【正文】 效益。第十三部分 銷售及經(jīng)營收入測算一、住宅銷售單價的確定(一) 根據(jù)本市“本項目”市場調(diào)研報告制定價格體系（平均價格）（二）建議銷售測算單價(運用最低估算標準)（三）總銷售收入的確定第十四部分 建設(shè)項目的財務(wù)評價一、稅金計算（一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算：詳見住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算表。（3）財務(wù)費用：貸款還本付息表見第十七部分附表以上項目開發(fā)建設(shè)投資在房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時，應(yīng)按照國家有關(guān)財務(wù)與會計制度形成開發(fā)產(chǎn)品成本（三）總成本費用匯總及分攤表本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表二、項目資金籌措(一)項目投資組合方式 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。（2）銷售費用：即用于本項目銷售的廣告宣傳費、市場推廣費等。（8）開發(fā)成本。（6）開發(fā)期間稅費：即本項目所負擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。此項運用單價估算法求得。 （3）建安工程費：包括建造本項目所發(fā)生的建筑工程費用，以及設(shè)備及安裝工程費用，以上費用參考《市建筑工程價格信息》，以及根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗估算確定。綜合項目本身的地理位置、自然環(huán)境、社區(qū)因素、規(guī)劃設(shè)計因素、品牌因素，隨加值等各因素加以考慮，修正得出均價。當(dāng)通過方案比較選出最優(yōu)方案后,就可對最優(yōu)方案進行方案改進。?。項目價值工程的階段、步驟與提問階段具體步驟VE提問分析問題 ??? ?綜合研究方案創(chuàng)新有無其他方法實現(xiàn)其功能方案評價。價值工程的程序，按一般的決策過程劃分為分析問題、綜合研究與方案評價三個階段，以及選擇對象、收集情報、功能分析與研究、方案創(chuàng)新、方案評價與選擇、方案實施與成果評價六個具體步驟。以上定位為粗略,詳細請見整合推廣方案二、項目目標客戶定位（一）目標客戶類型（二）目標客戶心態(tài)分析第七部分 對項目戶型進行評價與選擇(房地產(chǎn)價值工程原理Value Engineering)一、項目評價工程原理及程序過程(一)項目價值工程定義及ACE分析著重于功能分析，力求用最低的壽命周期成本可靠地實現(xiàn)其必要功能的有組織的創(chuàng)造性活動。（三）項目形象定位在以普通住宅見長的市場，惟有通過規(guī)劃上的巧用心思，塑造特殊化的產(chǎn)品才能具有自己的特色。”注重追求超前的規(guī)劃設(shè)計理念，注重對城市本土的文脈和地理環(huán)境的理解和尊重，根據(jù)消費者不同的追求、品味、喜好、生活方式等個性，從生活細節(jié)出發(fā)，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的未來需要和愿望。第七部分 定位及項目評估結(jié)論一、項目定位（一）項目整體定位那么打造一個別具風(fēng)情的生活方式、獨特的生活主張，來引導(dǎo)城市人的生活新方式。 劣勢應(yīng)對——（三）項目機會（Opportunities）216。 (二) 項目用地現(xiàn)狀 (三)項目周邊居住環(huán)境二、地塊HTP層次分析目前地塊HTP層次分析方法很實用，它是中國與外國房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)晶科學(xué)分析方法之一，本方法的詳細分析過程略。行政辦公中心是本項目所處地段的第一大功能定位。（六）人文特征和優(yōu)惠政策項目附近已完成了水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、郵政等基礎(chǔ)及市政設(shè)施的改造。項目附近已建成的主干道形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。 (四)水利能源條件水能資源豐富，有大小河流30條（不含季節(jié)性溪流），全長5000公里目前可開發(fā)利用的水能資源在 5000萬千瓦以上，已開發(fā)利用近4000萬千瓦，日供水能力達120萬立方米。（3）全國著名的亞熱帶水果基地、南菜北運基地和“水果之鄉(xiāng)”。（2）全市的森林覆蓋率達60%。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，區(qū)中高檔住宅將成為新的趨勢，依托區(qū)一流的投資環(huán)境，良好的環(huán)境資源，項目開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。