【正文】 /㎡ ) 計劃銷售金額 (萬元 ) 2020年 612月 商住 預售 22,708 20% 4, 8000 3,633 2020年 612月 住宅 預售 37,812 20% 7, 2200 1,664 小計 12, 5,297 2020年 112月 商住 預售 22,708 50% 11, 8000 9,083 2020年 112月 住宅 預售 37,812 50% 18, 2200 4,159 小計 30, 13,243 2020年 112月 商住銷售 22,708 20% 4, 8000 3,633 2020年 112月 住宅銷售 37,812 20% 7, 2200 1,664 小計 12, 5,297 合計 60,520 90% 54, 4376 23,837 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 23 頁 第 2節(jié) 銷售收入預算 表 3 (一 ) 漢正商業(yè)廣場收入預算表 序號 項目 面積（ ㎡ ） 單價（元 /㎡ ） 金 額 （ 萬 元 ） 1 可實現銷售收入 60, 520 4, 376 26, 485. 05 2 一樓商鋪 5, 677 16, 000 9, 083. 20 3 二樓商鋪 5, 677 6, 000 3, 406. 20 4 三樓商鋪 5, 677 5, 500 3, 122. 35 5 四樓商鋪 5, 677 4, 500 2, 554. 65 6 商鋪小計 22, 708 8, 000 18, 166. 40 7 銷售 90% 20, 437 16, 349. 60 8 5 樓住宅 2, 101 1, 890 397. 03 9 6 樓住宅 2, 101 1, 930 405. 43 10 7 樓住宅 2, 101 1, 970 413. 83 11 8 樓住宅 2, 101 2, 010 422. 23 12 9 樓住宅 2, 101 2, 050 430. 64 13 10 樓住宅 2, 101 2, 090 439. 04 14 11 樓住宅 2, 101 2, 130 447. 44 15 12 樓住宅 2, 101 2, 170 455. 85 16 13 樓住宅 2, 101 2, 210 464. 25 17 14 樓住宅 2, 101 2, 250 472. 65 18 15 樓住宅 2, 101 2, 290 481. 05 19 16 樓住宅 2, 101 2, 330 489. 46 20 17 樓住宅 2, 101 2, 370 497. 86 21 18 樓住宅 2, 101 2, 410 506. 26 22 19 樓住宅 2, 101 2, 450 514. 66 23 20 樓住宅 2, 101 2, 450 514. 66 24 21 樓住宅 2, 101 2, 450 514. 66 25 22 樓住宅 2, 101 2, 150 451. 64 26 住宅摟小計 37, 812. 06 2, 200 8, 318. 65 27 銷售 90% 34, 031. 00 7, 486. 82 注： （ 1） 一樓商鋪單價按 16,000 元 /㎡ ，二樓商鋪單價按 6,000 元/㎡ ，三樓商鋪單價按 5,500 元 /㎡，四樓商鋪單價按 4,500 元 /㎡；商鋪均價 8,000 元 /㎡ ,可實現銷售 18,166 萬元 ,按 90%計算 ,實現銷售 16,350XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 24 頁 萬元。其中： 住宅平均銷售單價 2,200 元，實現銷售收入 7,487 萬元 。其中： 高層住宅 銷售 34,031 平方米 ,商鋪 銷售 20,437 平方米 。 資金籌集及償還 計劃 2020 年初向工商銀行借款 5000 萬元 ,期限三年 ,利息按月支付 ,本金采用分期還款方式 ,即 :第一 年 度 償還本金 1000 萬元 ,第二 年 度 償還本金3000 萬元 ,第三 年 度 償還本金 1000 萬元 。 （ 3） 2020 年 1— 12 月 ， 投資 2,000 萬元 ，用于公共設施配套 。 項目投資計劃 （ 1） 2020年 1— 6月，投資 6,000萬元， 支付土地出讓金和 項目前期 工程 費 。 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 19 頁 第六章 項目投資預測 第 1 節(jié) 項目總投資 開發(fā)總投資 （ 2020 年至 2020 年） ： 15,159 萬元 其中： (一 )開發(fā)成本 13,258 萬元 土地費 用 ： 6,074 萬元 前期 工程費： 125 萬元 房屋開發(fā)費 ： 6,112 萬元 公共 配套 設施 費 ： 520 萬元 不可預見費 : 183 萬元 項目開發(fā)稅 費： 222 萬元 其它費用 ： 22 萬元 (二 )、開發(fā)費用 1,901 萬元 銷售費用 ： 880 萬元 管理費用 : 199 萬元 建設期 利息： 822 萬元 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 20 頁 第 2 節(jié)：資金籌措與投資 資金籌措 該項目總投資 億元， 公司自籌 1 億元。 四層為娛樂休閑、餐飲區(qū)，整體或分割出售， 每層 建筑面積 5,677㎡ 。 二至三層為整體通透敞開式賣場，設各種品牌柜區(qū)，為整體或分割出售。