【正文】 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第四章 房地產(chǎn)投資 估算及資金籌措 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 學習目標 通過本章的學習，要求學生掌握投資估算的內(nèi)容，重點掌握投資估算的方法；熟悉房地產(chǎn)項目投資的構(gòu)成內(nèi)容；了解投資的資金來源和使用計劃安排。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第一節(jié) 投資估算 第二節(jié) 資金籌措 第三節(jié) 籌資決策案例分析第四章 房地產(chǎn)投資資金籌措與估算 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資估算 （ 1）建設(shè)投資：是指在項目籌建與建設(shè)期間所花費的全部建設(shè)費用 （ 2）建設(shè)期利息：是債務(wù)資金在建設(shè)期內(nèi)發(fā)生并應(yīng)計入固定資產(chǎn)原值的利息 （ 3）流動資金：是項目運營期內(nèi)長期占用并周轉(zhuǎn)使用的營運資金。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資估算 固定資產(chǎn) 建設(shè)投資 無形資產(chǎn) 開辦費 預備費 固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資 儲備資金 流動資金 經(jīng)營資金 成品資金 結(jié)算及貨幣資金 建設(shè)期利息 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 一、建設(shè)投資的構(gòu)成與估算 （一）固定資產(chǎn)投資構(gòu)成與估算 （二）無形資產(chǎn)構(gòu)成與估算 （三）開辦費構(gòu)成與估算 （四） 預備費構(gòu)成與估算 （五）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 二、流動資金的構(gòu)成與估算 三、建設(shè)期利息的構(gòu)成與估算 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （一）固定資產(chǎn)投資構(gòu)成與估算 （ 1）建筑安裝工程投資 ① 建筑工程投資 ② 安裝工程投資 （ 2）設(shè)備、工器具和儀器投資 （ 3）工程建設(shè)其他費用 （ 1）擴大指標法 ① 單位生產(chǎn)能力投資估算法 ② 指數(shù)估算法 ③ 比例估算法 （ 2）詳細估算法 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （ 1）擴大指標法 ① 單位生產(chǎn)能力投資估算法 根據(jù)同類項目單位生產(chǎn)能力所耗費的固定資產(chǎn)投資 額來估算。 計算公式： —— 同類項目實際固定資產(chǎn)投資額 FCPIPI ?? )(1122—— 擬建項目所需固定資產(chǎn)投資額 —— 擬建項目生產(chǎn)規(guī)模 —— 同類項目生產(chǎn)規(guī)模 —— 物價換算指數(shù) 2I1I2P1PFC 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ② 指數(shù)估算 法 根據(jù)同類項目實際固定資產(chǎn)投資額來估算。 計算公式： 式中 n——生產(chǎn)規(guī)模指數(shù)，根據(jù)不同類型企業(yè)的統(tǒng)計 資料加以確定 Fn CPPII ?? )(1212( 0 ? n ? 1 ) 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ③ 比例估算法 根據(jù)已有的同類項目主要設(shè)備投資占整個項目固定資產(chǎn)投資總額的比例等統(tǒng)計資料估算。 計算公式： ???niii PQKI11式中 I—— 擬建項目的固定資產(chǎn)投資額 K—— 擬建項目主要設(shè)備占其總固定資產(chǎn)投資的比例 n—— 設(shè)備種類數(shù) Q —— 擬建項目中第 i種設(shè)備的數(shù)量 P—— 擬建項目中第 i種設(shè)備的到廠價 iQiP 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ① 建筑工程投資估算 (A+B+C+D) A直接工程費 企業(yè)管理費 B間接費 財務(wù)費用 （ A*費率） 其他費用 C計劃利潤 =（ A+B） *利潤率 D稅金 =（ A+B+C） *% ② 安裝工程費 =設(shè)備購入價 *費率 （ 2）詳細估算法 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 人工費 直接費 材料費 機械使用費 A直接工程費 其他工程費 現(xiàn)場經(jīng)費 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ③ 設(shè)備工器具儀器 設(shè)備 A國產(chǎn)標準設(shè)備 設(shè)備購置費 =設(shè)備出廠價 +運雜費 B國產(chǎn)非標準設(shè)備 設(shè)備購置費 =設(shè)計費 +生產(chǎn)成本 +計劃稅金 +計劃利潤 +運雜費 C進口設(shè)備 設(shè)備購置費 = + + + + + 工器具儀器 ④ 工程建設(shè)其他投資 到岸 價格 進口 關(guān)稅 進口 消費稅 進口 增值稅 銀行與外 貿(mào)手續(xù)費 國內(nèi) 運雜費 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （二）無形資產(chǎn)構(gòu)成與估算 1 . 無形資產(chǎn)構(gòu)成 （ 1）專利權(quán) （ 2）非專利權(quán) （ 3）商標權(quán) （ 4）商譽 （ 5）土地使用權(quán) 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 2 . 無形資產(chǎn)投資估算 具體計價方法為： 投資者作為資本金或合伙條件投入的，按照評估確認或者合同的約定的金額計價； 從企業(yè)外部購入的，按照實際支付的金額計價； 自行開發(fā)的，按實際支出計價； 商譽只有在企業(yè)合并，接受投資和從外購入時，方可作價入賬，否則不能作為無形資產(chǎn)入賬。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （三）開辦費構(gòu)成與估算 1 .開辦費構(gòu)成 開辦費是指企業(yè)在籌建期間所發(fā)生的各種費用，主要包括職工 培訓費，在注冊登記和籌建期間起草文件、談判、考察等發(fā)生的各 項支出，銷售網(wǎng)的建立和廣告費用以及籌建期間的人員工資、辦公 費、培訓費、差旅費、印刷費、律師費、注冊登記費以及不計人固 定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的購建成本和利息等項支出。 企業(yè)在籌建期間發(fā)生的下列各項費用不應(yīng)計入開辦費：應(yīng)當由投 資者負擔的各項費用支出；為取得各項固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)所發(fā)生 的各項費用支出；籌建期間應(yīng)當計人資產(chǎn)價值的匯兌損益和利息支 出 等 各項費用支出。 2 . 開辦費估算 開辦費一般根據(jù)目標項目籌建期間的支出、項目特點以及同類項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù) 加以估算。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 （四）預備費構(gòu)成與估算 1 . 預備費構(gòu)成 包括基本預備費和漲價預備費兩大部分。 (1)基本預備費，主要用于：進行初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工 圖設(shè)計和施工過程中，在批準的建設(shè)投資范圍內(nèi)所增加的建設(shè)費用；因一般自然災害所造成的損失和預防自然災害風險而采取必要措施所支付的費用等。 (2)漲價預備費主要用于因項目建設(shè)期的投