【導讀】傳統(tǒng)的籌措資金方式是一個公司主要利用自身的資信能力安排籌措資金。利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。如果項目的經濟強度不足以保障。上對項目發(fā)起方的項目以外的資產，沒有追索權或僅有有限追索權。從2020年開始，房地產業(yè)在我國飛速發(fā)展。統(tǒng)計數(shù)字表明，2020年，隨著中國加入。世貿，國內房地產的資金比重陡增%。資的共性，但房地產對資金的要求尤為突出。因此，資金問題，歷來都是開發(fā)商最為關注和頗費心機的問題。其收益主要來源于租金收入、銷售收入，而能。其是大都市，房地產競爭已經趨于白熱化，房地產的建設經營成本在增大。策都會對收益產生極大的影響。而且，房地產經營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內。隨時可能面臨調整和虧損?？?；而房屋銷售款中，絕大部分是銀行個人房屋抵押貸款。目前中國擁有3萬家房地產企業(yè)，③要求項目成為一個單一業(yè)務的實體，除了項目融資安排外，

　　

【正文】 托人購買某項權利，期滿再由用資機構溢價回購該項權利，實現(xiàn)信托資金的退出。信托公司一般要求融資機構提供抵押或擔保，尤其對于開發(fā)程度比較低的項目，如果沒有安全保證措施，一旦資金鏈條斷裂，項目的風險無疑會大大增加。 （ 7） 爛尾樓信托 位于成都的精圖大廈 5 年前由于流動資金斷流，已完成了 90％的工程被迫停工，并被法院查封，其資產按現(xiàn)值評估為 億元，負債為 億元，由于巨額債務和日后的銷售風險無人接手。 此資料來自 ,大量管理資料下載 17衡平信 托巧妙地發(fā)揮了信托財產破產隔離的功能，以未來的現(xiàn)金流吸引投資者，獲得了大廈續(xù)建的資金。按照《信托法》的規(guī)定，大廈所有的債權和股權委托給信托公司進行登記確認后，受托期間的信托財產便具有了隔斷各種債務糾紛的 防火墻 功能，原本已查封的，可以自動啟封。信托財產的獨立性同時改變了收入與財產的分配順序，未來產生的收入首先要支付信托收益，然后清償所欠債權人的債務，剩余收入由大廈所有者享有，也就是說信托受益人享有優(yōu)于債權人和所有者的權利，充分體現(xiàn)了信托本身所具有的法律和制度優(yōu)勢。 信托作為一種靈活的融資工具，可以解決房 地產開發(fā)過程中各個階段的資金需求，也可以針對房地產業(yè)的特殊問題提出解決方案。在房地產與信托結合的多種形式背后，潛藏著兩個基本動因。 ① 突破政策限制 房地產業(yè)歷來是國民經濟的支柱產業(yè)之一，由于投資額大、周期長、流動性差等特點，其發(fā)展一直受到廣泛的關注。在房地產開發(fā)的融資模式中，我國基本是以銀行貸款為主導的，在 121 號文件出臺前，信托融資只是作為銀行貸款的補充，對尚不符合貸款條件的項目提供過橋融資。進入 2020 年，宏觀經濟進入新一輪增長階段，在支持固定資產投資高增長的外部融資中，銀行貸款居于首位， 2020 年 1 至 8 月增幅超過 50%，而其中三分之一的資金投向房地產業(yè)。 2020 年 1~7 月，全國有 11 個省份房地產投資增速超過50%， 35 個大中城市有 10 個房地產投資增速超過 70%，有些城市連續(xù)兩年房價每年上漲20%，有的甚至上漲 30%。 為了防范可能的金融風險，人民銀行于 6 月份出臺了《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》（簡稱 121 號文），對房地產企業(yè)的經營模式產生了重要影響，主要方面如下： a、 房地產開發(fā)貸款 商業(yè)銀行對未取得土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項 目，不得發(fā)放任何形式的貸款，房地產開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發(fā)項目總投資的 30%。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產貸款，只能用于本地區(qū)的房地產項目，嚴禁跨地區(qū)使用。 b、 土地儲備貸款 商業(yè)銀行要嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放，對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的 70%，貸款期限最長不得超過兩年。商業(yè)銀行不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款。 