【正文】 （ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 3．合計(jì) 注：投資分?jǐn)偟脑瓌t： 總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。 （表 ： 633） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 供電工程 65 萬(wàn)元 /公項(xiàng) = 2 供水工程 15 萬(wàn)元 /公項(xiàng) = 3 電信工程 7 萬(wàn)元 /公項(xiàng) = 4 煤氣工程 7 萬(wàn)元 /公項(xiàng) = 5 綠化工程 萬(wàn)元 /公項(xiàng) = 6 道路工程 萬(wàn)元 /公項(xiàng) = 7 排水工程 萬(wàn)元 /公項(xiàng) = 合計(jì) 500+= 注：本項(xiàng)目是一個(gè)高綠化花園小區(qū)，在原來(lái)的綠化成本內(nèi)再增加 500 萬(wàn) 建設(shè)中心花園 （ 5）公建配套設(shè)施費(fèi) ： 485 萬(wàn)元 ,詳見(jiàn)表 :634 （表： 634） 公建配套設(shè)施費(fèi)估算表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 建筑面積（平方米） 單價(jià)（元 /平方米） 金額（萬(wàn)元） 1 幼兒園 1000 500 50 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 2 衛(wèi)生院 1000（位于裙樓房?jī)?nèi)） 400 40 3 文化活動(dòng)中心 1500 700 105 4 超市 2020（位于裙樓房?jī)?nèi)） —— —— 5 郵政支局 500（位于裙樓房?jī)?nèi)） —— —— 6 電信營(yíng)業(yè)所 500（位于裙樓房?jī)?nèi)） —— —— 7 儲(chǔ)蓄所 700（位于裙樓房?jī)?nèi)） —— —— 8 物業(yè)管理處 200（位于裙樓房?jī)?nèi)） 300 6 9 會(huì)所 3000（位于裙樓房?jī)?nèi)） 700 210 10 公廁 100 500 5 11 垃圾壓縮站 200 300 6 12 變電站 1200 500 60 13 煤氣調(diào)壓站 50 600 3 合計(jì) 485 （ 6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) ： 萬(wàn)元 ,詳見(jiàn)表 635。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 （ 2） 前期工程費(fèi)： ，詳見(jiàn)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表 （見(jiàn)表： 631） 。 ②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： ③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況 ,在開(kāi)發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期 ,從項(xiàng)目基地較成熟的衡陽(yáng)西路漸次向西推進(jìn) ,按總建設(shè)面積的 1/3 左右為一個(gè)工程流水節(jié)奏 ,間隔六個(gè)月 (一季左右 )的動(dòng)工時(shí)間 ,形成項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的形象及BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 市場(chǎng)影響。 建設(shè)方式。 （ 3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)花園具有良好的空間布局形態(tài) （ 4）吸收各項(xiàng)目好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿(mǎn)足居住生活需要的環(huán)境功能。 (表 :614) 銷(xiāo)售收入再投入年度投入表 (單位 :萬(wàn)元 ) 第三年 上半年 下半年 第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排 二、福滿(mǎn)花園項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 （一）建設(shè)方案及規(guī)劃說(shuō)明 建設(shè)方案。 自有資金 整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為 10000萬(wàn)元，占總投資的 %，分 3 年投入。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的 資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 福滿(mǎn)花園項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃 第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的大體概況 與投資經(jīng)營(yíng)方案 一、福滿(mǎn)花園項(xiàng)目概述 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于南寧市 XXX 區(qū) ,南 XXXX，北臨 XXXX，西南面對(duì)規(guī)劃中的水景公園，項(xiàng)目東側(cè)為衡陽(yáng)路延長(zhǎng)線(xiàn)，項(xiàng)目總用地 ，經(jīng)南寧市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積 m2，計(jì)容積率建筑面積率為 。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。 （二）資金動(dòng)作方式 在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使 用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷(xiāo)售，銷(xiāo)售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。 銷(xiāo)售收入再投入按銷(xiāo)售收入的 %計(jì)算，從項(xiàng)目有銷(xiāo)售收入最后第三年開(kāi)始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期結(jié)束，上半年為整個(gè)銷(xiāo)售收入的 %,下半年為整個(gè)銷(xiāo)售收入的 %,總銷(xiāo)售收入再投入為 ，占總投資的 %。 （ 2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié) 地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。 ③ 根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況 ,在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的過(guò)程中以整體開(kāi)發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 工的過(guò)程中，以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。 項(xiàng)目擬用三年分三期進(jìn)行（見(jiàn)表： 621） 根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： A 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開(kāi)工準(zhǔn)備（初步及施 工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）： 3 個(gè)月 B 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）： 18 個(gè)月 C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）： 15 個(gè)月 項(xiàng)目周期設(shè)定 ①開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批時(shí)間 ,并以此時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。（見(jiàn)圖表 :621） （表： 621） 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第五季度 第六季度 第八季 第九季 第十季 第十一季 第十二季福滿(mǎn)花園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開(kāi)工準(zhǔn)備 初步及施工圖設(shè)計(jì) 三通一平 報(bào)建 招標(biāo) 住宅的主體建筑 基礎(chǔ) 主體 外裝及設(shè)備 室外環(huán)境配套 道路 管網(wǎng)項(xiàng)目工程計(jì)劃表 （表一） 第三節(jié) 項(xiàng)目投 資估算及資金籌措計(jì)劃 一、福滿(mǎn)花園項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算 （一）開(kāi)發(fā)成本估算 （ 1） 土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金 6000萬(wàn)元 人民幣。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線(xiàn)內(nèi)外工程費(fèi)） ： ， （詳見(jiàn)表： 633） 。 ,以上 17 項(xiàng)小計(jì) : 開(kāi)發(fā)成本 =6000++++485++= 二、開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算 管理費(fèi)用 ： ,取上面 15 項(xiàng)之和的 3% (6000++++485) 3%= 銷(xiāo)售費(fèi)用 ： 萬(wàn)元 ,詳見(jiàn)表 636。 詳細(xì)投資見(jiàn)計(jì)劃與資金籌措表 （表： 638） （表： 638 ） 投資計(jì)劃與資金籌措表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期 2020 2020 2020 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投資總額 2167 1． 1 建設(shè)投資 2167 3067 1． 1． 1 土地成本 6000 1500 1500 1500 1500 0 0 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 1． 1． 2 前期工程費(fèi) 400 500 0 0 0 1． 1． 3 建安工程費(fèi) 0 0 7000 9000 0 1． 1． 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 0 0 800 400 0 1． 1． 5 公建配套設(shè)施費(fèi) 485 0 0 200 0 285 0 1． 1． 6 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 0 800 800 800 0 1． 1． 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1． 1． 8 管理費(fèi) 1． 1． 9 銷(xiāo)售費(fèi)用 0 0 1． 2 貸款利息 0 273． 15 0 0 1． 3 流動(dòng)資金 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 2167 2． 1 自有資金 10000 0 0 2． 2 借款 20200 2167 0 10000 7833 0 0 2． 3 銷(xiāo)售收入再投入 0 0 0 0 （ 2）貸款本金的償還及利息支付 長(zhǎng)期借款采用每年本金等 額償還方案，最后 1 年還清，從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年開(kāi)始計(jì)算。按照上述確定的每年出售比例和銷(xiāo)售單價(jià)，計(jì)算實(shí)際銷(xiāo)售總收入。 銷(xiāo)售計(jì)劃設(shè)計(jì) BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 按南寧市目前行業(yè)的慣例 ,初步考慮本項(xiàng)目每流水片在開(kāi)工后第二季取得預(yù)售許可證后開(kāi)始住宅正式對(duì)市場(chǎng)發(fā)售期房。 （見(jiàn)表： 647） （注：假設(shè)車(chē)位出租在第五年開(kāi)始，在 24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價(jià)格為 15萬(wàn)元 /個(gè) ） （表： 647） 車(chē)位出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：千元） 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱(chēng) 建設(shè)期 經(jīng) 營(yíng) 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租個(gè)數(shù) 0 0 0 494 2 單位租金(元 /個(gè) .月 ) 0 0 0 200 200 200 200 200 200 250 250 250 250 250 300 300 300 300 300 35 0 35 0 35 0 35 0 3 可能的毛租金收