【導(dǎo)讀】傳統(tǒng)的籌措資金方式是一個(gè)公司主要利用自身的資信能力安排籌措資金。利潤(rùn)及現(xiàn)金流量狀況，對(duì)具體項(xiàng)目的考慮是次要的。的資金來(lái)源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障。上對(duì)項(xiàng)目發(fā)起方的項(xiàng)目以外的資產(chǎn)，沒(méi)有追索權(quán)或僅有有限追索權(quán)。從2020年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)飛速發(fā)展。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，2020年，隨著中國(guó)加入。世貿(mào)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的資金比重陡增%。資的共性，但房地產(chǎn)對(duì)資金的要求尤為突出。因此，資金問(wèn)題，歷來(lái)都是開(kāi)發(fā)商最為關(guān)注和頗費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題。其收益主要來(lái)源于租金收入、銷(xiāo)售收入，而能。其是大都市，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)趨于白熱化，房地產(chǎn)的建設(shè)經(jīng)營(yíng)成本在增大。策都會(huì)對(duì)收益產(chǎn)生極大的影響。而且，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)渡期的存在使開(kāi)發(fā)商在這一期間內(nèi)。隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損?？睿欢课蒌N(xiāo)售款中，絕大部分是銀行個(gè)人房屋抵押貸款。目前中國(guó)擁有3萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，③要求項(xiàng)目成為一個(gè)單一業(yè)務(wù)的實(shí)體，除了項(xiàng)目融資安排外，

　　

【正文】 托人購(gòu)買(mǎi)某項(xiàng)權(quán)利，期滿再由用資機(jī)構(gòu)溢價(jià)回購(gòu)該項(xiàng)權(quán)利，實(shí)現(xiàn)信托資金的退出。信托公司一般要求融資機(jī)構(gòu)提供抵押或擔(dān)保，尤其對(duì)于開(kāi)發(fā)程度比較低的項(xiàng)目，如果沒(méi)有安全保證措施，一旦資金鏈條斷裂，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑會(huì)大大增加。 （ 7） 爛尾樓信托 位于成都的精圖大廈 5 年前由于流動(dòng)資金斷流，已完成了 90％的工程被迫停工，并被法院查封，其資產(chǎn)按現(xiàn)值評(píng)估為 億元，負(fù)債為 億元，由于巨額債務(wù)和日后的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)無(wú)人接手。 此資料來(lái)自 ,大量管理資料下載 17衡平信 托巧妙地發(fā)揮了信托財(cái)產(chǎn)破產(chǎn)隔離的功能，以未來(lái)的現(xiàn)金流吸引投資者，獲得了大廈續(xù)建的資金。按照《信托法》的規(guī)定，大廈所有的債權(quán)和股權(quán)委托給信托公司進(jìn)行登記確認(rèn)后，受托期間的信托財(cái)產(chǎn)便具有了隔斷各種債務(wù)糾紛的 防火墻 功能，原本已查封的，可以自動(dòng)啟封。信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性同時(shí)改變了收入與財(cái)產(chǎn)的分配順序，未來(lái)產(chǎn)生的收入首先要支付信托收益，然后清償所欠債權(quán)人的債務(wù)，剩余收入由大廈所有者享有，也就是說(shuō)信托受益人享有優(yōu)于債權(quán)人和所有者的權(quán)利，充分體現(xiàn)了信托本身所具有的法律和制度優(yōu)勢(shì)。 信托作為一種靈活的融資工具，可以解決房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)階段的資金需求，也可以針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的特殊問(wèn)題提出解決方案。在房地產(chǎn)與信托結(jié)合的多種形式背后，潛藏著兩個(gè)基本動(dòng)因。 ① 突破政策限制 房地產(chǎn)業(yè)歷來(lái)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，由于投資額大、周期長(zhǎng)、流動(dòng)性差等特點(diǎn)，其發(fā)展一直受到廣泛的關(guān)注。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資模式中，我國(guó)基本是以銀行貸款為主導(dǎo)的，在 121 號(hào)文件出臺(tái)前，信托融資只是作為銀行貸款的補(bǔ)充，對(duì)尚不符合貸款條件的項(xiàng)目提供過(guò)橋融資。