【正文】 九十元了。是不是有點抽象?。繉W過高等數(shù)學或哲學的朋友應該很容易理解這個問題，不理解的朋友沒事就多看看太極圖吧。所以我們沒必 要去準確的預測未來，我們只要知道趨勢就可以了。導致這樣的關鍵是什么呢？因為他永遠沒法準確的預測到拐點，就是拐點在什么時候什么價位發(fā)生。（為投資決策作基礎） 舉個例子：一個股票或一個房子，從 1塊錢漲到了 100 塊，在這上升的過程中，任何時間以任何價位買進都是正確的，因為他都有活力的空間；當這個股票從 100快跌倒 1塊錢的時候，你在任何時間以任何價位賣出也都是正確的，因為你減少了虧損。 那該怎么預測呢？ 炒股的朋友知道，預測的時間太長或太短都沒有實際操作意義。去解讀這些政策對資金面的影響包括制定這些政策的決策者的正式想法。（政府睿智啊，商務部白癡啊。國家出臺這些政策，就是為了避免升值，打擊游資。高院難道不知道房地產(chǎn)市場是怎么回事？ 政策 7：外匯政策，放松外匯管制，其目標就是要減少國家外匯儲備，鼓勵老百姓購匯就是希望老百姓能幫助國家分擔風險，共同來打擊游資。最優(yōu)有一點，就是政府也想通過控制度地供應量來控制房價，防止房價快速下滑。大家認為中央政府是看多還是看空呢？ 政策 5：加強土地管理，控制土地投放量，為什么??？難道僅僅是因為保護耕地、減少腐?。窟€有一點，就是政府必須控制供應量，使供應量和 “有效需求 ”匹配起來，說白一點，就是政府認為房價高了，高出老百姓承受范圍了，房子只有那些少數(shù)的既有需求又有錢人買得起了，房子是為那部分人造的。至于問題，那是國家的事和中央政府的事，與地方無關。就憑兩張單據(jù)（儲戶存折、住房貸款合同），就能賺取兩者的利差，一百萬貸款，一年就是 3 萬，有十萬戶，一年就是 30 億，這就是業(yè)績。暴利?。?！大家還記得銀行為什么要到處拉存款嗎？要發(fā)放貸款必須要有足夠的儲蓄存款。地方上銀行要的是什么？銀行領導要的是政績，要的是腐敗的溫床 。大家可不要辜負了中央的美意，我們黨了不起啊，我們的溫總理和胡主席也了不起啊 ,換了國民黨，才沒人管老百姓的死活呢。 政策 3：控制物價，包括三農(nóng)問題，其目標是為了什么??？擴大農(nóng)產(chǎn)品供應量，抑制農(nóng)產(chǎn)品價格，就是防止老百姓基本生活支出增加啊。 政策 1：升息，說白了就是從根本卡住資金面，外面說得也 太多了，我也就不說了。其實他對中國的情況的確也缺乏足夠的了解，但這不等于他做出了錯誤的判斷。 在預測之錢，我們極有必要來解讀一下政策面。 這種能力不僅需要理論指導，也需要實戰(zhàn)經(jīng)驗，大家 可以通過炒股獲得（我是通過這種方法鍛煉的），具體就不說了。但股票高手，他們就有這種能力，能在最短的時間內(nèi)感受的這些資金力量的變化。 比如說，升息對用于購房的資金免得影響是負的，物價上漲對購房資金的影響也是負的，由于游資對政府升值人民幣的預 期開始減弱，開始流出，對資金面的影響也是負的，新商品房的上市（類似于上市公司的增發(fā)和配股）對資金面的影響也是負的（要看到，在牛市，新股上市大家都看作利好，在熊市，發(fā)新股都看作利空，大家可以想想為什么？想不通可以提問），收入的增加對購房資金面是正的，制度層面就有點復雜，要具體條款具體分析。是資金的對比力量決定了價格，前面已開始我們就講了價格是一個時點數(shù)（是一個靜態(tài)值），而時間具有一維性（即不可逆轉），在股市場由于交易信息充分，而且同一上市公司的流通股都具有同質(zhì)性，因此，決定某一時點股票價格的根本原因就是當時買入賣出資金力量對比的結果。