【正文】 4）前期開發(fā)計(jì)劃。建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等等， 3）建筑規(guī)劃方案選擇。源、去路和走向，公建項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通的組織。1）市政規(guī)劃方案選擇。? 確定了項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模后，根據(jù) 《 土地使用合同書 》 中具體限制條件，便可進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)與實(shí)施計(jì)劃，具體包括：開發(fā)規(guī)模的確定，需要通過市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)的資料，建立數(shù)學(xué)模型來求解。房地產(chǎn)開發(fā)資金投入量大，建設(shè)工期長(zhǎng)，這就決定商品房最佳的銷售方式是預(yù)售，預(yù)售商品房可以減少銷售風(fēng)險(xiǎn)，有利于開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，并以優(yōu)惠預(yù)售提高商品房的競(jìng)爭(zhēng)力。? 市場(chǎng)銷售 例；居住者構(gòu)成以及目前各類商品房的售價(jià)。供方情況，其中包括：各類開發(fā)商的商品生產(chǎn)量；各單位自建房屋情況和各種代用品的生產(chǎn)，以及各個(gè)房屋出租單位出租情況；居民及有房單位相互調(diào)劑（交換）情況。社會(huì)需求情況，其中包括：人口的基本情況及增長(zhǎng)率；現(xiàn)有人口的居住條件，人均居住面積；未來用戶的構(gòu)成及消費(fèi)習(xí)慣，風(fēng)土人情；歷年市場(chǎng)占有率；本企業(yè)歷年銷售情況等。（ 3）市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)及開發(fā)規(guī)模與銷售策略的確定? 房地產(chǎn)開發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)查? 確定安置方案。? 其他地上、地下物現(xiàn)狀。? 調(diào)查生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的情況。包括開發(fā)區(qū)總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)、需動(dòng)遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。包括開發(fā)區(qū)各類土地面積及使用單位等。3） ? 為保證可行性研究的順利進(jìn)行，首先應(yīng)了解開發(fā)項(xiàng)目的興起緣由和背景，了解城市規(guī)劃?rùn)?quán)力、建筑條例以及地契執(zhí)行權(quán)力對(duì)該開發(fā)項(xiàng)目的限制，明確開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系以及開發(fā)商對(duì)其感興趣的理由?？尚行匝芯康墓ぷ鲀?nèi)容 ? 雖然開發(fā)項(xiàng)目大多為住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，而住房緊缺又是普遍現(xiàn)象，供需矛盾掩蓋了未經(jīng)可行性研究所造成的開發(fā)項(xiàng)目的不合理性。可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)行，不必另作方案比較選擇和重新論證。（ 4）作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需要根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行協(xié)商。（ 3）作為開發(fā)商與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)（ 2）作為籌集建設(shè)資金的依據(jù)作用和目的（ 1）作為項(xiàng)目投資決策的依據(jù)作用和目的 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的能夠理解：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行研究 4這些信息，在項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表和銷售收入測(cè)算表中已提供，無需再另行計(jì)算分析。對(duì)以銷售為主的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，其動(dòng)態(tài)盈利性分析指標(biāo)一般選取財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)。? 動(dòng)態(tài)盈利能力分析由于 “預(yù)售收入再投入 ”是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資的一部分，故在現(xiàn)金流出欄目中增加了該項(xiàng)目。在以銷售為主的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 (自有資金 )中，其現(xiàn)金流人項(xiàng)目為售收入、 (銀行借貸 )；其現(xiàn)金流出項(xiàng)目為：自有資金、 (銀行借貸 )、預(yù)售收入再投入售稅金及附加、土地增值稅、貸款還本付息、所得稅。銷售型房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表? 自有資金現(xiàn)金流量表的編制對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，其經(jīng)營(yíng)成本已包含在項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用之內(nèi)，故不再單獨(dú)列出作為現(xiàn)金流出的項(xiàng)目。