【正文】 項(xiàng)目將陷入僵局。由以上分析可以得出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是該項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感。售價(jià)下降5%、10%，%、%%；%時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則投資利潤(rùn)率等于預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。建安工程費(fèi)上升10%、20%，%%、%；%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。（2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。售價(jià)下降5%、10%，%、%；%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)10%、20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。二、敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益主要確定性因素為開(kāi)發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短。（二）結(jié)論本項(xiàng)目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險(xiǎn)較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險(xiǎn)明顯偏小,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng),資金回收較慢,而住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來(lái)支付。一、盈虧平衡分析（一）住宅銷售部分盈虧平衡假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，%時(shí)，住宅全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。（表：6510） 住宅部分資金來(lái)源與運(yùn)用表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱經(jīng) 營(yíng) 期2005200620071資金來(lái)源7000銷售收入0自有資金050005000銀行借款7000100003000其他收入0002資金運(yùn)用5234建設(shè)投資5234借款還本付息00銷售稅金及附加0土地增值稅0所得稅03盈余資金17664累計(jì)盈余資金1766第六節(jié) 高層住宅項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率等。故本項(xiàng)目?jī)煞桨缚尚?。四、資金來(lái)源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：655） 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期2005200620071現(xiàn)金流入01．1銷售收入01．2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出52342．1建設(shè)投資52342．2土地增值稅02．3銷售稅金及附加02．4所得稅03凈現(xiàn)金流52344累計(jì)凈現(xiàn)金流5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流7稅前凈現(xiàn)金流52348稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流9稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流10稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動(dòng)態(tài)）（表：657） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2005200620071現(xiàn)金流入01．1銷售收入01．2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出02．1自有資金0500050002．2銷售收入再投入02．3償還貸款本金00200002．4償還貸款利息002．5銷售稅金及附加02．6土地增值稅02．7所得稅03凈現(xiàn)金流04累計(jì)凈現(xiàn)金流05折現(xiàn)凈現(xiàn)金流06累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0評(píng)價(jià)指標(biāo)稅后備注財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）由于本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于8%,所以項(xiàng)目可行性!財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）整理上表（表：655）得評(píng)價(jià)指標(biāo): （詳見(jiàn)表：658）（表：658） 評(píng)價(jià)指標(biāo) (單位:萬(wàn)元)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動(dòng)態(tài))由上述指標(biāo)可以看出,本項(xiàng)目住宅全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值,稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率8%,投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)期限的要求,故本項(xiàng)目住宅部分投資可行住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表整理上表（表：657），得評(píng)價(jià)指標(biāo)（見(jiàn)表：659） （表：659） 評(píng)價(jià)指標(biāo) (單位:萬(wàn)元)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動(dòng)態(tài))稅后靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期都在項(xiàng)目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：655）、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表：657） 注：①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。（表：654） 住宅部分損益表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期2005200620071銷售收入02總成本費(fèi)用03土地增值稅04銷售稅金及附加05利潤(rùn)總額06所得稅07稅后利潤(rùn)08盈余公積金09可分配利潤(rùn)0投資利潤(rùn)率%投資利稅率%資金本利潤(rùn)率54%三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。（見(jiàn)表：647）（注：假設(shè)車位出租在第五年開(kāi)始，在24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價(jià)格為15萬(wàn)元/個(gè)）（表：647） 車位出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：千元）序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期12345678910111213141516171819202122231可出租個(gè)數(shù)0004942單位租金(元/)0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛租金收入(萬(wàn)元)0001181181181181181181481481481481481771771771771772072072072074出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(萬(wàn)元)000768288941001061331331331331331681681681681682072072072076轉(zhuǎn)售單價(jià)(元/個(gè))150007轉(zhuǎn)售收入(萬(wàn)元)7418合計(jì)3620萬(wàn)元第五節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、稅金計(jì)算住宅銷售稅金及附加估算：詳見(jiàn)住宅銷售稅金及附加估算表（表：651） 住宅部分銷售稅金及附加表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期合計(jì)2005200620071銷售收入02銷售稅金及附加0營(yíng)業(yè)稅0城市維護(hù)建設(shè)稅0教育附加稅0防洪工程維護(hù)費(fèi)0交易管理費(fèi)0交易印花稅03土地增值稅0合計(jì)0商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算：詳見(jiàn)商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算表（表：652） 車位租賃稅金及附加估算：詳見(jiàn)車位租賃稅金及附加估算表（表：653） （表：652） 商鋪?zhàn)赓U稅金及附加 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃(轉(zhuǎn)售)收入00066471676781886992010121012101210121012106810681068106810681125122712271227110852租賃稅金及附加000691營(yíng)業(yè)稅00046554城市維護(hù)建設(shè)稅00039教育附加00017防洪工程維護(hù)費(fèi)20交易管理費(fèi)55交易印花稅63土地增值稅111合計(jì)3760．37（表：653） 車位租賃稅金及附加 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期1234