freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內(nèi)容

房地產(chǎn)投資掃盲(doc20)-地產(chǎn)綜合(編輯修改稿)

2024-09-18 15:09 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 買(mǎi)房產(chǎn)感覺(jué)上價(jià)格是比較低的,主要是由于每月的還款額并不算高,具有一定的欺騙性); 高匯率(人民幣的高估促使了海外游子的流入,進(jìn)入房市進(jìn)行套匯); 消費(fèi)心理(中國(guó)人寧愿拋棄低廉的租金不去租房,而去買(mǎi)房,投資學(xué)上是講不同的,只能用文化和消費(fèi)性理學(xué)加以解釋); 通貨膨脹率的上升,致使名義利率下降,擠出存款投入房市進(jìn)行投機(jī)。 信貸政策(政府鼓勵(lì)消費(fèi)信貸,住房公積金等); 人口分布(中國(guó)大量的適齡青年需要結(jié)婚,要購(gòu)房,有興趣請(qǐng)去國(guó)家或當(dāng) 地政府統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站查)。 投機(jī)的存在(只要任何商品上漲,都能產(chǎn)生投機(jī)分子,謀取利差)。 其他 這些因素都是長(zhǎng)期存在了 4 年了,在未來(lái)還會(huì)產(chǎn)生一定的影響,至于影響還會(huì)有多大,第一要看政策走勢(shì),第二要看經(jīng)濟(jì)走勢(shì)了。從政策走勢(shì)來(lái)看,銀行信貸政策、利率都已經(jīng)發(fā)生了變化。投機(jī)的因素,只要獲利空間減少、風(fēng)險(xiǎn)隨著房?jī)r(jià)的上漲加大,會(huì)很快降低的。只有心理的因素會(huì)長(zhǎng)期存在。 再來(lái)羅列一下影響供給的因素: 制度的缺陷(大量的房產(chǎn)不能上市流通交易,不能滿足交易,只能滿足租賃); 土地供應(yīng)(新的土地政策不 要我再多說(shuō)了吧?減少); 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難度(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資本金比例的提高和貸款利率的提高,會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本和風(fēng)險(xiǎn),一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)退出,如上海的陽(yáng)光集團(tuán),老板的兒子是我初中同學(xué),開(kāi)始不做房地產(chǎn),去造船了)。 這些因素將在未來(lái)幾年發(fā)揮重大作用。影響有多大?要走一步看一步了。 看完這些,大家是不是會(huì)問(wèn)我,你說(shuō)了這么多,到底是看漲還是看跌?。? 問(wèn)題 :4 精彩,學(xué)到很多東西。通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)的影響呢?翻開(kāi)歷史,由于貨幣對(duì)內(nèi)變相貶值,且由于房地產(chǎn)具有使用價(jià)值和投資價(jià)值的雙重屬性, 于是房地產(chǎn)就成為閑散貨幣避險(xiǎn)的歸宿,但這歸宿是否有效呢?歷史證明,這是無(wú)效的。 可不可以說(shuō)明為什么是無(wú)效的呢? 說(shuō)不回答問(wèn)題,一方面原本想全部說(shuō)完了在回答問(wèn)題的,另一方面由于朋友們的水平參差不同,很難用教科書(shū)上的東西來(lái)說(shuō)明,怕一下子回答不清楚,反而誤導(dǎo)了各位,誤人子弟?,F(xiàn)在還是先回答一下 sexjh 的問(wèn)題吧。 那通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)的影響呢?