沒辦法了，只能將就了。 其實短短幾幅帖子要把很多東西講清楚十分困難。 明天將就多種因素綜合在一起對房地產(chǎn)的影響作一分析，并作出最終判斷，和提出理財建議。 今天晚上先把這個問題回答掉。房價下跌太快，會產(chǎn)生社會動蕩，這也是中央政府十分謹慎的 原因。 同時，由于物價的上漲，居民收入必須花更多的錢來維持生活，同時也漸漸降低了有購房需求居民的購買力（經(jīng)濟學上稱有效需求降低）。大家也應該理解政府遲遲不肯加息的原因了吧？去年的小幅加息只是一個信號，是象征性的，告訴大家，要注意風險，不要執(zhí)迷不悟，也給了大家一段時間緩沖，一個機會。當很多人開始拋售的時候，折價必須很高才能脫手了，房價也就開始下跌，下跌過程和原理與股票一樣，就不再多說了。德隆的破產(chǎn)就是例子。它不停的在擠縮你的收入，你每個月的現(xiàn)金流 出在不知不覺中不停的增大，我不知道大家的收入有多高，是不是還有存款，收入是否穩(wěn)定，但我知道，一旦每個月的現(xiàn)金流為負，大家賬面上可能有幾百萬，但卻無法還款。利率上漲一個百分點，我們每月的還款數(shù)要增加 10%，物價指數(shù)增長 5%（去年經(jīng)濟學家和政府官員討論是否加息，就是 CPI是否高于 5%借判斷的一個標準，注意：我們研究 CPI的時候一定要清楚的知道構成這個指標的組成部分是那些），我們每個月因為柴米油鹽醬醋茶、水電煤（維持基本的正常生活）的費用將增加 5%。大家經(jīng)過去年都應該知道，現(xiàn)在政府考慮是否加息是討論得最多的是什么呢？是 CPI（物價 指數(shù)）。 那我們手中的房子呢？變現(xiàn)能力有多強呢？政策環(huán)境發(fā)生突變，大家都想變現(xiàn)的時候，變現(xiàn)是極為困難的。為什么會崩盤呢？由于其高度持倉，其實也就是其資產(chǎn)失去了流動性 ，為了重新獲得流動性，它必須因此付出成本，進行降價，因為他手中的股票不可能全部按當時的市價變現(xiàn)。德隆手上的股票在崩盤前，以新疆屯河為例，還權價格最高是 187 元左右，目前還權價格為 15元。 剛才舉了德隆三駕馬車的例子?，F(xiàn)在繼續(xù)回答這個問題。當大量的資金進入房產(chǎn)尋求庇護的同時，也在慢慢失去庇護，環(huán)境在變，而且變得很快，等你發(fā)覺的時候，按在彈簧上的那只手已經(jīng)沒了。翻開湘火炬的股價走勢，堅挺啊，湘火炬的基本面也好啊。 我想還是用一個相似的實際案例來說明吧。（看看中國轎車市場和上海汽車的走勢）。但這種增長會持久嗎？答案顯然是否定的，因為經(jīng)濟發(fā)展是周期性的，消費是有價格彈性（價格彈性請看微觀經(jīng)濟學）的，但價格上漲到一定程度，會出現(xiàn)拐點，需求（實際消費量）會大幅下跌，商品的價值就無法實現(xiàn)（看資本論，生產(chǎn)過程是創(chuàng)造價值，消費 過程是價值實現(xiàn)），由于生產(chǎn)具有計劃性很難迅速減少，就會出現(xiàn)供過于求，價格就會迅速下挫，生產(chǎn)企業(yè)的利潤也會迅速減少。 那通貨膨脹對房地產(chǎn)的影響呢？翻開歷史，由于貨幣對內(nèi)變相貶值，且由于房地產(chǎn)具有使用價值和投資價值的雙重屬性，于是房地產(chǎn)就成為閑散貨幣避險的歸宿，但這歸宿是否有效呢？