【正文】 此資料來自 ,大量管理資料下載 1 房地產(chǎn)開發(fā)商籌措項(xiàng)目資金方式 一、籌措項(xiàng)目 0 資金的內(nèi)涵 傳統(tǒng)的 籌措資金 方式是一個(gè)公司主要利用自身的資信能力安排 籌措資金 。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時(shí)的主要依據(jù)是公司作為一個(gè)整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項(xiàng)目的考慮是次要的。 籌措 項(xiàng)目 資金 是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需求借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)?；蚱渌问浇o予項(xiàng)目附加的信 用支持。 籌措 項(xiàng)目 資金 至少有項(xiàng)目發(fā)起方、項(xiàng)目公司、資金提供方 3 方參與；項(xiàng)目發(fā)起方以股東身份組建項(xiàng)目公司；資金提供方為項(xiàng)目公司提供資金 (或投資者購買項(xiàng)目債券 )；資金提供方 (債券投資者 )主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和未來的現(xiàn)金流量作為還款保證，原則上對項(xiàng)目發(fā)起方 的 項(xiàng)目以外的資產(chǎn)，沒有追索權(quán)或僅有有限追索權(quán)。 籌措 項(xiàng)目 資金 的根本特征就是融資不僅僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值，貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此， 籌措 項(xiàng)目 資金 風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，及對 籌措 項(xiàng)目 資金 采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目 有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是 籌措 項(xiàng)目 資金 活動(dòng)的重要內(nèi)容。 二、 房地產(chǎn)開發(fā) 投資 的特點(diǎn) 從 2020 年開始，房地產(chǎn) 業(yè) 在我國飛速發(fā)展。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明， 2020 年，隨著中國加入世貿(mào)，國內(nèi) 房 地產(chǎn)的資金比重陡增 %。一波房地產(chǎn)開發(fā)投資的浪潮在我國已經(jīng)展開。 房地產(chǎn)開發(fā)投資要求巨大的資金投入。投資規(guī)模大、投資回收期長是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，但房地產(chǎn)對資金的要求尤為突出。購物中心、特色商業(yè)區(qū)、 shopping mall、商品房 等的建設(shè)一般都需要大量的資金，而 且，房地產(chǎn) 建設(shè) 經(jīng)營 期 一般還 有 23 年 長 ，需要有雄厚的資金準(zhǔn)備。因此，資金問題，歷來都是開發(fā)商最為關(guān)注和頗費(fèi)心機(jī)的問題。任何一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，能否介入房地產(chǎn)市場，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及它在以往的房地產(chǎn)發(fā)展過程中贏得的信譽(yù)外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。許多開發(fā)商都是因?yàn)橘Y金問題對房地產(chǎn)望而卻步。 房地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性。其收益主要來源于租金收入 、銷售收入 ，而能否獲得 收益 很重要的在于物業(yè)價(jià)值的上升 和銷售比率的上漲 。目前在我國的許多城市尤其是大都市， 房地產(chǎn) 競爭已經(jīng)趨于白熱化， 房 地產(chǎn)的建設(shè)經(jīng)營成本在 增大。同時(shí)在房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會(huì)對收益產(chǎn)生極大的影響。而且，房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內(nèi) 此資料來自 ,大量管理資料下載 2 隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。但是，與此同時(shí)，隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處于轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)開發(fā)投資中又蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。 三、 房地產(chǎn)資金 來源方式及 房地產(chǎn) 行業(yè)狀況對融資的影響 目前我國房地產(chǎn)資金主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)商、 銷售收入的再投入、 商業(yè)經(jīng)營者自身的積累和傳統(tǒng)的外源融資方式 ，也可歸為三塊： 自籌資金、銀行貸款和房屋銷售款 。 其中 自籌資金中有 30%到 40%來自于開發(fā)商流動(dòng)貸款，再加上建筑公司對項(xiàng)目的墊付款； 而 房屋銷售款中，絕大部分是銀行個(gè)人房屋抵押貸款。 因此 可以說，房地產(chǎn)開發(fā)中80%至 90%的資金 是 來源于銀行 的 。 