【正文】 的消費(fèi)，一站式購物、一站式娛樂、一站式休閑，給消費(fèi)者帶來前所未有的休閑娛樂體驗(yàn)，成為人們?cè)诠ぷ髦嘁粋€(gè)釋放壓力、彰顯個(gè)性、感受精彩生活的空間，成為人們?cè)谵k公室及家庭以外的“第三生活空間”。 五、打造城市名片，塑造昆明城市形象。一個(gè)綜合實(shí)力雄厚、特色鮮明、環(huán)境優(yōu)美的湖濱生態(tài)城市和面向東南亞、南亞的現(xiàn)代開放城市將展現(xiàn)在世人面前。其中，主城區(qū)從現(xiàn)在的180平方公里發(fā)展到“一湖四片”現(xiàn)代新昆明城市區(qū)的460平方公里，人口由245萬發(fā)展到450萬。2003年，省委、省政府做出建設(shè)現(xiàn)代新昆明的重大戰(zhàn)略部署。對(duì)緩解老城“城市病”，擴(kuò)大就業(yè)，構(gòu)建和諧社會(huì)。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目將帶動(dòng)我市商業(yè)圈向南市區(qū)轉(zhuǎn)移，減輕市中心商業(yè)區(qū)主要街道壓力，特別是交通擁擠狀況，保證安全和環(huán)境整潔。交通與商業(yè)發(fā)展有著重大的聯(lián)系，交通和道路的格局決定了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布狀態(tài)，同樣，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局也影響著城市的交通狀況。昆明城內(nèi)，人滿為患，塞車難以根治，人均綠地少，建筑密度高。有限的空間根本不能滿足人們的需求，一味地改善道路環(huán)境，只能形成一種惡性循環(huán)，并不能從根本上改變交通困難的問題。我們雖然可以以拓寬道路，修建各類停車場(chǎng)等方式來做出規(guī)劃，但這只是一種靜態(tài)的處理方式，而在動(dòng)態(tài)方面，環(huán)境的改善吸引來更多的車輛，車流量自然隨之增大。主城建成區(qū)由上世紀(jì)90年代初的100平方公里左右發(fā)展到目前的約200平方公里，面積增加了，但同時(shí)隨著人們生活水平不斷提高，買車的人增多是必然趨勢(shì)，車流量的不斷增大，使市中心道路負(fù)載過重。三、構(gòu)建和諧社會(huì)，擴(kuò)大就業(yè)，緩解老城“城市病”目前，全球及中國各大城市因?yàn)槌鞘锌臻g的單中心特征引起的“城市病”日益惡化，均面臨如城市環(huán)境惡化、交通擁擠等不同程度的問題，給城市管理帶來了諸多問題。初步估計(jì)，項(xiàng)目運(yùn)營成功后，每年政府可獲得近3億元的稅款收入，為西山區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供源源不斷的發(fā)展動(dòng)力。建設(shè)南亞風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)，有助于提升昆明的城市競(jìng)爭力，推動(dòng)昆明成為東盟地區(qū)中心城市。做大做強(qiáng)昆明，不僅是昆明自身發(fā)展的問題，而且關(guān)系到全省發(fā)展的大局。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)以前瞻性的商業(yè)和商務(wù)體系，推動(dòng)南市區(qū)成為匯聚高端商業(yè)、高效商務(wù)和高層次市民群體的城市新興區(qū)域，成為銜接昆明老城和呈貢新城的核心和樞紐，形成超前的、服務(wù)于國際國內(nèi)政治活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的城市發(fā)力點(diǎn)，有利于增強(qiáng)城市輻射功能。依托強(qiáng)大的國內(nèi)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，面對(duì)最具發(fā)展活力的東盟地區(qū)，昆明的發(fā)展面臨千載難逢的機(jī)遇和條件。對(duì)提高城市競(jìng)爭力，助推昆明成為東盟地區(qū)中心城市；構(gòu)建和諧社會(huì)，成為西山區(qū)一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動(dòng)機(jī)，為西山區(qū)的發(fā)展奠定長足的基礎(chǔ)；緩解老城“城市病”；推動(dòng)南市區(qū)發(fā)展，與現(xiàn)代新昆明建設(shè)的步伐相適應(yīng)；打造城市名片，塑造昆明城市形象；高規(guī)格建設(shè)，助推西山區(qū)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程有重要意義。