并與中國工商銀行、中國建設銀行進行合作，為購房用戶提供銀行按揭，即商業(yè)店面首付為五成，十年期按揭方式；第一套住宅樓首付為三成，十年按揭方式。 ◇ 法律風險 公司決策采用智囊團方式，由資深律師和總顧問把關，杜絕了經營中的法律風險。 ◇ 技術風險 公司完善了 130 條施工技術安全措施，騁請武漢（國際）袁培煌建筑設計事務所為公司建筑設計單位，將中企動力股份有限公司作為自己品牌網站營銷的強力合作伙伴，與嚴謹的漢川環(huán)宇工程監(jiān)理公司合作，嚴把工程質量關，將技術風險大大降低。 XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》 第 17 頁 ◇ 資金風險 湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司與銀行建立了良好的合作關系，信用狀況一直良好，且首付比例執(zhí)行標準一般高于大城市，成功的漢正服裝城開發(fā)和武漢地產項目為公司積累了相對充足的資金，資金風險較小。 第 6 節(jié) 項目風險控制 ◇ 政策風險 漢正商業(yè)廣場為本屆漢川市政府承諾為市民要辦的十件大事之一，享受市政府招商優(yōu)惠政策，該項目與普通房地產開發(fā)不同，不在國家房地產調控之列，無政策風險。入住期產生的生活污水預處理后經城市污水管網進入 漢川市 污水處理廠處理； 商業(yè)及生活垃圾由本公司的物業(yè)公司集中后運往漢川市 生活垃圾集中 地 填埋等。 第 5 節(jié) 環(huán)境評價 該項目產生的污染主要為施工期的施工噪聲、揚塵、渣土、廢水 等；入住期的生活污水、地下車庫的汽車尾氣、居民油煙、小區(qū)內各種設備運行產生的噪聲以及生活垃圾。 第 4 節(jié) 項目建設條件 本項目地區(qū)位于城市中心黃金地段，現狀的建設狀況和環(huán)境質量與其區(qū)位和土地價值極不相稱，急需建設改造。 （ 4） 隨著消費者和房地產市場的逐步成熟，消費者對房地產的要求將趨向于更加舒適、更便利， 高層 住宅將會趨向人性化、智能化、 功能 化 多 方向發(fā)展，這為廣大房地產商又提供了一個新的市場機會。 （ 3） 伴隨 武漢 1+8城市圈的發(fā)展和中央加快新農村建設投入的加大 ，勢必帶來更多的外來資金和 農村 人口 涌入城市 ，進一步刺激漢川房地產業(yè) 的發(fā)展。 （ 2） 房地產市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現在發(fā)展商的實力、信譽、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益規(guī)范和成熟。商品房作為老百姓消費生活中的一個大件 耐用消費品，其主導作用極為明顯。漢川市房地產的發(fā)展，與國內其它城市的房地產業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現出其特殊的一面。漢川市的房地產業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關注。 各個房地產商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設計、房型、環(huán)境布置上，而且在質量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，漢川市也出現了 些 高質素的住宅小區(qū)， 如御城春景小高層， 在市場 細分 上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產消費的一個個小高潮。 第 3 節(jié) 漢川市商品房需求 分析 商品房供給總量及特點 漢川 房地產 經歷 九 四 、九 五 年房地產為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調控中，房地產業(yè)進入谷底近幾年來，房地產市場在經過國家政府的正確引導和市場的良性競爭和淘汰，房地產開發(fā)商的數目 下降， 買方市場正在逐漸形成。消費者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務優(yōu)質的小區(qū)。據調查，漢川市民能夠接受的商品房平均價格為 1800 元／ ㎡ ，其中中高收入家庭則為 2600 元／ ㎡ 。經濟有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會投向一些投資領域，如股票、債券、教育、旅游和房地產上，而房地產作為不動產，其投資數額較大，增值的機會也頗為可能。 商品房為 漢川 居民主要的消費支出 。 22％的人希望一次付款，月均供樓支出 1800 元。 41％的人希望一次性付款，月均供樓支出 1290 元。 商品房需求祈求 根據抽樣調查（漢川市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本 500 戶）結果表明，漢川市民購買商品房的基本特點是： ◆ 一次性投資額度為 16 萬元。 ◆ 人均 萬元，全省排 5 位（ 2020 年） ◆ 人均儲蓄存款 萬元，戶均月收入 4750 元 ◆ 人均居住面積 17 ㎡ ◆ 商品房交易率 89％（ 2020 年） ◆ 市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾XX 川 東 置 業(yè)發(fā)展 有限公 司 《 漢 正 商業(yè)廣 場可行 性研究 報告》