在以銷售為主的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表 (全部投資 )中，其現(xiàn)金流人的項(xiàng)目為銷售收入；現(xiàn)金流出的項(xiàng)目為：建設(shè)投資 (不含投資利息 )、銷售稅金及附加、土地增值稅、所得稅。（ 2）房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目現(xiàn)金流量表編制方法? 全部投資現(xiàn)金流量表的編制其中全部投資應(yīng)按所得稅前與所得稅后分別計(jì)算，自有資金只需計(jì)算稅后各項(xiàng)指標(biāo)。常用的評(píng)價(jià)指標(biāo)包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期等?，F(xiàn)金流量表 (自有資金 )是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，以考察項(xiàng)目自有資金的盈利能力。租賃型房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資在所得稅前和所得稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值以及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案 (不論其資金來源及利息多少 )進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表編制方法 在計(jì)算期內(nèi)的不同時(shí)期，現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的項(xiàng)目有所不同。它只反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的現(xiàn)金收支，不反映非現(xiàn)金收支 (如折舊、攤銷、應(yīng)收及應(yīng)付款等 )，并且要如實(shí)地反映現(xiàn)金收支實(shí)際發(fā)生的時(shí)間。在沒有正式公布的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，往往采用稍高于同期貸款利率的指標(biāo)作基準(zhǔn)收益率。因此，對(duì)投資者來說，在基準(zhǔn)收益率的確定上應(yīng)慎重決策。是投資決策者對(duì)項(xiàng)目資金時(shí)間價(jià)值的估值。即兩種分析分別來用兩套預(yù)測(cè)價(jià)格、兩套計(jì)算數(shù)據(jù)。對(duì)于價(jià)格變動(dòng)因素，在進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力和清償能力分析時(shí)，原則上宜作不同處理。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)格? 即年序 1發(fā)生的現(xiàn)金流量，按（ 1十 i） —1折現(xiàn)。對(duì)折舊年限較長(zhǎng)的房屋建筑物，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期末可將其折舊后的余額作為固定資產(chǎn)余值回收。? 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期的年限，可根據(jù)產(chǎn)品壽命、主體裝置的經(jīng)濟(jì)壽命等因素綜合考慮確定。投產(chǎn)期是指項(xiàng)目投入生產(chǎn)，但生產(chǎn)能力尚未達(dá)到設(shè)計(jì)能力的過渡階段。? 建設(shè)期是指工程正式開工至項(xiàng)目建成投產(chǎn)所需的時(shí)間。一般以年為單位。 它反映了壽命期內(nèi)項(xiàng)目的全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狀況，也是計(jì)算項(xiàng)目動(dòng)態(tài)獲利能力的基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表編制的有關(guān)概念 編制方法 重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的學(xué)習(xí)單元 （ 1）項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù)；（ 2）產(chǎn)品方案，擬建規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想；（ 3）資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系和設(shè)備技術(shù)引進(jìn)情況的初步分析；（ 4）投資估算、資金籌措及還貸方案設(shè)想；（ 5）項(xiàng)目的進(jìn)度安排；（ 6）經(jīng)濟(jì)效果和社會(huì)效益初步估計(jì)，包括初步財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；（ 7）環(huán)境影響的初步評(píng)價(jià)，包括治理 “三廢 ”措施、生態(tài)環(huán)境影響的分析；（ 8）結(jié)論；（ 9）附件。? 房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書（又稱立項(xiàng)申請(qǐng)）是項(xiàng)目建設(shè)籌建單位或項(xiàng)目法人，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國(guó)家和地方中長(zhǎng)期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)、所在地的內(nèi)外部條件，提出的某一具體項(xiàng)目的建議文件，是對(duì)擬建項(xiàng)目提出的框架性的總體設(shè)想。 項(xiàng)目建議書主要研究市場(chǎng)前景，而可行性研究主要研究銷售計(jì)劃、價(jià)格策略等。