房地產(chǎn)投資策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-16 00:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 – 前期累計(jì)吸納量在這個(gè)等式基礎(chǔ)上，我們可以得到辦公市場需求的預(yù)測步驟，如下：用回歸模型擬合未來累計(jì)吸納量預(yù)測未來累計(jì)吸納量計(jì)算未來當(dāng)期吸納量確定未來年度市場需求比較法：同比現(xiàn)在和未來的同級(jí)別寫字樓的平均規(guī)模，考慮到本地/區(qū)域市場辦公樓的市場吸納速度，一般來說特定體量的寫字樓經(jīng)過一年時(shí)間可以在市場上面達(dá)到一個(gè)行業(yè)平均的入住率，根據(jù)入住率測算、本寫字樓的物業(yè)測算，可以反算出本物業(yè)的寫字樓合理體量。 （項(xiàng)目所在城市）辦公樓市場小結(jié)在此段結(jié)合上述分析，得出本項(xiàng)目作為辦公樓物業(yè)的優(yōu)勢和劣勢分析，并結(jié)合幾種模型，得出結(jié)論，如果是發(fā)展寫字樓的話，合適的體量是多少。 辦公物業(yè)開發(fā)建議 項(xiàng)目最優(yōu)規(guī)模測度模型多屬性決策模型 辦公樓項(xiàng)目市場進(jìn)入時(shí)間確定對(duì)于進(jìn)入時(shí)間的確定一方面要考慮到本項(xiàng)目的固有的建設(shè)/改造周期，另外一個(gè)方面需要結(jié)合市場的供需狀況選擇合理的時(shí)間。前者主要是自身因素，可以通過整體工程測算取得。后者要結(jié)合未來的市場供應(yīng)情況，來選擇合適的時(shí)機(jī)。 本項(xiàng)目規(guī)模估計(jì)：項(xiàng)目競爭力分析根據(jù)市場研究及市場成功案例，確定決定本物業(yè)辦公樓競爭力的關(guān)鍵指標(biāo)及其權(quán)重。通過比較分析該區(qū)域市場對(duì)于選擇物業(yè)的關(guān)鍵考量因素來分析，考量因素通常包括開發(fā)商背景，配套設(shè)施，可及性，市場營銷，物業(yè)協(xié)同性，物業(yè)管理，建筑規(guī)格，區(qū)位及商務(wù)氛圍等因素，可以通過建立百分比的占比來選出客戶的關(guān)鍵因素，通常排列前三的或者比例超過15%因素為重要因素，我們稱之為競爭力關(guān)鍵因素。并且可以比較周圍的關(guān)鍵競爭性項(xiàng)目。通過占比的評(píng)分來分析各個(gè)項(xiàng)目的SWOT分析。競爭力評(píng)分作為項(xiàng)目的獲取市場份額 本項(xiàng)目辦公物業(yè)租售策略辦公物業(yè)的租售策略通常有,出租分拆出售(高品質(zhì)用戶對(duì)于管理要求,分拆出售并非成熟市場甲級(jí)辦公樓的主流營銷策略) 整棟出售(機(jī)構(gòu)偏好成熟有穩(wěn)定租金收入的辦公物業(yè),目前本項(xiàng)目不具備這樣的條件) 根據(jù)項(xiàng)目的情況,周邊的情況,財(cái)務(wù)指標(biāo),財(cái)務(wù)狀況等綜合因素考慮本辦公物業(yè)的合適的租售策略. 本項(xiàng)目辦公物業(yè)租金預(yù)計(jì)租金預(yù)測通常采用的方法有,依據(jù)物業(yè)體量和本項(xiàng)目的距離,選取周邊的具有代表性的項(xiàng)目,假設(shè)本項(xiàng)目進(jìn)入當(dāng)前市場,與所選項(xiàng)目列在一起,用平衡積分表確定各項(xiàng)條件權(quán)重進(jìn)行綜合打分,結(jié)合個(gè)項(xiàng)目市場當(dāng)前租金與得分,通過分析回歸分析出本項(xiàng)目當(dāng)前理論租金. 本項(xiàng)目辦公物業(yè)主要目標(biāo)租戶根據(jù)對(duì)區(qū)域內(nèi)辦公用戶的研究分析,得出在潛在的客戶中,主要的行業(yè)占比,根據(jù)占比考慮該辦公物業(yè)客戶的辦公樓消費(fèi)特性(消費(fèi)習(xí)慣、面積喜好)等 項(xiàng)目的成功取決于樓盤品牌的建設(shè)，高質(zhì)量租戶的導(dǎo)入，以及成熟的市場推廣策略。 本項(xiàng)目辦公樓各組成部分體量及比例分析可以通過對(duì)各物業(yè)品種合理面積的預(yù)測和估計(jì)，結(jié)合財(cái)務(wù)分析，建議辦公樓部分總體量。 