【正文】 6,973,6536,536,089367,9061998（1季度）18368,525321,82546,7001998（2季度）42932,116918,98314,9031998（3季度）52667,691597,84166,895前三季度1121968,3321838 ,649128,4981998（4季度）76967,994813,637110,2991998 合計1882,936,3262,652,286238,7971999（1季度）36629,516521,86197,6451999（2季度）32489,268486,44701999（3季度）66808,342799,3812,393前三季度1341927,1261807,689100,0381999（4季度）631,012,940792,708196,3221999合計1972,940,0662,600,397296,3602000（1季度）14393,200315,50077,7002000（2季度）22687,900551,000136,9002000（3季度）121820,892590,859205,120前三季度1571901,9921457,359419,722000（4季度）30526,498434,30092,1982000合計1872,428,4901,891,659536,8312001（1季度）15183,499116,02167,4782001（2季度）49639,474614,46125,0132001（3季度）891,439,1361,146,115293,021前三季度1532262,1091876,597385,512說 明，而在1998年、1999年和2000年則上升為188個、197個和187個，2001年前三季度由于受政策面的影響，市場推案量有所下降，為153個。預(yù) 測區(qū)域市場分析未來兩年市場“熱點(diǎn)”將會出現(xiàn)一個“東移”的趨勢。市場總體需求量分析根據(jù)市場宏觀政策調(diào)控。今后5年的竣工量將控制在2800億元和7000萬平方米以內(nèi)。通過宏觀調(diào)控和總量控制使房地產(chǎn)行業(yè)步入有序的良性發(fā)展軌道。 2001年公有住房出售方案的執(zhí)行日期為2001年1月1日至2001年12月31日。 公有住房的出售年份為2001年。? 根據(jù)《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房改辦、市房管局制訂的關(guān)于出售公有住房的暫行辦法的通知》的有關(guān)規(guī)定，就2001年公有住房出售的有關(guān)問題規(guī)定如下： 建國后竣工的獨(dú)用成套多層和高層公有住房的成本價為每平方米建筑面積1295元。? 2001年，上海市住宅物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)新規(guī)定出臺：商品房住宅小區(qū)統(tǒng)一管理后，其物業(yè)管理費(fèi)按小區(qū)所在物價局核定的價格收取，或由業(yè)委會與物業(yè)公司重新議價。 ? 2001年8月1日起，上海市商品住房將實(shí)施內(nèi)外銷房并軌，做到三個統(tǒng)一：統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；統(tǒng)一租售對象；統(tǒng)一銷售合同。 購房者有權(quán)要求受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)出示商品房銷售委托書。 　購房者有權(quán)要求房產(chǎn)商說明實(shí)際交付的房屋與樣板房是否一致。 　購房者有權(quán)要求在合同中約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。 　購房者有權(quán)要求在合同中約定公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。