符合現(xiàn)代化城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)建設(shè)的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)，必然以其復(fù)合友好的綜合性形態(tài)和強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)運(yùn)營，為昆明城市現(xiàn)代化建設(shè)增光添彩。昆明的經(jīng)濟(jì)總量占據(jù)全省的1/3，在昆明工業(yè)化加速、城市化提升、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型、國際化拓展的關(guān)鍵時(shí)期，如何提高建設(shè)水平和建設(shè)質(zhì)量，提升城市綜合競(jìng)爭力，是一切工作的出發(fā)點(diǎn)。建設(shè)南市區(qū)商業(yè)中心――友好復(fù)合的商業(yè)綜合體形式的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)，是昆明現(xiàn)代化城市建設(shè)的必然要求。創(chuàng)造顧客價(jià)值，提高顧客滿意度，是其立足市場(chǎng)的根本，是一種實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)。消費(fèi)者對(duì)于城市商業(yè)的需求，已經(jīng)從單一的買賣場(chǎng)所上升購物、娛樂、休閑、文化的綜合享受?，F(xiàn)代化商業(yè)業(yè)態(tài)的本質(zhì)在于營銷理念的革命性變革，在于以消費(fèi)者為本位理念的真正確立。在這種市場(chǎng)形勢(shì)下，單一商場(chǎng)的競(jìng)爭已經(jīng)讓位于綜合商區(qū)的競(jìng)爭。三是城市零售業(yè)市場(chǎng)定位呈現(xiàn)多元化。主要表現(xiàn)在商業(yè)業(yè)態(tài)形式已突破往昔傳統(tǒng)業(yè)態(tài)(百貨店)一統(tǒng)天下格局，而出現(xiàn)多種新的業(yè)態(tài)：“一站式”購物中心、超市、倉儲(chǔ)店、折扣店、專業(yè)店、專賣店、便利店等紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場(chǎng)。昆明今后也會(huì)形成以三市街為中心，涵蓋青年路、小西門的昆明市商業(yè)中心，同時(shí)有幾個(gè)區(qū)域性商業(yè)分中心。根據(jù)城市商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營性質(zhì)，時(shí)尚精品、選購品經(jīng)營在城市或區(qū)域性商業(yè)中心，便利品經(jīng)營更多選擇在鄰近居民集中居住區(qū)布點(diǎn)。從國內(nèi)外現(xiàn)代化城市的發(fā)展歷程來看，城市商業(yè)的發(fā)展必然遵循城市發(fā)展的客觀規(guī)律。 現(xiàn)代化城市的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 隨著城市的發(fā)展，城市商業(yè)也不斷在演變發(fā)展。才能成為城市區(qū)域的活力之窗、魅力之源。如果商業(yè)形態(tài)是落后的，將必然被社會(huì)的進(jìn)程所淘汰。專業(yè)市場(chǎng)作為城市功能的重要補(bǔ)充和中心城市商業(yè)流通的主要形式，在過去二十多年來得到了快速的發(fā)展，但也隨著時(shí)代的發(fā)展而逐漸演變，有的專業(yè)市場(chǎng)開始衰落。而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，必然與商業(yè)業(yè)態(tài)的演變和興衰息息相關(guān)，也必然與城市化進(jìn)程和城市功能的需求密切相關(guān)。昆明商業(yè)業(yè)態(tài)的演變是商業(yè)競(jìng)爭的專業(yè)化分工和專業(yè)化競(jìng)爭的結(jié)果——從百貨大樓到品牌店、專業(yè)超市、綜合超市、時(shí)尚百貨、商業(yè)街，從單一經(jīng)營實(shí)體到連鎖化經(jīng)營，從單純的購物、餐飲、娛樂功能到購物、餐飲、休閑、文化為一體的休閑娛樂集中區(qū)、購物中心，傳統(tǒng)的商業(yè)模式不斷讓位于更有競(jìng)爭力的專業(yè)化分工和新的專業(yè)化組合模式。這種復(fù)合的商業(yè)業(yè)態(tài)必然是未來城市發(fā)展的核心商業(yè)模式。20002005年次級(jí)社區(qū)商圈小西門商圈螺螄灣商圈白塔路商圈復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)：昆百大新紀(jì)元店和柏聯(lián)廣場(chǎng)是單一的商業(yè)體。