【正文】 2． 1 自有資金 0 5000 5000 2． 2 銷售收入再投入 0 2． 3 償還貸款本金 0 0 20200 2． 4 償還貸款利息 0 0 2． 5 銷售稅金及附加 0 2． 6 土地增值稅 0 2． 7 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流 0 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流 0 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 0 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 0 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅后 備注 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 由于本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于 8%,所以項(xiàng)目可行性 ! 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年） 整理上表 （表： 655） 得評(píng)價(jià)指標(biāo) : （詳見表： 658） （表： 658） 評(píng)價(jià)指標(biāo) (單位 :萬元 ) 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅前 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動(dòng)態(tài) ) 由上述指標(biāo)可以看出 ,本項(xiàng)目住宅全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值 ,稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均 大于貼現(xiàn)率 8%,投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營期限的要求 ,故本項(xiàng)目住宅部分投資可行 住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表 整理上表（表： 657） ，得評(píng)價(jià)指標(biāo)（見表： 659） （表： 659） 評(píng)價(jià)指標(biāo) (單位 :萬元 ) 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動(dòng)態(tài) ) 稅后靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期都在項(xiàng)目投資的第二年和第三年之間，回收投資資 金的速度還是比較快的。 一、盈虧平衡分析 （一） 住宅銷售部分盈虧平衡 假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)住宅銷售率為 %時(shí)，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。 售價(jià)下降 5%、 10%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 由以上分析可以得出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是該項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感。在現(xiàn)在商鋪與車位租賃市場不太明朗的 情況下，如果暫且不考慮項(xiàng)目的遠(yuǎn)期收益，而是為盡快回收所有的建設(shè)投資，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。 售價(jià)下降 5%、 10%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤率分別下降 %、 %%；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則投資利潤率等于預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波 動(dòng) 5%、 10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng) 10%、 20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。 （表： 6510） 住宅部分資金來源與運(yùn) 用表 (單位 :萬元 ) 序 號(hào) 項(xiàng)目 名稱 經(jīng) 營 期 2020 2020 2020 1 資金來源 7000 銷售收入 0 自有資金 0 5000 5000 銀行借款 7000 10000 3000 其他收入 0 0 0 2 資金運(yùn)用 5234 建設(shè)投資 5234 借款還本付息 0 0 銷售稅金及附加 0 土地增值稅 0 所得稅 0 3 盈余資金 1766 4 累計(jì)盈余資金 1766 第六節(jié) 高層住宅項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) ，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。（見表： 647） （注：假設(shè)車位出租在第五年開始，在 24 年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價(jià)格為 15萬元 /個(gè) ） （表： 647） 車位出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：千元） 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租個(gè)數(shù) 0 0 0 494 2 單位租金 (元 /個(gè) .月 ) 0 0 0 200 200 200 200 200 200 250 250 250 250 250 300 300 300 300 300 35 0 35 0 35 0 35 0 3 可能的毛租金收入 (萬元 ) 0 0 0 118 118 118 118 118 118 148 148 148 148 148 177 177 177 177 177 207 207 207 207 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金(萬元 ) 0 0 0 76 82 88 94 100 106 133 133 133 133 133 168 168 168 168 168 207 207 207 207 6 轉(zhuǎn)售單價(jià) (元 /個(gè) ) 15000 7 轉(zhuǎn)售收入 (萬元 ) 741 8 合計(jì) 3620萬元 第五節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、稅金計(jì)算 住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表 （表： 651） 住宅部分銷售稅金及附加表 (單位 :萬元 ) 序 號(hào) 項(xiàng)目 名稱 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 合計(jì) 2020 2020 2020 1 銷售收入 0 2 銷售稅金及附加 0 營業(yè)稅 0 城市維護(hù)建設(shè)稅 0 教育附加稅 0 防洪工程維護(hù)費(fèi) 0 交易管理費(fèi) 0 交易印花稅 0 3 土地增值稅 0 合計(jì) 0 商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算：詳見商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算表（表： 652） 車位租賃稅金及附加估算：詳見車位租賃稅金及附加估算表（表： 653） （表： 652） 商鋪?zhàn)赓U稅金及附加 (單位 :萬元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 轉(zhuǎn)售 1 租賃 (轉(zhuǎn)售 )收入 0 0 0 664 716 767 818 869 920 1012 1012 1012 1012 1012 1068 1068 1068 1068 1068 1125 1227 1227 1227 11085 2 租賃稅金及附加 0 0 0 37.7 40.7 43.6 46.5 49.3 52.3 57.5 57.5 57.5 57.5 57.5 60.7 60.7 60.7 60.7 60.7 69.7 691 2.1 營業(yè)稅 0 0 0 33.2 35.8 38.4 40.9 43.5 46 50.6 50.6 50.6 50.6 50.6 53.4 53.4 53.4 53.4 53.4 61.4 554 2. 城市維護(hù)建設(shè) 0 0 0 39 2 稅 2.3 教育附加 0 0 0 9 7 5 3 3 8 2 2 2 2 2 0 0 0 0