與以往相比，該《辦法》使購房者新增了6項(xiàng)權(quán)利： 　購房者有權(quán)要求房產(chǎn)商在合同中約定商品房廣告和宣傳資料中所明示的事項(xiàng)。壹、上海房地產(chǎn)總體市場分析[——2001年新經(jīng)濟(jì)政策——]? 國家建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》2001年6月1日起全國施行。其開放目標(biāo)是將浦東新區(qū)建設(shè)成為世界一流地現(xiàn)代化國際大都市新城，成為未來上海發(fā)展的象征。另外，浦東國際機(jī)場、世紀(jì)大道、地鐵二號線等交通設(shè)施建成使用；中央公園、中心綠地、上海科技城等已相繼建成開放。這樣浦東、浦西的交通真正融為一體。隨著浦東從形態(tài)開發(fā)為主向功能開發(fā)為主的轉(zhuǎn)變，浦東的人流和物流的日益增大，過江橋梁設(shè)卡收費(fèi)所帶來的過江成本過高、交通效率降低等負(fù)面影響日益突出。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)中外資銀行和其他金融機(jī)構(gòu)已達(dá)近百家，并集聚了上海證券交易所、產(chǎn)權(quán)交易所、期貨交易所、人才市場、房地產(chǎn)交易中心、鉆石交易中心等6大要素市場，浦東的外省市企業(yè)和內(nèi)聯(lián)項(xiàng)目總量已超過五千家，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)形成了張江、金橋、外高橋和孫橋的新格局。1949年之后市政府又進(jìn)行了大量的工業(yè)投資，使浦東沿江地區(qū)走上了現(xiàn)代化的路程。這些市政建設(shè)的進(jìn)行標(biāo)志著浦東城市化進(jìn)程的開始。只在鴉片戰(zhàn)爭之后，浦江沿江的工廠、碼頭逐漸增多。15）五洲大道黃浦江邊至遠(yuǎn)東大道，總投資8億?？偼顿Y30億元。13）5號高速公路從外環(huán)線向南經(jīng)奉賢、星火工業(yè)區(qū)接辛奉金公路，然后折向西接浙江省的杭金公路。12）滬崇蘇大通道（東線）從浦東5號溝到長興島，沿陳海公路到崇明牛棚港過江到江蘇海門市青龍港，接江蘇規(guī)劃通啟公路延伸段。工程總投資14億（）。計劃2001年開工，2003年竣工通車。2000年已啟動10）大連路越江工程工程北起大連路惠民路交叉口，沿大連路穿越黃浦江到達(dá)浦東東方路乳山路交叉口。8）張家浜東段整治金張公路至長江口。（）。已于2001年1月開始動工，2003年1月底正式建成。6）磁懸浮起點(diǎn)地鐵二號線龍陽路車站，終點(diǎn)為浦東國際機(jī)場站。5）垃圾焚燒廠是全國第一座日處理千噸級的現(xiàn)代化生活垃圾焚燒發(fā)電廠。4）合流污水治理二期中線西段總投資12億?？偼顿Y28億。3）外環(huán)線浦東段雙向8車道。2）盧浦大橋（）。? 浦東“十五”期間重大市政規(guī)劃1）外環(huán)泰和路越江隧道（吳淞口越江工程）浦西與外環(huán)線同濟(jì)路立交相接，浦東與外環(huán)線二期起點(diǎn)相接。9） 浦東通信工程 投資7億元，95年底完工。6） 管道煤氣二期7） 外高橋電廠 ，96年底完成。4） 楊高路改擴(kuò)建 ，92年底通車。3） 內(nèi)環(huán)線浦東段 投資37億元，94年初通車。溝通浦西南部（南市）與浦東的聯(lián)系。該商圈發(fā)展較為成熟，商業(yè)高中低檔次齊全，一方面滿足兩邊新村居民生活之需，同時也為陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)提供服務(wù)。主要的購物場所有第一八佰伴，新世紀(jì)商廈及時代廣場等。? 中心商圈網(wǎng)點(diǎn)介紹1）張楊路商業(yè)中心——該商圈以張楊路為軸心向兩側(cè)輻射，西至浦東南路，東達(dá)東方路。