【正文】 陷入僵局。實(shí)施計(jì)劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來(lái)資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項(xiàng)目的營(yíng)銷策略是否得當(dāng)，促銷時(shí)機(jī)是否合理，銷售和租賃計(jì)劃是否能如期完成，市場(chǎng)定位及價(jià)格定位是否合理，在利用一切可利用的機(jī)會(huì)上，為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計(jì)劃，并在實(shí)施過(guò)程中，盡可能地嚴(yán)格按照計(jì)劃去進(jìn)行，將風(fēng)險(xiǎn)減至最小。 建安工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 %%、 %；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收 益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 二、敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益主要確定性因素為開(kāi)發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短。故本項(xiàng)目?jī)煞桨缚尚?。?dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售進(jìn)程，車庫(kù)在銷售的項(xiàng)目取得預(yù)售證或者項(xiàng)目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)開(kāi)始發(fā)售，并在每個(gè)流水片的最后一個(gè)季度中銷售。（央行 2020年 9月起執(zhí)行的貸款利率： %） （表： 639） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè) 經(jīng)營(yíng)期 第一年 第二年 第三年 1 借款還本付息 1． 1 年初借款累計(jì) 第一筆借款 本年借款 10000 10000 10273． 15 本年應(yīng)計(jì)利息 273． 15 年底還本付息 年末借款累計(jì) 10273． 15 0 1． 2 第二筆借款 年初借款累計(jì) 10273． 15 本年借款 10000 10000 本年應(yīng)計(jì)利息 273． 15 年底還本付息 年末借款累計(jì) 10273． 15 0 1． 3 借款匯總 年初借款累計(jì) 0 本年借款 20200 10000 10000 0 本年應(yīng)計(jì)利息 273． 15 年底還本付息 0 0 年末借款累計(jì) 2 借款還本付息的資金來(lái)源 2． 1 投資回收 注： 貸款利率為 %。 （表： 635） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 類別 計(jì)算依據(jù) 交納稅額（萬(wàn)元） 1 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 稅率 1240． 61 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) 稅率 82． 71 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅： ,600元 /T 商鋪 ： ,600元 /T 住宅 : 商鋪 : 4 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 :4KVA/戶 ,480/KVA 商鋪 :8KVA/百平方米 ,1000元 /KVA 住宅 : 商鋪 : 5 其他 建安工程費(fèi) 稅率 413． 54 6 物業(yè)管理基金 建安工程費(fèi) 稅率 413． 54 合計(jì) （ 7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 ② 開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排。 ②本項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算銷售值達(dá) 萬(wàn)元人民幣 ,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購(gòu)買力 ,以及合理的市場(chǎng)占有率角度 ,我們暫定為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間為 3年，其中銷售期為 2年。 (表 :613) 銀行貸款年度投入表 (單位 :萬(wàn)元 ) 第一年 第二年 10000 10000 銷售收入再投入。 二、項(xiàng)目投資方案 （一） 投資組合方式 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開(kāi)發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為 ，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為 3年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入 %計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項(xiàng)目的建設(shè)方案如下： （略） 規(guī)劃目標(biāo)。 采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。 （ 2）前期工程費(fèi)： ，詳見(jiàn)本項(xiàng) 目前期工程費(fèi)估算表（見(jiàn)表： 631）。 （表： 636） 銷售費(fèi)用估算表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 1 廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi) ()銷售收入 稅 率 2 銷售代理費(fèi) ()銷售收入 稅率 3 其他銷售費(fèi)用 ()銷售收入 稅率 合計(jì) 財(cái)務(wù)費(fèi)用： ,詳見(jiàn)貸款還本付息表 開(kāi)發(fā)費(fèi)用： ,前面 13項(xiàng)之和 三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙? 本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見(jiàn)投資成本費(fèi)用估算匯總表（表： 637） （表： 637） 投資成本費(fèi)用估算匯總表 (單位 :萬(wàn)元 ) 成本項(xiàng)目 總額 （萬(wàn)元） 得房成本（元 /平方米） 高層 商鋪 車位 1．開(kāi)發(fā)成本 （ 1）土地成本 6000 300 1500 （ 2）前期工程費(fèi) （ 3）建安工程費(fèi) 1200 3000 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （ 5）公建配套設(shè)施 485 （ 6）開(kāi)發(fā) 期間稅費(fèi) （ 7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2．開(kāi)發(fā)費(fèi)用 （ 1）管理費(fèi)用 （ 2）銷售費(fèi)用 （ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 3．合計(jì) 注：投資分?jǐn)偟脑?則： 總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。（詳細(xì)見(jiàn)表： 645） （表： 641） 住宅銷售總收入預(yù)測(cè) (單位 :萬(wàn)元 ) 項(xiàng)目 可銷售面積 建議銷售單價(jià)（元 /平方米） 銷售收入（萬(wàn)元） 第一批 10%高層 2500 第二批 20%高層 2600 第三批 30%高層 2700 第四批 40%高層 2800 合計(jì) （表： 642） 商鋪銷售總收入預(yù)測(cè) (單位 :萬(wàn)元 ) 項(xiàng)目 可銷售面積 建議銷售單價(jià)（元 /平方米） 銷售收入（萬(wàn)元） 第一批 30% 鋪面 11000 第二批 35% 鋪面 12500 合計(jì) （表： 643） 車位 銷售總收入預(yù)測(cè) (單位 :萬(wàn)元 ) 項(xiàng)目 可銷售個(gè)數(shù) 建議銷售單價(jià)（萬(wàn) /個(gè)） 銷售收入（萬(wàn)元） 第一批 50%比例 247 15 3705 第二批 20%比例 99 15 1485 合計(jì) 5190 （表： 645） 全部銷售收入分批比例預(yù)測(cè) (單位 :萬(wàn)元 ) 銷售計(jì)劃 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年收入 (萬(wàn)元 ) 合計(jì) 批數(shù) 比例 面積 2020 2020 2020 上半年 下半年 上半年 下半年 1 10%高層 2 20%高層 3 30%高層 4 40%高層 5 30% 鋪面 6 35% 鋪面 7 50%比例 247 3705 3705 8 20%比例 99 1485 1485 合計(jì) 注： 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的商品房銷售政策《商品房銷售管理辦法》（ 2020年 6月 1日?qǐng)?zhí)行）中規(guī)定 ,房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售 ,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時(shí)發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。 二、損益表與靜態(tài)盈利分析 住宅部分損益表。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，本項(xiàng)目貸款利率為 % ，故基準(zhǔn)收 益率 Ic 取為 8%。這些因素，受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可 能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)敏感性分析表 （ 1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。 建安工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率分別下降 %%、 55%%；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率等 于基準(zhǔn)收益率（ IC=8%），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則投資利潤(rùn)將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。