【正文】 ，地下停車(chē)出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面16米寬這域規(guī)劃路。各種功能空間（臥室（單雙人間））、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿(mǎn)足規(guī)定的要求。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。競(jìng)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)：A、獲悉1號(hào)、2號(hào)地塊競(jìng)拍已有多家擬準(zhǔn)備參與競(jìng)買(mǎi)，競(jìng)爭(zhēng)激烈； B、2號(hào)地塊目前已有海之南實(shí)驗(yàn)學(xué)校（租賃使用，現(xiàn)有學(xué)生1500余名，租賃時(shí)間截止至2009年7月到期。公共汽車(chē)站距離小區(qū)僅600米，坐車(chē)由佳園小區(qū)至市中心只需5分鐘，本項(xiàng)目距離?？谛旭?39公里，距離三亞行駛115公里，距離東山嶺旅游景區(qū)僅2公里，距海岸線11公里，交通十分便利。因?yàn)橐?guī)模足夠大，所以其自有的配套足以媲美一座城市，充分滿(mǎn)足業(yè)主的日常生活所需，能夠提供在當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先甚至超越當(dāng)?shù)厮降纳钚螒B(tài)。在外環(huán)近郊，開(kāi)始陸續(xù)出現(xiàn)一批大盤(pán)，它們以造城、造鎮(zhèn)的氣勢(shì)來(lái)延續(xù)了城市脈搏，提高區(qū)域的形象，同時(shí)也將對(duì)未來(lái)兩年內(nèi)上海樓市產(chǎn)生巨大的影響。 開(kāi)發(fā)商擬在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)后贊助拿出部分資金成立“教育基金”，組織萬(wàn)寧首個(gè)業(yè)主尊貴俱樂(lè)部……從不斷地舉辦各種晚會(huì)，到積極參加公益事業(yè)，《XX》必將為萬(wàn)寧人民帶來(lái)了一場(chǎng)又一場(chǎng)精神大餐的同時(shí)，也應(yīng)盡自己的一份薄力回報(bào)社會(huì)，回報(bào)萬(wàn)寧人民。部分小區(qū)，臟、亂、房子質(zhì)量不過(guò)關(guān)，不但影響了業(yè)主的生活水平，而且對(duì)于整個(gè)市容市貌都產(chǎn)生了惡劣的影響。同時(shí)，《XX》的出現(xiàn)，必將使新城區(qū)作為一個(gè)住宅區(qū)的板塊更加成熟，吸引更多的地產(chǎn)商以及其他企業(yè)前來(lái)投資，增加區(qū)域知名度，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，拉動(dòng)萬(wàn)寧市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一個(gè)在萬(wàn)寧規(guī)模如此恢宏的大盤(pán)，其建造的過(guò)程無(wú)疑是一個(gè)造城運(yùn)動(dòng)。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣(mài)點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房因素的差異。定價(jià)作用：A、低價(jià)入市，低開(kāi)高走；預(yù)留升值空間，形成良好口碑。 2)銷(xiāo)售對(duì)象及銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。4．3 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷(xiāo)路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。4．營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略：4．1 確定項(xiàng)目整體形象‘‘XX’’地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開(kāi)發(fā)萬(wàn)寧首個(gè)房地產(chǎn)規(guī)?；纷≌^(qū)。從以上分析可以看出，“XX”的開(kāi)發(fā)，預(yù)示著未來(lái)商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開(kāi)發(fā)已成為新趨勢(shì)，必將成為島內(nèi)外度假、休閑養(yǎng)老的第二居住地，是投資人士選擇的熱點(diǎn)板塊。本公司應(yīng)抓住機(jī)遇、有計(jì)劃、有步驟運(yùn)行項(xiàng)目，積極發(fā)展成為萬(wàn)寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭品牌企業(yè)，并占居市場(chǎng)主導(dǎo)地位。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。這方面的意義遠(yuǎn)超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。4）．“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。E、居住用地零碎，未能形成設(shè)施齊全，有一定規(guī)模的居住區(qū)。