房地產(chǎn)投資策劃報(bào)告(參考版)
2025-07-23 00:49本頁面
【正文】 未來價(jià)值評(píng)估9 研究結(jié)論結(jié)合上述的所有分析,得出該項(xiàng)目可能的業(yè)態(tài)的組合,并且結(jié)合綜合分析,得出業(yè)態(tài)的組合的比例,并且給出開發(fā)\規(guī)劃的初步建議和要求.。比較法是房地產(chǎn)買賣過程中運(yùn)用得最為普遍、直觀的一種方法，也最容易被一般市場(chǎng)參與者所接受，其原理在于選擇相似位置、建筑特征、物業(yè)組成和規(guī)模的項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為估價(jià)依據(jù)。成本包括購置土地費(fèi)用、建造建筑物費(fèi)用和正常利稅。?? 財(cái)務(wù)分析為15年現(xiàn)金流分析?? %?? 假設(shè)自有資金為總投資的35%，其余通過貸款和項(xiàng)目銷售資金回籠解決。 其他假設(shè) 稅費(fèi)房產(chǎn)稅：所有租金收入的12%營業(yè)稅：% 其他假設(shè)（以下為經(jīng)驗(yàn)假設(shè)，可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況修改）?? 折現(xiàn)率：基于行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，10%為合適折現(xiàn)率?? 資本化率： 8%。7 項(xiàng)目開發(fā)綜合分析 整體定位 各組成部分協(xié)同效應(yīng) 競(jìng)爭力分析項(xiàng)目整體辦公樓零售/餐飲高星級(jí)酒店開發(fā)規(guī)模 規(guī)劃初步建議項(xiàng)目整體辦公樓零售/餐飲高星級(jí)酒店開發(fā)規(guī)模 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序和結(jié)論8 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析方法要求最少起碼使用采用凈現(xiàn)值（NPV）和內(nèi)部收益率（IRR）以衡量項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性 規(guī)模假設(shè) 成本分析 土地成本 建筑成本 其他成本假設(shè)需要覆蓋的費(fèi)用成本有: 開發(fā)管理費(fèi)用,專業(yè)管理費(fèi),物業(yè)銷售營銷費(fèi)用,不可預(yù)見費(fèi)用,相關(guān)業(yè)態(tài)經(jīng)營成本,具體的參照值可以參考以下表格.(不作為報(bào)告內(nèi)容，只作為參考)部分參考值 收入假設(shè)針對(duì)不同區(qū)域的辦公、零售，假設(shè)了不同的租金水平，如下所示。 個(gè)別零售商反映列出典型的運(yùn)營商的現(xiàn)時(shí)運(yùn)營狀況，未來的拓展計(jì)劃，開鋪或者選鋪的主要考慮因素，對(duì)本項(xiàng)目的意見／評(píng)語。 零售商訪談 零售商訪談目的及方法目的： 了解不同行業(yè)零售商對(duì)本地市場(chǎng)的看法測(cè)試不同行業(yè)零售商對(duì)本項(xiàng)目的興趣了解個(gè)別零售商的經(jīng)營情況和發(fā)展計(jì)劃了解個(gè)別零售商對(duì)面積及其他需求方法：走訪面談的方式或以電話訪問形式主要分別四大類：餐飲、娛樂、時(shí)裝、專賣店\專業(yè)市場(chǎng)（可以根據(jù)具體項(xiàng)目的需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整）受訪者數(shù)目：ＸＸＸ 受訪零售商可以分為餐飲，娛樂、時(shí)裝、專賣店\專業(yè)市場(chǎng)；列出不同的商家及對(duì)應(yīng)的子類別； 整體零售商市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果列出不同類別的被訪談的零售商的數(shù)目，有意承租的零售商的數(shù)目，占比。 