住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告-文庫吧在線文庫
【正文】 0 4 17 2.4 防洪工程維護(hù)費(fèi) 0 9 8 7 6 6 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 1 20 2.5 交易管理費(fèi) 55 2.6 交易印花稅 6 3 土地增值稅 111 合計(jì) 3760． 37 （表： 653） 車位租賃稅金及附加 (單位 :萬元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 轉(zhuǎn)售 1 租賃 (轉(zhuǎn)售 )收入 0 0 0 76 82 88 94 100 106 133 133 133 133 133 168 168 168 168 168 207 207 207 207 741萬元 2 租賃稅金及附加 0 0 0 4． 3 4． 7 5． 0 5． 3 5． 7 6． 0 7． 6 7． 6 7． 6 7． 6 7． 6 9． 5 9． 5 9． 5 9． 5 9． 5 11． 8 11． 8 11． 8 11． 8 46 2.1 營業(yè)稅 0 0 0 3． 8 4． 1 4． 4 4． 7 5 5． 3 6． 7 6． 7 6． 7 6． 7 6． 7 8． 4 8． 4 8． 4 8． 4 8． 4 10． 4 10． 4 10． 4 10． 4 37 2.2 城市維護(hù)建設(shè)稅 0 0 0 0．27 0．29 0．31 0．33 0．35 0．37 0．47 0．47 0．47 0．47 0．47 0．59 0．59 0．59 0．59 0．59 0．72 0．72 0．72 0．72 3 2.3 教育附加 0 0 0 0．11 0．12 0．13 0．14 0．15 0．16 0．20 0．20 0．20 0．20 0．20 0．25 0．25 0．25 0．25 0．25 0．31 0．31 0．31 0．31 2.4 防洪工程維護(hù)費(fèi) 0 0 0 0．14 0．15 0．16 0．17 0．18 0．19 0．24 0．24 0．24 0．24 0．24 0．30 0．30 0．30 0．30 0．30 0．37 0．37 0．37 0．37 2.5 交易管理費(fèi) 0 0 0 2.6 交易印花稅 0 0 0 3 土地增值稅 0 0 0 合計(jì) 427． 54 注 :各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅項(xiàng)目 )。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價(jià)，計(jì)算實(shí)際銷售總收入。 ,以上 17項(xiàng)小計(jì) : 開發(fā)成本 =6000++++485++= 二、開發(fā)費(fèi)用估算 管理費(fèi)用： ,取上面 15項(xiàng)之和的 (6000++++485) 稅率 = 銷售費(fèi)用： ,詳見表 636。 第三節(jié) 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 一、高層住宅項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算 （一） 開發(fā)成本估算 （ 1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金 6000萬元 人民幣。 建設(shè)方式。 (表 :614) 銷售收入再投入年度投入表 (單位 :萬元 ) 第三年 上半年 下半年 第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)工程 規(guī)劃與安排 一、（略） 二、商層住宅項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排 （一） 建設(shè)方案及規(guī)劃說明 建設(shè)方案。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資 金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。 銷售收入再投入按銷售收入的 %計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第三年開始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個(gè)銷售收入的 %,下半年為整個(gè)銷售收入的 %,總銷售收入再投入為 ，占總投資的 %。 ③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況 ,在項(xiàng)目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。 ③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開發(fā)粗略計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）。 ，取上面 15項(xiàng)之和 不可預(yù)見費(fèi) =（ 0++++485） 稅率 = （注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性） （ 8）開發(fā)成本。 當(dāng)年利息 =（年初借款本息累計(jì) +當(dāng)年借款 /2）年利率 第四節(jié) 項(xiàng)目銷售和租賃收入測(cè)算 一、住宅銷售單價(jià)的確定 用房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格上限（平均價(jià)格） 詳細(xì)見本項(xiàng)目價(jià)格定位與策略部分：由上次測(cè)算可知道本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格為： 2500元 /平方米 （二） 建議銷售測(cè)算單價(jià) 為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額 ，我們?nèi)?2500元 /平方米 為計(jì)算單價(jià) （三） 總銷售收入的確定 根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個(gè)銷售過程大概分四批進(jìn)行，住宅部分分別為 10%、 20%、 30%、 40%，價(jià)格分別為： 2500、 2600、 2700、 2800，銷售率 100%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分二批進(jìn)行，商鋪部分分別為： 30%、 35%，價(jià)格分別為： 11000、 12500，銷售率 65%；車位部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分二批進(jìn)行，車位部分分別為： 50%、 20%，價(jià)格分 別為： 15萬 /個(gè)，銷售率 70%。 二、商鋪?zhàn)赓U單價(jià)的確定 （一） 用市場(chǎng)比較法確定租賃價(jià)格的上限（平均價(jià)格） 根據(jù)價(jià)格定位與策略部分得出可知：本項(xiàng)目的商鋪部分為： 11000元 /平方米， 假設(shè)本項(xiàng)目商鋪經(jīng)營年限無為無限期，則根據(jù)公式 a=vr來求其租賃價(jià)格（其中 r=8%） ： 月租賃價(jià)格 =（ 110008%） /（ 1265%） = /平方米 （二） 建議平均月租金為 110元 /平方米 （三） 商鋪出租總收入估算表（見表： 646） （表： 646） 出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱 建設(shè)期 經(jīng) 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租面積 0 0 0 2 單位租金 (元 /平方米 ) 0 0 0 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 20 1 20 1 20 3 可能的毛租金收入 (萬元 ) 0 0 0 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11
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