【正文】 2021年為財務分析的最后一年，之后的所有現(xiàn)金流將通過資本化的方法反應在2021年。 概念測試未來本項目應該包含的商業(yè)類型通過對被訪者對于新項目中應當包括的商業(yè)類型選擇，通過綜合比較，選擇未來該本項目應該包含的商業(yè)類型。宏觀層面（政府政策規(guī)劃，老城區(qū)的拆遷，人口向新區(qū)的轉移等）微觀層面（地理因素，新小區(qū)的建設等） （項目所在城市）整體零售市場的總結結合上述分析，得出項目所在城市零售市場的總結，零售市場的發(fā)展狀況，城市商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)發(fā)展展望，商業(yè)項目機會等。 （項目所在城市）辦公樓市場小結在此段結合上述分析，得出本項目作為辦公樓物業(yè)的優(yōu)勢和劣勢分析，并結合幾種模型，得出結論，如果是發(fā)展寫字樓的話，合適的體量是多少。建議選用兩個圖標，一個用來比較不同區(qū)域的甲級寫字樓的售價分析；另外一個用來比較不同區(qū)域的乙級寫字樓的售價分析。GDP按可比價計算比上年增長X% 外商直接投資分析 （項目所在省市）實際利用外資和投資重點行業(yè)分析利用外資數(shù)額情況,增長情況和趨勢投資的行業(yè),比例,變化情況和趨勢,可以用統(tǒng)計圖表描述 （項目所在省市）財政收入分析財政收入情況,在全國城市中的定位,排名變化情況 所在城市社會消費品零售總額和行業(yè)社會消費品零售總額和其他城市比較變化趨勢 城市可支配收入與消費性支出分析人均可支配收入，數(shù)額變化趨勢消費性支出，數(shù)額，平均比例，變化趨勢 城市境外旅游者分析接待旅游者人次增長情況過夜者人次，增長情況旅游外匯收入，增長情況 項目所在區(qū)域分析截至時間，總人口，市區(qū)人口人口自然增長率遷入遷出數(shù)據(jù)，逾期 所在行政區(qū)域GDP和構成分析社會零售發(fā)展和其他區(qū)域的比較數(shù)據(jù)，分析 宏觀政策及影響 根據(jù)實際情況列出相關主要宏觀政策，發(fā)布時間，對項目影響主要宏觀政策發(fā)布時間對項目影響 政策2主要宏觀政策發(fā)布時間對項目影響 政策3…主要宏觀政策發(fā)布時間對項目影響 項目所在城市社會、宏觀經(jīng)濟及政策分析小結結合上述各分項描述，得出項目所在城市的經(jīng)濟環(huán)境分析 項目所在城市行政區(qū)域社會宏觀經(jīng)濟政策分析小結4 辦公樓市場研究 辦公樓市場定義 （項目所在城市）辦公物業(yè)級別定義標準不同市場的寫字樓具有不同的特點，關于辦公物業(yè)級別的定義因此一般也不盡相同。建議用圖表方式列出不同品質(zhì)的物業(yè)的不同的售價水平；比如甲級，乙級以及全市水平。） 辦公樓市場未來需求預測 （項目所在城市）未來辦公樓需求增長源動力（可以從以下部分來分析未來辦公樓的需求變化情況）GDP的增長預測，是否有對辦公樓的增長需求；對外開放的程度，行業(yè)結構的調(diào)整和變化，對辦公品質(zhì)要求的變化是否有對辦公樓的變化需求；國外企業(yè)的進入，外資投資是否有增長變化從而帶來對于高檔寫字樓的要求；區(qū)域內(nèi)企業(yè)的發(fā)展，數(shù)量的增加 需求預測模型需求預測模型可以有以下幾種，微觀預測法（項目區(qū)域企業(yè)數(shù)量及分類、項目區(qū)域企業(yè)發(fā)展預測、項目區(qū)域企業(yè)人均辦公面積）宏觀預測法（宏觀經(jīng)濟預測、宏觀吸納量預測、項目競爭力分析）比較法（可比項目研究、合理規(guī)模確定）微觀預測法，首先找出區(qū)域內(nèi)典型行業(yè)企業(yè)，例如制造業(yè)，貿(mào)易業(yè)及其他，IT與高科技，專業(yè)服務行業(yè)企業(yè)，通過這些分行業(yè)的行業(yè)增長率得到未來新增就業(yè)人數(shù)總數(shù)的預測，結合人均辦公面積需求得出未來該區(qū)域內(nèi)辦公樓需求量的預測。 （項目所在城市）主要特色餐飲/娛樂街可以從物業(yè)名稱，物業(yè)地點，總長度，總建筑面積，總店數(shù)，餐飲占比，娛樂占比，零售占比等方面進行分析。每天每周三次/以上每周兩次每周一次每兩周一次每月一次更少 消費需求分析消費金額可以從多維度來分析消費者的消費金額數(shù)據(jù)。7 項目開發(fā)綜合分析 整體定位 各組成部分協(xié)同效應 競爭力分析項目整體辦公樓零售/餐飲高星級酒店開發(fā)規(guī)模 規(guī)劃初步建議項目整體辦公樓零售/餐飲高星級酒店開發(fā)規(guī)模 項目開發(fā)時序和結論8 財務分析 財務分析方法要求最少起碼使用采用凈現(xiàn)值（NPV）和內(nèi)部收益率（IRR）以衡量項目的財務可行性 規(guī)模假設 成本分析 土地成本 建筑成本 其他成本假設需要覆蓋的費用成本有: 開發(fā)管理費用,專業(yè)管理費,物業(yè)銷售營銷費用,不可預見費用,相關業(yè)態(tài)經(jīng)營成本,具體的參照值可以參考以下表格.(不作為報告內(nèi)容，只作為參考)部分參考值 收入假設針對不同區(qū)域的辦公、零售，假設了不同的租金水平，如下所示。成本包括購置土地費用、建造建筑物費用和正常利稅。 概念測試光顧可能性整體來看,大部分人可能或肯定會光顧新項目，其中本地居民中，可能會光顧的比重達到了XXX%，其中肯定會光顧的比例達到了XXX%；非本地居民中，可能會光顧的比重為XXX%，比重XXX本地居民，其中肯定會光顧的約為XXX%。 （項目所在城市所在區(qū)域）零售市場分析區(qū)位的商業(yè)相關因素分析：地理位置，周邊連接區(qū)域的商業(yè)環(huán)境、交通，目前所在區(qū)域的現(xiàn)有商業(yè)情況描述，區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結構，區(qū)域的商業(yè)項目的發(fā)展機會和空間。后者要結合未來的市場供應情況，來選擇合適的時機?？梢杂脠D表來表示不同的區(qū)域，各區(qū)域和全市的物業(yè)的空置率數(shù)據(jù)。 辦公樓市場供應研究 （項目所