住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-07-02 16:28 本頁(yè)面
【正文】 00 500 50 2 衛(wèi)生院 1000（位于裙樓房?jī)?nèi)） 400 40 3 文化活動(dòng)中心 1500 700 105 4 超市 2020（位于裙樓房?jī)?nèi)） —— —— 5 郵政支局 500（位于裙樓房?jī)?nèi)） —— —— 6 電信營(yíng)業(yè)所 500（位于裙樓房?jī)?nèi)） —— —— 7 儲(chǔ)蓄所 700（位于裙樓房?jī)?nèi)） —— —— 8 物業(yè)管理處 200（位于裙樓房?jī)?nèi)） 300 6 9 會(huì)所 3000（位于裙樓房?jī)?nèi)） 700 210 10 公廁 100 500 5 11 垃圾壓縮站 200 300 6 12 變電站 1200 500 60 13 煤氣調(diào)壓站 50 600 3 合計(jì) 485 （ 6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)： ，詳見(jiàn)表 635。 （表： 635） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 類別 計(jì)算依據(jù) 交納稅額（萬(wàn)元） 1 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 稅率 1240． 61 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) 稅率 82． 71 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅： ,600元 /T 商鋪 ： ,600元 /T 住宅 : 商鋪 : 4 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 :4KVA/戶 ,480/KVA 商鋪 :8KVA/百平方米 ,1000元 /KVA 住宅 : 商鋪 : 5 其他 建安工程費(fèi) 稅率 413． 54 6 物業(yè)管理基金 建安工程費(fèi) 稅率 413． 54 合計(jì) （ 7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 ，取上面 15項(xiàng)之和 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) =（ 0++++485） 稅率 = （注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見(jiàn)性） （ 8）開(kāi)發(fā)成本。 ,以上 17項(xiàng)小計(jì) : 開(kāi)發(fā)成本 =6000++++485++= 二、開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算 管理費(fèi)用： ,取上面 15項(xiàng)之和的 (6000++++485) 稅率 = 銷售費(fèi)用： ,詳見(jiàn)表 636。 （表： 636） 銷售費(fèi)用估算表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 1 廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi) ()銷售收入 稅 率 2 銷售代理費(fèi) ()銷售收入 稅率 3 其他銷售費(fèi)用 ()銷售收入 稅率 合計(jì) 財(cái)務(wù)費(fèi)用： ,詳見(jiàn)貸款還本付息表 開(kāi)發(fā)費(fèi)用： ,前面 13項(xiàng)之和 三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙? 本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見(jiàn)投資成本費(fèi)用估算匯總表（表： 637） （表： 637） 投資成本費(fèi)用估算匯總表 (單位 :萬(wàn)元 ) 成本項(xiàng)目 總額 （萬(wàn)元） 得房成本（元 /平方米） 高層 商鋪 車位 1．開(kāi)發(fā)成本 （ 1）土地成本 6000 300 1500 （ 2）前期工程費(fèi) （ 3）建安工程費(fèi) 1200 3000 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （ 5）公建配套設(shè)施 485 （ 6）開(kāi)發(fā) 期間稅費(fèi) （ 7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2．開(kāi)發(fā)費(fèi)用 （ 1）管理費(fèi)用 （ 2）銷售費(fèi)用 （ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 3．合計(jì) 注：投資分?jǐn)偟脑?則： 總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。 細(xì)則：（ 1）按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來(lái)分?jǐn)? （ 2）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)? （ 3）若不能按使用數(shù)量或容量來(lái)分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來(lái)分?jǐn)? （ 4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無(wú)關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)? （ 5）與工程無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)? 四、資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息 （ 1）資金籌措與投資計(jì)劃 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有 資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入自有資金 10000 萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款 20200 萬(wàn)元用于投資，剩余部分 ，總投資為 ，其中 住宅銷售收入中支付。 詳細(xì)投資見(jiàn)計(jì)劃與資金籌措表（表： 638） （表： 638 ） 投資計(jì)劃與資金籌措表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期 2020 2020 2020 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投資總額 2167 1． 1 建設(shè)投資 2167 3067 1． 1． 1 土地成本 6000 1500 1500 1500 1500 0 0 1． 1． 2 前期工程費(fèi) 400 500 0 0 0 1． 1． 3 建安工 0 0 7000 9000 0 程費(fèi) 1． 1． 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 0 0 800 400 0 1． 1． 5 公建配套設(shè)施費(fèi) 485 0 0 200 0 285 0 1． 1． 6 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 0 800 800 800 0 1． 1． 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1． 1． 8 管理費(fèi) 1． 1． 9 銷售費(fèi)用 0 0 1． 2 貸款利息 0 273． 15 0 0 1． 3 流動(dòng)資金 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 2167 2． 1 自有資金 10000 0 0 2． 2 借款 20200 2167 0 10000 7833 0 0 2． 3 銷售收入再投入 0 0 0 0 （ 2）貸款本金的償還及利息支付 長(zhǎng)期借款采用每年本金等額償還方案，最后 1年還清，從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年開(kāi)始計(jì)算。詳見(jiàn)貸款還本付息表。（央行 2020年 9月起執(zhí)行的貸款利率： %） （表： 639） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè) 經(jīng)營(yíng)期 第一年 第二年 第三年 1 借款還本付息 1． 1 年初借款累計(jì) 第一筆借款 本年借款 10000 10000 10273． 15 本年應(yīng)計(jì)利息 273． 15 年底還本付息 年末借款累計(jì) 10273． 15 0 1． 2 第二筆借款 年初借款累計(jì) 10273． 15 本年借款 10000 10000 本年應(yīng)計(jì)利息 273． 15 年底還本付息 年末借款累計(jì) 10273． 15 0 1． 3 借款匯總 年初借款累計(jì) 0 本年借款 20200 10000 10000 0 本年應(yīng)計(jì)利息 273． 15 年底還本付息 0 0 年末借款累計(jì) 2 借款還本付息的資金來(lái)源 2． 1 投資回收 注： 貸款利率為 %。 當(dāng)年利息 =（年初借款本息累計(jì) +當(dāng)年借款 /2）年利率 第四節(jié) 項(xiàng)目銷售和租賃收入測(cè)算 一、住宅銷售單價(jià)的確定 用房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格上限（平均價(jià)格） 詳細(xì)見(jiàn)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位與策略部分：由上次測(cè)算可知道本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格為： 2500元 /平方米 （二） 建議銷售測(cè)算單價(jià) 為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額 ，我們?nèi)?2500元 /平方米 為計(jì)算單價(jià) （三） 總銷售收入的確定 根據(jù)估算出來(lái)的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第二年中開(kāi)始出售，整個(gè)銷售過(guò)程大概分四批進(jìn)行，住宅部分分別為 10%、 20%、 30%、 40%，價(jià)格分別為： 2500、 2600、 2700、 2800，銷售率 100%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開(kāi)始出售，整個(gè)銷售過(guò)程分二批進(jìn)行，商鋪部分分別為： 30%、 35%，價(jià)格分別為： 11000、 12500，銷售率 65%；車位部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開(kāi)始出售，整個(gè)銷售過(guò)程分二批進(jìn)行，車位部分分別為： 50%、 20%，價(jià)格分 別為： 15萬(wàn) /個(gè)，銷售率 70%
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