【正文】 4 （表： 634） 公建配套設(shè)施費(fèi) 估算 表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 建筑面積（平方米） 單價(jià)（元 /平方米） 金額（萬(wàn)元） 1 幼兒園 1000 500 50 2 衛(wèi)生院 1000（位于裙樓房?jī)?nèi)） 400 40 3 文化活動(dòng)中心 1500 700 105 4 超市 2020（位于裙樓房?jī)?nèi)） —— —— 5 郵政支局 500（位于裙樓房?jī)?nèi)） —— —— 6 電信營(yíng)業(yè)所 500（位于裙樓房?jī)?nèi)） —— —— 7 儲(chǔ)蓄所 700（位于裙樓房?jī)?nèi)） —— —— 8 物業(yè)管理處 200（位于裙樓房?jī)?nèi)） 300 6 9 會(huì)所 3000（位于裙樓房?jī)?nèi)） 700 210 10 公廁 100 500 5 11 垃圾壓縮站 200 300 6 12 變電站 1200 500 60 13 煤氣調(diào)壓站 50 600 3 合計(jì) 485 （ 6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)： 萬(wàn)元 ,詳見(jiàn)表 635。（見(jiàn)表： 632） （表： 632） 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) (單位 :萬(wàn)元 ) 項(xiàng)目 高層（元 /平方米） 項(xiàng)目 高層（元 /平方米） 樁基礎(chǔ) 70 土建工程 750 電梯 120 消防 30 一般水電安裝 100 煤氣 10 通訊 5 公用天線(xiàn) 3 普通裝修 50 對(duì)講機(jī)系統(tǒng) 12 地下室費(fèi)用 130 智能化設(shè)施 80 ★ 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) =70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360 元 /平方米 建安工程費(fèi)： ① 高層建安工程費(fèi) =1360+(300+50)= 萬(wàn)元 注 :其中 (300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價(jià)。 （ 2）前期工程費(fèi)： 萬(wàn)元，詳見(jiàn)本項(xiàng)目前期工程費(fèi) 估算 表（見(jiàn)表： 631）。 ② 開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排 ③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開(kāi)發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)粗略計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）。 ② 配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： ③ 根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況 ,在開(kāi)發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期 ,從項(xiàng)目基地較成熟的 漸次向西推進(jìn) ,按總建設(shè)面積的 1/3 左右為一個(gè)工程流水節(jié)奏 ,間隔六個(gè)月 (一季左右 )的動(dòng)工時(shí)間 ,形成項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的形象及市場(chǎng)影響。 進(jìn)度安排。 建設(shè)方式。 ② 本項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算銷(xiāo)售值達(dá) 萬(wàn)元人民幣 ,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力 ,以及合理的市場(chǎng)占有率角度 ,我們暫定為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間為 3 年，其中銷(xiāo)售期為 2年。 （ 3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)花園具有良好的空間布局形態(tài) （ 4）吸收各項(xiàng)目好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿(mǎn)足居住生活需要的環(huán)境功能。 （ 1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的 優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿(mǎn)足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。 (表 :614) 銷(xiāo)售收入再投入年度投入表 (單位 :萬(wàn)元 ) 第三年 上半年 下半年 第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排 二、 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排 （一）建設(shè)方案及規(guī)劃說(shuō)明 建設(shè)方案。 (表 :613) 銀行貸款年度投入表 (單位 :萬(wàn)元 ) 第一年 第二年 10000 10000 銷(xiāo)售收入再投入。 自有資金 整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為 10000 萬(wàn)元，占總 投資 的 %，分 3年投入。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總 投資 （含貸款利息）共計(jì) 萬(wàn)元，自有資金 10000 萬(wàn)元，占總 投資 的 %，銷(xiāo)售收入再投入用于投資 合計(jì) 萬(wàn)元，另需貸款額合計(jì) 20200 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 投資 的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于 投資 部分。 二、項(xiàng)目 投資 方案 （一） 投資 組合方式 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開(kāi)發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目總 投資 （含貸 款建設(shè)期利息）為 萬(wàn)元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為 3年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。 