推進(jìn)寶安商住城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和人民東路及縱一路西段建設(shè)。加快開(kāi)發(fā)三大特色旅游產(chǎn)品。去年該市共引進(jìn)大項(xiàng)目２８?jìng)€(gè)，計(jì)劃投資１７１億元，其中超億元項(xiàng)目１７個(gè)。東山嶺有8景、36洞及海南第一泉。萬(wàn)寧市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求1）萬(wàn)寧市概況萬(wàn)寧市位于海南省東南部，瀕臨南海，歷史悠久，古稱(chēng)“萬(wàn)洲”，1992年設(shè)為縣級(jí)市。 瓊海有著優(yōu)越的自然環(huán)境和人文環(huán)境，氣候、空氣、水源、文化以及城市配套等都充分具備了一個(gè)宜居城市的基本要素。而三亞土地的價(jià)格上漲幅度更加驚人，三亞灣的土地在四年前價(jià)格不過(guò)30多萬(wàn)元/畝，現(xiàn)在則高達(dá)360多萬(wàn)元/畝。海南的氣候、生態(tài)環(huán)境和較低房?jī)r(jià)，是吸引他們購(gòu)房的主要原因。在海南二三線城市，不僅土地交易升溫，城鎮(zhèn)樓市也已悄然形成。 海南旅游地產(chǎn)蘊(yùn)藏巨大商機(jī)。中信除參與原41．8平方公里博鰲特別規(guī)劃區(qū)的開(kāi)發(fā)外，還要將規(guī)劃區(qū)向南拓展擴(kuò)大到122平方公里，2014年前總投資將達(dá)到300億元以上。 　　據(jù)了解，今年來(lái)海南購(gòu)買(mǎi)度假式房子的外地人比較踴躍。 (10)資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由公司自籌，不足投資通過(guò)預(yù)售房款解決。公司競(jìng)買(mǎi)后將1號(hào)和2號(hào)工業(yè)用地用途變更為開(kāi)發(fā)建設(shè)用地（商住用地），土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由公司指派專(zhuān)人在土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)萬(wàn)寧市以及白龍路萬(wàn)城鎮(zhèn)東星新區(qū)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)規(guī)劃為未來(lái)新城區(qū)商業(yè)中心及居住組團(tuán)。經(jīng)估算，工程總投資40760萬(wàn)元，每平方米造價(jià)1320元。二、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析海南房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀A(yù)、2007年上半年海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀今年上半年，海南省房地產(chǎn)發(fā)展主要特點(diǎn)是投資增幅低于全國(guó)水平，房屋銷(xiāo)售量增幅不大，銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中趨升，房?jī)r(jià)增幅低于全國(guó)平均水平。而旅游房地產(chǎn)卻逆市看漲，依然保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。中信集團(tuán)以中信泰富為旗艦，投資100億元高調(diào)殺入海南旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，直接介入博鰲二期開(kāi)發(fā)建設(shè)?？梢?jiàn)海南旅游地產(chǎn)在內(nèi)地人心中的地位。市縣糧食系統(tǒng)國(guó)有存量土地資產(chǎn)已經(jīng)被激活，海南二三線城市土地交易開(kāi)始進(jìn)入活躍期。據(jù)了解，到海南二三線城市購(gòu)房的多數(shù)是經(jīng)濟(jì)寬裕的內(nèi)地中老年人。雖然這只是特例，但?？谕恋卣w價(jià)格的上漲幅度之快，仍然令眾多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商目瞪口呆?！?瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)概況在房地產(chǎn)新一輪發(fā)展中，瓊海以加快城市建設(shè)為突破口，緊緊依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)、博鰲亞洲論壇品牌效應(yīng)、溫泉特色資源，以及本市獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境，從瓊海特色資源和優(yōu)勢(shì)中尋求城市發(fā)展空間，準(zhǔn)確把握城市定位，堅(jiān)持以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為依托，以萬(wàn)泉河為靈魂，按照唯美主義的要求，不斷完善城市功能配套，提高城市品位，把瓊海打造成恬靜、溫馨、安寧、精致、優(yōu)美、宜居的城市，打造成“全國(guó)人民第二居住地”。 目前，文昌房?jī)r(jià)上漲幅度接近80%，均價(jià)已經(jīng)和瓊?？床⑿?。主要旅游勝地有東山嶺旅游區(qū)，在萬(wàn)城鎮(zhèn)東2公里，方圓8平方公里，海拔184米。 