c、 建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途 商業(yè)銀行要嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產開 發(fā)項目。 d、 加強個人住房貸款管理 商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。 121 號文件對房地產開發(fā)各階段的貸款條件都作出了嚴格的規(guī)定，使房地產開發(fā)企業(yè) 此資料來自 ,大量管理資料下載 18不得不改變現(xiàn)有的融資模式，尋求新的通道，打通新的平臺。信托作為唯一能連結貨幣市場、資本市場和產業(yè)市場的金融工具，此刻走入房地產企業(yè)的視線，開啟了與房地產業(yè)在更廣泛領域更深層次的合作。比如股權信托對自有資金不足 30%無法取得開發(fā)貸款的企業(yè)具有很強的吸引力，優(yōu)先受益權轉讓可以為完成外部施工而裝修費用不足的企業(yè)解決資金問題，今典集團的 蘋果社區(qū)曾經醞釀發(fā)行房地產消費信托，解決封頂前不能發(fā)放個人住房貸款的問題，引起廣泛的關注。 ② 信托獨特的制度優(yōu)勢 從制度安排來看，信托的最大功能是為社會提供了一項優(yōu)良的外部財產管理制度。社會經濟越發(fā)達，對外部財產管理制度的需求也就越強烈。信托作為一種優(yōu)良的財產管理制度，源于其獨特的制度設計，即信托財產所有權與收益權相分離，信托財產的權利主體與利益主體相分離，正是信托區(qū)別于其他財產管理制度的根本特征。由信托的這一根本特征還引申出信托另外兩個重要特性，即財產獨立性與信托有限責任。信托一旦設立，信托財產即與委 托人、受托人的其他財產相分離，若委托人或受托人因故破產，信托財產不在清償范圍之內。有限責任是信托的另一重要特征，它根源于信托財產的獨立性，信托中的有限責任是全面的，在信托的內部關系中，即使未能取得信托利益或造成信托財產的損失，受托人也不以自有財產負個人責任，未能取得信托利益的可以不向受益人支付，信托財產有損失的，在信托終止時只將剩余財產交給受益人即可；在信托的外部關系中，信托管理的連續(xù)性不因受托人的欠缺而影響其成立，已成立的信托不因受托人的更迭而影響其存續(xù)。 如何尋求更有效的制度設計來進行財產轉移與管 理是經濟制度中的一個本質要素。信托在這方面顯示出獨特的優(yōu)越性，這是由信托不同于其他類似設計的制度特征決定的，信托提供的是一種帶有穩(wěn)定性、彈性和安全性的財產轉移與管理設計。 a、 穩(wěn)定性 信托的這一特點可以從與委托代理的比較分析中來得到論證。委托代理通常也涉及到為他人利益而管理財產，但其關系極不穩(wěn)定，只適合于短期的財產管理，這是因為委托代理原則上于當事人一方死亡或喪失民事行為能力時即歸于消滅，而且被代理人可以隨時取消委托代理人，也可隨時辭去委托。而信托一旦設定，除委托人在信托文件中明確保留了撤銷權外，委 托人不得廢止或撤銷，信托受托人一旦接受信托也不得隨意辭去其職責。信托的存續(xù)更不會因委托人或受托人一方的死亡、破產、喪失行為能力而中斷，這是信托管理連續(xù)性設計的結果，因此在信托目的達成之前，信托就基本上是封閉式運行，外力因素難以介入，信托財產借此得到持續(xù)穩(wěn)定的管理。 b、 彈性 信托在進行財產轉移與管理功能時具有巨大的彈性空間，這是其他類似的制度安排所沒有的，這也正是它日益成為一種世界性財產轉移與管理制度的根本原因。 1信托目的自由化 根據(jù)信托財產的初始狀態(tài)和信托目的，信托業(yè)務可以分為資金信托、實 物（財產）信托、權利信托或特定目的信托。委托人可以采取貸款、股權投資或二者結合的方式， 此資料來自 ,大量管理資料下載 19投資于某一項目；或者購買某種特定權利，如租賃權、優(yōu)先購房權；也可以購買基于信托財產而衍生的受益權，只要不違背法律強制性規(guī)定和公共秩序，委托人可以為各種各樣的目的而創(chuàng)設信托。 2信托財產多元化 凡具有金錢價值的東西，不論是動產還是不動產，是物權還是債權，是有形的還是無形的，都可以作為信托財產交付信托。在房地產信托中，信托財產可以是資金，受托人將受托管理的信托財產指定用于房地產項目的開發(fā)建設；信托財產也可以是不動產，如土 地、樓盤，由受托人進行開發(fā)和管理；信托財產也可以是一種權利，如租賃權，以資產證券化的形式進行項目融資。 3實務領域寬泛化 信托是唯一可以連結貨幣市場、資本市場和產業(yè)市場的金融工具，因此信托所涉及的領域十分廣泛。