【文章內(nèi)容簡介】 本 更多是使用相對數(shù)，即籌資成本率，公式為： ?? ??nittkCC10 )1(式中 —— 第 1年初籌集資金時的凈所得現(xiàn)值 —— 第 t年末房地產(chǎn)投資者的付款 n—— 房地產(chǎn)籌資者從收到資金到最后一次向資金 所有者付款的持續(xù)年數(shù) k—— 籌資成本率 0CtC 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 1）銀行貸款的籌資成本率 （ 2）股票的籌資成本率 普通股的籌資成本率 優(yōu)先股籌資成本率 （ 3）債券的籌資成本率 根據(jù)籌資項目未來股息的估計和股票市價來確定 按股息每年以固定比率增長來確定 （ 4）留用利潤籌資成本率 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 1）銀行貸款的籌資成本率 計算公式為： nbntbrn KBKTiB)1()1()1(????? ?式中 —— 房地產(chǎn)投資者借入的貸款額 —— 每年需支付的利息 —— 房地產(chǎn)投資者所得稅稅率 —— 貸款期限 —— 銀行貸款的籌資成本率 nBitTnbK 假如銀行要求的相稱存款余額占銀行貸款總額的比率為 f，房地產(chǎn)投資者正常的存款余額為 ， n 趨近于無窮大，則 與 f的乘積大于 時，可用下列公式求出 cB nBcBbKnnrb BfBTiK????)1()1( 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 2）股票的籌資成本率 I. 普通股的籌資成本率 ?根據(jù)項目未來股息的估計和股票市價來確定 計算公式為： ?按股息每年的固定比率增長來計算，設(shè)普通股股息每年按 g增長 計算公式為： ?? ???nttetKDfP10 )1()1(式中 —— 普通股的市場價格 —— 預(yù)計第 t年未發(fā)放的股息 —— 普通股籌資成本率 0PtDeK)1(01fPDgKe ??? 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 II. 優(yōu)先股籌資成本率 可贖回優(yōu)先股的籌資成本率計算公式如下： npntptKPKdfP)1()1()1(0 ????? ?式中 —— 優(yōu)先股股票銷售價格 —— 第 t年未支付的優(yōu)先股股息 —— 優(yōu)先股籌資成本率 —— 第 n年末準備贖回優(yōu)先股時應(yīng)償 還的股本 0PtdpKnP 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 3）債券的籌資成本率 計算公式為： 假設(shè)債券的市場價格為 p，債券的籌資費用與債券市場價格的比率為 f，債券的票 面價格與市場價格的差為 D， n趨于無窮大，那么當債券溢價或折價發(fā)行是，則債券籌資成本率，計算公式為： nLni tlrnKMKTiI)1()1()1(1 ??? ?? ??式中 —— 企業(yè)發(fā)行每份債券所獲得的籌資額 —— 企業(yè)債券的期限 —— 每年需支付的利息 —— 企業(yè)所得稅率 —— 每份債券的籌資費用 —— 債券的籌資成本率 nInirTMlK)1)(()1(fDMTiK rL ???? 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 4）留用利潤籌資成本率 I. 根據(jù)籌資項目未來股息的估計和股票市價來確定 II. 按股息每年以固定比率增長來確定 )1]()1([)1(01iiee TfPDgTKK ???????式中 —— 股東個人所得稅 iT?? ??? nt tetKDP10 )1(式中 —— 留用利潤籌資成本率 eK?? ?? ? ?????????????????nene KggKDP111)(110當 n為無窮大時： 01PDgK e ??? 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 計算公式為： IWKKnii ?? ?? 