【正文】 者已經(jīng)是尾盤清貨。 由于市場整體存量的減少和片區(qū)新增供應量分布的不均，未來深圳各區(qū)的供應量走勢將出現(xiàn)明顯分化。表：2009年6月推出土地一覽表序號宗地編號土地 位置土地用途總用地面積（m2）建筑面積（m2）掛牌起始價（萬元）土地使用年期1A1150131寶安大道西側(cè)、航城大道北側(cè)居住用地81,191,11026,70年2T1070012南山后海中心區(qū)商業(yè)性辦公用地2,35,00019,00050年3B1230001福田區(qū)南園愛華路西側(cè)居住用地5,18,5005,060/4A0091285寶城26區(qū)商住混合用地42,180,070180,00070年5A0091286商住混合用地33,140,93070年6A0091289商業(yè)及商務公寓用地14,85,00050年、三級市場（1）總體特征截至到2009年5月，深圳市房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)回暖跡象，價格出現(xiàn)上漲，交易量先漲后降5月20日，深圳市國土房產(chǎn)局公布了《今年14月深圳市房地產(chǎn)市場運行情況、趨勢預測》，報告指出2009年1～，%，其中，%。②2009年3月3日，廣東省政府出臺了《關(guān)于促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（粵府辦【2009】16號），該意見放寬了對港、澳、臺居民在廣東境內(nèi)購房的限制，這無疑將促進深圳房地產(chǎn)市場的銷售。金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。②土地總量仍然嚴格控制。①2008年6月2日，國土資源部、工商行政管理總局公布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本(也稱新版土地出讓合同)，新文本自7月1日起正式執(zhí)行。2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會共同發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（以下簡稱《通知》），對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，；商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%。房地產(chǎn)政策方面，由從緊轉(zhuǎn)為明顯放松，市場效果已初步顯現(xiàn)2007年以來，房地產(chǎn)市場政策由從緊到略有放松，從嚴厲打壓到有策略的扶持，幫助樓市恢復信心。當前，防止經(jīng)濟增長下滑已經(jīng)超越了控制通貨膨脹而成為國家各級政府關(guān)注的一個焦點；美國“次貸風險”蔓延和擴大所引發(fā)的金融海嘯已經(jīng)使美國、歐洲等發(fā)達國家經(jīng)濟甚至全球經(jīng)濟下滑和衰退的風險越來越大。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過了持續(xù)近十年的繁榮，它的內(nèi)部存在房價過高、需求不足的問題，更加需要一個調(diào)整的過程。無生活配套提升可能：項目周邊未來基本無住宅供應，缺乏生活配套改善的前景。**方面，未來將有**2號線和5號線途經(jīng)興海大道，將大大提高項目公共交通的便捷性。規(guī)模較?。河嬋莘e率建筑面積為306,100㎡，其中單身宿舍 62,600㎡，保障性住房181,700㎡，住宅45,000㎡，住宅的規(guī)模較小。無可延展性：項目周邊荒蕪，未來無集中住宅供應，項目所在位置區(qū)隔獨立，無可延展性。邊緣化隨著西部港區(qū)的大規(guī)模擴建以及未來規(guī)劃中的廣深沿江高速的開工建設(shè)，蛇口的未來發(fā)展將不僅限于輻射深圳區(qū)域，而將成為深港國際大都會的重要核心之一、整個珠三角的交通樞紐。隨著《深圳市城市總體規(guī)劃(2007—2020)》草案的出爐，深圳發(fā)展重點再次向西擴展。圖：大南山法定圖則數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃網(wǎng) 項目的西南側(cè)即為赤灣地區(qū)，赤灣區(qū)的城市發(fā)展目標是：高標準建設(shè)的， 以港口作業(yè)區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)和生活服務區(qū)三大主要功能區(qū)為主的現(xiàn)代化綜合港區(qū)。