進(jìn)入 2020 年，宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪增長(zhǎng)階段，在支持固定資產(chǎn)投資高增長(zhǎng)的外部融資中，銀行貸款居于首位， 2020 年 1 至 8 月增幅超過(guò) 50%，而其中三分之一的資金投向房地產(chǎn)業(yè)。 2020 年 1~7 月，全國(guó)有 11 個(gè)省份房地產(chǎn)投資增速超過(guò)50%， 35 個(gè)大中城市有 10 個(gè)房地產(chǎn)投資增速超過(guò) 70%，有些城市連續(xù)兩年房?jī)r(jià)每年上漲20%，有的甚至上漲 30%。 為了防范可能的金融風(fēng)險(xiǎn)，人民銀行于 6 月份出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng) 121 號(hào)文），對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)生了重要影響，主要方面如下： a、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 商業(yè)銀行對(duì)未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng) 目，不得發(fā)放任何形式的貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。 b、 土地儲(chǔ)備貸款 商業(yè)銀行要嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的 70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)兩年。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款。 c、 建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途 商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目。 d、 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理 商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。 121 號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段的貸款條件都作出了嚴(yán)格的規(guī)定，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 此資料來(lái)自 ,大量管理資料下載 18不得不改變現(xiàn)有的融資模式，尋求新的通道，打通新的平臺(tái)。信托作為唯一能連結(jié)貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的金融工具，此刻走入房地產(chǎn)企業(yè)的視線，開(kāi)啟了與房地產(chǎn)業(yè)在更廣泛領(lǐng)域更深層次的合作。比如股權(quán)信托對(duì)自有資金不足 30%無(wú)法取得開(kāi)發(fā)貸款的企業(yè)具有很強(qiáng)的吸引力，優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓可以為完成外部施工而裝修費(fèi)用不足的企業(yè)解決資金問(wèn)題，今典集團(tuán)的 蘋(píng)果社區(qū)曾經(jīng)醞釀發(fā)行房地產(chǎn)消費(fèi)信托，解決封頂前不能發(fā)放個(gè)人住房貸款的問(wèn)題，引起廣泛的關(guān)注。 ② 信托獨(dú)特的制度優(yōu)勢(shì) 從制度安排來(lái)看，信托的最大功能是為社會(huì)提供了一項(xiàng)優(yōu)良的外部財(cái)產(chǎn)管理制度。社會(huì)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，對(duì)外部財(cái)產(chǎn)管理制度的需求也就越強(qiáng)烈。信托作為一種優(yōu)良的財(cái)產(chǎn)管理制度，源于其獨(dú)特的制度設(shè)計(jì)，即信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與收益權(quán)相分離，信托財(cái)產(chǎn)的權(quán)利主體與利益主體相分離，正是信托區(qū)別于其他財(cái)產(chǎn)管理制度的根本特征。由信托的這一根本特征還引申出信托另外兩個(gè)重要特性，即財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性與信托有限責(zé)任。信托一旦設(shè)立，信托財(cái)產(chǎn)即與委 托人、受托人的其他財(cái)產(chǎn)相分離，若委托人或受托人因故破產(chǎn)，信托財(cái)產(chǎn)不在清償范圍之內(nèi)。有限責(zé)任是信托的另一重要特征，它根源于信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，信托中的有限責(zé)任是全面的，在信托的內(nèi)部關(guān)系中，即使未能取得信托利益或造成信托財(cái)產(chǎn)的損失，受托人也不以自有財(cái)產(chǎn)負(fù)個(gè)人責(zé)任，未能取得信托利益的可以不向受益人支付，信托財(cái)產(chǎn)有損失的，在信托終止時(shí)只將剩余財(cái)產(chǎn)交給受益人即可；在信托的外部關(guān)系中，信托管理的連續(xù)性不因受托人的欠缺而影響其成立，已成立的信托不因受托人的更迭而影響其存續(xù)。 