【正文】 25 11 25 11 25 11 25 11 25 12 27 12 27 12 27 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金 (萬元 ) 0 0 0 66 4 71 6 76 7 81 8 86 9 92 0 10 12 10 12 10 12 10 12 10 12 10 68 10 68 10 68 10 68 10 68 11 25 12 27 12 27 12 27 6 轉(zhuǎn)售單價(jià) (元 /平方米 ) 13000 7 轉(zhuǎn)售收入 (萬元 ) 11085 8 合計(jì) 31045萬元 注 :假設(shè)商鋪出租在第五年開始 ,在 24年末轉(zhuǎn)售 ,轉(zhuǎn)售單價(jià)為 13000元 /平方米 三、車庫租賃單價(jià)的確定 （一） 采用市場比較法確定租賃價(jià)格（平均價(jià)格） 根據(jù)市場價(jià)格定位策略部分，我們可知：本項(xiàng)目的車位月租賃單價(jià)為： 250元 /個(gè) 售時(shí)的單價(jià)： 15萬元 /個(gè) 。 ②財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 Ic 將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。詳見資金來源與運(yùn)用表。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。 （ 3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對投資利潤率的影響。 ★建議采用全銷售方案。除了售價(jià)對本項(xiàng)目的影響較大外，工期和銷售率對本項(xiàng)目的影響也值得注意。 建安工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí) ，若建安工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率 ≤60%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 %，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較高。 由上述的指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目住宅自有資金投資可行。由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評價(jià)，主要評價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及 項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃安排 ,每一流水片達(dá)到預(yù)售條件時(shí) ,應(yīng)在該流水片開工后的第二季 ,達(dá)到銀行按揭款支付的條件是 ,應(yīng)是該流水片動(dòng)工后的第三季。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金 10000 萬元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款 20200 萬元用于投資，剩余部分 ，總投資為 ，其中 住宅銷售收入中支付。（見表 632） （表： 632） 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) (單位 :萬元 ) 項(xiàng)目 高層（元 /平方米） 項(xiàng)目 高層（元 /平方米） 樁基礎(chǔ) 70 土建工程 750 電梯 120 消防 30 一般水電安裝 100 煤氣 10 通訊 5 公用天線 3 普通裝修 50 對講機(jī)系統(tǒng) 12 地下室費(fèi)用 130 智能化設(shè)施 80 ★高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) =70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元 /平方米 高層建安工程費(fèi) =1360+(300+50)= 注 :其中 (300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價(jià)。項(xiàng)目擬用三年分三期進(jìn)行（見表： 621） 根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： A 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）： 3個(gè) 月 B 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）： 18 個(gè)月 C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）： 15 個(gè)月 項(xiàng)目周期設(shè)定 ①開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí)間 ,并以此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。 （ 2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技 含量。 （二） 資金動(dòng)作方式 在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取 銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。 高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃部分 （項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告） 第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的大體概況與投資經(jīng)營方案 一、高層住宅項(xiàng)目概述 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于南寧市舊城區(qū) ,南臨 XXX，北臨 XXX，西南面對 XXX，項(xiàng)目東側(cè)為 XXX，項(xiàng)目總用地，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積 m2，計(jì)容積率建筑面積率為 。 自有資金 整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為 10000萬元，占總投資的 %，分 3年投入。 （ 3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)花園具有良好的空間布局形態(tài) （ 4）吸收各項(xiàng)目好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。 ②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下： ③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況 ,在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期 ,從項(xiàng)目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進(jìn) ,按總建設(shè)面積的 1/3左右為一個(gè)工程流水節(jié)奏 ,間隔六個(gè)月 (一季左右 )的動(dòng)工時(shí)間 ,形成項(xiàng)目整體開發(fā)的 形象及市場影響。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）： ，（詳見表 633）。 詳細(xì)投資見計(jì)劃與資金籌措表（表： 638） （表： 638 ） 投資計(jì)劃與資金籌措表 (單位 :萬元 ) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 2020 2020 2020 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投資總額 2167 1． 1 建設(shè)投資 2167 3067 1． 1． 1 土地成本 6000 1500 1500 1500 1500 0 0 1． 1． 2 前期工程費(fèi) 400 500 0 0 0 1． 1． 3 建安工 0 0 7000 9000 0 程費(fèi) 1． 1． 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 0 0 800 400 0 1． 1． 5 公建配套設(shè)施費(fèi) 485 0 0 200 0 285 0 1． 1． 6 開發(fā)期間稅費(fèi) 0 800 800 800 0 1． 1． 7 不可預(yù)見費(fèi) 1． 1． 8 管理費(fèi) 1． 1． 9 銷售費(fèi)用 0 0 1． 2 貸款利息 0 273． 15 0 0 1． 3 流動(dòng)資金 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 2167 2． 1 自有資金 10000 0 0 2． 2 借款 20200 2167 0 10000 7833 0 0 2． 3 銷售收入再投入 0 0 0 0 （ 2）貸款本金的償還及利息支付 長期借款采用每年本金等額償還方案，最后 1年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計(jì)算。 按南寧市目前行業(yè)的慣例 ,初步考慮本項(xiàng)目每流水片在開工后第二季取得預(yù)售許可證后開始住宅正式對市場發(fā)售期房。評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表： 655） 、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表： 657） 注：①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要依據(jù)。 （二） 結(jié)論 本項(xiàng)目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險(xiǎn)較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險(xiǎn)明顯偏小 ,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長 ,資金回收較慢 ,而住宅銷售回收資金的速度 較快 ,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去 ,減少了商鋪與車位的資金投入量 ,像貸款利息 ,全用住宅銷售收入來支付 。 （ 2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。工期延誤了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入， NPV 和 IRR 會(huì)下降，回收期大大延長外，還會(huì)影響樓盤的信譽(yù)和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時(shí)間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目將