【導讀】能力安排籌措資金。外部資金擁有者在決定是否投資或是否。潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。直接擔保、間接擔?；蚱渌问浇o予項目附加的信用支持。產(chǎn)，沒有追索權(quán)或僅有有限追索權(quán)。因此，籌措項目資金風險分擔，及對籌。方承擔項目的全部風險，是籌措項目資金活動的重要內(nèi)容。從2020年開始，房地產(chǎn)業(yè)在我國飛速發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資要求巨大的資金投入。營期一般還有2-3年長，需要有雄厚的資金準備。金問題，歷來都是開發(fā)商最為關(guān)注和頗費心機的問題。價值的上升和銷售比率的上漲。開發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。式，也可歸為三塊：自籌資金、銀行貸款和房屋銷售款。中80%至90%的資金是來源于銀行的。金的數(shù)量和使用期限都有嚴格的限制。才能夠更好化解金融風險。目前，我國房地產(chǎn)金融以銀行信。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金高度密集性的。在金融緊縮之后，房地產(chǎn)信貸變得

　　

【正文】 好的外部理財工具，適應了社會與經(jīng)濟發(fā)展的要求。 無論是租賃權(quán)信托還是優(yōu)先購房權(quán)信托，一般都是采取集合資金的模式，由受托人購買某項權(quán)利，期滿再由用資機構(gòu)溢價回購該項權(quán)利，實現(xiàn)信托資金的退出。信托公司一般要求融資機構(gòu)提供抵押或擔保，尤其對于開發(fā)程度比較低的項目，如果沒有安全保證措施，一旦資金鏈條斷裂，項目的風險無疑會大大增加。 （ 7）爛尾樓信托 位于成 都的精圖大廈 5 年前由于流動資金斷流，已完成了 90％的工程被迫停工，并被法院查封，其資產(chǎn)按現(xiàn)值評估為 億元，負債為 億元，由于巨額債務(wù)和日后的銷售風險無人接手。 衡平信托巧妙地發(fā)揮了信托財產(chǎn)破產(chǎn)隔離的功能，以未來的現(xiàn)金流吸引投資者，獲得了大廈續(xù)建的資金。按照《信托法》的規(guī)定，大廈所有的債權(quán)和股權(quán)委托給信托公司進行登記確認后，受托期間的信托財產(chǎn)便具有了隔斷各種債務(wù)糾紛的 防火墻 功能，原本已查封的，可以自動啟封。信托財產(chǎn)的獨立性同時改變了收入與財產(chǎn)的分配順序，未來產(chǎn)生的收入 首先要支付信托收益，然后清償所欠債權(quán)人的債務(wù)，剩余收入由大廈所有者享有，也就是說信托受益人享有優(yōu)于債權(quán)人和所有者的權(quán)利，充分體現(xiàn)了信托本身所具有的法律和制度優(yōu)勢。 信托作為一種靈活的融資工具，可以解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個階段的資金需求，也可以針對房地產(chǎn)業(yè)的特殊問題提出解決方案。在房地產(chǎn)與信托結(jié)合的多種形式背后，潛藏著兩個基本動因。 ① 突破政策限制 房地產(chǎn)業(yè)歷來是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，由于投資額大、周期長、流動性差等特點，其發(fā)展一直受到廣泛的關(guān)注。在房地產(chǎn)開發(fā)的融資模式中，我國基本是以銀 行貸款為主導的，在 121號文件出臺前，信托融資只是作為銀行貸款的補充，對尚不符合貸款條件的項目提供過橋融資。進入2020年，宏觀經(jīng)濟進入新一輪增長階段，在支持固定資產(chǎn)投資高增長的外部融資中，銀行貸款居于首位， 2020年 1至 8月增幅超過 50%，而其中三分之一的資金投向房地產(chǎn)業(yè)。2020年 1~7 月，全國有 11 個省份房地產(chǎn)投資增速超過 50%，35 個大中城市有 10 個房地產(chǎn)投資增速超過 70%，有些城市連續(xù)兩年房價每年上漲 20%，有的甚至上漲 30%。 為了防范可能的金融風險，人民銀行于 6 月份出臺了《關(guān)于進一步 加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡稱 121號文），對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式產(chǎn)生了重要影響，主要 方面如下： a、房地產(chǎn)開發(fā)貸款 商業(yè)銀行對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應不低于開發(fā)項目總投資的 30%。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用。 b、土地儲備貸款 商業(yè)銀行要嚴格控制土地 儲備貸款的發(fā)放，對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的 70%，貸款期限最長不得超過兩年。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款。 c、建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途 商業(yè)銀行要嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。 d、 加強個人住房貸款管理 商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。 