區(qū)域規(guī)劃定位對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。（六）結(jié)論（1）城市經(jīng)濟加速發(fā)展（2）城市產(chǎn)業(yè)升級與調(diào)整效應(yīng)明顯（3）居民收入穩(wěn)步增長三、本市房地產(chǎn)市場綜述（一）本市房地產(chǎn)市場情況市場總體供應(yīng)量少，市場需求量遠大于供應(yīng)量市場供給戶型以三房、四房與樓中樓等大面積戶型為主，三房、四房成為市場主要的消費戶型。城市發(fā)展目標：把經(jīng)濟強市、旅游大市、文化名市、生態(tài)城市綜合于一體，創(chuàng)建適宜人居住、適宜人創(chuàng)業(yè)發(fā)展的城市。（四）城市區(qū)域地位未來將實行工業(yè)結(jié)合、以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)林產(chǎn)品深加工結(jié)合的工業(yè)立市戰(zhàn)略，逐步走上經(jīng)濟高速發(fā)展的軌道。城市由單中心向多中心發(fā)展；由單一城市向區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)群組演變。（三）城市總體布局城中心城區(qū)將包括現(xiàn)全部、沿河谷的城市建設(shè)用地、城市發(fā)展備用地和部分生態(tài)隔離用地。二、本市城市發(fā)展規(guī)劃（一）城市性質(zhì)與發(fā)展目標 建設(shè)現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟帶、現(xiàn)代城鎮(zhèn)群、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟帶、現(xiàn)代交通大樞紐、現(xiàn)代旅游休閑帶、現(xiàn)代物流通道。工業(yè)園，大力招商引資。（五）本市基礎(chǔ)設(shè)施概況2006年是城市建設(shè)大投入、高效率、大變化、大發(fā)展的一年，完成公路的改造，建設(shè)大橋至大橋間的城市主干道， 在首先啟動行政中心的建設(shè)，其次建設(shè)會展中心。（四）本市招商概況截至2006年，全市共新簽約市外合同項目299個,其中重點招商項目達30個，％、％、％、％％。加快中心城市建設(shè)，再造一個城。第二產(chǎn)業(yè)仍然是拉動全市經(jīng)濟增長的主要力量。（二）本市經(jīng)濟概況2005年上半年，全市生產(chǎn)總值完成100億元，同比增長20%，總量排在第六位，增幅排在第一位。第三部分 市場投資環(huán)境和市場研究一、本市城市概況（一）本市基本概況位于省西部，流域西江水系的上游。適應(yīng)時代的發(fā)展，社會的要求二、投資的必要性“品質(zhì)決定價值，價值決定價格，隨著本市人們生活水平的提高，對居住環(huán)境的提出越來越高的要求。第二部分 項目背景和發(fā)展概況一、提出項目建設(shè)背景（一）本市相關(guān)政策及城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃近年來本市委、市人民政府給外商創(chuàng)造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，加快轄區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，依據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H，制定了關(guān)于進一步擴大對外開放、加快非公有制經(jīng)濟發(fā)展、改善投資環(huán)境和體制機制的一系列優(yōu)惠政策，采取多種形式讓外商放心投資、大膽經(jīng)營。（三）獨立承擔(dān)可行性研究工作單位及相關(guān)成員 項目的可行性研究工作由項目開發(fā)商： 本公司獨立承擔(dān)并享有最終解釋權(quán)，項目編制過程嚴格按照建設(shè)部、省建設(shè)廳、市建設(shè)局、國土資源局等相關(guān)政府部門文件，由開發(fā)單位組成“本市本項目項目”可行性研究與評價工作委員會（四）可行性研究報告編制依據(jù)（1）國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第二版)》；（2）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；（3）中國國際工程咨詢公司《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件；（五）可行性研究報告研究范圍研究范圍主要包括：住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價，銀行貸款評價等。（二）建設(shè)項目基本概況（1） 項目名稱： （2） 建設(shè)地點： （3） 建設(shè)單位： （4） 管理單位： （5