如何尋求更有效的制度設(shè)計(jì)來(lái)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管 理是經(jīng)濟(jì)制度中的一個(gè)本質(zhì)要素。信托在這方面顯示出獨(dú)特的優(yōu)越性，這是由信托不同于其他類(lèi)似設(shè)計(jì)的制度特征決定的，信托提供的是一種帶有穩(wěn)定性、彈性和安全性的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理設(shè)計(jì)。 a、 穩(wěn)定性 信托的這一特點(diǎn)可以從與委托代理的比較分析中來(lái)得到論證。委托代理通常也涉及到為他人利益而管理財(cái)產(chǎn)，但其關(guān)系極不穩(wěn)定，只適合于短期的財(cái)產(chǎn)管理，這是因?yàn)槲写碓瓌t上于當(dāng)事人一方死亡或喪失民事行為能力時(shí)即歸于消滅，而且被代理人可以隨時(shí)取消委托代理人，也可隨時(shí)辭去委托。而信托一旦設(shè)定，除委托人在信托文件中明確保留了撤銷(xiāo)權(quán)外，委 托人不得廢止或撤銷(xiāo)，信托受托人一旦接受信托也不得隨意辭去其職責(zé)。信托的存續(xù)更不會(huì)因委托人或受托人一方的死亡、破產(chǎn)、喪失行為能力而中斷，這是信托管理連續(xù)性設(shè)計(jì)的結(jié)果，因此在信托目的達(dá)成之前，信托就基本上是封閉式運(yùn)行，外力因素難以介入，信托財(cái)產(chǎn)借此得到持續(xù)穩(wěn)定的管理。 b、 彈性 信托在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理功能時(shí)具有巨大的彈性空間，這是其他類(lèi)似的制度安排所沒(méi)有的，這也正是它日益成為一種世界性財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管理制度的根本原因。 1信托目的自由化 根據(jù)信托財(cái)產(chǎn)的初始狀態(tài)和信托目的，信托業(yè)務(wù)可以分為資金信托、實(shí) 物（財(cái)產(chǎn)）信托、權(quán)利信托或特定目的信托。委托人可以采取貸款、股權(quán)投資或二者結(jié)合的方式， 此資料來(lái)自 ,大量管理資料下載 19投資于某一項(xiàng)目；或者購(gòu)買(mǎi)某種特定權(quán)利，如租賃權(quán)、優(yōu)先購(gòu)房權(quán)；也可以購(gòu)買(mǎi)基于信托財(cái)產(chǎn)而衍生的受益權(quán)，只要不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定和公共秩序，委托人可以為各種各樣的目的而創(chuàng)設(shè)信托。 2信托財(cái)產(chǎn)多元化 凡具有金錢(qián)價(jià)值的東西，不論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，是物權(quán)還是債權(quán)，是有形的還是無(wú)形的，都可以作為信托財(cái)產(chǎn)交付信托。在房地產(chǎn)信托中，信托財(cái)產(chǎn)可以是資金，受托人將受托管理的信托財(cái)產(chǎn)指定用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)；信托財(cái)產(chǎn)也可以是不動(dòng)產(chǎn)，如土 地、樓盤(pán)，由受托人進(jìn)行開(kāi)發(fā)和管理；信托財(cái)產(chǎn)也可以是一種權(quán)利，如租賃權(quán)，以資產(chǎn)證券化的形式進(jìn)行項(xiàng)目融資。 3實(shí)務(wù)領(lǐng)域?qū)挿夯? 信托是唯一可以連結(jié)貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的金融工具，因此信托所涉及的領(lǐng)域十分廣泛。在房地產(chǎn)信托中，突出表現(xiàn)在信托對(duì)不同階段、不同水平的項(xiàng)目都可以量身定做解決方案，從開(kāi)發(fā)資金、流動(dòng)資金到后期的消費(fèi)資金，乃至一些特殊問(wèn)題，如 爛尾樓 等都可以通過(guò)信托解決。 c、 安全性 信托成立后，信托財(cái)產(chǎn)即從委托人和受托人的自有財(cái)產(chǎn)中分離出來(lái)，信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性使其免于為委托人或受托人的債 權(quán)人所追索。此外，受益權(quán)還具有物權(quán)所具有的追及性，即受托人違反信托宗旨處分信托財(cái)產(chǎn)而使信托財(cái)產(chǎn)旁落他人之手時(shí)，受益人有權(quán)向轉(zhuǎn)得人請(qǐng)求返還該財(cái)產(chǎn)。受益權(quán)的追及性便利使受益人的地位在法律上幾乎可與所有權(quán)人并駕齊驅(qū)，這一點(diǎn)是其他類(lèi)似法律設(shè)計(jì)所不能提供的。 信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性和安全性為解決房地產(chǎn)業(yè)一些獨(dú)有的問(wèn)題提供了平臺(tái)，比如盤(pán)活已建成的樓盤(pán)，解決爛尾樓等問(wèn)題，真正發(fā)揮了信托的制度優(yōu)勢(shì)。 