【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 務(wù)報(bào)表中反映不出來這一塊 )。 在預(yù)售后不久，公司 A 即開始大幅度增資，其追加資金則可能利用預(yù)售收入，即 A以其他資金 (大多是銀行貸款 )追加投資，取得對(duì)公司 C 的絕對(duì)控股地位。增資完后，再把預(yù)售款轉(zhuǎn)到公司 A；被 A 控制的上市公司 B 卻不追加投資，其股權(quán)被稀釋，只能獲得投資收益。 第三步，項(xiàng)目竣工，公司 A 享有大部分收益。項(xiàng)目竣工后，公司 C 以項(xiàng)目總投資額30％的投入，獲得總銷售額 30％的毛利或者 18％的凈利潤(rùn)。按照對(duì)公司 C 的股權(quán)比例進(jìn)行利潤(rùn)分成， A 獲得大部 分利潤(rùn)，上市公司 B 承擔(dān)了初期高成本及風(fēng)險(xiǎn) (實(shí)際上這部分風(fēng)險(xiǎn)主要由銀行來承擔(dān) )，最終卻獲得了小部分利潤(rùn)。 1開發(fā)商貼息委托貸款 所謂“開發(fā)商貼息委托貸款”是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。開發(fā)商出資貼息貸款給購房者買房，對(duì)承辦的金融機(jī)構(gòu)而言，能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，換而言之，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者由銀行變成了開發(fā)商。 但“賣方信貸”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有三個(gè)方面的好處：第一，解決了融資問題，開發(fā)商利用委托貸款進(jìn)行融資的貨幣乘數(shù)模 型Ｅ＝Ａ（１＋２０％／８０％）ｎ，其中，Ａ 為開放商初次投入的委托貸款預(yù)定金額，Ｅ 為 獲得回收總房款資金數(shù)量，ｎ為委托貸款的周轉(zhuǎn)次數(shù)。由于開發(fā)商委托貸款提供房款８０％的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人２０％的首付款，只要委托貸款周轉(zhuǎn)三次，開發(fā)商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。低成本的融資對(duì)于開發(fā)商來說，既可作為銷售利潤(rùn)歸入自有資金，也可直接投入工程建設(shè)，特別是因?yàn)樽杂匈Y金的提高能夠更好地滿足開發(fā)商３０％自有資金的難題，更容易得到商業(yè)銀行開發(fā)貸款。使得資金鏈更加的寬余起來。第二，實(shí)現(xiàn)提前銷售。按照 央行１２１號(hào)文件的規(guī)定，開發(fā)商必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購房貸款的按揭，開發(fā)商從辦得“四證”，并獲得銷售許可證，到“結(jié)構(gòu)封頂”還需要平均１年左右時(shí)間，這期間是開發(fā)商資金最為短缺的時(shí)間，大多數(shù)開發(fā)商資金斷鏈?zhǔn)窃诖似陂g發(fā)生的。目前我國(guó)商品房銷售中８０％以上的購房者是靠貸款才能夠買得起房子的，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子賣出去。依靠開發(fā)商貼息的委托貸款，可以很好地解決達(dá)一問題。第三，提供營(yíng)銷題材。商家貼息，是很有誘惑力的市場(chǎng)營(yíng)銷題材，對(duì)于購房者來說，低價(jià)買期房再加上提前的貸款利息貼補(bǔ) ，大大減少了購房者的成本，這種有實(shí)質(zhì)性好處的由此形成的良性循環(huán)將有利于激活抵押貸款一級(jí)市 市場(chǎng)營(yíng)銷更容易被購房者接納。 1住房“假按揭”融資 通常認(rèn)為，住房“價(jià)按揭”是在真實(shí)的材料和主體名義下構(gòu)建起來的，房地產(chǎn)開發(fā) 此資料來自 ,大量管理資料下載 10人以本單位職工或其他關(guān)系人作為名義購房人，假借購房向銀行辦理個(gè)人住房貸款，從而套取銀行資本的行為。 “價(jià)按揭”主要有以下表現(xiàn)行為： A、 無購房事實(shí)之按揭。即開發(fā)人通過內(nèi)部員工、關(guān)聯(lián)企業(yè)員工，采取偽造假身份證等方式，虛構(gòu)購房事實(shí)，在銀行辦理按揭貸款，再用貸來的款歸還開發(fā)商的其他債務(wù)或挪作其他 用途。 B、 返租按揭。即開發(fā)人與購房者相互串通，以高出同地段房產(chǎn)價(jià)格成倍的價(jià)格進(jìn)行購房交易，通過購房者向銀行就高價(jià)部分進(jìn)行按揭，為開發(fā)商套取現(xiàn)金，此后開發(fā)人分期以租金形式將貸款本金連同高息返還購房者的融資方式。 C、 虛構(gòu)購房按揭。在公安機(jī)關(guān)確定樓盤名稱和門牌號(hào)碼之前，房地產(chǎn)開發(fā)商通過不斷變動(dòng)臨時(shí)門牌號(hào)碼，虛構(gòu)房產(chǎn)，對(duì)同一套房產(chǎn)重復(fù)按揭。 D、 虛增面積按揭。房地產(chǎn)開發(fā)人利用實(shí)際購建的房屋與圖紙的偏差，通過承諾減少支付首期付款或降低實(shí)際房?jī)r(jià)和返租等方式，虛增面積進(jìn)行按揭。 1證券市場(chǎng)融資 我國(guó)房地產(chǎn) 企業(yè)證券市場(chǎng)融資少，有其歷史原因，主要是因?yàn)?1992 年至 1994 年間房地產(chǎn)泡沫，使得國(guó)家決定禁止房地產(chǎn)企業(yè)上市。具體來說，證監(jiān)會(huì)就在 9 97 年連續(xù)出臺(tái)文件，明令禁止房地產(chǎn)企業(yè)上市。