翻開(kāi)歷史,由于貨幣對(duì)內(nèi)變相貶值,且由于房地產(chǎn)具有使用價(jià)值和投資價(jià)值的雙重屬性,于是房地產(chǎn)就成為閑散貨幣避險(xiǎn)的歸宿,但這歸宿是否有效呢?歷史證明,這是無(wú) 效的。 此資料來(lái)自企業(yè) 可不可以說(shuō)明為什么是無(wú)效的呢? 其實(shí)如果拋開(kāi)經(jīng)濟(jì)危機(jī),就股價(jià)和通貨膨脹而言,股票在短期內(nèi)是具有一定避險(xiǎn)功能的,看看 04 年許多上市公司的收益大家也許會(huì)明白這個(gè)問(wèn)題,因?yàn)槌杀旧仙耐瑫r(shí),商品的價(jià)格上漲幅度更快,產(chǎn)能會(huì)迅速滿足,價(jià)格也迅速提高,利潤(rùn)也會(huì)快速增長(zhǎng)。但這種增長(zhǎng)會(huì)持久嗎?答案顯然是否定的,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展是周期性的,消費(fèi)是有價(jià)格彈性(價(jià)格彈性請(qǐng)看微觀經(jīng)濟(jì)學(xué))的,但價(jià)格上漲到一定程度,會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn),需求(實(shí)際消費(fèi)量)會(huì)大幅下跌,商品的價(jià)值就無(wú)法實(shí)現(xiàn)(看資本論,生產(chǎn)過(guò)程是創(chuàng)造價(jià)值,消費(fèi) 過(guò)程是價(jià)值實(shí)現(xiàn)),由于生產(chǎn)具有計(jì)劃性很難迅速減少,就會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求,價(jià)格就會(huì)迅速下挫,生產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)也會(huì)迅速減少。股票價(jià)格也會(huì)下跌。(看看中國(guó)轎車(chē)市場(chǎng)和上海汽車(chē)的走勢(shì))。 房子呢?其實(shí)也是一回事,當(dāng)然要比股票復(fù)雜許多。 我想還是用一個(gè)相似的實(shí)際案例來(lái)說(shuō)明吧。炒股的同志大家都知道德隆吧?知道他的三駕馬車(chē)吧。翻開(kāi)湘火炬的股價(jià)走勢(shì),堅(jiān)挺啊,湘火炬的基本面也好啊。但為什么為崩盤(pán)呢?德隆為什么會(huì)破產(chǎn)的?當(dāng)然原因很多,說(shuō)白了就是價(jià)格與價(jià)值的長(zhǎng)期背離,就像按著的彈簧,一旦外部作用力發(fā)生變化,他就會(huì)反彈 。當(dāng)大量的資金進(jìn)入房產(chǎn)尋求庇護(hù)的同時(shí),也在慢慢失去庇護(hù),環(huán)境在變,而且變得很快,等你發(fā)覺(jué)的時(shí)候,按在彈簧上的那只手已經(jīng)沒(méi)了。 由于下班時(shí)間到了,回答了一半?,F(xiàn)在繼續(xù)回答這個(gè)問(wèn)題。有些問(wèn)題必須講清楚,心中有疑惑必然導(dǎo)致決策和判斷偏差。 剛才舉了德隆三駕馬車(chē)的例子。為什么要舉這個(gè)例子呢?其實(shí)就是為了說(shuō)明資產(chǎn)流動(dòng)性這個(gè)概念。德隆手上的股票在崩盤(pán)前,以新疆屯河為例,還權(quán)價(jià)格最高是 187 元左右,目前還權(quán)價(jià)格為 15元。下跌幅度在 90%以上。為什么會(huì)崩盤(pán)呢?由于其高度持倉(cāng),其實(shí)也就是其資產(chǎn)失去了流動(dòng)性 ,為了重新獲得流動(dòng)性,它必須因此付出成本,進(jìn)行降價(jià),因?yàn)樗种械墓善辈豢赡苋堪串?dāng)時(shí)的市價(jià)變現(xiàn)。