121 號文件對房地產(chǎn)開發(fā)各階段的貸款條件都作出了嚴格的規(guī)定，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不改變現(xiàn)有的 融資模式，尋求新的通道，打通新的平臺。信托作為唯一能連結(jié)貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場的金融工具，此刻走入房地產(chǎn)企業(yè)的視線，開啟了與房地產(chǎn)業(yè)在更廣泛領(lǐng)域更深層次的合作。比如股權(quán)信托對自有資金不足 30%無法取得開發(fā)貸款的企業(yè)具有很強的吸引力，優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓可以為完成外部施工而裝修費用不足的企業(yè)解決資金問題，今典集團的蘋果社區(qū)曾經(jīng)醞釀發(fā)行房地產(chǎn)消費信托，解決封頂前不能發(fā)放個人住房貸款的問題，引起廣泛的關(guān)注。 ② 信托獨特的制度優(yōu)勢 從制度安排來看，信托的最大功能是為社會提供了一項優(yōu)良的外部財產(chǎn)管 理制度。社會經(jīng)濟越發(fā)達，對外部財產(chǎn)管理制度的需求也就越強烈。信托作為一種優(yōu)良的財產(chǎn)管理制度，源于其獨特的制度設(shè)計，即信托財產(chǎn)所有權(quán)與收益權(quán)相分離，信托財產(chǎn)的權(quán)利主體與利益主體相分離，正是信托區(qū)別于其他財產(chǎn)管理制度的根本特征。由信托的這一根本特征還引申出信托另外兩個重要特性，即財產(chǎn)獨立性與信托有限責任。信托一旦設(shè)立，信托財產(chǎn)即與委托人、受托人的其他財產(chǎn)相分離，若委托人或受托人因故破產(chǎn)，信 托財產(chǎn)不在清償范圍之內(nèi)。有限責任是信托的另一重要特征，它根源于信托財產(chǎn)的獨立性，信托中的有限責任是全面的，在信托的內(nèi)部關(guān) 系中，即使未能取得信托利益或造成信托財產(chǎn)的損失，受托人也不以自有財產(chǎn)負個人責任，未能取得信托利益的可以不向受益人支付，信托財產(chǎn)有損失的，在信托終止時只將剩余財產(chǎn)交給受益人即可；在信托的外部關(guān)系中，信托管理的連續(xù)性不因受托人的欠缺而影響其成立，已成立的信托不因受托人的更迭而影響其存續(xù)。 如何尋求更有效的制度設(shè)計來進行財產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理是經(jīng)濟制度中的一個本質(zhì)要素。信托在這方面顯示出獨特的優(yōu)越性，這是由信托不同于其他類似設(shè)計的制度特征決定的，信托提供的是一種帶有穩(wěn)定性、彈性和安全性的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理設(shè)計。 a、穩(wěn)定性 信托的這一特點可以從與委托代理的比較分析中來得到論證。委托代理通常也涉及到為他人利益而管理財產(chǎn)，但其關(guān)系極不穩(wěn)定，只適合于短期的財產(chǎn)管理，這是因為委托代理原則上于當事人一方死亡或喪失民事行為能力時即歸于消滅，而且被代理人可以隨時取消委托代理人，也可隨時辭去委托。而信托一旦設(shè)定，除委托人在信托文件中明確保留了撤銷權(quán)外，委托人不得廢止或撤銷，信托受托人一旦接受信托也不得隨意辭去 b、其職責。信托的存續(xù)更不會因委托人或受托人一方的死亡、破產(chǎn)、喪失行為能力而中斷，這是信托管理 連續(xù)性設(shè)計的結(jié)果，因此在信托目的達成之前，信托就基本上是封閉式運行，外力因素難以介入，信托財產(chǎn)借此得到持續(xù)穩(wěn)定的管理。 b、彈性 信托在進行財產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理功能時具有巨大的彈性空間，這是其他類似的制度安排所沒有的，這也正是它日益成為一種世界性財產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理制度的根本原因。 1信托目的自由化 根據(jù)信托財產(chǎn)的初始狀態(tài)和信托目的，信托業(yè)務(wù)可以分為資金信托、實物（財產(chǎn)）信托、權(quán)利信托或特定目的信托。委托人可以采取貸款、股權(quán)投資或二者結(jié)合的方式，投資于某一項目；或者購買某 種特定權(quán)利，如租賃權(quán)、優(yōu)先購房權(quán)；也可以購買基于信托財產(chǎn)而衍生的受益權(quán)，只要不違背法律強制性規(guī)定和公共秩序，委托人可以為各種各樣的目的而創(chuàng)設(shè)信托。 2信托財產(chǎn)多元化 凡具有金錢價值的東西，不論是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，是物權(quán)還是債權(quán)，是有形的還是無形的，都可以作為信托財產(chǎn)交付信托。在房地產(chǎn)信托中，信托財產(chǎn)可以是資金，受托人將受托管理的信托財產(chǎn)指定用于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)；信托財產(chǎn)也可以是不動產(chǎn)，如土地、樓盤，由受托人進行開發(fā)和管理；信托財產(chǎn)也可以是一種權(quán)利，如租賃權(quán)，以資產(chǎn)證券化 的形式進行項目融資。 3實務(wù)領(lǐng)域?qū)挿夯? 信托是唯一可以連結(jié)貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場的金融工具，因此信托所涉及的領(lǐng)域十分廣泛。