開發(fā)商自身資金積累主要是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前者積累過程相當(dāng)緩慢，而后者目前在我國利用有限。 而 傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格的限制。銀行貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)首先是由開發(fā)企業(yè) 完全承擔(dān)，然后由銀行承擔(dān)，非常不利于風(fēng)險(xiǎn)分散。而項(xiàng)目融資具有融資金額巨大、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的特點(diǎn)，對于大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式，來實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。 房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式。雖然股權(quán)融資是企業(yè)融資的兩大方式之一，但目前股權(quán)融資在我國房地產(chǎn)金融中占的比率比較小。目前中國擁有 3 萬家房地產(chǎn)企業(yè)（ 2020 年底為 29967 家），其中，根據(jù)聯(lián)合證券的統(tǒng)計(jì)，截至目前我國Ａ股市場實(shí)際主要從事住宅開發(fā)的上市公司共 65 家，另外還有 20 家從事開發(fā)區(qū)土地開發(fā)的企業(yè)，合計(jì)占我國房地 產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的％，占我國Ａ股上市公司數(shù)的 ％。房地產(chǎn)類上市公司總市值 1713 億元，流通市值 613 億元。 發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)企業(yè)的融資必須以多元化，才能夠更好化解金融風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國房地產(chǎn)金融以銀行信貸融資為主，股權(quán)融資比例較小，其融資格局較為單一的特征十分突出。我國房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)踐也證明，只有那些通過在證券市場實(shí)現(xiàn)融資的企業(yè)，才可能成為房地產(chǎn)業(yè)中的佼佼者，才有希望使企業(yè)真正發(fā)展壯大。 1998 年至今，我國房地產(chǎn)業(yè)平均每年都以 22％的速度增長， 2020 年更是達(dá)到了％的增速；在這樣的增 幅之下，房地產(chǎn)市場由于運(yùn)作不規(guī)范，金融體系相對不成熟，也相應(yīng)產(chǎn)生了一些負(fù)面的問題，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看，本身的企業(yè)運(yùn)營機(jī)制、開發(fā)體系、資本金的充足率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到一個(gè)成熟的房地產(chǎn)行業(yè)的需要。眾所周知， 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金高度密集性的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資需要的資金量巨大，在我國地產(chǎn)業(yè)潛規(guī)則發(fā)生變化的今天，資本的實(shí)力成為決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展最關(guān)心的問題。原有房地產(chǎn)開發(fā)主要的融資渠道主要是依靠 自有資金 +銀行貸款，進(jìn)入 2020 年，央行收縮銀根，央行 “ 121 號文件 ” 的執(zhí)行，要求開發(fā)商自有資金必須達(dá)到 30％，而 這 30％須是所有者權(quán)益，對地產(chǎn)信貸大舉的 “ 圍追堵截 ” ，從限制自有資金、到封頂放貸，開發(fā)企業(yè)依靠商業(yè)銀行完成過橋等融資做法在上半年已舉步維艱；目前銀行的信貸政策已經(jīng) 此資料來自 ,大量管理資料下載 3 基本執(zhí)行到位，未來的政策不會(huì)更嚴(yán)厲，但目前的政策也不會(huì)有松動(dòng)。在金融緊縮之后，房地產(chǎn)信貸變得更加困難。同時(shí)，國務(wù)院也表態(tài)，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目標(biāo)已經(jīng)初步達(dá)到。但是，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控是一個(gè)長期的過程，因此，也不會(huì)松動(dòng)，尤其是今年內(nèi)不會(huì)有大的松動(dòng)。 因此，所有這些背景都使得部分開發(fā)商在資金無法到位情況下不得不到處求助，或者拱手轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，甚至錯(cuò)失巨大商業(yè)機(jī)會(huì)，所 有問題都集中反映了目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整大形勢，而在這個(gè)大形勢之下，只有及早調(diào)整開發(fā)策略、融資充足的地產(chǎn)商才能夠得以生存和發(fā)展 。 四、項(xiàng)目資金的基本籌措模式主要有三方面的特征： 在貸款形式上。 ① 一個(gè)有限追索或無追索的貸款； ② 購買項(xiàng)目一定的資源儲(chǔ)量和產(chǎn)品； 在信用保證上。 ① 要求對項(xiàng)目的資產(chǎn)擁有第一低押權(quán)，對于項(xiàng)目的現(xiàn)金流量具有有效的控制； ② 要求把項(xiàng)目投資者一切與項(xiàng)目有關(guān)的契約性權(quán)益轉(zhuǎn)讓給貸款銀行； ③ 要求項(xiàng)目成為一個(gè)單一業(yè)務(wù)的實(shí)體，除了項(xiàng)目融資安排外，限制該實(shí)體籌措其他債務(wù)資金； ④ 對于從 建設(shè)期開始的項(xiàng)目，要求項(xiàng)目投資者提供項(xiàng)目的完工保證； ⑤ 市場方面，要求項(xiàng)目具有類似“無論提貨與否均需付款”或“提貨與付款”性質(zhì)的市場合約安排。 時(shí)間結(jié)構(gòu)上。 無論融資方案如何復(fù)雜，其包括的兩個(gè)階段是：項(xiàng)目的建設(shè)、開發(fā)階段和項(xiàng)目的經(jīng)營階段。幾種具有代表性的融資模式有： ① 投資者直接安排融資的模式； ② 投資者通過項(xiàng)目公司安排融資的模式； ③ 以“設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)的融資模式； ④ 以“杠桿租賃”為基礎(chǔ)的融資模式； ⑤ 以“生產(chǎn)支付”為基礎(chǔ)的融資模式； ⑥ 以“黃金貸款”為基礎(chǔ)的融資模式； ⑦ BOT 項(xiàng)目融資模式。 此資料來自 ,大量管理資料下載 4 五、具體的房地產(chǎn)開發(fā)商籌措項(xiàng)目資金方式 迂回融資。 先成立“類基金”投資公司，再通過信托、收購等方式將不良資產(chǎn)集中起來，形成一個(gè)巨大的資金池。因此，就可以很方便靈活地獲得各種資金支持，融資渠道相對來講就會(huì)開通很大?！邦惢稹蓖顿Y公司除了可以把銀行當(dāng)作一個(gè)資金來源，還可以培養(yǎng)很多定向私募人，包括一些上市公司、機(jī)構(gòu)投資人，這正是很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)商想做而又做不到的。 就現(xiàn)在的情況而言，許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)商可能正遇到這樣的問題：自己已經(jīng)拿到了立項(xiàng)與規(guī)劃許可證，但是已經(jīng)沒有多少錢再來繳納土地出讓金，資金 鏈說斷就斷了。在這種情況下，完全可以讓投資管理公司來接手，做“過橋資金”，幫助自己把資金鏈連接上。那么過橋資金是怎么一回事呢？它是在項(xiàng)目確定以后進(jìn)入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持的方式。這種形式，可以在不增加項(xiàng)目負(fù)債率的情況下優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)，非常有利于中小型房地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展。它的方式相對也很靈活，可以進(jìn)行階段性股權(quán)質(zhì)押，也可以購買預(yù)售物業(yè)面積，不一而足。而出于優(yōu)化合作方面的考慮，投資管理公司往往還會(huì)允許開發(fā)商在項(xiàng)目具備銀行貸款的條件下溢價(jià)回購股權(quán)和物業(yè)面積，這種方式往往可以大快人心，令開發(fā)商更加認(rèn)同 這種融資模式。 除此以外，針對項(xiàng)目的不同，投資管理公司還會(huì)幫助一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)商找到投資方。從此以后，開發(fā)商就不愁沒錢用了。既拿到了過河錢，又找到了投資商，這恐怕是許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)商想都想不到的事情。 通過并購的方式來融資 國內(nèi)各中小企業(yè)可以通過并購的方式解決融資難的問題，首創(chuàng)就是在被并購的過程中成長壯大的，有實(shí)力的大公司提供資金幫助中小企業(yè)完成項(xiàng)目，最終達(dá)到雙方共贏的目的。有土地的小公司可以為大公司提供開發(fā)的平臺(tái)。中國房地產(chǎn)業(yè)通過近１０年的發(fā)展，已經(jīng)具備并購的能力，宏觀調(diào)控大環(huán)境的變化也要 求國內(nèi)的房產(chǎn)企業(yè)不得不進(jìn)行并購。而且從全球房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程來看，并購也是必然之路?！安①彙奔瓤梢越鉀Q中小企業(yè)的融資難問題，也可以重新組合行業(yè)之間力量，完善企業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 業(yè)內(nèi)聯(lián)合 這種做法在地產(chǎn)業(yè)界已經(jīng)開始啟動(dòng)，把部分開發(fā)企業(yè)在其他產(chǎn)業(yè)的投資閑散資金聚集，投入到需要資金的行業(yè)內(nèi)企業(yè)，完成互助與自救，使資金的利用達(dá)到最佳化。但是，此種方式由于資金量不夠充足，且在資金投向、項(xiàng)目評估等方式上無法配套跟上，造成實(shí)際操作舉步維艱。所以，這種方式只能局限在小范圍、資金量需求不大的項(xiàng)目中實(shí)行，而相 對大規(guī)模、大資金的投入就無能為力了。 此資料來自 ,大量管理資料下載 5 賣地代建樓 賣地代建樓，是指開發(fā)商 將 樓 盤 土地按一定的大小分成眾多的 小地塊， 然后就以地售價(jià)向市場銷售土地，另外加收一定的土建費(fèi)和雜費(fèi)， 買家買一地塊，開發(fā)商 就根據(jù)小區(qū)規(guī)劃或合同的約定 代建樓宇。 而價(jià)格也往往比同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格低，因此，也很受部分消費(fèi)者的喜愛。開發(fā)商通過“賣地代建樓”的方式，既回收了之前買地的費(fèi)用，又得到了建設(shè)費(fèi)用，可以保證建設(shè)工程的順利進(jìn)行，而且也將以后的商品房銷售款項(xiàng)提