高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃(編輯修改稿)
2025-08-30 07:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 開始出售，整個(gè)銷售過程分二批進(jìn)行，車位部分分別為：50%、20%，價(jià)格分別為：15萬/個(gè)，銷售率70%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價(jià)，計(jì)算實(shí)際銷售總收入。（詳細(xì)見表：645）（表：641） 住宅銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批10%高層2500第二批20%高層2600第三批30%高層2700第四批40%高層2800合計(jì)（表：642） 商鋪銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批30% 鋪面11000第二批35% 鋪面12500合計(jì)（表：643） 車位銷售總收入預(yù)測 (單位:萬元)項(xiàng)目可銷售個(gè)數(shù)建議銷售單價(jià)（萬/個(gè)）銷售收入（萬元）第一批50%比例247153705第二批20%比例99151485合計(jì)5190（表：645） 全部銷售收入分批比例預(yù)測 (單位:萬元)銷售計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營期年收入(萬元)合計(jì)批數(shù)比例面積200520062007上半年下半年上半年下半年110%高層220%高層330%高層440%高層530% 鋪面635% 鋪面750%比例24737053705820%比例9914851485合計(jì)注：項(xiàng)目銷售計(jì)劃《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日?qǐng)?zhí)行）中規(guī)定,房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時(shí)發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。 按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策,對(duì)于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時(shí)，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項(xiàng)。 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃安排,每一流水片達(dá)到預(yù)售條件時(shí),應(yīng)在該流水片開工后的第二季,達(dá)到銀行按揭款支付的條件是,應(yīng)是該流水片動(dòng)工后的第三季。 按南寧市目前行業(yè)的慣例,初步考慮本項(xiàng)目每流水片在開工后第二季取得預(yù)售許可證后開始住宅正式對(duì)市場發(fā)售期房。 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及項(xiàng)目的綜合競爭力分析,每一流水片在開始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢及消費(fèi)者對(duì)期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們?cè)O(shè)定每一流水片從開始預(yù)售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售。 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售進(jìn)程，車庫在銷售的項(xiàng)目取得預(yù)售證或者項(xiàng)目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)開始發(fā)售，并在每個(gè)流水片的最后一個(gè)季度中銷售。二、鋪?zhàn)赓U單價(jià)的確定（一）用市場比較法確定租賃價(jià)格的上限（平均價(jià)格）根據(jù)價(jià)格定位與策略部分得出可知：本項(xiàng)目的商鋪部分為：11000元/平方米，假設(shè)本項(xiàng)目商鋪經(jīng)營年限無為無限期，則根據(jù)公式a=vr來求其租賃價(jià)格（其中r=8%）：月租賃價(jià)格=（110008%）/（1265%）=(二)建議平均月租金為110元/平方米(三)商鋪出租總收入估算表（見表：646）（表：646） 出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期12345678910111213141516171819202122231可出租面積0002單位租金(元/平方米)0001001001001001001001101101101101101101101101101101101201201203可能的毛租金收入(萬元)000102310231023102310231023112511251125112511251125112511251125112511251227122712274出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(萬元)000664716767818869920101210121012101210121068106810681068106811251227122712276轉(zhuǎn)售單價(jià)(元/平方米)130007轉(zhuǎn)售收入(萬元)110858合計(jì)31045萬元注:假設(shè)商鋪出租在第五年開始,在24年末轉(zhuǎn)售,轉(zhuǎn)售單價(jià)為13000元/平方米三、車庫租賃單價(jià)的確定（一）采用市場比較法確定租賃價(jià)格（平均價(jià)格）根據(jù)市場價(jià)格定位策略部分，我們可知：本項(xiàng)目的車位月租賃單價(jià)為：250元/個(gè)售時(shí)的單價(jià)：15萬元/個(gè)。（見表：647）（注：假設(shè)車位出租在第五年開始，在24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價(jià)格為15萬元/個(gè)）（表：647） 車位出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：千元）序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期12345678910111213141516171819202122231可出租個(gè)數(shù)0004942單位租金(元/)0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛租金收入(萬元)0001181181181181181181481481481481481771771771771772072072072074出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(萬元)000768288941001061331331331331331681681681681682072072072076轉(zhuǎn)售單價(jià)(元/個(gè))150007轉(zhuǎn)售收入(萬元)741
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