白塔路商圈螺螄灣商圈90年代三市街青年路商圈四大商圈繼續(xù)演變，三市街商圈的中心領(lǐng)導(dǎo)地位得到空前加強(qiáng)；青年路商圈在沉寂一段時(shí)間后將與三市街商圈連為一體。由于不能適應(yīng)城市的發(fā)展要求，大多數(shù)已經(jīng)在商業(yè)上銷聲匿跡。這種單一的商業(yè)體，主要指可獨(dú)立經(jīng)營的單一的寫字樓、或酒店、或百貨商業(yè)等，不參雜其它商業(yè)體，也不含單一的商業(yè)街。是昆明文化特質(zhì)的典型體現(xiàn)。社區(qū)商業(yè)容易成熟，但也最容易到達(dá)價(jià)值頂點(diǎn)。其特點(diǎn)是鋪面面積較小，而且比較均等，各個(gè)鋪面之間的聯(lián)系性不強(qiáng)，呈現(xiàn)為一種較為松散的商鋪集合體，因此也沒有專門的招商要求、業(yè)態(tài)組合要求和商業(yè)運(yùn)營管理要求。這樣的商業(yè)地產(chǎn)形式基本上是不成功的。從商業(yè)地產(chǎn)角度看，完全沒能實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的預(yù)期增值。到2000年，昆明市中心區(qū)30余個(gè)寫字樓陸續(xù)開發(fā)，成為那個(gè)年代最主要的、也是最難運(yùn)作的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。截至到2004年，昆明市區(qū)共有103個(gè)各類專業(yè)市場(chǎng)，成為過去近二十年來最主要的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，也將在未來長期存在。昆明商業(yè)地產(chǎn)的歷史演繹和商業(yè)業(yè)態(tài)的演變昆明商業(yè)業(yè)態(tài)的形式和演變可以按類別作如下區(qū)分：專業(yè)市場(chǎng)形態(tài)：昆明商業(yè)地產(chǎn)的歷史可以追溯到1989年，由于青年路的改造，青年路服裝批發(fā)商家集體搬遷到螺螄灣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，形成了新建的螺螄灣商品批發(fā)市場(chǎng)。（三）建設(shè)友好復(fù)合的城市商業(yè)綜合體——南亞風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)，是昆明城市商業(yè)發(fā)展的必然需求。而且，省委、省人大、省政協(xié)、省紀(jì)委、省高級(jí)人民法院、省檢察院、省公安廳等省級(jí)機(jī)關(guān)都已陸續(xù)搬到南市區(qū)辦公，迫切需要有功能齊備的商業(yè)商務(wù)中心來支撐省級(jí)行政首腦機(jī)關(guān)的運(yùn)營。主城區(qū)城市區(qū)域與北市區(qū)、南市區(qū)、呈貢新城等次級(jí)區(qū)域的結(jié)合，成為新昆明建設(shè)最主要的城市格局。但南市區(qū)顯然缺乏統(tǒng)領(lǐng)性的商業(yè)設(shè)施，無法形成強(qiáng)大的對(duì)區(qū)域的吸引力，更談不上對(duì)“環(huán)昆經(jīng)濟(jì)圈”范圍內(nèi)的曲靖、玉溪、楚雄的輻射作用。人氣旺否，關(guān)鍵在常住人口，常住人口多，人氣就旺。建設(shè)南市區(qū)商業(yè)商務(wù)中心――南亞風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)，填補(bǔ)南市區(qū)城市商業(yè)空白，滿足新的省級(jí)行政中心的服務(wù)需求從現(xiàn)狀來分析，南市區(qū)內(nèi)，世紀(jì)金源、大商匯、新亞洲體育城及其他房地產(chǎn)開發(fā)商落戶此地。這些集中的商業(yè)業(yè)態(tài)，即便是已建成的或在建的，更多是一種缺乏前瞻性規(guī)劃的輔助性的商業(yè)設(shè)施，是在城市發(fā)展的過程當(dāng)中伴生的臨時(shí)性的商業(yè)聚合。餐飲、酒吧、品牌專賣店，另有1000㎡農(nóng)產(chǎn)品超市在建，08年5月交房佳湖路十里長街省工商局斜對(duì)面全長約1km，有130家商鋪兩層商鋪和單層商鋪超市、藥店、食品、日用品、小家電自然形成的商業(yè)街大商匯廣福路中段面積818畝，規(guī)劃建筑面積80萬平米，4層至多層建筑，其中1，2層為商鋪目前為陶瓷、燈具等建材批發(fā)已營業(yè)，招商好，屬專業(yè)市場(chǎng)世紀(jì)金源購物廣場(chǎng)廣福路下段4層框架式結(jié)構(gòu)SHOPPING MALL綜合商場(chǎng)正在招商新亞洲星天地商業(yè)廣場(chǎng)廣福路下段16商業(yè)街占地100畝多棟商鋪構(gòu)成的商業(yè)街餐飲、娛樂、購物在建，部分營業(yè)國美民升超市滇池路口國貿(mào)商品城國貿(mào)中心總面積20000平方米在原國貿(mào)內(nèi)分割的小商鋪已營業(yè)在以上區(qū)域當(dāng)中，大商匯目前是建材商城，但包含了一些簡單的城市商業(yè)業(yè)態(tài)。