項(xiàng)目建議書的研究目的是推薦開發(fā)項(xiàng)目，建議是否進(jìn)一步對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行研究工作；而可行性研究則是要通過分析比較，擇優(yōu)提出開發(fā)項(xiàng)目的詳細(xì)方案，詳細(xì)計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目投入的費(fèi)用和產(chǎn)出的效益。項(xiàng)目建議書的投資估算誤差可在 20％左右，可行性研究的投資估算誤差一般不超過 10％?？尚行匝芯恳笠罁?jù)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，對(duì)各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)計(jì)算。比如，投資估算一般按類似的工程進(jìn)行。（ 3）從數(shù)據(jù)來看（ 2）從深度來看（ 1）從總體來看學(xué)習(xí)單元 ? 切忌主觀言論而在策劃文案的內(nèi)容上也同樣應(yīng)該變換寫作風(fēng)格。一般來說，策劃人員在策劃文案的編寫過程中往往會(huì)積累自己的一套經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然這種經(jīng)驗(yàn)也表現(xiàn)在策劃書的寫作形式上，所以每個(gè)人的策劃書可能都會(huì)有自己的模式。策劃方案要做到具有良好的執(zhí)行性，除了需要進(jìn)行周密的思考外，詳細(xì)的活動(dòng)安排也是必不可少的。一個(gè)合適的產(chǎn)品，一則良好的創(chuàng)意策劃，再加上一支良好的執(zhí)行隊(duì)伍，才是成功的市場(chǎng)活動(dòng)。 2）提高活動(dòng)成本，執(zhí)行不力1）容易造成主次不分? 要圍繞主題進(jìn)行并盡量精簡(jiǎn)在策劃中很重要的一點(diǎn)是直接地說明利益點(diǎn)，如果是優(yōu)惠促銷，就應(yīng)該直接告訴消費(fèi)者你的優(yōu)惠額數(shù)量，而如果是產(chǎn)品說明，就應(yīng)該販賣最引人注目的賣點(diǎn)，只有這樣，才能使目標(biāo)消費(fèi)者在接觸了直接的利益信息之后引起購(gòu)買沖動(dòng)，從而形成購(gòu)買。在一次活動(dòng)中，不能做所有的事情，只有把一個(gè)最重要的信息傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)群體，正所謂 “有所為，有所不為 ”，這樣才能把最想傳達(dá)的信息最充分地傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)群體，才能引起受眾群關(guān)注，并且比較容易地記住你所要表達(dá)的信息。（ 2）具體要求? 主旨要單一，繼承總的營(yíng)銷思想? 實(shí)際策劃報(bào)告就是與客戶簽訂委托代理合同后，按合同約定的策劃內(nèi)容和時(shí)間提交給開發(fā)商的實(shí)際策劃報(bào)告。這份報(bào)告的內(nèi)容是綱要性的，目的是給客戶知道以后策劃代理商服務(wù)的大概內(nèi)容，報(bào)告里面還有一部分是策劃代理商宣傳自己的內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（ 3）從與客戶是否簽訂合同來分：有綱要策劃報(bào)告（簽合同前）和實(shí)際策劃報(bào)告（簽合同后）兩種。? 也有把前三個(gè)報(bào)告合在一起進(jìn)行策劃編寫的，變成了一個(gè)內(nèi)容極為豐富的前期策劃報(bào)告。（ 2）從房地產(chǎn)策劃的具體內(nèi)容來分：有市場(chǎng)策劃報(bào)告、產(chǎn)品（設(shè)計(jì)）策劃報(bào)告、投資策劃報(bào)告、營(yíng)銷推廣報(bào)告、形象策劃（設(shè)計(jì)）報(bào)告、廣告策劃報(bào)告等。? 單項(xiàng)策劃文案是對(duì)項(xiàng)目其中的一個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)的分析和論證，以便深入地把握某一方面的具體內(nèi)涵，得到一個(gè)全面而又有深度的想法。和寫作程序一般了解：房地產(chǎn)策劃文案主旨和材料要求房地產(chǎn)策劃文案的類型（ 1）從房地產(chǎn)策劃的整體與部分來分：有總體策劃文案和單項(xiàng)策劃文案兩種。房地產(chǎn)策劃文案的編寫要求能夠理解：房地產(chǎn)策劃文案的基本格式房地產(chǎn)策劃文案重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)策劃文案的類型1財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表學(xué)習(xí)單元 3房地產(chǎn)策劃文案學(xué)習(xí)單元 1第三節(jié) ① 主動(dòng)自留是當(dāng)企業(yè)識(shí)別了風(fēng)險(xiǎn)，但經(jīng)評(píng)價(jià)后決策予以自留；自留風(fēng)險(xiǎn)是與保險(xiǎn)或有償轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)對(duì)立的方式。（ 6）風(fēng)險(xiǎn)自留? 風(fēng)險(xiǎn)自留是一種風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)對(duì)策，即由企業(yè)或工程項(xiàng)目自身承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這是一種不公平的做法，但承包商在項(xiàng)目較少時(shí)往往能予以接受。2）依據(jù)合同將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給他人1）將風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)或活動(dòng)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)控制轉(zhuǎn)移只可以轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或人身風(fēng)險(xiǎn)。 