1式中 —— 綜合籌資成本率 —— 籌資方式的種類 —— 第 i種籌資方式和籌資方式和籌資成本率 —— 第 i種籌資方式籌得的資本額占總籌資額 的比重 KniKiW 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 銀行 貸款 貸款余額 500萬元 年利率 ％ 抵減金額 20萬元 所得稅 率 33％ 普通股 發(fā)行總額 50萬股 500萬元 預(yù)期股利 l元／股 發(fā)行費用 預(yù)期股利 增長率 3％ 優(yōu)先股 發(fā)行總額 50萬股 500萬元 股利率 ／股 發(fā)行費用 15萬元 債券 發(fā)行總額 1600萬元 債券利率 ％ 發(fā)行費用 16萬元 所得稅 率 33％ 留用 利潤 所得稅率 25％ 留用利潤 200萬元 股利率 ／股 普通股市價 12元 預(yù)期年股利增長率 5％ [例 ] 設(shè)某房地產(chǎn)投資項目制定的籌資方案有 關(guān)財務(wù)數(shù)如表 某房地產(chǎn)項目籌資方案有關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)表 問 :各單項籌資成本率和綜合資金籌資成本率？ 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 1）各單項籌資成本率 500 % (1–) 500 (1– ) 20 500 100% =% ?bK② 普通股籌資成本率為： 3%+ 100%=% 50 1 500 (1 – ) 500 ?eK① 銀行貸款籌資成本率為 (忽略不計 ) cB③ 優(yōu)先股籌資成本率為： 50 500 (1 – ) 15 500 100% =% ?pK 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ④ 債券籌資成本率為 1600 % (1 – ) 1600 (1– ) 16 1600 100%=% ?LK⑤ 留用利潤籌資成本率為： [5%+ ] (1–25%)=% 12 (1–0) ??eK(2)綜合籌資成本率 iniiWKK ???1 由已知，總籌資額為 (50+1600+500+500+200)，即 3300萬元， 因而可求出 Wi，如下： 1W =500?3300= 2W = 3W= 4W= 5W= 代入綜合籌資成本率計算公式，可得 K= + %+ %+ %+ %=% 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 1）資本結(jié)構(gòu)的概念 資本結(jié)構(gòu)問題是企業(yè)各種長期資金的構(gòu)成比例問題。 （ 2）資本結(jié)構(gòu)中負債的意義 一定程度的負債有利于降低企業(yè)資金成本 負債籌資具有財務(wù)杠桿作用 負債資金會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險 （ 3）最優(yōu)資本結(jié)構(gòu) 所謂最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)是指在一定條件下使企業(yè)加權(quán)平均資金成本最低、企業(yè)價值最大的資本結(jié)構(gòu)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 1）加權(quán)平均資金成本法 企業(yè)在做出籌資決策之前，會有若干個備選方案，加權(quán)平均資金成本法是首先計算各個備選方案的加權(quán)平均成本，然后根據(jù)加權(quán)平均成本的高低確定最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的方法。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 [例 ] 東方公司原來的資本結(jié)構(gòu)如下表所示 。 普通股每股面值 1元 ， 發(fā)行價格 20元 ， 目前價格也為 20元 。 今年期望股利為 1元／股 ， 預(yù)計以后每年增加股利 3％ 。 該企業(yè)所得稅稅率假設(shè)為 30％ ， 假設(shè)發(fā)行的各種證券均無籌資費 。 東方公司資金來源表 單位：萬元 籌資方式 金額 債券 （ 年利率 5%） 普通股 （ 每股面值 1元 ， 發(fā)行價 20元 ， 共 80萬股 ） 1 600 1 600 合計 3 200 該企業(yè)現(xiàn)欲增資 800萬元 ， 以擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模 ， 現(xiàn)有如下三個方案可供選擇 。 甲方案：增加發(fā)行 800萬元的債券 ， 因負債增加 ， 投資人風(fēng)險加大 ， 債券利率增至 6％ 才能發(fā)行 ， 預(yù)計普通股股利不變 ， 但由于風(fēng)險加大 ， 普通股市價降至 16元／股 。 乙方案：發(fā)行債券 400萬元 ， 年利率為 5％ ， 發(fā)行股