福滿花園項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃(編輯修改稿)
2024-12-20 15:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2700 第四批 40%高層 2800 合計(jì) （表： 642） 商鋪銷售總收入預(yù)測(cè) (單位 :萬元 ) BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 項(xiàng)目 可銷售面積 建議銷售單價(jià)（元 /平方米） 銷售收入（萬元） 第一批 30% 鋪面 11000 第二批 35% 鋪面 12500 合計(jì) （表： 643） 車位銷售總收入預(yù)測(cè) (單位 :萬元 ) 項(xiàng)目 可銷售個(gè)數(shù) 建議銷售單價(jià)（萬 /個(gè)） 銷售收入（萬元） 第一批 50%比例 247 15 3705 第二批 20%比例 99 15 1485 合計(jì) 5190 （表： 645） 全部銷售收入分批比例預(yù)測(cè) (單位 :萬元 ) 銷售計(jì)劃 建設(shè)經(jīng)營期年收入 (萬元 ) 合計(jì) 批數(shù) 比例 面積 2020 2020 2020 上半年 下半年 上半年 下半年 1 10%高層 2 20%高層 3 30%高層 4 40%高層 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 5 30% 鋪面 6 35% 鋪面 7 50%比例 247 3705 3705 8 20%比例 99 1485 1485 合計(jì) 注： 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 根據(jù)國家現(xiàn)行的商品房銷售政策《商品房銷售管理辦法》（ 2020 年 6 月 1 日?qǐng)?zhí)行）中規(guī)定 ,房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售 ,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時(shí)發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。 按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策 ,對(duì)于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時(shí)，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項(xiàng)。 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃安排 ,每一流水片達(dá)到預(yù)售條件時(shí) ,應(yīng)在該流水片開工后的第二季 ,達(dá)到銀行按揭款支付的條件是 ,應(yīng)是該流水片動(dòng)工后的第三季。 銷售計(jì)劃設(shè)計(jì) BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 按南寧市目前行業(yè)的慣例 ,初步考慮本項(xiàng)目每流水片在開工后第二季取得預(yù)售許可證后開始住宅正式對(duì)市場(chǎng)發(fā)售期房。 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析 ,每一流水片在開始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)及消費(fèi)者對(duì)期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們?cè)O(shè)定每一流水片從開始預(yù)售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售。 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售進(jìn)程，車庫在銷售的項(xiàng)目取得預(yù)售證或者項(xiàng)目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)開始發(fā)售，并在每個(gè)流水片的最后一個(gè)季度中銷售。 二、 鋪?zhàn)赓U單價(jià)的確定 （一）用市場(chǎng)比較法確定租賃價(jià)格的上限（平均價(jià)格） 根據(jù)價(jià)格定位與策略部分得出可知：本項(xiàng)目的商鋪部分為： 11000元 /平方米， 假設(shè)本項(xiàng)目商鋪經(jīng)營年限無為無限期，則根據(jù)公式 a=vr來求其租賃價(jià)格（其中 r=8%） ： 月租賃價(jià)格 =（ 11000 8%） /（ 12 65%） = 元 /平方米 (二 )建議平均月租金為 110元 /平方米 (三 )商鋪出租總收入估算表 （見表： 646） BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 （表： 646） 出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位： 萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租面積 0 0 0 2 單位租金 (元/平方米 ) 0 0 0 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 20 1 20 1 20 3 可能的毛租金收入 ( 萬元 ) 0 0 0 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 12 27 12 27 12 27 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金(萬元 ) 0 0 0 66 4 71 6 76 7 81 8 86 9 92 0 10 12 10 12 10 12 10 12 10 12 10 68 10 68 10 68 10 68 10 68 11 25 12 27 12 27 12 27 6 轉(zhuǎn)售單價(jià) (元/平方米 ) 13000 7 轉(zhuǎn)售收入 (萬元 ) 11085 8 合計(jì) 31045萬元 注 :假設(shè)商鋪出租在第五年開始 ,在 24 年末轉(zhuǎn)售 ,轉(zhuǎn)售單價(jià)為 13000 元 /平方米 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 三、車庫租賃單價(jià)的確定 （一）采用市場(chǎng)比較法確定租賃價(jià)格（平均價(jià)格） 根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格 定位策略部分，我們可知：本項(xiàng)目的車位月租賃單價(jià)為： 250元 /個(gè) 售時(shí)的單價(jià)： 15 萬元 /個(gè) 。 （見表： 647） （注：假設(shè)車位出租在第五年開始，在 24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價(jià)格為 15萬元 /個(gè) ） （表： 647） 車位出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：千元） 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租個(gè)數(shù) 0 0 0 494 2 單位租金(元 /個(gè) .月 ) 0 0 0 200 200 200 200 200 200 250 250 250 250 250 300 300 300 300 300 35 0 35 0 35 0 35 0 3 可能的毛租金收入 (萬元 ) 0 0 0 118 118 118 118 118 118 148 148 148 148 148 177 177 177 177 177 207 207 207 207 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金 0 0 0 76 82 88 94 100 106 133 133 133 133 133 168 168 168 168 168 207 207 207 207 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 (萬元 ) 6 轉(zhuǎn)售單價(jià)(元 /個(gè) ) 15000 7 轉(zhuǎn)售收入(萬元 ) 741 8 合計(jì) 3620萬元 第五節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、稅金計(jì)算 住宅銷售稅金及 附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表 （表： 651） 住宅部分銷售稅金及附加表 (單位 :萬元 ) 序 號(hào) 項(xiàng)目 名稱 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 合計(jì) 2020 2020 2020 1 銷售收入 0 2 銷售稅金及附加 (%) 0 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 營業(yè)稅 (5%) 0 城市維 護(hù)建設(shè)稅 (%) 0 教育附加稅 (%) 0 防洪工程維護(hù)費(fèi) (%) 0 交易管理費(fèi) (%) 0 交易印花稅 (%) 0 3 土地增值稅 (1%) 0 合計(jì) 0 商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算： 詳見商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算表（表： 652） 車位租賃稅金及附加估算： 詳見車位租賃稅金及附加估算表（表： 653） （表： 652） 商鋪?zhàn)赓U稅金及附加 (單位 :萬元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 轉(zhuǎn)售 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 1 租賃 (轉(zhuǎn)售 )收入 0 0 0 664 716 767 818 869 920 1012 1012 1012 1012 1012 1068 1068 1068 1068 1068 1125 1227 1227 1227 11085
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