【正文】 不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，%時(shí)，住宅全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：655） 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期2005200620071現(xiàn)金流入01．1銷(xiāo)售收入01．2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出52342．1建設(shè)投資52342．2土地增值稅02．3銷(xiāo)售稅金及附加02．4所得稅03凈現(xiàn)金流52344累計(jì)凈現(xiàn)金流5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流7稅前凈現(xiàn)金流52348稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流9稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流10稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動(dòng)態(tài)）（表：657） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2005200620071現(xiàn)金流入01．1銷(xiāo)售收入01．2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出02．1自有資金0500050002．2銷(xiāo)售收入再投入02．3償還貸款本金00200002．4償還貸款利息002．5銷(xiāo)售稅金及附加02．6土地增值稅02．7所得稅03凈現(xiàn)金流04累計(jì)凈現(xiàn)金流05折現(xiàn)凈現(xiàn)金流06累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0評(píng)價(jià)指標(biāo)稅后備注財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）由于本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于8%,所以項(xiàng)目可行性!財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）整理上表（表：655）得評(píng)價(jià)指標(biāo): （詳見(jiàn)表：658）（表：658） 評(píng)價(jià)指標(biāo) (單位:萬(wàn)元)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動(dòng)態(tài))由上述指標(biāo)可以看出,本項(xiàng)目住宅全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值,稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率8%,投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)期限的要求,故本項(xiàng)目住宅部分投資可行住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表整理上表（表：657），得評(píng)價(jià)指標(biāo)（見(jiàn)表：659） （表：659） 評(píng)價(jià)指標(biāo) (單位:萬(wàn)元)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動(dòng)態(tài))稅后靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期都在項(xiàng)目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。（表：654） 住宅部分損益表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期2005200620071銷(xiāo)售收入02總成本費(fèi)用03土地增值稅04銷(xiāo)售稅金及附加05利潤(rùn)總額06所得稅07稅后利潤(rùn)08盈余公積金09可分配利潤(rùn)0投資利潤(rùn)率%投資利稅率%資金本利潤(rùn)率54%三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。 按現(xiàn)行的中國(guó)央行的住房信貸政策,對(duì)于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時(shí)，可以辦理按揭手續(xù)并向開(kāi)發(fā)商支付按揭款項(xiàng)。細(xì)則：（1）按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來(lái)分?jǐn)? （2）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)? （3）若不能按使用數(shù)量或容量來(lái)分?jǐn)偅瑒t按各功能的面積比例來(lái)分?jǐn)? （4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無(wú)關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)? （5）與工程無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)偹摹①Y金籌措、投資計(jì)劃及借款利息（1）資金籌措與投資計(jì)劃本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷(xiāo)售房收入用于投資部分。（表：631） 前期工程費(fèi)估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)稅率2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)稅率3水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)建安工程費(fèi)稅率4籌建開(kāi)辦費(fèi)建安工程費(fèi)稅率合計(jì)（3）建安工程費(fèi)：。進(jìn)度安排。（1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資（含貸款利息），自有資金10000萬(wàn)元，%，另需貸款額合計(jì)20000萬(wàn)元。（表：611） 【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】?jī)?nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)南寧市區(qū)規(guī)劃總用地面積實(shí)際用地面積計(jì)容積率面積總建筑面積建筑容積率建筑密度28%綠地率%住宅面積 m2商業(yè)面積 m2地下室面積 m2居住總戶數(shù)1520戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，共494個(gè)車(chē)位，擬建21棟18層商住樓。