共106套。在整個(gè)南市區(qū)，可稱得上集中商業(yè)業(yè)態(tài)的區(qū)域（項(xiàng)目）主要包括：富城商界、金都商集、自然形成的十里長街佳湖路、大商匯、世紀(jì)金源購物大廣場(chǎng)、新亞洲體育城星天地商業(yè)廣場(chǎng)、國美民升超市、國貿(mào)中心商業(yè)區(qū)（包括國貿(mào)小商品城和沃爾瑪購物廣場(chǎng)）。特點(diǎn)是小、散、價(jià)值低，形不成對(duì)區(qū)域的影響力。南市區(qū)的城市商業(yè)業(yè)態(tài)又可細(xì)分為兩類：集中的商業(yè)業(yè)態(tài)和臨街商鋪。南市區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)目前在南市區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)包括兩大類：沿廣福路和南二環(huán)分布的各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和城市商業(yè)業(yè)態(tài)。他們的年齡在30至50歲之間，受過高等文化教育，年薪在8至20萬之間，95%都有屬于自己的車子。該片區(qū)是開發(fā)規(guī)模最大最集中、水平最高、密度最低的別墅類項(xiàng)目的聚集地，是昆明的“富人區(qū)”。該區(qū)以別墅為主，多層為輔，有少量小高層。從2000年昆明的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)期以來，滇池路片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也開始火熱起來。從1992年滇池旅游度假區(qū)成立至今，發(fā)展速度很快，片區(qū)的居住價(jià)值不斷提升。目標(biāo)客戶基本覆蓋了全昆明各區(qū)域、各年齡段的客戶群，并輻射至全省乃至外省在昆群體。因廣福路片區(qū)毗鄰市政新區(qū)板塊，所以目前區(qū)域內(nèi)成熟社區(qū)都是在2006年開始大量上市的，且建設(shè)速度較快，尤其以世紀(jì)城和新亞洲體育城為最。南市區(qū)的住宅小區(qū)包含廣福路和滇池路兩大板塊。東南至新亞洲體育城。南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)狀況南市區(qū)，北至南二環(huán)（高架）路，南至滇池邊。但目前南市區(qū)缺乏綜合性的大型商業(yè)設(shè)施，生活、消費(fèi)、休閑均極不方便，在南市區(qū)建設(shè)大型的現(xiàn)代化復(fù)合型城市商業(yè)設(shè)施是城市發(fā)展的必然要求。二是輻射到以新亞洲體育城——世紀(jì)城為代表的主城區(qū)與呈貢連接部。從昆明城市的發(fā)展趨勢(shì)來看，西市區(qū)和北市區(qū)受地理?xiàng)l件限制，而南市區(qū)是銜接昆明老城和呈貢新城的中心樞紐區(qū)域，必將是今后昆明最主要的居民居住區(qū)，迫切需要有現(xiàn)代化復(fù)合型的大型城市商業(yè)中心的出現(xiàn)。從具體的區(qū)域來看，城市的西片區(qū)、南片區(qū)以及北片區(qū)已經(jīng)成為城市的主要居民區(qū)，但缺乏大型綜合超市，對(duì)于大型綜合超市類業(yè)態(tài)的需求比較緊迫。同時(shí)，從大型綜合超市類業(yè)態(tài)上看，由于超市大部分的經(jīng)營品種都是人們?nèi)粘Ｉ钏?jīng)常要使用的商品，因此從某種意義上來說是越接近人們的生活范圍越好。而從城市的大型百貨商場(chǎng)和大型綜合超市的結(jié)構(gòu)來看，大型百貨商場(chǎng)由于全部集中在一環(huán)路以內(nèi)，再加上一環(huán)路以內(nèi)作為昆明市絕對(duì)的核心商圈，大型百貨商場(chǎng)在一環(huán)路內(nèi)密集集中。但是與商圈分布相似，大型超市的分布主要還是分布北片區(qū)，而南片區(qū)和西片區(qū)基本上沒有具有影響力的大型超市。這些百貨形成了對(duì)整個(gè)昆明市的輻射。大型百貨商場(chǎng)：金龍百貨、金格中心、新世界百貨、柏聯(lián)百貨（三市街、西南廣場(chǎng)）、百大（三市街2個(gè)、西南廣場(chǎng)）、美辰百貨、新大新百貨、奧特萊斯、金鷹百貨、厲山百貨、仟村百貨、攀成百貨、巨龍百貨。