【正文】 40%，價格分別為： 2500、 2600、 2700、 2800，銷售率 100%；商鋪部分從建設經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，商鋪部分分別為： 30%、 35%，價格分別為： 11000、 12500，銷售率 65%；車位部分從建設經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，車位部分分別為： 50%、 20%，價格分 別為： 15萬 /個，銷售率 70%。（詳細見表： 645） （表： 641） 住宅銷售總收入預測 (單位 :萬元 ) 項目 可銷售面積 建議銷售單價（元 /平方米） 銷售收入（萬元） 第一批 10%高層 2500 第二批 20%高層 2600 第三批 30%高層 2700 第四批 40%高層 2800 合計 （表： 642） 商鋪銷售總收入預測 (單位 :萬元 ) 項目 可銷售面積 建議銷售單價（元 /平方米） 銷售收入（萬元） 第一批 30% 鋪面 11000 第二批 35% 鋪面 12500 合計 （表： 643） 車位 銷售總收入預測 (單位 :萬元 ) 項目 可銷售個數(shù) 建議銷售單價（萬 /個） 銷售收入（萬元） 第一批 50%比例 247 15 3705 第二批 20%比例 99 15 1485 合計 5190 （表： 645） 全部銷售收入分批比例預測 (單位 :萬元 ) 銷售計劃 建設經(jīng)營期年收入 (萬元 ) 合計 批數(shù) 比例 面積 2020 2020 2020 上半年 下半年 上半年 下半年 1 10%高層 2 20%高層 3 30%高層 4 40%高層 5 30% 鋪面 6 35% 鋪面 7 50%比例 247 3705 3705 8 20%比例 99 1485 1485 合計 注： 項目銷售計劃 根據(jù)國家現(xiàn)行的商品房銷售政策《商品房銷售管理辦法》（ 2020年 6月 1日執(zhí)行）中規(guī)定 ,房地產(chǎn)項目須投資達到總投資的百分之二十五后方后預銷售 ,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達二層以上時發(fā)給《商品房預售許可證》。 根據(jù)項目建設計劃安排 ,每一流水片達到預售條件時 ,應在該流水片開工后的第二季 ,達到銀行按揭款支付的條件是 ,應是該流水片動工后的第三季。 根據(jù)本項目的區(qū)位及項目的綜合競爭力分析 ,每一流水片在開始預售后，前兩季為期房，后兩季為準現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢及消費者對期房現(xiàn)房的不同接受 程度，我們設定每一流水片從開始預售的首季開始，一年內完成銷售。 二、商鋪租賃單價的確定 （一） 用市場比較法確定租賃價格的上限（平均價格） 根據(jù)價格定位與策略部分得出可知：本項目的商鋪部分為： 11000元 /平方米， 假設本項目商鋪經(jīng)營年限無為無限期，則根據(jù)公式 a=vr來求其租賃價格（其中 r=8%） ： 月租賃價格 =（ 110008%） /（ 1265%） = /平方米 （二） 建議平均月租金為 110元 /平方米 （三） 商鋪出租總收入估算表（見表： 646） （表： 646） 出租計劃和出租收入估算表 （單位：萬元） 序號 項目 名稱 建設期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租面積 0 0 0 2 單位租金 (元 /平方米 ) 0 0 0 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 20 1 20 1 20 3 可能的毛租金收入 (萬元 ) 0 0 0 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 12 27 12 27 12 27 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金 (萬元 ) 0 0 0 66 4 71 6 76 7 81 8 86 9 92 0 10 12 10 12 10 12 10 12 10 12 10 68 10 68 10 68 10 68 10 68 11 25 12 27 12 27 12 27 6 轉售單價 (元 /平方米 ) 13000 7 轉售收入 (萬元 ) 11085 8 合計 31045萬元 注 :假設商鋪出租在第五年開始 ,在 24年末轉售 ,轉售單價為 13000元 /平方米 三、車庫租賃單價的確定 （一） 采用市場比較法確定租賃價格（平均價格） 根據(jù)市場價格定位策略部分，我們可知：本項目的車位月租賃單價為： 250元 /個 售時的單價： 15萬元 /個 。 二、損益表與靜態(tài)盈利分析 住宅部分損益表。由于本項目為租售并舉的項目，所以要運用多個評價指標來進行項目評價，主要評價指標有：財務內部收益率（ FIRR）、財務凈現(xiàn)值（ FNPV）及 項目動、靜態(tài)回收期等指標。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。 ②財務凈現(xiàn)值（ FNPV）按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率 Ic 將項目計算期內各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期的現(xiàn)值之和。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率，本項目貸款利率為 % ，故基準收 益率 Ic 取為 8%。 由上述的指標可以看出，本項目住宅自有資金投資可行。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源與運用表（表： 6510）本項目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。詳見資金來源與運用表。這些因素，受當?shù)卣巍⒔?jīng)濟、社會條件的影響，有可 能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率 ≤60%時，項目風險較低，本項目盈虧平衡點的銷售率為 %，可見其風險程度較高。另一方面 ,在項目建設成本分攤上 ,由于商鋪與車位的成本價格較低 ,但本地段的商鋪與車位投資回報較大 ,這也使得本項目商鋪與車位租賃風險程度降低。據(jù)市場預測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平。計算結果詳見敏感性分析表 （ 1）售價、建安工程費的變動對財務凈現(xiàn)值的影響。 建安工程費上升 10%、 20%，將引起該項目的財務凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當建安工程費上升 %時，該項目財務凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時 ，若建安工程費再上升，則財務凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 售價下降 5%、 10%，將引起該項目的財務內部收益率分別下降 %、 %；當售價下降%時，該項目財務內部收益率等于基準收益率（ IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務內部收益率將達不到預期的基準收益率。 （ 3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。 建安工程費上升 10%、 20%，將引起該項目的投資利潤率分別下降 %%、 55%%；當建安工程費上升 %時，該項目投資利潤率等 于基準收益率（ IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則投資利潤將達不到預期的基準收益率。除了售價對本項目的影響較大外，工期和銷售率對本項目的影響也值得注意。 總體來說，項目經(jīng)營階段風險較大 ，主要集中在：一、住宅部分能不能按計劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對這些問題，現(xiàn)提出兩個建議： ★建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風險計劃控制。 ★建議采用全銷售方案。