【正文】 97132435297346372盈余資金5075101721568168153年初還貨資金結(jié)余0507514247193224用于還貸資金來源5075152471581512815168155年初項目借款余額050004000100006其中：工行貸款050004000100007本年增加額500000050008其中；工行貸款500000050009本年還本額0100030001000500010其中：工行還貸0100030001000500011年末項目借款余額5000400010000012其中：工行貸款5000400010000013當年償債保證比1551314年末還貸資金結(jié)余5075142471281511815二、財務分析從財務預測表（表5—表8）來分析，漢正商業(yè)廣場項目建設期為13個月，完工面積65,020平方米，計劃銷售54,468㎡,預計可實現(xiàn)主營業(yè)務收入23,837萬元，主營業(yè)務成本11,929萬元，主營業(yè)務稅金及附加1,311萬元,營業(yè)費用、管理費用、財務費用合計1,901萬元，預計所得稅2,174萬元，稅后利潤6,522萬元。（二）、項目銷售進度 2008年6月起預售20%，2009年銷售50%，2010年銷售20%（詳見表2）,商品房空置率10%。表2 漢正商業(yè)廣場銷售計劃表銷售期間銷售類型可供銷售面積(㎡)項目比率(%)計劃銷售面積(㎡)計劃均價(元/㎡)計劃銷售金額(萬元)2008年612月商住預售22,70820%4,80003,6332008年612月住宅預售37,81220%7,22001,664　小計12,5,2972009年112月商住預售22,70850%11,80009,0832009年112月住宅預售37,81250%18,22004,159　小計30,13,2432010年112月商住銷售22,70820%4,80003,6332010年112月住宅銷售37,81220%7,22001,664　小計12,5,297　合計60,52090%54,437623,837第2節(jié) 銷售收入預算表3 (一) 漢正商業(yè)廣場收入預算表序號項目面積（㎡）單價（元/㎡）金額（萬元）1可實現(xiàn)銷售收入60,5204,37626,2一樓商鋪5,67716,0009,3二樓商鋪5,6776,0003,4三樓商鋪5,6775,5003,5四樓商鋪5,6774,5002,6商鋪小計22,7088,00018,7銷售90%20,43716,85樓住宅2,1011,89096樓住宅2,1011,930107樓住宅2,1011,970118樓住宅2,1012,010129樓住宅2,1012,0501310樓住宅2,1012,0901411樓住宅2,1012,1301512樓住宅2,1012,1701613樓住宅2,1012,2101714樓住宅2,1012,2501815樓住宅2,1012,2901916樓住宅2,1012,3302017樓住宅2,1012,3702118樓住宅2,1012,4102219樓住宅2,1012,4502320樓住宅2,1012,4502421樓住宅2,1012,4502522樓住宅2,1012,15026住宅摟小計37,2,2008,27銷售90%34,7,注： （1） 一樓商鋪單價按 16,000元/㎡，二樓商鋪單價按6,000元/㎡，三樓商鋪單價按5,500元/㎡，四樓商鋪單價按4,500元/㎡；商鋪均價8,000元/㎡,可實現(xiàn)銷售18,166萬元,按90%計算,實現(xiàn)銷售16,350萬元。其中：住宅平均銷售單價2,200元，實現(xiàn)銷售收入7,487萬元。其中：高層住宅銷售34,031平方米,商鋪銷售20,437平方米。資金籌集及償還計劃2008年初向工商銀行借款5000萬元,期限三年,利息按月支付,本金采用分期還款方式,即:第一年度償還本金1000萬元,第二年度償還本金3000萬元,第三年度償還本金1000萬元。（3）2009年1—12月，投資2,000萬元，用于公共設施配套。項目投資計劃（1）2008年1—6月，投資6,000萬元，支付土地出讓金和項目前期工程費。第六章 項目投資預測第1節(jié) 項目總投資開發(fā)總投資（2008年至2010年）： 15,159萬元其中：(一)開發(fā)成本 13,258萬元土地費用： 6,074萬元 前期工程費： 125萬元 房屋開發(fā)費： 6,112萬元公共配套設施費： 520萬元不可預見費: 183萬元 項目開發(fā)稅費： 222萬元 其它費用： 22萬元 (二)、開發(fā)費用 1,901萬元銷售費用： 880萬元 管理費用: 199萬元建設期利息： 822萬元第2節(jié)：資金籌措與投資資金籌措 ，公司自籌1億元。四層為娛樂休閑、餐飲區(qū)，整體或分割出售，每層建筑面積5,677㎡。二至三層為整體通透敞開式賣場，設各種品牌柜區(qū)，為整體或分割出售。并與中國工商銀行、中國建設銀行進行合作，為購房用戶提供銀行按揭，即商業(yè)店面首付為五成，十年期按揭方式；第一套住宅樓首付為三成，十年按揭方式。◇ 法律風險 公司決策采用智囊團方式，由資深律師和總顧問把關，杜絕了經(jīng)營中的法律風險?！?技術(shù)風險 公司完善了130條施工技術(shù)安全措施，騁請武漢（國際）袁培煌建筑設計事務所為公司建筑設計單位，將中企動力股份有限公司作為自己品牌網(wǎng)站營銷的強力合作伙伴，與嚴謹?shù)臐h川環(huán)宇工程監(jiān)理公司合作，嚴把工程質(zhì)量關，將技術(shù)風險大大降低。◇ 資金風險 湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司與銀行建立了良好的合作關系，信用狀況一直良好，且首付比例執(zhí)行標準一般高于大城市，成功的漢正服裝城開發(fā)和武漢地產(chǎn)項目為公司積累了相對充足的資金，資金風險較小。第6節(jié) 項目風險控制◇ 政策風險 漢正商業(yè)廣場為本屆漢川市政府承諾為市民要辦的十件大事之一，享受市政府招商優(yōu)惠政策，該項目與普通房地產(chǎn)開發(fā)不同，不在國家房地產(chǎn)調(diào)控之列，無政策風險。入住期產(chǎn)生的生活污水預處理后經(jīng)城市污水管網(wǎng)進入漢川市污水處理廠處理；商業(yè)及生活垃圾由本公司的物業(yè)公司集中后運往漢川市生活垃圾集中地填埋等。第5節(jié) 環(huán)境評價該項目產(chǎn)生的污染主要為施工期的施工噪聲、揚塵、渣土、廢水等；入住期的生活污水、地下車庫的汽車尾氣、居民油煙、小區(qū)內(nèi)各種設備運行產(chǎn)生的噪聲以及生活垃圾。 第4節(jié) 項目建設條件本項目地區(qū)位于城市中心黃金地段，現(xiàn)狀的建設狀況和環(huán)境質(zhì)量與其區(qū)位和土地價值極不相稱，急需建設改造。 （4） 隨著消費者和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費者對房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，高層住宅將會趨向人性化、智能化、功能