【正文】 在城市）可甄別未來供應(yīng)項(xiàng)目和商用土地成交情況分析根據(jù)商業(yè)用地的成交情況,規(guī)劃用地性質(zhì),結(jié)合市場(chǎng)分析代表性的甲級(jí)寫字樓,乙級(jí)寫字樓的未來建設(shè)情況. （項(xiàng)目所在城市）辦公樓市場(chǎng)未來供應(yīng)分析根據(jù)項(xiàng)目成交情況,項(xiàng)目建筑特征,開放商的實(shí)力來確定 （項(xiàng)目所在城市）辦公樓市場(chǎng)分區(qū)未來供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 （項(xiàng)目所在城市）各個(gè)區(qū)域商務(wù)分析的相關(guān)規(guī)劃分析城市規(guī)劃文件,并接觸政府規(guī)劃部門,分析規(guī)劃對(duì)于項(xiàng)目所在區(qū)域和項(xiàng)目市場(chǎng)的影響. 項(xiàng)目周邊區(qū)域辦公樓未來供應(yīng)研究 辦公樓市場(chǎng)需求研究 （項(xiàng)目所在城市）辦公樓微觀需求研究現(xiàn)實(shí)需求研究辦公樓租戶調(diào)查潛在需求研究辦公樓潛在租戶調(diào)查蘇州寫字樓租戶特質(zhì)分析蘇州寫字樓潛在租戶分析 （項(xiàng)目所在城市）辦公樓用戶行業(yè)類型研究制造業(yè)高新技術(shù)及信息產(chǎn)業(yè)專業(yè)服務(wù)業(yè)貿(mào)易和其他可以分甲級(jí)和乙級(jí)參照下列的分析來進(jìn)行研究, （項(xiàng)目所在城市）辦公樓用戶地區(qū)來源類型研究可以按照用戶地區(qū)來源類型分析可以按下列類型 歐美港澳臺(tái)日本中國(guó)內(nèi)地其他亞太地區(qū) 項(xiàng)目周邊區(qū)域辦公樓租戶分析 （項(xiàng)目所在城市）本地辦公樓用戶所在區(qū)域及行業(yè)分析 大型企業(yè)在（項(xiàng)目所在城市）對(duì)辦公樓的需求情況 辦公樓潛在租戶研究可以在本段分析本物業(yè)的潛在租戶研究。GDP按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng)X% 外商直接投資分析 （項(xiàng)目所在省市）實(shí)際利用外資和投資重點(diǎn)行業(yè)分析利用外資數(shù)額情況,增長(zhǎng)情況和趨勢(shì)投資的行業(yè),比例,變化情況和趨勢(shì),可以用統(tǒng)計(jì)圖表描述 （項(xiàng)目所在省市）財(cái)政收入分析財(cái)政收入情況,在全國(guó)城市中的定位,排名變化情況 所在城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額和行業(yè)社會(huì)消費(fèi)品零售總額和其他城市比較變化趨勢(shì) 城市可支配收入與消費(fèi)性支出分析人均可支配收入，數(shù)額變化趨勢(shì)消費(fèi)性支出，數(shù)額，平均比例，變化趨勢(shì) 城市境外旅游者分析接待旅游者人次增長(zhǎng)情況過夜者人次，增長(zhǎng)情況旅游外匯收入，增長(zhǎng)情況 項(xiàng)目所在區(qū)域分析截至?xí)r間，總?cè)丝冢袇^(qū)人口人口自然增長(zhǎng)率遷入遷出數(shù)據(jù)，逾期 所在行政區(qū)域GDP和構(gòu)成分析社會(huì)零售發(fā)展和其他區(qū)域的比較數(shù)據(jù)，分析 宏觀政策及影響 根據(jù)實(shí)際情況列出相關(guān)主要宏觀政策，發(fā)布時(shí)間，對(duì)項(xiàng)目影響主要宏觀政策發(fā)布時(shí)間對(duì)項(xiàng)目影響 政策2主要宏觀政策發(fā)布時(shí)間對(duì)項(xiàng)目影響 政策3…主要宏觀政策發(fā)布時(shí)間對(duì)項(xiàng)目影響 項(xiàng)目所在城市社會(huì)、宏觀經(jīng)濟(jì)及政策分析小結(jié)結(jié)合上述各分項(xiàng)描述，得出項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 項(xiàng)目所在城市行政區(qū)域社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析小結(jié)4 辦公樓市場(chǎng)研究 辦公樓市場(chǎng)定義 （項(xiàng)目所在城市）辦公物業(yè)級(jí)別定義標(biāo)準(zhǔn)不同市場(chǎng)的寫字樓具有不同的特點(diǎn)，關(guān)于辦公物業(yè)級(jí)別的定義因此一般也不盡相同。