【正文】 建安工程費上升 10%、 20%，將引起該項目的投資利潤率分別下降 %%、 55%%；當建安工程費上升 %時，該項目投資利潤率等 于基準收益率（ IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則投資利潤將達不到預(yù)期的基準收益率。這些因素，受當?shù)卣巍⒔?jīng)濟、社會條件的影響，有可 能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。 二、損益表與靜態(tài)盈利分析 住宅部分損益表。 （表： 636） 銷售費用估算表 (單位 :萬元 ) 序號 項目 計算依據(jù) 計價（萬元） 1 廣告宣傳及市場推廣費 ()銷售收入 稅 率 2 銷售代理費 ()銷售收入 稅率 3 其他銷售費用 ()銷售收入 稅率 合計 財務(wù)費用： ,詳見貸款還本付息表 開發(fā)費用： ,前面 13項之和 三、總成本費用匯總及分攤表 本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表（表： 637） （表： 637） 投資成本費用估算匯總表 (單位 :萬元 ) 成本項目 總額 （萬元） 得房成本（元 /平方米） 高層 商鋪 車位 1．開發(fā)成本 （ 1）土地成本 6000 300 1500 （ 2）前期工程費 （ 3）建安工程費 1200 3000 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費 （ 5）公建配套設(shè)施 485 （ 6）開發(fā) 期間稅費 （ 7）不可預(yù)見費 2．開發(fā)費用 （ 1）管理費用 （ 2）銷售費用 （ 3）財務(wù)費用 3．合計 注：投資分攤的原 則： 總原則：所有的總投資均應(yīng)分攤到可售（可租）的面積中去。 采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質(zhì)量。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，初步估算按銷售收入 %計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。 (表 :613) 銀行貸款年度投入表 (單位 :萬元 ) 第一年 第二年 10000 10000 銷售收入再投入。 ② 開發(fā)計劃安排。（央行 2020年 9月起執(zhí)行的貸款利率： %） （表： 639） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位 :萬元 ) 序號 項目名稱 合計 建設(shè) 經(jīng)營期 第一年 第二年 第三年 1 借款還本付息 1． 1 年初借款累計 第一筆借款 本年借款 10000 10000 10273． 15 本年應(yīng)計利息 273． 15 年底還本付息 年末借款累計 10273． 15 0 1． 2 第二筆借款 年初借款累計 10273． 15 本年借款 10000 10000 本年應(yīng)計利息 273． 15 年底還本付息 年末借款累計 10273． 15 0 1． 3 借款匯總 年初借款累計 0 本年借款 20200 10000 10000 0 本年應(yīng)計利息 273． 15 年底還本付息 0 0 年末借款累計 2 借款還本付息的資金來源 2． 1 投資回收 注： 貸款利率為 %。當 FIRR 大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。 二、敏感性分析 影響本項目財務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。實施計劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹慎考慮項目的營銷策略是否得當，促銷時機是否合理，銷售和租賃計劃是否能如期完成，市場定位及價格定位是否合理，在利用一切可利用的機會上，為項目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學(xué)、詳細的計劃，并在實施過程中，盡可能地嚴格按照計劃去進行，將風(fēng)險減至最小。 （ 2）售價、建安工程費的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。 四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。 按南寧市目前行業(yè)的慣例 ,初步考慮本項目每流水片在開工后第二季取得預(yù)售許可證后開始住宅正式對市場發(fā)售期房。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費（紅線內(nèi)外工程費）： ，（詳見表 633）。 （ 3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態(tài) （ 4）吸收各項目好的居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。 高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃部分 （項目投資可行性研究報告） 第一節(jié) 建設(shè)項目的大體概況與投資經(jīng)營方案 一、高層住宅項目概述 項目概況 項目位于南寧市舊城區(qū) ,南臨 XXX，北臨 XXX，西南面對 XXX，項目東側(cè)為 XXX，項目總用地，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準，用地功能為商住及配套設(shè)施，實際建設(shè)用地面積 m2，計容積率建筑面積率為 。 （ 2）依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技 含量。（見表 632） （表： 632） 高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 (單位 :萬元 ) 項目 高層（元 /平方米） 項目 高層（元 /平方米） 樁基礎(chǔ) 70 土建工程 750 電梯 120 消防 30 一般水電安裝 100 煤氣 10 通訊 5 公用天線 3 普通裝修 50 對講機系統(tǒng) 12 地下室費用 130 智能化設(shè)施 80 ★高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 =70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元 /平方米 高層建安工程費 =1360+(300+50)= 注 :其中 (300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價。 根據(jù)項目建設(shè)計劃安排 ,每一流水片達到預(yù)售條件時 ,應(yīng)在該流水片開工后的第二季 ,達到銀行按揭款支付的條件是 ,應(yīng)是該流水片動工后的第三季。 由上述的指標可以看出，本項目住宅自有資金投資可行。 建安工程費上升 10%、 20%，將引起該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當建安工程費上升 %時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時 ，若建安工程費再上升，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 ★建議采用全銷售方案。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平。 ②財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率 Ic 將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。 當年利息 =（年初借款本息累計 +當年借款 /2）年利率 第四節(jié) 項目銷售和租賃收入測算 一、住宅銷售單價的確定 用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價格上限（平均價格） 詳細見本項目價格定位與策略部分：由上次測算可知道本項目房地產(chǎn)價格為： 2500元 /平方米 （二） 建議銷售測算單價 為了方便計算本項目的銷售總額 ，我們?nèi)?2500元 /平方米 為計算單價 （三） 總銷售收入的確定 根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個銷售過程大概分四批進行，住宅部分分別為 10%、 20%、 30%、 40%，價格分別為： 2500、 2600、 2700、 2800，銷售率 100%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，商鋪部分分別為： 30%、 35%，價格分別為： 11000、 12500，銷售率 65%；車位部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，車位部分分別為： 50%、 20%，價格分 別為： 15萬 /個，銷售率 70%。 ③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。 銷售收入再投入按銷售收入的 %計算，從項目有銷售收入最后第三年開始，直到項目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個銷售收入的 %,下半年為整個銷售收入的 %,總銷售收入再投入為 ，占總投資的 %。 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資 金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。 建設(shè)方式。 ,以上 17項小計 : 開發(fā)成本 =6000++++485++=