比如一個(gè)核心的企業(yè)可以通過兼并、參股來擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，就可以分散規(guī)模經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)，從而提高抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。根據(jù)概率理論的大數(shù)規(guī)律 (一種表述大量隨機(jī)現(xiàn)象平均結(jié)果穩(wěn)定性的定理 )，企業(yè)或項(xiàng)目借助于風(fēng)險(xiǎn)分離，增加了獨(dú)立風(fēng)險(xiǎn)單位的數(shù)量，但在其他情況相同的前提下就可以減少風(fēng)險(xiǎn)。（ 3）風(fēng)險(xiǎn)分離? 風(fēng)險(xiǎn)分離是常用的風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策。（ 2）風(fēng)險(xiǎn)損失控制? 風(fēng)險(xiǎn)損失控制是一種具有積極意義的風(fēng)險(xiǎn)處理手段?；乇茱L(fēng)險(xiǎn)是一種消極的手段。項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范的方法 ? 這樣就可以不斷地提供反饋信息，從而指導(dǎo)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制方案的具體實(shí)施和完善。對(duì)于某些項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)控制方案的制定與實(shí)施幾乎是同時(shí)的。（ 6）實(shí)施具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制方案? 它要求按照確定出的具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制方案，開展項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)。（ 5）制定各具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制方案? 在這一階段由負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的人員，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的特性和時(shí)間計(jì)劃，去制定出各具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制方案。（ 4）確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的行動(dòng)時(shí)間? 對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制也要制定相應(yīng)的時(shí)間計(jì)劃和安排，即制定出解決項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)問題的時(shí)間表與時(shí)間限制。（ 3）確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制責(zé)任? 所有需要控制的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)都必須落實(shí)負(fù)責(zé)控制的具體人員，同時(shí)要規(guī)定他們所擔(dān)負(fù)的具體責(zé)任。（ 2）確定控制的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)? 它要求根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與度量信息，報(bào)告所列出的各種具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，確定對(duì)哪些項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)行控制，對(duì)哪些風(fēng)險(xiǎn)可以容忍并放棄對(duì)它們的控制。項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范的步驟（ 1）建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體制? 在項(xiàng)目開始之前，必須根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和度量報(bào)告所給出的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的信息，制定出整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制措施和程序，以及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的管理體制。（ 7）環(huán)境分析法? 在分析環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮它們相互之間的聯(lián)系特征和穩(wěn)定性。（ 5）相關(guān)部門配合法? 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理應(yīng)與其他相關(guān)部門 (如合同管理部門、采購(gòu)部門、財(cái)務(wù)部門等 )密切配合，一同來識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（ 4）現(xiàn)場(chǎng)視察法? 在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別階段，風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察非常重要。（ 3）