【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本 更多是使用相對(duì)數(shù)，即籌資成本率，公式為： ?? ??nittkCC10 )1(式中 —— 第 1年初籌集資金時(shí)的凈所得現(xiàn)值 —— 第 t年末房地產(chǎn)投資者的付款 n—— 房地產(chǎn)籌資者從收到資金到最后一次向資金 所有者付款的持續(xù)年數(shù) k—— 籌資成本率 0CtC 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 1）銀行貸款的籌資成本率 （ 2）股票的籌資成本率 普通股的籌資成本率 優(yōu)先股籌資成本率 （ 3）債券的籌資成本率 根據(jù)籌資項(xiàng)目未來(lái)股息的估計(jì)和股票市價(jià)來(lái)確定 按股息每年以固定比率增長(zhǎng)來(lái)確定 （ 4）留用利潤(rùn)籌資成本率 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 1）銀行貸款的籌資成本率 計(jì)算公式為： nbntbrn KBKTiB)1()1()1(????? ?式中 —— 房地產(chǎn)投資者借入的貸款額 —— 每年需支付的利息 —— 房地產(chǎn)投資者所得稅稅率 —— 貸款期限 —— 銀行貸款的籌資成本率 nBitTnbK 假如銀行要求的相稱存款余額占銀行貸款總額的比率為 f，房地產(chǎn)投資者正常的存款余額為 ， n 趨近于無(wú)窮大，則 與 f的乘積大于 時(shí)，可用下列公式求出 cB nBcBbKnnrb BfBTiK????)1()1( 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 2）股票的籌資成本率 I. 普通股的籌資成本率 ?根據(jù)項(xiàng)目未來(lái)股息的估計(jì)和股票市價(jià)來(lái)確定 計(jì)算公式為： ?按股息每年的固定比率增長(zhǎng)來(lái)計(jì)算，設(shè)普通股股息每年按 g增長(zhǎng) 計(jì)算公式為： ?? ???nttetKDfP10 )1()1(式中 —— 普通股的市場(chǎng)價(jià)格 —— 預(yù)計(jì)第 t年未發(fā)放的股息 —— 普通股籌資成本率 0PtDeK)1(01fPDgKe ??? 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 II. 優(yōu)先股籌資成本率 可贖回優(yōu)先股的籌資成本率計(jì)算公式如下： npntptKPKdfP)1()1()1(0 ????? ?式中 —— 優(yōu)先股股票銷售價(jià)格 —— 第 t年未支付的優(yōu)先股股息 —— 優(yōu)先股籌資成本率 —— 第 n年末準(zhǔn)備贖回優(yōu)先股時(shí)應(yīng)償 還的股本 0PtdpKnP 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 3）債券的籌資成本率 計(jì)算公式為： 假設(shè)債券的市場(chǎng)價(jià)格為 p，債券的籌資費(fèi)用與債券市場(chǎng)價(jià)格的比率為 f，債券的票 面價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格的差為 D， n趨于無(wú)窮大，那么當(dāng)債券溢價(jià)或折價(jià)發(fā)行是，則債券籌資成本率，計(jì)算公式為： nLni tlrnKMKTiI)1()1()1(1 ??? ?? ??式中 —— 企業(yè)發(fā)行每份債券所獲得的籌資額 —— 企業(yè)債券的期限 —— 每年需支付的利息 —— 企業(yè)所得稅率 —— 每份債券的籌資費(fèi)用 —— 債券的籌資成本率 nInirTMlK)1)(()1(fDMTiK rL ???? 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 4）留用利潤(rùn)籌資成本率 I. 根據(jù)籌資項(xiàng)目未來(lái)股息的估計(jì)和股票市價(jià)來(lái)確定 II. 按股息每年以固定比率增長(zhǎng)來(lái)確定 )1]()1([)1(01iiee TfPDgTKK ???????式中 —— 股東個(gè)人所得稅 iT?? ??? nt tetKDP10 )1(式中 —— 留用利潤(rùn)籌資成本率 eK?? ?? ? ?????????????????nene KggKDP111)(110當(dāng) n為無(wú)窮大時(shí)： 01PDgK e ??? 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 計(jì)算公式為： IWKKnii ?? ?? 