上海某廣場(chǎng)投資可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-05-15 22:51本頁(yè)面
【正文】 投資興辦娛樂健身設(shè)施的高潮。%。據(jù)中國(guó)飯店協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，2004年餐飲業(yè)仍將保持高速增長(zhǎng)，年?duì)I業(yè)額將突破7000億元大關(guān)，增長(zhǎng)幅度將達(dá)到15％左右。中國(guó)的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化，比如快餐和休閑餐飲的興起，洋快餐大舉進(jìn)入中國(guó)，西餐逐漸被人們接受，傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)，餐飲的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化正在興起等等。 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入的提高，生活必需品的消費(fèi)占全部消費(fèi)的比重將不斷降低，恩格爾系數(shù)也將降低，而休閑消費(fèi)等將有驚人的增長(zhǎng)。根據(jù)地塊周邊地區(qū)商業(yè)用房平均租金和售價(jià)情況，項(xiàng)目法人制定了經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，商業(yè)用房的一、二層出售，其余部分出租經(jīng)營(yíng)，商業(yè)用房售價(jià)暫定為12000元/平方米，平均租金暫定為3元/平方米日,在銅川路、真北路口的惠谷數(shù)碼廣場(chǎng)平均售價(jià)為10000元/平方米，日租金4元/平方米綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢(shì)，迎合了地區(qū)對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場(chǎng)前景。這些商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目利弊共存，利在于該區(qū)域已有的知名度易使人流聚集，從而有利于增加本商業(yè)中心的人流量，弊在于同類商業(yè)設(shè)施云集，競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。從消費(fèi)群體看，目前地塊周邊已有祥和家園、祥和名邸、泰宸景苑、真源居住區(qū)、真西新村、梅川新村等多個(gè)居民新村，并有多個(gè)中高檔商品住宅區(qū)正在建設(shè)之中，因此有強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)。從交通情況看：滬寧高速公路是上海市西北部和江蘇省進(jìn)出上海市區(qū)的交通要道，真北路上在建的城市中環(huán)線即將完成，交通非常便利。該區(qū)域主要商業(yè)設(shè)施情況詳見下表：真北路地區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施情況序號(hào)名稱面積（萬(wàn)平方米）經(jīng)營(yíng)類型1麥德龍銷售中心2大賣場(chǎng)2農(nóng)工商配貨中心4大賣場(chǎng)3OBI建材超市建材、裝飾4紅星從目前情況看，進(jìn)駐該區(qū)域的商業(yè)機(jī)構(gòu)包括農(nóng)工商超市總部、紅星美凱龍、新長(zhǎng)征裝飾市場(chǎng)、新長(zhǎng)征電腦世界等國(guó)內(nèi)企業(yè)及麥德龍總部（METRO）、德國(guó)OBI建材超市等跨國(guó)公司。 該區(qū)的市場(chǎng)群落建設(shè)于80年代末，主要以農(nóng)副產(chǎn)品、水果、有色金屬、塑料化工為主，現(xiàn)在已逐步成為以現(xiàn)代化大型配貨、銷售中心為主體的物貿(mào)基地。在開發(fā)方面更重視細(xì)分市場(chǎng)，重視定位和競(jìng)爭(zhēng)策略的制訂，在投資方面更注重收益和風(fēng)險(xiǎn)分析，而在市場(chǎng)價(jià)格方面，將出現(xiàn)總體租價(jià)微調(diào)、售價(jià)起穩(wěn)的局面。預(yù)計(jì)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)對(duì)重要商業(yè)企業(yè)做出重大妥協(xié)，在租賃條件方面給與更多優(yōu)惠，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)企業(yè)反客為主，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)降低的局面出現(xiàn)。今年下半年將出現(xiàn)商鋪現(xiàn)房集中上市的情況。分割型的小商鋪管理協(xié)調(diào)要求比較高，形象方面較難統(tǒng)一，有關(guān)限制措施出臺(tái)將造成投資者向街鋪傾斜。黃浦區(qū)在2003年7月發(fā)文要求加強(qiáng)對(duì)新建商業(yè)用房的監(jiān)管，限制新建商業(yè)用房的同一樓層劃小零銷售。相對(duì)，中心城區(qū)的商業(yè)集聚將因購(gòu)買力擴(kuò)散而降低速度。2003年是上海商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，不僅在商業(yè)用房的開發(fā)、銷售和投資上都有較大的增量，市場(chǎng)輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進(jìn)一步確立。總之，2004年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系更加優(yōu)化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理、房?jī)r(jià)漲幅趨向平緩。2004年商品住房銷售價(jià)格漲幅將接近城鄉(xiāng)居民可支配收入的增幅。 商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析隨土地供應(yīng)區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的改善，市中心舊區(qū)改造規(guī)模和拆遷節(jié)奏的有效控制以及中低價(jià)商品住房建設(shè)的不斷推進(jìn)，2004年新增的普通商品住房占住房供應(yīng)總量的比例將接近70%，上海商品住房階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾將逐步趨向緩解。因此，仍將呈現(xiàn)供需基本平衡，供略大于求的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2004年的商品房上市節(jié)奏將明顯加快。 供需總量分析 目前的土地供應(yīng)量和新開工量都比較大，后市供應(yīng)十分充足。在綜合考慮上述影響因素之后，從供需總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)漲幅等方面分析，上海今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。%，超過(guò)“7%”這一上海房地產(chǎn)業(yè)“十五”期間的目標(biāo)值，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到901億元,%，占全市固定資產(chǎn)投資的37%。二、市場(chǎng)分析凱旋生活廣場(chǎng)項(xiàng)目由辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等不同功能的房產(chǎn)組成，本章將通過(guò)分析上海市及普陀區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)，及不同功能房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀,從而進(jìn)行本項(xiàng)目各功能房產(chǎn)的市場(chǎng)定位。 周邊潛在消費(fèi)能力較強(qiáng)，項(xiàng)目的市場(chǎng)前景看好。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。此外，對(duì)原愛奇愛特商廈拆除重建，建設(shè)符合現(xiàn)代商業(yè)需求的一流商業(yè)中心，不僅有利于開發(fā)商的自身發(fā)展，而且有利于提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本項(xiàng)目將建設(shè)一個(gè)可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了真北路商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了真北路商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有
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