在房地產信托中，突出表現(xiàn)在信托對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案，從開發(fā)資金、流動資金到后期的消費資金，乃至一些特殊問題，如 爛尾樓 等都可以通過信托解決。 c、 安全性 信托成立后，信托財產即從委托人和受托人的自有財產中分離出來，信托財產的獨立性使其免于為委托人或受托人的債 權人所追索。此外，受益權還具有物權所具有的追及性，即受托人違反信托宗旨處分信托財產而使信托財產旁落他人之手時，受益人有權向轉得人請求返還該財產。受益權的追及性便利使受益人的地位在法律上幾乎可與所有權人并駕齊驅，這一點是其他類似法律設計所不能提供的。 信托財產的獨立性和安全性為解決房地產業(yè)一些獨有的問題提供了平臺，比如盤活已建成的樓盤，解決爛尾樓等問題，真正發(fā)揮了信托的制度優(yōu)勢。 從根本上講，無論企業(yè)采用哪種融資方式，都是為了獲取便利資金推動企業(yè)項目的順利完成。作為受托方的目的是為投資者謀取最 大的投資收益。只有兩者的適當、合理的結合，才可以使房地產信托做好做多，融資方的房地產企業(yè)也能做大做強，從而使上萬億的居民儲蓄有效地向投資轉化，為金融市場增加更多的可購買產品，較好滿足廣大普通投資的投資需求，達到“三贏”的局面。 多種融資方式的組合 在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力；在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。 2020 年將是 房地產業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年，多元化融資將成為今后房地產業(yè)融資的重要趨勢。兩個不同研究機構近期發(fā)布的報告都顯示， 2020 年及今后，房地產業(yè)的融資將趨向多元化。中國社會科學院公布的《 2020 房地產藍皮書》預測： 2020 年將 此資料來自 ,大量管理資料下載 20是房地產業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年，多元化融資將成為今后房地產業(yè)融資的重要趨勢。中國房地產 TOP10 研究組公布的《 2020 中國房地產百強企業(yè)研究報告》也表明：房地產資金來源發(fā)生重大變化，呈現(xiàn)多樣化的趨勢，并且直接投融資將成為主流。 以下簡單介紹幾種融資方式的組合： （ 1）自有資金 +銀 行貸款 這是傳統(tǒng)的融資方式， 而在我國地產業(yè)發(fā)展的近十年來，依靠銀行的信貸支持，地產業(yè)確實得到了很大的發(fā)展，但是，這種模式把地產的大量風險轉嫁給了銀行，據(jù)不完全統(tǒng)計，在中國人民銀行 “ 121 號 ” 文件出臺之前，房地產開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20％到 30％是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入 30％到 40％的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，至少有一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產項目中至少有 60％的資金是來自于銀行，目前我國商業(yè)銀行房地產的信貸資金比例已經超出了正常的警戒線 ，因此， 2020 年中國人民銀行發(fā)布了 121 號文件，嚴格信貸管理，要求開發(fā)商自有資金必須達到 30％，而這 30％須是所有者權益；部分開發(fā)企業(yè)慣用的模式通常是采用拿到土地后抵押貸款，欠繳部分土地出讓金、分段開發(fā)、工程墊資承包、及早預售等方式達到迅速回籠資金的目的，但是，現(xiàn)在，土地出讓金的一次性繳納、自由資金的百分之三十的要求都提高開發(fā)的門欄，更加劇了房產開發(fā)企業(yè)對資金的渴求。 （ 2）自有資金 +機構投資人 +銀行貸款 這種模式是一種過橋貸款的模式，基本用于前期土地出讓金、自有資金不足的情況下，資金的投入周期短，相對于 需要做大規(guī)模開發(fā)的企業(yè)來講無法獲取跟充分的建設資金長期支持，只能緩解一時的資金饑渴。 （ 3）信托 +銀行 由于常規(guī)的銀行融資方式受限，房地產開發(fā)商不得不尋求新的融資途徑。在經過一段時間的試探之后，房地產信托開始在全國范圍內釋放出巨大的能量，發(fā)行量高速增長，成為開發(fā)商們的新寵。使得“信托 +銀行”模式成為中國當前房地產企業(yè)的主流融資模式之一。