目前很多僅僅也面臨這種問(wèn)題,這也進(jìn)一步說(shuō)明了為什么許多資金喜歡在上海投資炒作,其實(shí)也就因?yàn)樯虾J谴蟊P(pán)股,還收率比較好,變現(xiàn)能力較強(qiáng)。 那我們手中的房子呢?變現(xiàn)能力有多強(qiáng)呢?政策環(huán)境發(fā)生突變,大家都想變現(xiàn)的時(shí)候,變現(xiàn)是極為困難的。一套房子變現(xiàn)需要幾個(gè)月吧? 現(xiàn)在再來(lái)說(shuō)明,為什么通貨膨脹時(shí),房地產(chǎn)不能成為避險(xiǎn)的工具。大家經(jīng)過(guò)去年都應(yīng)該知道,現(xiàn)在政府考慮是否加息是討論得最多的是什么呢?是 CPI(物價(jià) 指數(shù))。 有了前邊對(duì)利率和通貨膨脹率學(xué)習(xí)的基礎(chǔ),我們就不難明白這個(gè)道理了。利率上漲一個(gè)百分點(diǎn),我們每月的還款數(shù)要增加 10%,物價(jià)指數(shù)增長(zhǎng) 5%(去年經(jīng)濟(jì)學(xué)家和政府官員討論是否加息,就是 CPI是否高于 5%借判斷的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),注意:我們研究 CPI的時(shí)候一定要清楚的知道構(gòu)成這個(gè)指標(biāo)的組成部分是那些),我們每個(gè)月因?yàn)椴衩子望}醬醋茶、水電煤(維持基本的正常生活)的費(fèi)用將增加 5%。你知道我們每個(gè)季度的 CPI用的是同比還是環(huán)比嗎?所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)利率和通貨膨脹率竟然是同步上漲的。它不停的在擠縮你的收入,你每個(gè)月的現(xiàn)金流 出在不知不覺(jué)中不停的增大,我不知道大家的收入有多高,是不是還有存款,收入是否穩(wěn)定,但我知道,一旦每個(gè)月的現(xiàn)金流為負(fù),大家賬面上可能有幾百萬(wàn),但卻無(wú)法還款。 此資料來(lái)自企業(yè) 對(duì)于企業(yè)這就叫做破產(chǎn)(企業(yè)破產(chǎn)有兩種,一種是資不抵債,還有一種就是資金無(wú)以為繼)。德隆的破產(chǎn)就是例子。到時(shí)候,由于房地產(chǎn)具有資產(chǎn)不可分割性,你能賣(mài)掉一平方米、拆下幾塊磚去換大米嗎?你唯一可做的就是賣(mài)房,為了能快速脫手,你必須折價(jià)。當(dāng)很多人開(kāi)始拋售的時(shí)候,折價(jià)必須很高才能脫手了,房?jī)r(jià)也就開(kāi)始下跌,下跌過(guò)程和原理與股票一樣,就不再多說(shuō)了。 現(xiàn)在大家應(yīng) 該知道為什么謝國(guó)忠說(shuō)利率上漲對(duì)房地產(chǎn)具有致命打擊了吧。大家也應(yīng)該理解政府遲遲不肯加息的原因了吧?去年的小幅加息只是一個(gè)信號(hào),是象征性的,告訴大家,要注意風(fēng)險(xiǎn),不要執(zhí)迷不悟,也給了大家一段時(shí)間緩沖,一個(gè)機(jī)會(huì)。是否珍惜,那別人就沒(méi)法管了。 同時(shí),由于物價(jià)的上漲,居民收入必須花更多的錢(qián)來(lái)維持生活,同時(shí)也漸漸降低了有購(gòu)房需求居民的購(gòu)買(mǎi)力(經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱有效需求降低)。維持房?jī)r(jià)的支撐力也會(huì)下降,同時(shí)由于預(yù)期發(fā)生改變(跟股票一樣,買(mǎi)漲不買(mǎi)跌),到時(shí)候很難控制。房?jī)r(jià)下跌太快,會(huì)產(chǎn)生社會(huì)動(dòng)蕩,這也是中央政府十分謹(jǐn)慎的 原因。但地方政府為了自身政績(jī),好像并不領(lǐng)會(huì)。 