如 1996 年 12 月 26 日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)《關(guān)于股票發(fā)行工作若干規(guī)定的通知》中規(guī)定，“在產(chǎn)業(yè)政策方面，從嚴(yán)控制一般加工工業(yè)及商業(yè)流通性企業(yè)，金融、房地產(chǎn)等行業(yè)暫不考慮?！?1997 年 9 月 10 日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于做好股票發(fā)行工作的通知》規(guī)定，在產(chǎn)業(yè)政策方面繼續(xù)“對(duì)金融、房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)暫不受理”。 直到 1999 年 7 月，建設(shè)部出于拉動(dòng)內(nèi)需 、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的需要，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，擬推薦三家房地產(chǎn)企業(yè)上市試點(diǎn)。 2020 年 4 月 30 日，證監(jiān)會(huì)確定北京的天鴻寶業(yè)、深圳的金地集團(tuán)、天津綜合開發(fā)公司為解禁后首批在證券市場(chǎng)發(fā)行股票的房地產(chǎn)企業(yè)，這三家企業(yè)隨后分別在 2020 年 3 月、 4 月和 9 月發(fā)行上市。 2020 年至 2020 年上半年，房地產(chǎn)公司共在證券市場(chǎng)融資 億元。 2020 年房地產(chǎn)企業(yè)的融資將走向多元化。其中，證券市場(chǎng)是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道之一，房地產(chǎn)公司在證券市場(chǎng)融資大大增加。 在這個(gè) 證券 市場(chǎng)上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具 ,包 括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。正是通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購買， 證券 市場(chǎng)把本來集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者手中。 據(jù)聯(lián)合證券統(tǒng)計(jì)， 2020 年，目前已經(jīng)經(jīng)過證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)公司總?cè)谫Y規(guī)模已近 70 億元，加上年初兩家房地產(chǎn)公司上市， 2020 年房地產(chǎn)公司在證券市場(chǎng)的融資規(guī)模已相當(dāng)于過去3 年總?cè)谫Y規(guī)模的四分之三，房地產(chǎn)公司在證券市場(chǎng)融資規(guī)模將創(chuàng)下歷史新高。 借殼上市， 發(fā)行債券融資 仍是房企上市的捷徑。 2020 年已知將落實(shí)香港主板上市計(jì)劃 的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)有：上海復(fù)化、 SOHO 中國(guó)、首創(chuàng)置業(yè)、上海仲盛和天津順馳五家，到香港股市去融資是 2020 年國(guó)內(nèi)房企的最大亮點(diǎn)。 2020 年國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)將迎來常規(guī)發(fā)展 此資料來自 ,大量管理資料下載 11 的一年，在新增債券市場(chǎng)發(fā)行量、發(fā)債主體上均和以往有很大變化，華遠(yuǎn)集團(tuán)獲準(zhǔn)發(fā)行 6億元的企業(yè)債券。 因?yàn)榻陙碣Y本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制，借殼上市成為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的主流。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果能夠巧妙地運(yùn)用借殼上市的技巧，可以達(dá)到事半功倍的效果。如億城股份正是采取了巧妙的借殼上市手段，才獲得了今天的發(fā)展。 1股權(quán)融資方式 這種投資方式是指投 資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。 股權(quán)融資的方式有多種，最常見的是以合資形式成立項(xiàng)目公司，雙方根據(jù)項(xiàng)目所需資金，特別是啟動(dòng)資金的缺口按比例投資，實(shí)現(xiàn)銷售后，利潤(rùn)同樣按比例分紅。通常這都是一種短期的融資方式。出資的方式也不都是現(xiàn)金，也有土地等其他方式。 股權(quán)融資不 像 銀行融資，盡管有利息和還款期，但銀行畢竟只是外部監(jiān)督，不介入企業(yè)的內(nèi)部管理。股權(quán)融資的雙方不僅要根據(jù)投資的比例分紅，更麻煩的還要分權(quán) ，除了以股東會(huì)、董事會(huì)名義共同決策外，也要派管理人員。由于合作雙方的背景、企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念、管理方式以及個(gè)人風(fēng)格都不可避免的存在差異，但良好的溝通、建設(shè)性的關(guān)系、公正的心理，以及以項(xiàng)目和發(fā)展為重的基準(zhǔn)是合作成功與否的關(guān)鍵。如果單純地為了融資而融資，或被動(dòng)的融資，不是高瞻遠(yuǎn)矚和戰(zhàn)略性的積極融資，都可能給未來的合作埋下破裂的禍根和無法調(diào)和的矛盾。 