在城市商圈構(gòu)成中，大型百貨商場(chǎng)和大型綜合商場(chǎng)在商圈中占據(jù)絕對(duì)的主導(dǎo)地位，從目前昆明市的大型百貨商場(chǎng)和大型綜合超市分布來看，目前昆明市共有14個(gè)大型綜合超市，大型百貨商場(chǎng)16個(gè)。主力商圈、次級(jí)商圈和休閑商圈均集中在一環(huán)路以內(nèi)，構(gòu)成了一環(huán)路內(nèi)輻射全昆明的一個(gè)超大商圈，也是目前昆明的主商業(yè)中心；微型社區(qū)商圈主要集中在一環(huán)路和二環(huán)路之間以及二環(huán)路周邊范圍內(nèi)；專業(yè)市場(chǎng)商圈主要分布在二環(huán)路以外。另外還有零星分布在各主要社區(qū)組團(tuán)的微型社區(qū)商圈。作為現(xiàn)代化的城市商業(yè)綜合體，擬建的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)，將是南市區(qū)最繁華的商業(yè)商務(wù)中心，填補(bǔ)了南市區(qū)城市商業(yè)空白，是南市區(qū)乃至整個(gè)西山區(qū)和昆明滇池國家旅游度假區(qū)的活力之都、城市之眼。初步形成了以少數(shù)民族風(fēng)情和高原體育訓(xùn)練、康體休閑為支柱的兩大特色品牌，在全國十二個(gè)國家級(jí)旅游度假區(qū)中獨(dú)樹一幟。擁有包括一個(gè)國家4A級(jí)景區(qū)（云南民族村）、一個(gè)袁曉芩藝術(shù)園、二座博物館（云南民族博物館和翰榮軒博物館）、一個(gè)18洞高爾夫球場(chǎng)（滇池高爾夫）、二座專業(yè)化體育訓(xùn)練中心（海埂體育訓(xùn)練基地和紅塔體育中心）、三座四星級(jí)酒店（滇池溫泉花園國際大酒店、怡景園度假酒店、滇池大酒店），4880個(gè)標(biāo)準(zhǔn)床位、29塊足球場(chǎng)、54塊網(wǎng)球場(chǎng)、11個(gè)游泳館（其中有4個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)游泳館）、107道保齡球等民族風(fēng)情游覽和高原體育訓(xùn)練、康體休閑設(shè)施。1997年以來，先后吸引了紅塔集團(tuán)、云天化集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、同仁醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、滇池高爾夫等大型集團(tuán)落戶度假區(qū)。南瀕滇池，北連市區(qū)，東與西山區(qū)接壤，西與著名的西山森林公園隔湖相望，與福海、前衛(wèi)街道辦事處共同構(gòu)成昆明南市區(qū)。此外，產(chǎn)品輻射半徑達(dá)1000公里的螺螄灣小商品批發(fā)市場(chǎng)，已在東盟國家享有很高的知名度和美譽(yù)度，形成了規(guī)模、名牌、市場(chǎng)的良好效應(yīng)；而由新希望集團(tuán)投資20億元，占地面積800畝的大商匯，是以建材和食品百貨批發(fā)為主的商貿(mào)城；前衛(wèi)片區(qū)以及擬建的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)所在的福海片區(qū)，是西山區(qū)實(shí)施商貿(mào)興區(qū)戰(zhàn)略的重點(diǎn)。 在西山區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，%, 第二產(chǎn)業(yè)占26％，％，凸現(xiàn)出1的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展布局。西山區(qū)省、市黨政機(jī)關(guān)聚集。轄馬街、金碧、永昌、前衛(wèi)、福海、棕樹營、西苑7個(gè)街道辦事處和碧雞、?？凇F(tuán)結(jié)3個(gè)鎮(zhèn)，共有63個(gè)社區(qū)居委會(huì)，35個(gè)村民委員會(huì)，221個(gè)村民小組，居住著彝、白、苗、回等25個(gè)少數(shù)民族。西山區(qū)位于昆明市西南面，與官渡區(qū)、呈貢縣隔水相望，與五華區(qū)接壤，西鄰安寧市、祿勸縣，南連晉寧縣，北接富民縣。是西山區(qū)的主要城市區(qū)域。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)，必將成為南市區(qū)最繁華的城市商業(yè)綜合體，成為助推西山區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一臺(tái)強(qiáng)勁的發(fā)動(dòng)機(jī)，必將為新昆明現(xiàn)代化城市建設(shè)描繪最絢麗的一筆！ 二、項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域簡況南市區(qū)商業(yè)中心――南亞風(fēng)