高層住宅 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的大體概況與 投資 經(jīng)營(yíng)方案 一、 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 規(guī)劃中的水景公園 ，項(xiàng)目總用地 ，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積 m2，計(jì)容積率建筑面積率為 平 方米。 （表： 611） 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 內(nèi)容 指標(biāo) 內(nèi)容 指標(biāo) 規(guī)劃總用地面積 實(shí)際用地面積 計(jì)容積率面積 總建筑面積 建筑容積率 建筑密度 28% 綠地率 % 住宅面積 m2 商業(yè)面積 m2 地下室面積 m2 居住總戶(hù)數(shù) 1520 戶(hù) 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積 ，其中住宅，商業(yè)部分 ，另外不計(jì)容積率之地下室建筑面積，共 494 個(gè)車(chē)位，項(xiàng)目總建筑面積 ，擬建 21 棟 18 層商住樓。所以，一般采用 投資 的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方 面可相對(duì)降低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于 投資 ；銷(xiāo)售收入扣除與銷(xiāo)售有關(guān)稅費(fèi)后用于 投資 ，初步 估算 按銷(xiāo)售收入 %計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。 （二）資金動(dòng)作方式 在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行 銷(xiāo)售，銷(xiāo)售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目 投資 完成。詳見(jiàn)表 :612 自有資金年度投入表 (單位 :萬(wàn)元 ) 第一年 第二年 第三年 銀行貸款 銀行長(zhǎng)期貸款共有二筆，共計(jì) 202000 萬(wàn)元，占總 投資 53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。 銷(xiāo)售收入再投入按銷(xiāo)售收入的 %計(jì)算，從項(xiàng)目有銷(xiāo)售收入最后第三年開(kāi)始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期結(jié)束，上半年為整個(gè)銷(xiāo)售收入的 %,下半年為整個(gè)銷(xiāo)售收入的 %,總銷(xiāo)售收入再投入為 萬(wàn)元，占總 投資 的 %。本項(xiàng)目的建設(shè)方案如下： 規(guī)劃目標(biāo)。 （ 2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。 （二）建設(shè)方式及進(jìn)度安排 開(kāi)發(fā)計(jì)劃擬定的原則 ① 本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的中高檔 住宅項(xiàng)目 ,在擬定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí) ,我們主要依據(jù)大中規(guī)模 住宅項(xiàng)目 的基本規(guī)律 ,遵循最佳的市場(chǎng)對(duì)接時(shí)機(jī)與購(gòu)買(mǎi)力適應(yīng) ,以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。 ③ 根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況 ,在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的過(guò)程中以整體開(kāi)發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過(guò)程中，以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。 采用公 開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。項(xiàng)目擬用三年分三期進(jìn)行（見(jiàn)表： 621） 配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： A 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開(kāi)工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）：3個(gè)月 B 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）： 18 個(gè)月 C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）： 15 個(gè)月 項(xiàng)目周期設(shè)定 ① 開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批時(shí)間 ,并以此時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的 起始日。 分段周期設(shè)定 ① 開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批時(shí) ,設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。（見(jiàn)圖表 :621） （表： 621） 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表 第三節(jié) 項(xiàng)目 投資 估算 及資金籌措計(jì)劃 一、 項(xiàng)目 投資 與成本費(fèi)用 估算 （一）開(kāi)發(fā)成本 估算 （ 1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種 稅費(fèi)，共計(jì)投入資金 6000 萬(wàn)元人民幣。 （表： 631） 前期工程費(fèi) 估算表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 3% 2 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) % 3 水文、地質(zhì)、勘察費(fèi) 建安工程費(fèi) % 4 籌建開(kāi)辦費(fèi) 建安工程費(fèi) %