【正文】 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 福滿花園項目投資估算與資金籌措計劃 第一節(jié) 建設項目的大體概況 與投資經(jīng)營方案 一、福滿花園項目概述 項目概況 項目位于南寧市 XXX 區(qū) ,南 XXXX，北臨 XXXX，西南面對規(guī)劃中的水景公園，項目東側為衡陽路延長線，項目總用地 ，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準，用地功能為商住及配套設施，實際建設用地面積 m2，計容積率建筑面積率為 。 （表： 611） 【 項目主要技術經(jīng)濟指標 】 內(nèi)容 指標 內(nèi)容 指標 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 建設地 點 衡陽路與新陽路北三里交匯 規(guī)劃總用地面積 實際用地面積 計容積率面積 總建筑面積 建筑容積率 建筑密度 28% 綠地率 % 住宅面積 m2 商業(yè)面積 m2 地下室面積 m2 居住總戶數(shù) 1520 戶 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟指標，計容積率總建筑面積 ，其中住宅 ，商業(yè)部分 ，另外不計容積率 之地下室建筑面積 ，共 494 個車位，項目總建筑面積 ， 擬建 21 棟18 層商住樓。 二、項目投資方案 （一）投資組合方式 在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟實力進行項目的開發(fā)，本項目總投資（含貸款建設期利息）為 萬元，整個建設經(jīng)營期為 3年，是一個建設周期長、資金投入量大的建設項目。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。 本項目開發(fā)投資的 資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，初步估算按銷售收入 %計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計 萬元，自有資金 10000萬元，占總投資的 %，銷售收入再投入用于投資合計 萬元，另需貸款額合計 20200 萬元。 （二）資金動作方式 在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權出讓金和前期工程費；在獲取土地使 用權后，可將其向銀行或金融機構抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設；當住宅樓建設完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。 自有資金 整個項目的自有資金為 10000萬元，占總投資的 %，分 3 年投入。詳見表 :612 (表 :612) 自有資金年度投入表 (單位 :萬元 ) 第一年 第二年 第三年 銀行貸款 銀行長期貸款共有二筆，共計 20200 萬元，占總投資 53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。 (表 :613) 銀行貸款年度投入表 (單位 :萬元 ) BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 第一年 第二年 10000 10000 銷售收入再投入。 銷售收入再投入按銷售收入的 %計算，從項目有銷售收入最后第三年開始，直到項目建設經(jīng)營期結束，上半年為整個銷售收入的 %,下半年為整個銷售收入的 %,總銷售收入再投入為 ，占總投資的 %。 (表 :614) 銷售收入再投入年度投入表 (單位 :萬元 ) 第三年 上半年 下半年 第二節(jié) 項目的建設工程規(guī)劃與安排 二、福滿花園項目建設規(guī)劃及進度安排 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 （一）建設方案及規(guī)劃說明 建設方案。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項目的建設方案如下： 規(guī)劃目標。 （ 1）以建造具有當代先進水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎設施的文明、衛(wèi)生的示范花園。 （ 2）依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié) 地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。 （ 3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態(tài) （ 4）吸收各項目好的居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。 （二）建設方式及進度安排 開發(fā)計劃擬定的原則 ① 本項目作為一個以市場為導向的中高檔住宅項目 ,在擬定項目的開發(fā)建設計劃時 ,我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律 ,遵循最佳的市場對接時機與購買力適應 ,以及按基地的成熟條件漸進的原則。 ② 本項目經(jīng)測算銷售值達 萬元人民幣 ,從南寧樓市的發(fā) 育及區(qū)域購買力 ,以及合理的市場占有率角度 ,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時間為 3年，其中銷售期為 2年。 ③ 根據(jù)項目基地及規(guī)模情況 ,在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進行開發(fā)經(jīng)營。 建設方式。 采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質(zhì)量。 進度安排。 項目擬用三年分三期進行（見表： 621） 根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設計、施工等資源能力，我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下： A 項目的設計及開工準備（初步及施 工圖設計、三通一平、報建、招標等）： 3 個月 B 住宅的主體建筑（基礎、主體、外裝及設備）： 18 個月 C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等）： 15 個月 項目周期設定 ①開發(fā)正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間 ,并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。 ②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設計、施工等資源能力，我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下： ③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況 ,在開發(fā)建設中設清晰的分期 ,從項目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進 ,按總建設面積的 1/3 左右為一個工程流水節(jié)奏 ,間隔六個月 (一季左右 )的動工時間 ,形成項目整體開發(fā)的形象及BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 市場影響。 分段周期設定 ① 開發(fā)正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時 ,設此時間為項目開發(fā)周期的起始日。② 開發(fā)計劃安排 ③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。（見圖表 :621） （表： 621） 項目實施計劃表 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第五季度 第六季度 第八季 第九季 第十季 第十一季 第十二季福滿花園項目開發(fā)計劃項目的設計及開工準備 初步及施工圖設計 三通一平 報建 招標 住宅的主體建筑 基礎 主體 外裝及設備 室外環(huán)境配套 道路 管網(wǎng)項目工程計劃表 （表一） 第三節(jié) 項目投 資估算及資金籌措計劃 一、福滿花園項目投資與成本費用估算 （一）開發(fā)成本估算 （ 1） 土地使用權出讓金、土地征用及拆遷安置補償及前期工程費的三通一平、各種稅費，共計投入資金 6000萬元 人民幣。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 （ 2） 前期工程費： ，詳見本項目前期工程費估算表 （見表： 631） 。 （表： 631） 前期工程費估算表 (單位 :萬元 ) 序號 項目 計算依據(jù) 計價（萬元） 1 規(guī)劃設計費 建安工程費 3% 2 可行性研究 費 建安工程費 % 3 水文、地質(zhì)、勘察費 建安工程費 % 4 籌建開辦費 建安工程費 % 合計 (3)建安工程費 ： 。 （見表： 632） （表： 632） 高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 (單位 :萬元 ) 項目 高層（元 /平方米） 項目 高層（元 /平方米） 樁基礎 70 土建工程 750 電梯 120 消防 30 一般水電安裝 100 煤氣 10 通訊 5 公用天線 3 普通裝修 50 對講機系統(tǒng) 12 地下室費用 130 智能化設施 80 ★ 高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 =70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元 /平方米 建安工程費： ① 高層建安工程費 =1360+(300+50)= 注 :其中 (300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價。 （ 4）基礎設施費（紅線內(nèi)外工程費） ： ， （詳見表： 633） 。 （表 ： 633） 基礎設施費估算表 (單位 :萬元 ) 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 供電工程 65 萬元 /公項 = 2 供水工程 15 萬元 /公項 = 3 電信工程 7 萬元 /公項 = 4 煤氣工程 7 萬元 /公項 = 5 綠化工程 萬元 /公項 = 6 道路工程 萬元 /公項 = 7 排水工程 萬元 /公項 = 合計 500+= 注：本項目是一個高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內(nèi)再增加 500 萬 建設中心花園 （ 5）公建配套設施費 ： 48