萬(wàn)寧市引進(jìn)香港中信泰富集團(tuán)、中信國(guó)安集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)等一批龍頭型大企業(yè)和大項(xiàng)目，投資開(kāi)發(fā)萬(wàn)寧的旅游資源。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和財(cái)政自給能力顯著增強(qiáng)，城鄉(xiāng)居民收入和家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加。形成三橫四縱道路框架。C、由于城區(qū)內(nèi)混合部分農(nóng)村用地，現(xiàn)狀居住用地指標(biāo)偏高；D、居住環(huán)境質(zhì)量較差，居住與商業(yè)辦公混合在一起。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。對(duì)住宅從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。萬(wàn)寧市改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。C、 戶(hù)內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn) 戶(hù)內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開(kāi)發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來(lái)科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。住宅開(kāi)發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。 萬(wàn)寧豐富的得天獨(dú)厚的旅游資源和109公里的黃金海岸帶是萬(wàn)寧實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的最大資本，旅游與房地產(chǎn)嫁接互動(dòng)，必將吸引島內(nèi)外消費(fèi)者蜂擁而至，促使萬(wàn)寧房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，呈現(xiàn)企業(yè)與政府互動(dòng)共贏，共同發(fā)展。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)逐步開(kāi)放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場(chǎng)的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過(guò)剩與市場(chǎng)有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在近幾年批建了大量的政策性經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場(chǎng)供給量很大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。(5)豐富的旅游資源及優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境將吸引大量的島外人士及海外華僑前來(lái)度假養(yǎng)老置業(yè)。應(yīng)根據(jù)不同的銷(xiāo)售階段，制定不同的銷(xiāo)售策略?！癤X”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在1600～1800元之間。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。 《XX》的出現(xiàn)，不但對(duì)萬(wàn)寧居住產(chǎn)生了重大的影響，而且對(duì)于萬(wàn)寧的城市化進(jìn)程，市新城區(qū)的發(fā)展都起了不可估量的作用。一個(gè)有著將近萬(wàn)人的超級(jí)大盤(pán)，會(huì)產(chǎn)生巨大的消費(fèi)需求，就會(huì)帶動(dòng)新城區(qū)商業(yè)的繁榮，解決一部分人的就業(yè)問(wèn)題。毫不夸張地說(shuō)，萬(wàn)寧在建的房子，都不能充分滿(mǎn)足上層人士的生活需求，都代表不了萬(wàn)寧城市的發(fā)展水平?！禭X》的開(kāi)發(fā)建設(shè)不僅僅對(duì)萬(wàn)寧市的城市進(jìn)程做出貢獻(xiàn)，而且對(duì)于萬(wàn)寧市的精神文明建設(shè)也作了自己應(yīng)有的努力。拉動(dòng)了當(dāng)?shù)氐貎r(jià)的上漲，增加了政府的收入。然后，《XX》的開(kāi)發(fā)能夠提高人民的生活水平。 交通方便XX片區(qū)形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。各項(xiàng)前期籌備工作已相繼開(kāi)展。 近年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢(shì)。 住宅戶(hù)型規(guī)劃 根據(jù)“XX” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，一期初步規(guī)劃為以下4類(lèi)戶(hù)型：A． 65一一80m2，占總面積的5％； B． 