【正文】 投資回收期（靜態(tài)） 投資回收期（動(dòng)態(tài)） （表： 657） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序 號(hào) 項(xiàng)目 名稱(chēng) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 0 1． 1 銷(xiāo)售收入 0 1． 2 其他現(xiàn)金流入 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 0 2． 1 自有資金 0 5000 5000 2． 2 銷(xiāo)售收入再投入 0 2． 3 償還貸款本金 0 0 20200 2． 4 償還貸款利息 0 0 2． 5 銷(xiāo)售稅金及附加 0 2． 6 土地增值稅 0 2． 7 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流 0 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流 0 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 0 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 0 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅后 備注 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 由于本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于 8%,所以項(xiàng)目可行性 ! 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年） 整理上表 （表： 655） 得評(píng)價(jià)指標(biāo) : （詳見(jiàn)表： 658） （表： 658） 評(píng)價(jià)指標(biāo) (單位 :萬(wàn)元 ) 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅前 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動(dòng)態(tài) ) 由上述指標(biāo)可以看出 ,本項(xiàng)目住宅全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值 ,稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均 大于貼現(xiàn)率 8%,投資回收期也滿(mǎn)足項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)期限的要求 ,故本項(xiàng)目住宅部分投資可行 住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表 整理上表（表： 657） ，得評(píng)價(jià)指標(biāo)（見(jiàn)表： 659） （表： 659） 評(píng)價(jià)指標(biāo) (單位 :萬(wàn)元 ) 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動(dòng)態(tài) ) 稅后靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期都在項(xiàng)目投資的第二年和第三年之間，回收投資資 金的速度還是比較快的。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿(mǎn)足最低要求。 （表： 654） 住宅部分損益表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期 2020 2020 2020 1 銷(xiāo)售收入 0 2 總成本費(fèi)用 0 3 土地增值稅 0 4 銷(xiāo)售稅金及附加 0 5 利潤(rùn)總額 0 6 所得稅 0 7 稅后利潤(rùn) 0 8 盈余公積金 0 9 可分配利潤(rùn) 0 投資利潤(rùn)率 % 投資利稅率 % 資金本利潤(rùn)率 54% 三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。 根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售進(jìn)程，車(chē)庫(kù)在銷(xiāo)售的項(xiàng)目取得預(yù)售證或者項(xiàng)目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)開(kāi)始發(fā)售，并在每個(gè)流水片的最后一個(gè)季度中銷(xiāo)售。 按現(xiàn)行的中國(guó)央行的住房信貸政策 ,對(duì)于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時(shí)，可以辦理按揭手續(xù)并向開(kāi)發(fā)商支付按揭款項(xiàng)。（央行 2020年 9月起執(zhí)行的貸款利率： %） （表： 639） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 合計(jì) 建設(shè) 經(jīng)營(yíng)期 第一年 第二年 第三年 1 借款還本付息 1． 1 年初借款累計(jì) 第一筆借款 本年借款 10000 10000 10273． 15 本年應(yīng)計(jì)利息 273． 15 年底還本付息 年末借款累計(jì) 10273． 15 0 1． 2 第二筆借款 年初借款累計(jì) 10273． 15 本年借款 10000 10000 本年應(yīng)計(jì)利息 273． 15 年底還本付息 年末借款累計(jì) 10273． 15 0 1． 3 借款匯總 年初借款累計(jì) 0 本年借款 20200 10000 10000 0 本年應(yīng)計(jì)利息 273． 15 年底還本付息 0 0 年末借款累計(jì) 2 借款還本付息的資金來(lái)源 2． 1 投資回收 注： 貸款利率為 %。 細(xì)則：（ 1）按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來(lái)分?jǐn)? （ 2）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)? （ 3）若不能按使用數(shù)量或容量來(lái)分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來(lái)分?jǐn)? （ 4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)偅こ虩o(wú)關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)? （ 5）與工程無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)? 四、資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息 （ 1）資金籌措與投資計(jì)劃 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有 資金，二是銀行貸款，三是銷(xiāo)售房收入用于投資部分。 （表： 635） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 類(lèi)別 計(jì)算依據(jù) 交納稅額（萬(wàn)元） 1 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 稅率 1240． 61 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) 稅率 82． 71 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅： ,600元 /T 商鋪 ： ,600元 /T 住宅 : 商鋪 : 4 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 :4KVA/戶(hù) ,480/KVA 商鋪 :8KVA/百平方米 ,1000元 /KVA 住宅 : 商鋪 : 5 其他 建安工程費(fèi) 稅率 413． 54 6 物業(yè)管理基金 建安工程費(fèi) 稅率 413． 54 合計(jì) （ 7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 （表： 631） 前期工程費(fèi)估算表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 稅率 2 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) 稅率 3 水文、地質(zhì)、勘察費(fèi) 建安工程費(fèi) 稅率 4 籌建開(kāi)辦費(fèi) 建安工程費(fèi) 稅率 合計(jì) （ 3）建安工程費(fèi)： 。 ② 開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排。 進(jìn)度安排。 ②本項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算銷(xiāo)售值達(dá) 萬(wàn)元人民幣 ,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力 ,以及合理的市場(chǎng)占有率角度 ,我們暫定為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間為 3年，其中銷(xiāo)售期為 2年。 （ 1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿(mǎn)足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。 (表 :613) 銀行貸款年度投入表 (單位 :萬(wàn)元 ) 第一年 第二年 10000 10000 銷(xiāo)售收入再投入。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì) 萬(wàn)元，自有資金 10000 萬(wàn)元，占總投資的 %，銷(xiāo)售收入再投入用于投資合計(jì) 萬(wàn)元，另需貸款額合計(jì) 20200萬(wàn)元。 二、項(xiàng)目投資方案 （一） 投資組合方式 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開(kāi)發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為 ，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為 3年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。 （表： 611） 【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】 內(nèi)容 指標(biāo) 內(nèi)容 指標(biāo) 建設(shè)地點(diǎn) 南寧市區(qū) 規(guī)劃總用地面積 實(shí)際用地面積 計(jì)容積率面積 總建筑面積 建筑容積率 建筑密度 28% 綠地率 % 住宅面積 m2 商業(yè)面積 m2 地下室面積 m2 居住總戶(hù)數(shù) 1520戶(hù) 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積 ，