從根本上講，無(wú)論企業(yè)采用哪種融資方式，都是為了獲取便利資金推動(dòng)企業(yè)項(xiàng)目的順利完成。作為受托方的目的是為投資者謀取最 大的投資收益。只有兩者的適當(dāng)、合理的結(jié)合，才可以使房地產(chǎn)信托做好做多，融資方的房地產(chǎn)企業(yè)也能做大做強(qiáng)，從而使上萬(wàn)億的居民儲(chǔ)蓄有效地向投資轉(zhuǎn)化，為金融市場(chǎng)增加更多的可購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品，較好滿足廣大普通投資的投資需求，達(dá)到“三贏”的局面。 多種融資方式的組合 在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。 2020 年將是 房地產(chǎn)業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年，多元化融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢(shì)。兩個(gè)不同研究機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的報(bào)告都顯示， 2020 年及今后，房地產(chǎn)業(yè)的融資將趨向多元化。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院公布的《 2020 房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》預(yù)測(cè)： 2020 年將 此資料來(lái)自 ,大量管理資料下載 20是房地產(chǎn)業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年，多元化融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢(shì)。中國(guó)房地產(chǎn) TOP10 研究組公布的《 2020 中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》也表明：房地產(chǎn)資金來(lái)源發(fā)生重大變化，呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)，并且直接投融資將成為主流。 以下簡(jiǎn)單介紹幾種融資方式的組合： （ 1）自有資金 +銀 行貸款 這是傳統(tǒng)的融資方式， 而在我國(guó)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的近十年來(lái)，依靠銀行的信貸支持，地產(chǎn)業(yè)確實(shí)得到了很大的發(fā)展，但是，這種模式把地產(chǎn)的大量風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在中國(guó)人民銀行 “ 121 號(hào) ” 文件出臺(tái)之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20％到 30％是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入 30％到 40％的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，至少有一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中至少有 60％的資金是來(lái)自于銀行，目前我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)的信貸資金比例已經(jīng)超出了正常的警戒線 ，因此， 2020 年中國(guó)人民銀行發(fā)布了 121 號(hào)文件，嚴(yán)格信貸管理，要求開(kāi)發(fā)商自有資金必須達(dá)到 30％，而這 30％須是所有者權(quán)益；部分開(kāi)發(fā)企業(yè)慣用的模式通常是采用拿到土地后抵押貸款，欠繳部分土地出讓金、分段開(kāi)發(fā)、工程墊資承包、及早預(yù)售等方式達(dá)到迅速回籠資金的目的，但是，現(xiàn)在，土地出讓金的一次性繳納、自由資金的百分之三十的要求都提高開(kāi)發(fā)的門(mén)欄，更加劇了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金的渴求。 （ 2）自有資金 +機(jī)構(gòu)投資人 +銀行貸款 這種模式是一種過(guò)橋貸款的模式，基本用于前期土地出讓金、自有資金不足的情況下，資金的投入周期短，相對(duì)于 需要做大規(guī)模開(kāi)發(fā)的企業(yè)來(lái)講無(wú)法獲取跟充分的建設(shè)資金長(zhǎng)期支持，只能緩解一時(shí)的資金饑渴。 （ 3）信托 +銀行 由于常規(guī)的銀行融資方式受限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不尋求新的融資途徑。在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的試探之后，房地產(chǎn)信托開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)釋放出巨大的能量，發(fā)行量高速增長(zhǎng)，成為開(kāi)發(fā)商們的新寵。使得“信托 +銀行”模式成為中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式之一。