股權(quán)融資方式是很多不具備銀行融資和資本市場(chǎng)融資條件的房企和資金實(shí)力差的中小項(xiàng)目公司最便捷和可操作的方式。目前的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是北京房地產(chǎn)正趕上百年不遇的機(jī)會(huì)，在 大量業(yè)外和國(guó)外，特別是港臺(tái)的巨額資金虎視眈眈的窺探著房地產(chǎn)這個(gè)最后的暴利孤島的情況下，關(guān)鍵是看是否具備合作的基本質(zhì)素和基本條件，現(xiàn)在已經(jīng)毫無疑問地進(jìn)入了偶然成交和迅速成交的年代。 股權(quán)性的融資優(yōu)點(diǎn)在于： ① 可以增加一個(gè)融資渠道，不一定是債券性融資； ② 可以獲得持續(xù)發(fā)展的資本； ③ 可以解決短期流動(dòng)資金； ④ 對(duì)知名度和品牌度影響都很好； ⑤ 對(duì)雇員的期權(quán)激勵(lì)。 不過，股權(quán)性融資有特別的嚴(yán)格規(guī)范；股權(quán)有可能分期制；成本還是比較高。在國(guó)際市場(chǎng)上，都是債券性融資成本比股權(quán)性融資成本要低，因?yàn)樵谝粋€(gè) 此資料來自 ,大量管理資料下載 12比較成熟的股票市 場(chǎng)， 分紅利潤(rùn)要做到股票估價(jià)的 5％，但國(guó)內(nèi)現(xiàn)在大家都沒有達(dá)到這個(gè)水平 。 操作步驟： ① 對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn) ② 簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。 ③ 在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù) 1債權(quán)融 資方式 債權(quán)融資是指?jìng)鶛?quán)人運(yùn)用現(xiàn)有或?qū)淼膫鶛?quán)來融通資金的過程。 目前我國(guó)最多的是債權(quán)融資的方式，并且這種債權(quán)集中于從銀行獲得的貸款、企業(yè)之間的欠債和預(yù)收的貸款。目前由于我國(guó)金融市場(chǎng)的開放程度較差，即使用債權(quán)融資也還有許多可利用的金融工具未被充分的利用，如信托基金和企業(yè)債券等工具的應(yīng)用。債權(quán)融資則是最常見和常用的一種融資方式，如果從銀行或金融機(jī)構(gòu)借款，這種借款常常為短期的或?qū)ｍ?xiàng)的流動(dòng)資金或開發(fā)貸款，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事較長(zhǎng)建設(shè)期過程中的運(yùn)用安排，增加了企業(yè)現(xiàn)金流的控制難度。發(fā)行企業(yè)債券或信托基金則有可 能使長(zhǎng)期債務(wù)增加、短期債務(wù)減少，更有利于企業(yè)的資金計(jì)劃安排。債權(quán)性融資就是銀行貸款、企業(yè)債券。 債權(quán)性融資現(xiàn)在在中國(guó)比較難，目前企業(yè)發(fā)債要通過國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)，而國(guó)家更愿意支持那些重點(diǎn)大中型基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目。所以，一個(gè)地產(chǎn)公司去發(fā)信貸會(huì)很難批。還可以到境外去發(fā)債務(wù)。歐洲發(fā)債務(wù)的利率，大概一厘左右，一年下來可能百分之一的利息都不要。但債權(quán)性融資也有其優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。優(yōu)點(diǎn)在于債權(quán)性融資特別便捷，相對(duì)成本比較低；缺點(diǎn)是發(fā)債壓力較大，所以風(fēng)險(xiǎn)也比較大。 方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款 的期限。 1債轉(zhuǎn)股的融資方式 債轉(zhuǎn)股是指 投資公司或銀行組建資產(chǎn)管理公司， 把原來與 房地產(chǎn) 企業(yè)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)?資產(chǎn)管理公司 與企業(yè)間的控股與被控股的關(guān)系 。 債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后，原來的還本付息就轉(zhuǎn)變?yōu)榘垂煞旨t。債轉(zhuǎn)股不但可以使企業(yè)丟掉債務(wù)包袱，而且減少了銀行壞帳損失，盤活和加快回收不良資產(chǎn)，有利于緩解金融風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在減輕債務(wù)之后就可以進(jìn)行公司改造，重新組織生產(chǎn)，在 資產(chǎn)管理公司 的監(jiān)督下從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。資產(chǎn)管理公司只是階段性持股，最終或轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)投資者或被企業(yè)回購或上市。因此，債轉(zhuǎn)股的實(shí)質(zhì) 此資料來自 ,大量管理資料下載 13就是企業(yè)將債務(wù)和風(fēng)險(xiǎn) 階段性的轉(zhuǎn)移給資產(chǎn)管理公司，并將 投資公司或 銀行從債權(quán)債務(wù)關(guān)系中解脫出來。 投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股