開發(fā)建議入口與可及性樓面價(jià)格層高進(jìn)深與樓地面空調(diào)與電梯供應(yīng)停車位其他設(shè)計(jì)因素管理系統(tǒng)其他配套服務(wù)措施5 零售市場研究 （項(xiàng)目所在城市）零售市場概覽 （項(xiàng)目所在城市）貿(mào)易、餐飲營業(yè)用房供應(yīng)情況調(diào)研貿(mào)易、餐飲營業(yè)用房的竣工面積；調(diào)研貿(mào)易、餐飲營業(yè)用房的銷售面積；調(diào)研貿(mào)易、餐飲營業(yè)用房的空置房面積；調(diào)研貿(mào)易、餐飲營業(yè)用房均價(jià)；調(diào)研貿(mào)易、餐飲營業(yè)用房增長率；根據(jù)數(shù)據(jù)分析營業(yè)用房的供應(yīng)情況，變化情況和趨勢 （項(xiàng)目所在城市）商業(yè)概況描述項(xiàng)目所在城市的商業(yè)概況，不同商圈的特點(diǎn)，政府規(guī)劃因素，地理環(huán)境特征，主要消費(fèi)人群特征。 （項(xiàng)目所在城市）商業(yè)分級(jí)市級(jí)商圈區(qū)域級(jí)商圈社區(qū)商業(yè)及各鎮(zhèn)中心商業(yè) （項(xiàng)目所在城市）商貿(mào)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要新的市級(jí)商業(yè)功能區(qū)（項(xiàng)目所在城市）來商業(yè)格局 （項(xiàng)目所在城市）現(xiàn)有主要商圈分商圈描述描述內(nèi)容包括地理位置，核心商業(yè)街，主要的商業(yè)項(xiàng)目，周邊交通情況，消費(fèi)市場分級(jí)，主要消費(fèi)群體，主要的商業(yè)業(yè)態(tài)及體量，商業(yè)特點(diǎn)。 （項(xiàng)目所在城市）未來主要商圈新的規(guī)劃，新的商圈，新的商業(yè)項(xiàng)目未來的主要零售項(xiàng)目，可以從預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間，項(xiàng)目建筑面積，功能定位，業(yè)態(tài)組合／規(guī)劃，預(yù)計(jì)項(xiàng)目定位。 （項(xiàng)目所在城市）主要特色餐飲/娛樂街可以從物業(yè)名稱，物業(yè)地點(diǎn)，總長度，總建筑面積，總店數(shù)，餐飲占比，娛樂占比，零售占比等方面進(jìn)行分析。 （項(xiàng)目所在城市）各區(qū)域零售租金比較這里的零售租金主要是指小型零售店鋪的平均租金，以建筑面積計(jì)算。 （項(xiàng)目所在城市）未來人口分布變化的影響分析項(xiàng)目所在城市的人口組成，常住人口，城市區(qū)域人口之間的的政策性流動(dòng)。宏觀層面（政府政策規(guī)劃，老城區(qū)的拆遷，人口向新區(qū)的轉(zhuǎn)移等）微觀層面（地理因素，新小區(qū)的建設(shè)等） （項(xiàng)目所在城市）整體零售市場的總結(jié)結(jié)合上述分析，得出項(xiàng)目所在城市零售市場的總結(jié)，零售市場的發(fā)展?fàn)顩r，城市商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)發(fā)展展望，商業(yè)項(xiàng)目機(jī)會(huì)等。 （項(xiàng)目所在城市）區(qū)域零售市場總結(jié)結(jié)合上述分析，得出項(xiàng)目所在城市所在區(qū)域零售市場的總結(jié)，零售市場的發(fā)展?fàn)顩r，城市商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)發(fā)展展望，商業(yè)項(xiàng)目機(jī)會(huì)等。 （項(xiàng)目所在城市）零售市場未來展望人口遷移、政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的商業(yè)機(jī)會(huì)。 （項(xiàng)目所在城市所在區(qū)域）零售市場分析區(qū)位的商業(yè)相關(guān)因素分析：地理位置，周邊連接區(qū)域的商業(yè)環(huán)境、交通，目前所在區(qū)域的現(xiàn)有商業(yè)情況描述，區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)和空間。 （項(xiàng)目所在城市所在區(qū)域）零售市場分析主要的零售項(xiàng)
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