1式中 —— 綜合籌資成本率 —— 籌資方式的種類 —— 第 i種籌資方式和籌資方式和籌資成本率 —— 第 i種籌資方式籌得的資本額占總籌資額 的比重 KniKiW 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 銀行 貸款 貸款余額 500萬(wàn)元 年利率 ％ 抵減金額 20萬(wàn)元 所得稅 率 33％ 普通股 發(fā)行總額 50萬(wàn)股 500萬(wàn)元 預(yù)期股利 l元／股 發(fā)行費(fèi)用 預(yù)期股利 增長(zhǎng)率 3％ 優(yōu)先股 發(fā)行總額 50萬(wàn)股 500萬(wàn)元 股利率 ／股 發(fā)行費(fèi)用 15萬(wàn)元 債券 發(fā)行總額 1600萬(wàn)元 債券利率 ％ 發(fā)行費(fèi)用 16萬(wàn)元 所得稅 率 33％ 留用 利潤(rùn) 所得稅率 25％ 留用利潤(rùn) 200萬(wàn)元 股利率 ／股 普通股市價(jià) 12元 預(yù)期年股利增長(zhǎng)率 5％ [例 ] 設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目制定的籌資方案有 關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)如表 某房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資方案有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表 問(wèn) :各單項(xiàng)籌資成本率和綜合資金籌資成本率？ 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 1）各單項(xiàng)籌資成本率 500 % (1–) 500 (1– ) 20 500 100% =% ?bK② 普通股籌資成本率為： 3%+ 100%=% 50 1 500 (1 – ) 500 ?eK① 銀行貸款籌資成本率為 (忽略不計(jì) ) cB③ 優(yōu)先股籌資成本率為： 50 500 (1 – ) 15 500 100% =% ?pK 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ④ 債券籌資成本率為 1600 % (1 – ) 1600 (1– ) 16 1600 100%=% ?LK⑤ 留用利潤(rùn)籌資成本率為： [5%+ ] (1–25%)=% 12 (1–0) ??eK(2)綜合籌資成本率 iniiWKK ???1 由已知，總籌資額為 (50+1600+500+500+200)，即 3300萬(wàn)元， 因而可求出 Wi，如下： 1W =500?3300= 2W = 3W= 4W= 5W= 代入綜合籌資成本率計(jì)算公式，可得 K= + %+ %+ %+ %=% 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 1）資本結(jié)構(gòu)的概念 資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題是企業(yè)各種長(zhǎng)期資金的構(gòu)成比例問(wèn)題。 （ 2）資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債的意義 一定程度的負(fù)債有利于降低企業(yè)資金成本 負(fù)債籌資具有財(cái)務(wù)杠桿作用 負(fù)債資金會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) （ 3）最優(yōu)資本結(jié)構(gòu) 所謂最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)是指在一定條件下使企業(yè)加權(quán)平均資金成本最低、企業(yè)價(jià)值最大的資本結(jié)構(gòu)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 1）加權(quán)平均資金成本法 企業(yè)在做出籌資決策之前，會(huì)有若干個(gè)備選方案，加權(quán)平均資金成本法是首先計(jì)算各個(gè)備選方案的加權(quán)平均成本，然后根據(jù)加權(quán)平均成本的高低確定最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的方法。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 [例 ] 東方公司原來(lái)的資本結(jié)構(gòu)如下表所示 。 普通股每股面值 1元 ， 發(fā)行價(jià)格 20元 ， 目前價(jià)格也為 20元 。 今年期望股利為 1元／股 ， 預(yù)計(jì)以后每年增加股利 3％ 。 該企業(yè)所得稅稅率假設(shè)為 30％ ， 假設(shè)發(fā)行的各種證券均無(wú)籌資費(fèi) 。 東方公司資金來(lái)源表 單位：萬(wàn)元 籌資方式 金額 債券 （ 年利率 5%） 普通股 （ 每股面值 1元 ， 發(fā)行價(jià) 20元 ， 共 80萬(wàn)股 ） 1 600 1 600 合計(jì) 3 200 該企業(yè)現(xiàn)欲增資 800萬(wàn)元 ， 以擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模 ， 現(xiàn)有如下三個(gè)方案可供選擇 。 甲方案：增加發(fā)行 800萬(wàn)元的債券 ， 因負(fù)債增加 ， 投資人風(fēng)險(xiǎn)加大 ， 債券利率增至 6％ 才能發(fā)行 ， 預(yù)計(jì)普通股股利不變 ， 但由于風(fēng)險(xiǎn)加大 ， 普通股市價(jià)降至 16元／股 。 乙方案：發(fā)行債券 400萬(wàn)元 ， 年利率為 5％ ， 發(fā)行股