大南山為包括高尚居住區(qū)、辦公、創(chuàng)業(yè)園在內(nèi)的綜合性地區(qū)，而赤灣則是以集水陸運輸、貨物倉儲、臨港工業(yè)等多種功能于一體的綜合性港區(qū)。別墅區(qū)相對獨立，對本項目的影響不明顯。**方面，未來將有**2號線和5號線途經(jīng)興海大道，將大大提高項目公共交通的便捷性。圖：宗地位置宗地方案編號：20092030004；土地用途：居住用地；宗地形狀：為不規(guī)則多邊形，1號地塊與2號地塊通過連廊連接，3號地塊相連接；開發(fā)程度：地塊所在區(qū)域市政配套開發(fā)較完善，宗地外已進行“六通”（通路、通電、通上水、通下水、通燃氣、通訊）， 宗地內(nèi)場地基本平整；地上狀況：現(xiàn)狀為**2號線蛇口西車輛段工程項目。 控制土地成本投入；216。 項目建于車輛段之上，不排除客戶有一定的心理影響，為項目銷售帶來風險；216。 項目的開發(fā)建設(shè)受平臺建設(shè)影響，工期較長，這將導致資金回現(xiàn)周期長，影響項目的動態(tài)收益水平；216。分析過程詳見正文。 本項目1號地塊為單身宿舍，客戶定位具有一定針對性，價格應低于周邊片區(qū)，建議單身宿舍的銷售均價為8,500元/平方米；216。 利用項目區(qū)位的過渡型性質(zhì)，以自住型客戶為主，與周邊片區(qū)相比，應從戶型和價格方面創(chuàng)造優(yōu)勢。 挑戰(zhàn)：目前，房地產(chǎn)市場處于震蕩調(diào)整期，未來經(jīng)濟及政策環(huán)境的變化具有不確定性，為本項目發(fā)展帶來一定挑戰(zhàn)；具體分析詳見正文。216。2009年5月，90平方米以下戶型成交呈現(xiàn)“量價齊升”態(tài)勢，90平方米以上戶型成交呈現(xiàn)“量跌價升”態(tài)勢，各戶型成交均價“全線回升”；216。 2009年5月，深圳房地產(chǎn)市場呈“供小銷大”，供應量大幅下降，成交量環(huán)比略有上升，其中一手房市場呈現(xiàn)“量價齊升”，二手房市場“量跌價升”，部分地區(qū)成交價格、量出現(xiàn)下降趨勢，其中南山區(qū)量價仍保持上升；216。深圳市房地產(chǎn)市場總體環(huán)境216。海景資源居住及港口交界處、港區(qū)向生活區(qū)過渡性質(zhì)的、擁有一定山體及海景資源的、車輛段上蓋、中小規(guī)模、住宅物業(yè)發(fā)展項目。不純粹物業(yè)屬性：**上蓋216。 大南山為包括高尚居住區(qū)、辦公、創(chuàng)業(yè)園在內(nèi)的綜合性地區(qū)，而赤灣則是集水陸運輸、貨物倉儲、臨港工業(yè)等多種功能于一體的綜合性港區(qū)；大南山片區(qū)具有港區(qū)向城區(qū)過渡的個性特征，大南山南側(cè)地區(qū)由于靠近赤灣片區(qū)，港區(qū)貨運倉儲及工業(yè)氛圍濃厚，生活氛圍缺乏；216。物業(yè)開發(fā)項目投資可行性研究報告.物業(yè)開發(fā)項目投資可行性研究報告..目 錄一 研究結(jié)論 1 1 1 3 3 4二 項目地塊屬性界定 6 6 6 6 7 8 8 9 10 11 11 12 12 13 13三 項目投資環(huán)境分析 14 14 14 14 16 23 23 28四 項目SWOT分析 31 S（優(yōu)勢） 314. 2 W(劣勢) 314. 3 O（機會） 314. 4 T（挑戰(zhàn)） 31五 項目定位 32 32 32 32 32 33 34六 項目經(jīng)濟效益評價 35 35 35 35 36 36 37 38 38 39 41 42七 附表 43.一 研究結(jié)論216。 項目位于大南山與赤灣片區(qū)交界處，西南側(cè)臨興海大道，東南側(cè)臨松湖路，東北側(cè)為大南山；216。 項目未來發(fā)展首先不能依托于區(qū)域現(xiàn)狀條件，必須重視片區(qū)未來發(fā)展及項目本身配套的建設(shè)，以規(guī)避近期不足帶來的風險。無可延展性無生活配套提升可能資源屬性：大南山麓一線山景資源 美國次貸危機引發(fā)了金融海嘯，惡化的外部經(jīng)濟環(huán)境及其不確定性的運行前景波及房地產(chǎn)市場，政府采取各種措施，恢復市場信心，樓市有一定的“反彈”；房地產(chǎn)政策方面，由“從緊”轉(zhuǎn)為“明顯放松”，市場效果已初步顯現(xiàn)。 