【正文】 620071銷售收入02總成本費用03土地增值稅04銷售稅金及附加05利潤總額06所得稅07稅后利潤08盈余公積金09可分配利潤0投資利潤率%投資利稅率%資金本利潤率54%三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。評價指標的計算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：655）、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表：657） 注：①財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。當FIRR大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：655） 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)序號項目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營 期2005200620071現(xiàn)金流入01．1銷售收入01．2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出52342．1建設(shè)投資52342．2土地增值稅02．3銷售稅金及附加02．4所得稅03凈現(xiàn)金流52344累計凈現(xiàn)金流5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流7稅前凈現(xiàn)金流52348稅前累計凈現(xiàn)金流9稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流10稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評價指標稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）財務(wù)內(nèi)部收益率%%投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動態(tài)）（表：657） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期2005200620071現(xiàn)金流入01．1銷售收入01．2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出02．1自有資金0500050002．2銷售收入再投入02．3償還貸款本金00200002．4償還貸款利息002．5銷售稅金及附加02．6土地增值稅02．7所得稅03凈現(xiàn)金流04累計凈現(xiàn)金流05折現(xiàn)凈現(xiàn)金流06累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0評價指標稅后備注財務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）由于本項目的內(nèi)部收益率大于8%,所以項目可行性!財務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動態(tài)）（年）整理上表（表：655）得評價指標: （詳見表：658）（表：658） 評價指標 (單位:萬元)評價指標稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財務(wù)內(nèi)部收益率%%投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))由上述指標可以看出,本項目住宅全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值,稅前稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率8%,投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限的要求,故本項目住宅部分投資可行住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表整理上表（表：657），得評價指標（見表：659） （表：659） 評價指標 (單位:萬元)評價指標稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)財務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))稅后靜態(tài)、動態(tài)投資回收期都在項目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。故本項目兩方案可行。（表：6510） 住宅部分資金來源與運用表 (單位:萬元)序號項目名稱經(jīng) 營 期2005200620071資金來源7000銷售收入0自有資金050005000銀行借款7000100003000其他收入0002資金運用5234建設(shè)投資5234借款還本付息00銷售稅金及附加0土地增值稅0所得稅03盈余資金17664累計盈余資金1766第六節(jié) 高層住宅項目不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。一、盈虧平衡分析（一）住宅銷售部分盈虧平衡假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設(shè)，則由計算可得，%時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。（二）結(jié)論本項目之所以住宅銷售部分的風險較大，而商鋪與車位租賃部分的風險明顯偏小,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長,資金回收較慢,而住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付。二、敏感性分析影響本項目財務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動10%、20%時，對經(jīng)濟評價指標影響。售價下降5%、10%，%、%；%時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）售價、建安工程費的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。建安工程費上升10%、20%，%%、%；%時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再下降，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達不到預期的基準收益率。售價下降5%、10%，%、%%；%時，該項目投資利潤率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則投資利潤率等于預期的基準收益率。由以上分析可以得出，售價和建安工程費都是該項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感。工期延誤了導致資金不能及時回收再投入，NPV和IRR會下降，回收期大大延長外，還會影響樓盤的信譽和形象，由此而導致延誤交樓時間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會使整個項目將陷入僵局。實施計劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹慎考慮項目的營銷策略是否得當，促銷時機是否合理，銷售和租賃計劃是否能如期完成，市場定位及價格定位是否合理，在利用一切可利用的機會上，為項目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學、詳細的計劃，并在實施過程中，盡可能地嚴格按照計劃去進行，將風險減至最小。在現(xiàn)在商鋪與車位租賃市場不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項目的遠期收益，而是為盡快回收所有的建設(shè)投資，降低投資的風險，可把商鋪與車位跟住宅一同