【正文】 扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入 %計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。 （二）資金動(dòng)作方式 在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其 向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。詳見表 :612 (表 :612) 自有資金年度投入表 (單位 :萬元 ) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁 共 17 頁 第一年 第二年 第三年 銀行貸款 銀行長期貸款共有二筆，共計(jì) 202000萬元， 占總投資 53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。 銷售收入再投入按銷售收入的 %計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第三年開始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個(gè)銷售收入的 %,下半年為整個(gè)銷售收入的 %,總銷售收入再投入為，占總投資的 %。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項(xiàng)目的建設(shè)方案如下： 規(guī)劃目標(biāo)。 （ 2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果 ，使花園和住宅具有較高的科技含量。 （二）建設(shè)方式及進(jìn)度安排 開發(fā)計(jì)劃擬定的原則 ① 本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場為導(dǎo)向的中高檔住宅項(xiàng)目 ,在擬定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí) ,我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律 ,遵循最佳的市場對接時(shí)機(jī)與購買力適應(yīng) ,以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。 ③ 根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況 ,在項(xiàng)目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。 采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。項(xiàng)目擬用三年分三期進(jìn)行（見表： 621） 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 17 頁 根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： A 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三 通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）： 3個(gè)月 B 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）： 18個(gè)月 C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）： 15個(gè)月 項(xiàng)目周期設(shè)定 ①開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí)間 ,并以此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。 分段周期設(shè)定 ① 開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí) ,設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。 第三節(jié) 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 一、高層住宅項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算 （一）開發(fā)成本估算 （ 1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金 6000萬元 人民幣。 （表： 631） 前期工程費(fèi)估算表 (單位 :萬元 ) 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬元） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi)稅率 2 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi)稅率 3 水文、地質(zhì)、勘察費(fèi) 建安工程費(fèi)稅率 4 籌建開辦費(fèi) 建安工程費(fèi)稅率 合計(jì) (3)建安工程費(fèi)： 。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）： ，（詳見表： 633）。 （表： 635） 開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 (單位 :萬 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁 共 17 頁 元 ) 序號 類別 計(jì)算依據(jù) 交納稅額（萬元） 1 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi)稅率 1240． 61 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi)稅率 82． 71 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 ： ,600元 /T 商鋪 ： ,600元 /T 住宅 : 商鋪 : 4 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 :4KVA/戶 ,480/KVA 商鋪 :8KVA/百平方米 ,1000元 /KVA 住宅 : 商鋪 : 5 其他 建安工程費(fèi)稅率 413． 54 6 物業(yè)管理基金 建安工程費(fèi)稅率 413． 54 合計(jì) (7)不可預(yù)見費(fèi)。 ,以上 17項(xiàng)小計(jì) : 開發(fā)成 本 =6000++++485++= 二、開發(fā)費(fèi)用估算 管理費(fèi)用： ,取上面 15項(xiàng)之和的 (6000++++485) 稅率 = 銷售費(fèi)用： ,詳見表 636。 細(xì)則：（ 1）按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來分?jǐn)? （ 2）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)? （ 3）若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來分?jǐn)? （ 4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)? （ 5）與工程無關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)? 四、資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息 （ 1）資金籌措 與投資計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。 詳細(xì)投資見計(jì)劃與資金籌措表（表： 638） （表： 638 ） 投資計(jì)劃與資金籌措表 (單位 :萬元 ) 序 號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 2020 2020 2020 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投資總額 2167 1． 1 建設(shè)投資 2167 3067 1． 1． 1 土地成本 6000 1500 1500 1500 1500 0 0 1． 1． 2 前期工程費(fèi) 400 500 0 0 0 1． 1． 3 建安工程費(fèi) 0 0 7000 9000 0 1． 1． 4 基礎(chǔ)設(shè)施 0 0 800 400 0 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁 共 17 頁 費(fèi) 1． 1． 5 公建配套設(shè)施費(fèi) 485 0 0 200 0 285 0 1． 1． 6 開發(fā)期間稅費(fèi) 0 800 800 800 0 1． 1． 7 不可預(yù)見費(fèi) 1． 1． 8 管理費(fèi) 1． 1． 9 銷售費(fèi)用 0 0 1． 2 貸款利息 0 273． 15 0 0 1． 3 流動(dòng)資金 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 2167 2． 1 自有資金 10000 0 0 2． 2 借款 20200 2167 0 10000 7833 0 0 2． 3 銷售收入再投入 0 0 0 0 （ 2）貸款本金的償還及利息支付 長期借款采用每年本金等額償還方案，最后 1年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計(jì)算。（央行 2020年 9月起執(zhí)行的貸款利率： %） （表： 639） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位 :萬元 ) 序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 第一年 第二年 第三年 1 借款還本付息 1． 1 年初借款累計(jì) 第一筆借款 本年借款 10000 10000 10273． 15 本年應(yīng)計(jì)利息 273． 15 年底還本付息 年末借款累計(jì) 10273． 15 0 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 17 頁 1． 2 第二 筆借款 年初借款累計(jì) 10273． 15 本年借款 10000 10000 本年應(yīng)計(jì)利息 273． 15 年底還本付息 年末借款累計(jì) 10273． 15 0 1． 3 借款匯總 年初借款累計(jì) 0 本年借款 20200 10000 10000 0 本年應(yīng)計(jì)利息 273． 15 年底還本付息 0 0 年末借款累計(jì)