歷史證明，這是無 效的。 可不可以說明為什么是無效的呢？ 說不回答問題，一方面原本想全部說完了在回答問題的，另一方面由于朋友們的水平參差不同，很難用教科書上的東西來說明，怕一下子回答不清楚，反而誤導了各位，誤人子弟。 看完這些，大家是不是會問我，你說了這么多，到底是看漲還是看跌啊？ 問題 :4 精彩，學到很多東西。 這些因素將在未來幾年發(fā)揮重大作用。只有心理的因素會長期存在。從政策走勢來看，銀行信貸政策、利率都已經(jīng)發(fā)生了變化。 投機的存在（只要任何商品上漲，都能產(chǎn)生投機分子，謀取利差）。 現(xiàn)在我們來羅列一下影響需求的因素： 低利率（我們目前購買房產(chǎn)感覺上價格是比較低的，主要是由于每月的還款額并不算高，具有一定的欺騙性）； 高匯率（人民幣的高估促使了海外游子的流入，進入房市進行套匯）； 消費心理（中國人寧愿拋棄低廉的租金不去租房，而去買房，投資學上是講不同的，只能用文化和消費性理學加以解釋）； 通貨膨脹率的上升，致使名義利率下降，擠出存款投入房市進行投機。 好了。這叫 “擠出效應 ”，有人也許聽說過。同時由于通貨膨脹率的上升（說明一點，我國統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)是不可信的，數(shù)據(jù)的發(fā)布有政治目的），存款利率的下降，中國的名義利率實際為零或為負，相當于什么呢？這相當于日本現(xiàn)在的貨幣政策。 那通貨膨脹對房地產(chǎn)的影響呢？翻開歷史，由于貨幣對內(nèi)變相貶值，且由于房地產(chǎn)具有使用價值和投資價值的雙重屬性，于是房地產(chǎn)就成為閑散貨幣避險的歸宿，但這歸宿是否有效呢？歷史證明，這是無效的。 因為經(jīng)濟有其自然規(guī)律，是不受人為的影響的，人民幣對內(nèi)的貶值，這就是對固定匯率制的自然修復，逐步縮小購買力平價的差距。大家可以問一下自己的父母和回想 一下過去，改革開放前 20 年收入的增長速度快呢還是這三年速度增長快啊？為什么呢？其原因就是通貨膨脹率和收入增長率是非相關的或者說是相關性非常低的，在某些條件下是負相關的（有興趣的同志可以去看產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學、發(fā)展經(jīng)濟學和區(qū)域經(jīng)濟學）。好，這應該就把通貨膨脹的概念和原因講清楚了，還不清楚地自己去看書。所以我們外匯 儲備的價值可以用每年進口貨物的加權平均價格來衡量，鐵礦石、石油、銅礦等等價格的上漲，我國 04 年外匯儲備增長了 50%多，但其價值上漲了多少呢？）。 還是舉個小例子吧：通貨膨脹大家都知道是怎么回事，最直觀的就是物價上漲。有這種想法的人根本不了解中國的歷史，至少不了解中國改革開放的歷史，不知道計劃經(jīng)濟和市場經(jīng)濟的區(qū)別，也不知道價格雙軌制是怎么回事。 四說通貨膨脹率：有許多朋友會提出我的收入會增長啊，并舉出 10 年前父母輩的 收入變化來證明。就講這些吧，以后有空再講。他們都是依附在我們外匯儲備上的吸血蟲。這也就是在上海，你看到為什么那么多華人在買那些高價房產(chǎn)了，因為他們不怕。中央政府睿智啊，地方政府愚昧啊?？纯礀|南亞和阿根廷吧。）由于港幣高估，所以港股大漲也就順理成章。