辦公物業(yè)配套設(shè)施要素，可以考慮從下面來分析：銀行/郵局；員工餐廳；餐廳；商務(wù)中心；電視/電話會(huì)議室；三明治店；咖啡廳；報(bào)刊亭/便利店；自動(dòng)販?zhǔn)蹤C(jī)；酒吧。建議選用兩個(gè)圖標(biāo)，一個(gè)用來比較不同區(qū)域的甲級(jí)寫字樓的售價(jià)分析；另外一個(gè)用來比較不同區(qū)域的乙級(jí)寫字樓的售價(jià)分析。 可比及競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析在競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析中，我們通常選擇相近檔次，土地位置相鄰的競(jìng)爭(zhēng)性土地中選擇不少于5家的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目來做進(jìn)一步的分析。 （項(xiàng)目所在城市）辦公樓市場(chǎng)小結(jié)在此段結(jié)合上述分析，得出本項(xiàng)目作為辦公樓物業(yè)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析，并結(jié)合幾種模型，得出結(jié)論，如果是發(fā)展寫字樓的話，合適的體量是多少。競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)分作為項(xiàng)目的獲取市場(chǎng)份額 本項(xiàng)目辦公物業(yè)租售策略辦公物業(yè)的租售策略通常有,出租分拆出售(高品質(zhì)用戶對(duì)于管理要求,分拆出售并非成熟市場(chǎng)甲級(jí)辦公樓的主流營(yíng)銷策略) 整棟出售(機(jī)構(gòu)偏好成熟有穩(wěn)定租金收入的辦公物業(yè),目前本項(xiàng)目不具備這樣的條件) 根據(jù)項(xiàng)目的情況,周邊的情況,財(cái)務(wù)指標(biāo),財(cái)務(wù)狀況等綜合因素考慮本辦公物業(yè)的合適的租售策略. 本項(xiàng)目辦公物業(yè)租金預(yù)計(jì)租金預(yù)測(cè)通常采用的方法有,依據(jù)物業(yè)體量和本項(xiàng)目的距離,選取周邊的具有代表性的項(xiàng)目,假設(shè)本項(xiàng)目進(jìn)入當(dāng)前市場(chǎng),與所選項(xiàng)目列在一起,用平衡積分表確定各項(xiàng)條件權(quán)重進(jìn)行綜合打分,結(jié)合個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)當(dāng)前租金與得分,通過分析回歸分析出本項(xiàng)目當(dāng)前理論租金. 本項(xiàng)目辦公物業(yè)主要目標(biāo)租戶根據(jù)對(duì)區(qū)域內(nèi)辦公用戶的研究分析,得出在潛在的客戶中,主要的行業(yè)占比,根據(jù)占比考慮該辦公物業(yè)客戶的辦公樓消費(fèi)特性(消費(fèi)習(xí)慣、面積喜好)等 項(xiàng)目的成功取決于樓盤品牌的建設(shè)，高質(zhì)量租戶的導(dǎo)入，以及成熟的市場(chǎng)推廣策略。宏觀層面（政府政策規(guī)劃，老城區(qū)的拆遷，人口向新區(qū)的轉(zhuǎn)移等）微觀層面（地理因素，新小區(qū)的建設(shè)等） （項(xiàng)目所在城市）整體零售市場(chǎng)的總結(jié)結(jié)合上述分析，得出項(xiàng)目所在城市零售市場(chǎng)的總結(jié)，零售市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，城市商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)發(fā)展展望，商業(yè)項(xiàng)目機(jī)會(huì)等。需要重點(diǎn)了解該區(qū)域以內(nèi)的面積、人口、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行調(diào)查分析，同時(shí)考慮交通的影響。 概念測(cè)試未來本項(xiàng)目應(yīng)該包含的商業(yè)類型通過對(duì)被訪者對(duì)于新項(xiàng)目中應(yīng)當(dāng)包括的商業(yè)類型選擇，通過綜合比較，選擇未來該本項(xiàng)目應(yīng)該包含的商業(yè)類型。分析此物業(yè)適合的各個(gè)業(yè)態(tài)，具體的門類等。2021年為財(cái)務(wù)分析的最后一年，之后的所有現(xiàn)金流將通過資本化的方法反應(yīng)在2021