4) 外高橋保稅區(qū)——瀕臨長江口，是具有保稅、貿(mào)易、出口加工等多種功能的綜合性、國際性自由貿(mào)易區(qū)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)代通信、新型家用電器、醫(yī)藥工程、汽車和計算機(jī)硬件等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已先后進(jìn)入生產(chǎn)期。3) 金橋出口加工區(qū)——規(guī)劃面積19平方公里。浦東陸家嘴金融街、貿(mào)易區(qū)、商業(yè)街和現(xiàn)代化高中檔住宅區(qū)已具雛形。繼小陸家嘴地區(qū)金茂大廈、森茂大廈、香格里拉等標(biāo)志性大樓投入使用后，上海國際會議中心、巨金大廈、京銀大廈、國際金融大廈、交銀大廈等又一批標(biāo)志性樓宇也已竣工。這里已有近150幢風(fēng)格不同的現(xiàn)代化大廈在建或建成。浦東新區(qū)，這一跨世紀(jì)的新城，初步具備了合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局結(jié)構(gòu)、先進(jìn)的綜合交通網(wǎng)絡(luò)、完善的市政公用設(shè)施、便捷的通信系統(tǒng)以及良好的生態(tài)環(huán)境，并集金融貿(mào)易區(qū)、自由貿(mào)易區(qū)、出口加工區(qū)，高科技園區(qū)及高質(zhì)量生活區(qū)于一體，成為21世紀(jì)上?，F(xiàn)代的象征。美國花旗、香港匯豐、日本東京三菱、英國渣打等十多家大銀行在浦東開業(yè)，中資商業(yè)銀行的浦東分行匯集浦東陸家嘴，金融業(yè)發(fā)展迅速。? 浦東新區(qū)區(qū)域特性 浦東新區(qū)位于太平洋西岸具有巨大經(jīng)濟(jì)活力的亞洲明星城市帶上，是中國富庶的長江流域和長江三角洲區(qū)域的龍頭。延安東路越江隧道——連接延安東路與陸家嘴路.打浦路越江隧道——連接盧灣與上南地區(qū)。? 橋梁、隧道（內(nèi)環(huán)線的組成部分，浦東浦西的連接端口）楊浦大橋——世界第一大斜拉索橋，連接羅山路與浦西的寧國路、中山北路、中山西路內(nèi)環(huán)線。? 軌道交通規(guī)劃根據(jù)政府規(guī)劃，本案所在區(qū)域?qū)⒂幸粭l地鐵明珠線沿著張楊路通過，（三林地區(qū)——高橋地區(qū)）；另有一條地鐵八號線沿著金橋路行駛，（共康新村——張江園區(qū)）。外環(huán)線——自江灣機(jī)場北端越江，經(jīng)大場機(jī)場向南由虹橋機(jī)場至莘莊后向東，在長橋南側(cè)過黃浦江，到浦東孫橋附近向北，到外高橋過江。? 文化教育(附圖)? 文化廣場1） 大型公園 明珠公園（濱江大道） 陸家嘴中心綠地（陸家嘴路） 梅園公園（乳山路、福山路口） 世紀(jì)公園（錦繡路、花木路口） 浦東體育公園（源深路、羽山路口）2）電影院、俱樂部 蘭馨電影院 國際體育俱樂部（明月路、東風(fēng)路） 浦東湯臣高爾夫俱樂部（羅山路、錦繡路東南）3）綜合服務(wù)廣場 時代廣場（浦東南路、張楊路口） 世界廣場（浦東南路世紀(jì)大道路口 ） 環(huán)球廣場（浦東大道民生路西北部） 中達(dá)廣場（浦電路東方路口） 東方廣場（浦東大道、羅山路）4）文化古跡 崇福道院 （今浦東三林鄉(xiāng)豐村，建于北宋末年） 慶寧寺 （佛教寺院今浦東大道上川路136號） 大圣教寺（今孫橋鄉(xiāng)長元村） 潮音庵 （佛教堂） 唐墓橋露德圣母堂 （天主教堂） 錢家圣母圣心堂 （天主教堂，1981年重新開放） 城廂鎮(zhèn)耶穌圣心堂 （天主教堂，1982年重新開放） 浦東清真寺，又稱浦東回教堂 （墳山屋16號） 太平天國烈士墓 （位于浦東高橋鄉(xiāng)屯糧巷，現(xiàn)為教育基地） ? 交通環(huán)境:東西主干道（從北到南）南北主干道（從西到東）陸家嘴路——浦東大道張楊路——浦興路浦電路——楊高中路龍陽路——龍東大道浦東南路東方路楊高南路上南路羅山路? 市區(qū)環(huán)線道路內(nèi)環(huán)線——從浦西的中山南路通過南浦大橋接于本區(qū)龍東大道，經(jīng)過羅山路，過楊浦大橋再回到浦西?！