詳見(jiàn)表:612(表:612) 自有資金年度投入表 (單位:萬(wàn)元)第一年第二年第三年銀行貸款銀行長(zhǎng)期貸款共有二筆，共計(jì)200000萬(wàn)元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。（二）建設(shè)方式及進(jìn)度安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃擬定的原則①本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的中高檔住宅項(xiàng)目,在擬定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí),我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場(chǎng)對(duì)接時(shí)機(jī)與購(gòu)買(mǎi)力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。分段周期設(shè)定① 開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批時(shí),設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。（表：633） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1供電工程65萬(wàn)元/公項(xiàng)=2供水工程15萬(wàn)元/公項(xiàng)=3電信工程7萬(wàn)元/公項(xiàng)=4煤氣工程7萬(wàn)元/公項(xiàng)=5綠化工程=6道路工程=7排水工程=合計(jì)500+=注：本項(xiàng)目是一個(gè)高綠化花園小區(qū)，在原來(lái)的綠化成本內(nèi)再增加500萬(wàn)建設(shè)中心花園（5）公建配套設(shè)施費(fèi)：485萬(wàn)元，詳見(jiàn)表634（表：634） 公建配套設(shè)施費(fèi)估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）金額（萬(wàn)元）1幼兒園1000500502衛(wèi)生院1000（位于裙樓房?jī)?nèi)）400403文化活動(dòng)中心15007001054超市2000（位于裙樓房?jī)?nèi)）————5郵政支局500（位于裙樓房?jī)?nèi)）————6電信營(yíng)業(yè)所500（位于裙樓房?jī)?nèi)）————7儲(chǔ)蓄所700（位于裙樓房?jī)?nèi)）————8物業(yè)管理處200（位于裙樓房?jī)?nèi)）30069會(huì)所3000（位于裙樓房?jī)?nèi)）70021010公廁100500511垃圾壓縮站200300612變電站12005006013煤氣調(diào)壓站506003合計(jì)485（6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：，詳見(jiàn)表635。詳見(jiàn)貸款還本付息表。 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析,每一流水片在開(kāi)始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)及消費(fèi)者對(duì)期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們?cè)O(shè)定每一流水片從開(kāi)始預(yù)售的首季開(kāi)始，一年內(nèi)完成銷(xiāo)售。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。本項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用如住宅銷(xiāo)售部分資金來(lái)源與運(yùn)用表（表：6510）本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售和商鋪與車(chē)位租賃每年都有盈余的資金，也就是說(shuō)，每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。另一方面,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵?由于商鋪與車(chē)位的成本價(jià)格較低,但本地段的商鋪與車(chē)位投資回報(bào)較大,這也使得本項(xiàng)目商鋪與車(chē)位租賃風(fēng)險(xiǎn)程度降低。售價(jià)下降5%、10%，%、%；%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率?？傮w來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計(jì)劃銷(xiāo)售完畢，資金能否盡快回收；針對(duì)這些問(wèn)題，現(xiàn)提出兩個(gè)建議：★建議在原來(lái)的租售并舉的方案中采取投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃控制。由于國(guó)十五條中規(guī)定不足五年的二手房按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)于樓價(jià)較高的二手房而言，這一政策還是具有一定影響力的，故在中原地鋪監(jiān)測(cè)到的二手成交住宅中，%。交易面積多為建筑面積90平方米以下的住宅單位，總價(jià)在50萬(wàn)以下的成交單位所占比例較大，約為66%。典型樓盤(pán)成交情況：樓盤(pán)名稱建筑面積（平方米）成交總價(jià)（萬(wàn)元）樓層樓齡銀石雅園5092002年房嘉園324——香洲區(qū)：該區(qū)域二手住宅成交單位面積平均為141平方米的大3房單位，成交平均總價(jià)為57萬(wàn)。交易面積分析：g an employment tribunal claimEmployment tribunals sort out disagreements between employers and employees.You may need to make a claim to an employment tribunal if:Further help.Employment tribunals are less formal than some other courts, but it is still a legal process and you will need to give evidence under an oath or affirmation.Most people find making a claim to an employment tribunal challenging. If you are thinking about making a claim to an employment tribunal, you should get help straight away from one of the organisations listed undernearest CAB.For more information about making a claim to an employment tribunal, seeCity39。二十年的人生軌跡深深淺淺，突然就感覺(jué)到有些事情，非做不可了。A person39。 From the corner at the beginning of deep friends