2009年初，房產(chǎn)需求以剛性需求為主，從5月春交會來看，主力成交樓盤以低價位為主；近期需求結(jié)構(gòu)由首次置業(yè)向改善性置業(yè)轉(zhuǎn)變，同時投資需求增加； 216。 2009年15月，居關(guān)內(nèi)成交面積的首位。 東北側(cè)片區(qū)二手房交易市場中以蛇口為例，120平方米以上戶型成交量逐年增加，從價格上來看，120平方米以上產(chǎn)品價格明顯高于小面積產(chǎn)品，價格在17,000元/平方米，220平方米以上產(chǎn)品價格增長速度較快。 機會：而深港一體化發(fā)展，以及緊密結(jié)合市場需求的產(chǎn)品設(shè)計會給項目的發(fā)展帶來利好；216。 項目發(fā)展應立足未來，弱化區(qū)域不足，充分利用大配套區(qū)來提升自身價值；216。價格定位216。 社區(qū)商業(yè)將持有經(jīng)營，由于區(qū)域環(huán)境的不成熟性及居住性物業(yè)的不集中，商業(yè)部分主要為社區(qū)級商業(yè)，可實現(xiàn)初始租金不高，謹慎原則，確定商業(yè)部分租金均價為50元/，租金年遞增率為3%。表：項目的結(jié)果指標對比表序號項目整體指標1（成本返還）整體指標2（含財務成本返還）3號地塊指標單位1占地面積125,905 125,905 125,905 ㎡2總建筑面積430,000 430,000 248,000 ㎡3計容積率面積306,100 306,100 124,100 ㎡4收益面積112,860 112,860 112,860 ㎡5總投資229,002 229,002 86,939 萬元6保障性住房128,197 141,189 0 萬元7經(jīng)營收入240,407 253,399 112,210 萬元8利潤總額11,324 24,316 25,191 萬元9稅后利潤9,059 19,453 20,153 萬元10稅前總投資利潤率（8）/（5）%%%　11稅后總投資利潤率（9）/（5）%%%　12財務內(nèi)部收益率%%%　13財務凈現(xiàn)值(30,498)(23,795)1,952 萬元14稅后年均投資利潤率（10）/4年%%%　注：“整體指標1”是保障性住房按照不含財務費用的成本返還價（128,197萬元）返還情況下的結(jié)果指標，“整體指標2”是保障性住房按照含財務成本的總投資（141,189萬元）返還情況下的結(jié)果指標；“3號地塊指標”指單純只進行3號地塊投入的結(jié)果指標；由于商業(yè)所占比例較小，因此年均投資利潤率按照建設(shè)期加銷售期考慮，即按照4年計算風險分析工期影響216。市場風險216。防范建議216。.二 項目地塊屬性界定項目位于大南山與赤灣片區(qū)交界處，西南側(cè)臨興海大道，東南側(cè)臨松湖路，東北側(cè)為大南山。經(jīng)過本項目地塊的公交交通線路較少，但到達項目地塊附近的公交線路較多。項目東北側(cè)臨近大南山別墅區(qū)（如鯨山別墅等）。在各片區(qū)中，大南山片區(qū)北側(cè)環(huán)繞片區(qū)生活氛圍較為成熟或趨于成熟，但南側(cè)環(huán)繞片區(qū)如赤灣、媽灣等片區(qū)港口及工業(yè)氛圍濃厚，生活氛圍缺乏，不利于本項目居住項目的發(fā)展及提升。大南山的功能定位是：具有郊野性質(zhì)的文化市政公園、居住及配套、高科技研發(fā)基地和重要的港口門戶地區(qū)。西部通道的開通，將引發(fā)香港和蛇口經(jīng)濟良性發(fā)展的“集群效應”，一地兩檢以及24小時通關(guān)將徹底改變蛇口片區(qū)的面貌。陌生區(qū)域邊緣化：在各片區(qū)中，大南山片區(qū)北側(cè)環(huán)繞片區(qū)生活氛圍較為成熟或趨于成熟，但南側(cè)環(huán)繞片區(qū)如赤灣、媽灣等片區(qū)港口及工業(yè)氛圍濃厚，生活氛圍缺乏，項目所在的片區(qū)屬于周邊居住區(qū)域的邊緣地帶。規(guī)模較小**上蓋：項目為**2號線蛇口西車輛段工程項目上蓋物業(yè)，市場和客戶對**上蓋物業(yè)的接受度有待驗證。經(jīng)過本項目地塊的公交交通線路較少，但到達項目地塊附近的公交線路較多。無生活配套提升可能居住氛圍不足：目前地塊附近居住人口稀少，有一定的荒蕪感，區(qū)域生活氛圍十分不足。 海景資源：項目可遠眺海景，景觀視野開闊，景觀條件優(yōu)越.居住及港口交界處、山體環(huán)繞的、車輛段上蓋、中小規(guī)模、住宅物業(yè)發(fā)展項目三 項目投資環(huán)境分析