結(jié)論根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查的各項(xiàng)指標(biāo)，得出分析結(jié)論。 概念測(cè)試使用的交通工具關(guān)于新項(xiàng)目的光顧顧客的所使用的交通工具，分為本地居民和非本地居民。 概念測(cè)試光顧可能性整體來看,大部分人可能或肯定會(huì)光顧新項(xiàng)目，其中本地居民中，可能會(huì)光顧的比重達(dá)到了XXX%，其中肯定會(huì)光顧的比例達(dá)到了XXX%；非本地居民中，可能會(huì)光顧的比重為XXX%，比重XXX本地居民，其中肯定會(huì)光顧的約為XXX%。應(yīng)當(dāng)考慮包含的商業(yè)類型：中小型餐飲，娛樂中心，大型餐飲，便利店，超市，大賣場(chǎng)/倉儲(chǔ)式/超級(jí)市場(chǎng)；應(yīng)當(dāng)考慮包含的購物服務(wù)場(chǎng)所：男/女士服裝，銀行，運(yùn)動(dòng)/服裝/鞋及體育用品，皮鞋/手袋及其它的配件，化妝品/鐘表首飾，便利店，童裝及玩具，郵局，數(shù)碼產(chǎn)品，家用電器，美容/美發(fā)中心，家具及家居用品，婚紗攝影?？梢苑譃楸镜氐暮屯獾氐?；可以分別就餐飲，娛樂，購物分開分析對(duì)于滿意維度可以非常滿意，滿意，一般，不太滿意等；還可以做出餐飲，娛樂，購物滿意度和收入的交叉分析表來進(jìn)行交叉分析。每天每周三次/以上每周兩次每周一次每兩周一次每月一次更少 消費(fèi)需求分析消費(fèi)金額可以從多維度來分析消費(fèi)者的消費(fèi)金額數(shù)據(jù)。 消費(fèi)習(xí)慣分析業(yè)態(tài)品牌喜好（餐飲）對(duì)于被訪消費(fèi)者的習(xí)慣消費(fèi)餐飲品牌/業(yè)態(tài)進(jìn)行分析，消費(fèi)者為本地居民，外地居民分開進(jìn)行分析，餐飲可以參照以下分類：傳統(tǒng)中餐廳；火鍋餐廳；西餐廳；西式快餐廳；美食廣場(chǎng)；咖啡廳；茶餐廳；韓式餐廳；日式餐廳；主題餐廳；東南亞風(fēng)味餐廳；其他同時(shí)做出餐飲類型喜好與收入的交叉分析表 消費(fèi)習(xí)慣分析業(yè)態(tài)品牌喜好（娛樂）對(duì)于被訪消費(fèi)者的習(xí)慣消費(fèi)娛樂品牌/業(yè)態(tài)進(jìn)行分析，消費(fèi)者為本地居民，外地居民分開進(jìn)行分析，娛樂可以參照以下分類：KTV；網(wǎng)吧；游泳館；茶坊；電影院；健身房；酒吧；棋牌室；溜冰場(chǎng)；餐廳/迪廳；彈子房/桌球房；電子游戲。 消費(fèi)者調(diào)查 消費(fèi)者調(diào)查目的及工作背景通過調(diào)查結(jié)果來做相關(guān)消費(fèi)者的背景分析，消費(fèi)習(xí)慣分析，需求分析及項(xiàng)目概念測(cè)試，為本項(xiàng)目市場(chǎng)、業(yè)態(tài)組合的制定起到重要的參考作用。（根據(jù)不同的項(xiàng)目，不同的體量，針對(duì)項(xiàng)目，一級(jí)影響區(qū)域可能需要重新核定）結(jié)合四周的綜合情況，界定此商業(yè)項(xiàng)目的主要有效目標(biāo)人群。分析包括下列因素：物業(yè)名稱，地址，面積，賣場(chǎng)面積，開業(yè)時(shí)間，樓層，市場(chǎng)定位，車位數(shù)，首層租金，經(jīng)營狀況，樓層分布（業(yè)態(tài)組合），典型的商家／商品（租戶的組合）。 （項(xiàng)目所在城市所在區(qū)域）零售市場(chǎng)分析區(qū)位的商業(yè)相關(guān)因素分析：地理位置，周邊連接區(qū)域的商業(yè)環(huán)境、交通，目前所在區(qū)域的現(xiàn)有商業(yè)情況描述，區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)和空間。 （項(xiàng)目所在城市）區(qū)域零售市場(chǎng)總結(jié)結(jié)合上述分析，得出項(xiàng)目所在城市所在區(qū)域零售市場(chǎng)的總結(jié)，零售市場(chǎng)的發(fā)
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