80一一100 m2，占總面積的15％； C． 100一一120 m2，占總面積的40％；D． 120一一150 m2，占總面積的35％；以上戶(hù)型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消（費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“XX”內(nèi)空間視覺(jué)相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。5．1 供水排水 ’ 水源為城市自來(lái)水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200—DN800，由市政管網(wǎng)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：(1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。 1)負(fù)荷等級(jí)：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級(jí)負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級(jí)。 1)配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對(duì)其供電；三級(jí)負(fù)荷為單回路供電；每戶(hù)戶(hù)內(nèi)設(shè)分戶(hù)箱，按5kW／戶(hù)計(jì)算。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶(hù)每月40—50立方米) ，從市政管網(wǎng)預(yù)留口接人。5．5 弱電設(shè)計(jì) (1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。 (2)地下停車(chē)庫(kù)設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃在5年(60個(gè)月)左右的時(shí)間內(nèi)建成。 開(kāi)始預(yù)售。停車(chē)位銷(xiāo)售根據(jù)在項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批后再定。另外，由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭(zhēng)取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報(bào)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶(hù)型規(guī)劃等。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。以下為贈(zèng)送文檔，祝你事業(yè)有成，財(cái)源廣進(jìn)，身體健康，家庭和睦?。。「咝苋耸康?0個(gè)習(xí)慣l 在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo)有目標(biāo)未必能夠成功，但沒(méi)有目標(biāo)的肯定不能成功。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題關(guān)鍵在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來(lái)，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題關(guān)鍵能力，因?yàn)檫@是通向問(wèn)題解決的必經(jīng)之路。杜哈提說(shuō)，不論他出多小錢(qián)的薪水，都不可能找到一個(gè)具有兩種能力的人。習(xí)慣廢除拖延對(duì)于一名高效能人士來(lái)説，拖延是最具破壞性的，它是一種最危險(xiǎn)的惡習(xí)，它使人喪失進(jìn)取心。用“換位思考”指導(dǎo)人的交往，就是讓我們能夠站在他人的立場(chǎng)上，設(shè)身處地理解他人的情緒，感同身受地明白及體會(huì)身邊人的處境及感受，并且盡可能地回應(yīng)其需要。如果你不堅(jiān)持每天進(jìn)步1%的話,不是要你把事情推給別人或是逃避責(zé)任,而是當(dāng)你焦點(diǎn)集中很清楚自己該做那些事情時(shí),自然就能花更小的力氣,并積極地發(fā)揮專(zhuān)長(zhǎng),成為行業(yè)的能手,一個(gè)人要成為一名高效能人士,但卻常常被一些小事搞得垂頭喪氣,整天心情不快,精神憂(yōu)悶緊張。保持身體健康充沛的體力和精力是成就偉大事業(yè)的先決條件。合理應(yīng)對(duì)壓力身體是革命的本錢(qián)，狀態(tài)是成功的基礎(chǔ)。一個(gè)缺乏準(zhǔn)備的員工一定是一個(gè)差錯(cuò)不斷的人，縱然有超強(qiáng)的能力，千載難逢的機(jī)會(huì)，也不能保證獲得成功?！狈▏?guó)大作家雨果也說(shuō)：“語(yǔ)言就是力量。如果你約束自我，實(shí)現(xiàn)了自己制定的計(jì)劃，你就一定會(huì)成為一個(gè)卓有成效的高效能人士。不被瑣務(wù)纏身高效能人士不會(huì)被太多的瑣務(wù)纏身。一個(gè)人的某一品質(zhì)被認(rèn)為是好的，他就被一種積極的光環(huán)所籠罩，從而也被賦予其他好的品質(zhì)；如果一個(gè)人的某一品質(zhì)被認(rèn)為是壞的，他就被一種消極的光環(huán)所籠罩，并被賦予其他不好的