在房地產(chǎn)信托中，突出表現(xiàn)在信托對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案，從開發(fā)資金、流動資金到后期的消費資金，乃至一些特殊問題，如 爛尾樓 等都可以通過信托解決。 c、安全性 信托成立后，信托財產(chǎn)即從委托人和受托人的自有財產(chǎn)中分離出來，信托財產(chǎn)的獨立性使其免于為委托人或受托人的債權(quán)人所追索。此外，受益權(quán)還具 有物權(quán)所具有的追及性，即受托人違反信托宗旨處分信托財產(chǎn)而使信托財產(chǎn)旁落他人之手時，受益人有權(quán)向轉(zhuǎn)得人請求返還該財產(chǎn)。受益權(quán)的追及性便利使受益人的地位在法律上幾乎可與所有權(quán)人并駕齊驅(qū)，這一點是其他類似法律設(shè)計所不能提供的。 信托財產(chǎn)的獨立性和安全性為解決房地產(chǎn)業(yè)一些獨有的問題提供了平臺，比如盤活已建成的樓盤，解決爛尾樓等問題，真正發(fā)揮了信托的制度優(yōu)勢。 從根本上講，無論企業(yè)采用哪種融資方式，都是為了獲取便利資金推動企業(yè)項目的順利完成。作為受托方的目的是為投資者謀取最大的投資收益。只有兩者的 適當、合理的結(jié)合，才可以使房地產(chǎn)信托做好做多，融資方的房地產(chǎn)企業(yè)也能做大做強，從而使上萬億的居民儲蓄有效地向投資轉(zhuǎn)化，為金融市場增加更多的可購買產(chǎn)品，較好滿足廣大普通投資的投資需求，達到 “三贏 ”的局面。 多種融資方式的組合 在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負債情況不會有很大的壓力；在中后期階段可以運用 股權(quán)、債權(quán)方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務(wù)的償還上有明確的預期。 2020年將是房地產(chǎn)業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年，多元化融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢。兩個不同研究機構(gòu)近期發(fā)布的報告都顯示， 2020年及今后，房地產(chǎn)業(yè)的融資將趨向多元化。中國社會科學院公布的《 2020房地產(chǎn)藍皮書》預測： 2020年將是房地產(chǎn)業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年，多元化融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢。中國房地產(chǎn) TOP10 研究組公布的《 2020 中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》也表明：房地產(chǎn)資金來源發(fā)生重大變化，呈現(xiàn)多樣化的趨勢，并且直接投融資將成為主流。 以下簡單介紹幾種融資方式的組合： （ 1）自有資金 +銀行貸款 這是傳統(tǒng)的融資方式， 而在我國地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的近十年來，依靠銀行的信貸支持，地產(chǎn)業(yè)確實得到了很大的發(fā)展，但是，這種模式把地產(chǎn)的大量風險轉(zhuǎn)嫁給了銀行，據(jù)不完全統(tǒng)計，在中國人民銀行 “121 號 ”文件出臺之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約 20％到 30％是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入 30％到 40％的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，至少有一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產(chǎn)項目中至少有60％的資金是來自于銀行，目前我國商業(yè)銀行房 地產(chǎn)的信貸資金比例已經(jīng)超出了正常的警戒線，因此， 2020年中國人民銀行發(fā)布了 121號文件，嚴格信貸管理，要求開發(fā)商自有資金必須達到 30％，而這 30％須是所有者權(quán)益；部分開發(fā)企業(yè)慣用的模式通常是采用拿到土地后抵押貸款，欠繳部分土地出讓金、分段開發(fā)、工程墊資承包、及早預售等方式達到迅速回籠資金的目的，但是，現(xiàn)在，土地出讓金的一次性繳納、自由資金的百分之三十的要求都提高開發(fā)的門欄，更加劇了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的渴求。 （ 2）自有資金 +機構(gòu)投資人 +銀行貸款 這種模式是一種過橋貸款的模式，基本用于前 期土地出讓金、自有資金不足的情況下，資金的投入周期短，相對于需要做大規(guī)模開發(fā)的企業(yè)來講無法獲取跟充分的建設(shè)資金長期支持，只能緩解一時的資金饑渴。 （ 3）信托 +銀行 由于常規(guī)的銀行融資方式受限，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不尋求新的融資途徑。在經(jīng)過一段時間的試探之后，房地產(chǎn)信托開始在全國范圍內(nèi)釋放出巨大的能量，發(fā)行量高速增長，成為開發(fā)商們的新寵。使得 “信托 +銀行 ”模式成為中國當前房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式之一。 萬和房地產(chǎn)公司工程部 第 26 頁 共 26 頁