今天晚上先把這個(gè)問(wèn)題回答掉。 目前也就單個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)的影響也說(shuō)得差不多了。 明天將就多種因素綜合在一起對(duì)房地產(chǎn)的影響作一分析,并作出最終判斷,和提出理財(cái)建議。 一起床就能看到朋友會(huì)的評(píng)論深感欣慰。 其實(shí)短短幾幅帖子要把很多東西講清楚十分困難。我回顧了前面發(fā)的帖子,感覺(jué)東一塊西一塊,不成體系,還有很多錯(cuò)別字。沒(méi)辦法了,只能將就了。 前面我們講了這么多因素,但真正對(duì)房?jī)r(jià)上漲和決定房?jī)r(jià)最直接的東西是什么呢?是韓市 長(zhǎng)講話還是其它?其實(shí)和股市一樣,是資金決定了價(jià)格。是資金的對(duì)比力量決定了價(jià)格,前面已開(kāi)始我們就講了價(jià)格是一個(gè)時(shí)點(diǎn)數(shù)(是一個(gè)靜態(tài)值),而時(shí)間具有一維性(即不可逆轉(zhuǎn)),在股市場(chǎng)由于交易信息充分,而且同一上市公司的流通股都具有同質(zhì)性,因此,決定某一時(shí)點(diǎn)股票價(jià)格的根本原因就是當(dāng)時(shí)買(mǎi)入賣(mài)出資金力量對(duì)比的結(jié)果。說(shuō)白了,就是資金力量的戰(zhàn)斗結(jié)果決定價(jià)格,前面說(shuō)的各種因素都是通過(guò)影響資金面進(jìn)而影響房產(chǎn)價(jià)格的。 比如說(shuō),升息對(duì)用于購(gòu)房的資金免得影響是負(fù)的,物價(jià)上漲對(duì)購(gòu)房資金的影響也是負(fù)的,由于游資對(duì)政府升值人民幣的預(yù) 期開(kāi)始減弱,開(kāi)始流出,對(duì)資金面的影響也是負(fù)的,新商品房的上市(類似于上市公司的增發(fā)和配股)對(duì)資金面的影響也是負(fù)的(要看到,在牛市,新股上市大家都看作利好,在熊市,發(fā)新股都看作利空,大家可以想想為什么?想不通可以提問(wèn)),收入的增加對(duì)購(gòu)房資金面是正的,制度層面就有點(diǎn)復(fù)雜,要具體條款具體分析。等等因素,他們影響資金面的力量隨時(shí)隨地在發(fā)生變化,所以就增加了預(yù)測(cè)的難度。但股票高手,他們就有這種能力,能在最短的時(shí)間內(nèi)感受的這些資金力量的變化。并隨時(shí)作出投資決策。 這種能力不僅需要理論指導(dǎo),也需要實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),大家 可以通過(guò)炒股獲得(我是通過(guò)這種方法鍛煉的),具體就不說(shuō)了。 此資料來(lái)自企業(yè) 下面我們來(lái)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)。 在預(yù)測(cè)之錢(qián),我們極有必要來(lái)解讀一下政策面。 大家都知道謝國(guó)忠是一個(gè)大空頭,感覺(jué)他的預(yù)言也好像不準(zhǔn)。其實(shí)他對(duì)中國(guó)的情況的確也缺乏足夠的了解,但這不等于他做出了錯(cuò)誤的判斷。就比如說(shuō),兩個(gè)人下棋,我在走下一步棋之前,把我所有的判斷都告訴對(duì)手聽(tīng),對(duì)方還會(huì)照原來(lái)的思路下嗎? 因此政府作出各種決策都也不是空穴來(lái)風(fēng)的,也要希望獲得某種效果。 政策 1:升息,說(shuō)白了就是從根本卡住資金面,外面說(shuō)得也 太多了,我也就不說(shuō)了。 政策 2:堅(jiān)決不升值,說(shuō)白了就是不給游資人民幣升值的預(yù)期,打擊他們投機(jī)的信心。 政策 3:控制物價(jià),包括三農(nóng)問(wèn)題,其目標(biāo)是為了什么???擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)量,抑制農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格,就是防止老百姓基本生活支出增加啊。水電煤死活不漲,也是這個(gè)原因啊。大家可不要辜負(fù)了中央的美意,我們黨了不起啊,我們的溫總理和胡主席也了不起啊 ,換了國(guó)民黨,才沒(méi)人管老百姓的死活呢。 政策 4:銀行控制住房貸款,注意這個(gè)政策是來(lái)自于央行的要求,而不是地方上的。地方上銀行要的是什么?銀行領(lǐng)導(dǎo)要的是政績(jī),要的是腐敗的溫床 。住房貸款的盈利性多高???利差 3%。暴利?。。〈蠹疫€記得銀行為什么要到處拉存款嗎?要發(fā)放貸款必須要有足夠的儲(chǔ)蓄存款。為什么要到處把開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售時(shí)的房貸要放在自己的銀行辦嗎?因?yàn)楸┝Π?。就憑兩張單據(jù)(儲(chǔ)戶存折、住房貸款合同),就能賺取兩者的利差,一百萬(wàn)貸款,一年就是 3 萬(wàn),有十萬(wàn)戶,一年就是 30 億,這就是業(yè)績(jī)。還有一點(diǎn),就是可以通過(guò)住房貸款的增加,來(lái)稀釋銀行以前的不良貸款,降低不良貸款率,這就是領(lǐng)導(dǎo)的政績(jī)。至于問(wèn)題,那是國(guó)家的事和中央政府的事,與地方無(wú)關(guān)。說(shuō)遠(yuǎn)了,繼續(xù)解讀這一政策,大家都說(shuō),住房貸款這么好,銀行 和老百姓雙得利,中央為什么要控制?。空f(shuō)白了,就是風(fēng)險(xiǎn),中央政府看到了風(fēng)險(xiǎn),以前可以把盈利放在第一位,現(xiàn)在必須把風(fēng)險(xiǎn)控制放在第一位了。大家認(rèn)為中央政府是看多還是看空呢? 政策 5:加強(qiáng)土地管理,控制土地投放量,為什么???難道僅僅是因?yàn)楸Wo(hù)耕地、減少腐敗?還有一點(diǎn),就是政府必須控制供應(yīng)量,使供應(yīng)量和 “有效需求 ”匹配起來(lái),說(shuō)白一點(diǎn),就是政府認(rèn)為房?jī)r(jià)高了,高出老百姓承受范圍了,房子只有那些少數(shù)的既有需求又有錢(qián)人買(mǎi)得起了,房子是為那部分人造的。(昨天到一個(gè)朋友家里去玩,他在浦東剛裝修好一套別墅,正好說(shuō)起房子的事,他 告訴我,任志強(qiáng)向他報(bào)委屈,他的意思根媒體上登的完全是兩回事,是媒體斷章取義歪曲了他的意思,我想任志強(qiáng)的真實(shí)想法大概就是我剛才說(shuō)的意思)。最優(yōu)有一點(diǎn),就是政府也想通過(guò)控制度地供應(yīng)量來(lái)控制房?jī)r(jià),防止房?jī)r(jià)快速下滑。如果政府不看空,他有必要這么狠嗎? 政策 6:高院的司法解釋,高院的司法解釋早不出晚不出,為什么這時(shí)候出呢?難道 5年前就沒(méi)有商品房嗎?說(shuō)白了,就是高院預(yù)測(cè)拖欠銀行住房貸款的案例會(huì)越來(lái)越多,這樣解釋主要是為了保障來(lái)百姓的基本生活權(quán)益,防止因住房問(wèn)題引起社會(huì)動(dòng)蕩。高院難道不知道房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎么回事? 政策 7:外匯政策,放松外匯管制,其目標(biāo)就是要減少國(guó)家外匯儲(chǔ)備,鼓勵(lì)老百姓購(gòu)
點(diǎn)擊復(fù)制文檔內(nèi)容
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
文庫(kù)吧 www.dybbs8.com
備案圖片鄂ICP備17016276號(hào)-1