虢窈?0年內(nèi)，從浦西或外省市遷入的人口將控制在50萬人。%。? 行政區(qū)劃浦東新區(qū)下屬11個街道，26個鎮(zhèn)維坊新村街道 浦興路街道梅園新村街道 周家渡街道南碼頭路街道 塘橋街道滬東新村街道 洋涇街道上鋼新村街道 金楊新村街道東明路街道? 人口總量 ，%。? 氣候條件浦東新區(qū)屬東亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，全年氣候溫暖濕潤，年降水量1433毫米，年降雨日126天，全年無霜期約260天，日照充足，溫度適宜，生態(tài)環(huán)境良好。我們的區(qū)域大環(huán)境怎樣？我們的市場行情如何？我們的市場未來走勢怎樣？我們目前有怎樣的競爭對手？我們有什么…… 浦東新區(qū)區(qū)域環(huán)境簡介浦東新區(qū)簡介? 地理位置浦東新區(qū)位于上海市東部，黃浦江東側(cè)，南與南匯、閔行接壤，西北與黃浦、楊浦、寶山等區(qū)隔江相望。如圖所示： 引言： “工欲善其事，必先利其器”。? 黃浦區(qū)域客特性：浦東日趨完善的生活機(jī)能及較為適中的房價成為吸引此類客源主要原因。? 楊浦區(qū)域客特性：與本區(qū)域僅一江之隔，交通十分便捷，受楊浦區(qū)房價、區(qū)域規(guī)劃等因素的影響，將購房區(qū)域選擇在浦東。? 外來客特性：原租借在區(qū)域內(nèi)或周邊地域，預(yù)遷居本市，并借此取得藍(lán)印戶口。? 金橋地區(qū)中青年白領(lǐng)階層 特性：有較高的經(jīng)濟(jì)收入,區(qū)域熟悉，交通方便。[——項(xiàng)目“目標(biāo)市場”分析——]本區(qū)域個案其目標(biāo)市場大致為 ：? 區(qū)域客 特性：對區(qū)域環(huán)境較為熟悉，生活習(xí)慣。? 服務(wù)：商務(wù)中心、美容美發(fā)中心、干洗店、家政服務(wù)、郵局銀行、超市、24小時社區(qū)便利店。鑒于本項(xiàng)目采用的是現(xiàn)代派建筑外觀以及客戶定位以中青年出發(fā)，因此會所內(nèi)的休閑項(xiàng)目服務(wù)大致可分為三大主題。會所服務(wù)項(xiàng)目建議區(qū)? 現(xiàn)代化會所不僅僅要彌補(bǔ)和完善現(xiàn)有生活機(jī)能的不足，更重要在于走出日常生活的快節(jié)奏、高壓力。建議本案的配套商業(yè)可以吸引一些超市、便利店、咖啡吧等設(shè)施的進(jìn)入。商業(yè)設(shè)施? 由于小區(qū)鄰近的張楊路、浦興路等主干道的人流、車流均較大，周邊商業(yè)開發(fā)不足。宜采用取得國家環(huán)境標(biāo)志的材料、部件。垃圾應(yīng)實(shí)行分類收集，分為有害類、無機(jī)物、有機(jī)物三類。G、廢棄物管理與處置系統(tǒng)? 住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分：收集應(yīng)以“無害化、減量化、資源化”為原則。并使設(shè)施無障礙化，電纜地下化，實(shí)現(xiàn)人車分流。F、綠化系統(tǒng)? 生態(tài)環(huán)境功能：小區(qū)綠地是提供光和作用的綠色再生機(jī)制，它具有清潔空氣、釋放氧氣、調(diào)節(jié)溫度等功能。? 建議在衛(wèi)生，廚房加設(shè)保溫，隔熱、防水層。住宅的供暖、空調(diào)應(yīng)該采用清潔能源，并因地制宜采用新能源和綠色能源。E、熱環(huán)境系統(tǒng)? 住宅小區(qū)的熱環(huán)境系統(tǒng)要滿足居民的熱舒適度要求、建筑節(jié)能要求等。建議在室外公共場地采用節(jié)能燈具，提倡由太陽能提供的綠色照明。D、光環(huán)境系統(tǒng)? 住宅小區(qū)的光環(huán)境一般著重強(qiáng)調(diào)滿足日照要求，室內(nèi)要盡量采用自然光。綠化采用更多的喬木。? 建筑設(shè)計中采用隔音降噪措施使室內(nèi)聲環(huán)境系統(tǒng)滿足：日間噪音小于35分貝、夜間小于30分貝。建