那些爛人說 A 股股價嚴重高估是別有用心的，當然不排除我國的證券市場在制度安排上的確有問題，但風險折價絕對沒有那么厲害。）自此之后，港元由于沒有經(jīng)歷大幅貶值，就一直被高估， 高估的比例大致是多少呢？我覺得大概是 100%。我覺得還是用香港來說明吧。 吃完飯了，繼續(xù)。投資和投機的區(qū)分在于目標，而不在于持有時間。 第三：學習要學透徹，不要一知片解，會計科目上的長期投資和投資收益與投資學 上的概念是兩回事。游資是個中性詞（無好壞之分）。游資利用的是現(xiàn)有制度的錯誤進行投機賺錢，對錯誤的制度有糾錯功能。以后此類問題就不回答了。所以，如果游資對經(jīng)濟的影響，不會僅限于房地產(chǎn)業(yè)。 問題 3：游資是規(guī)模龐大的追求短期利益的資金，至于長期投資和投資收益不應算入游資范疇。相比之下，北京、廣州、深圳的要比上海小多了，因為他們整體運作的環(huán)境不如上海。同時，上海人投機的 心態(tài)全國最重，國外資本在退出時比較容易找到下家，而且政府為政績做多意愿強烈，作為金融城市，資金流動非常好，非常適合大資金的運作，所以我把它比作武鋼。 大家都知道，股價的上漲是資金推動型的。 大盤股，小盤股：上海就是大盤股，溫州、蘇州就是小盤股。下面就用股市的例子來講一下利用房市投機操作套匯的原理。我們的地方政府短視啊。是對老百姓的一個保護，后來 說什么和國際接軌（每次一接軌，我們的老百姓福利就要降一截，比如說醫(yī)療保險、失業(yè)保障、教育并軌，還有廁所收費和停車費與國際接軌等等，算是為地方政府業(yè)績作貢獻吧），取消了外銷房，這就給投機資本帶來了機會，也就苦了老百姓了。 由于制度性的問題，外資在我國的投資渠道并不多，外資能合法進入的渠道也就那些。參照東南亞，資金在危機爆發(fā)前期大量進入房地產(chǎn)業(yè)。因為房地產(chǎn)市場也是個投資市場，也可以吸納和釋放資本。 不知道諸位有多少炒股的。現(xiàn)在終于把是否有游資和大致游資數(shù)量說清楚了。 這還僅僅是國家儲備，還不包括大量的民間外匯儲備。通過繼續(xù)投資，一方面可以抵扣所得稅，一方面還可以繼續(xù)合法逃匯、套利）。（商務部數(shù)據(jù)） 第三個原因：強勢美元不再，美元貶值，投機資本進入中國套利和套匯。）還有就是 QFII 等資金。 第一個原因：就是加入 WTO 后，我國的出口的確很快， 04 年順差有 3 百億。為什么無知?。恳?為懶惰，不學習。但我會。）這是多么大的成就?。。。。?！這速度用不了 10 年，中國是世界上最富裕的國家?？磥砦覀兘▏?52 年（含改革開放 20 年）的外匯儲備增長只相 此資料來自企業(yè) 當于 04年一年增長啊。 00 年底比 99 年底增長了多少?。?%， 1656 億美元。我們外匯儲備的含金量被大大的稀釋了，這五年內(nèi)黃金價格漲了多少（我記得最低的時候是 71 多塊 /克，現(xiàn)在要 140/克了吧？），石油價格漲了多少你知道嗎？（以前好像一直徘徊在 20 美元 /桶，現(xiàn)在呢？ 50 美元），如果我們的外匯儲備不用美元而用石油或黃金的話來儲備，我們的外匯儲備是增長了還是減少了呢？大家自己去算算吧。其結果就是，老外用 12萬美元的 東西買了價值 25萬美元的東西。比如說：上海的一棟房子，人民幣 100 萬，用美元買呢？就是 12 萬。說白了就是投機倒把。不說理論了，說了很多人也不明白，還是舉個例子吧。當然浮動匯率