【正文】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)運(yùn)行背景下，成都房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過一段時(shí)間的恢復(fù)發(fā)展之后呈現(xiàn)出逐步成熟的產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢，因此可以預(yù)計(jì)第三個(gè)波動(dòng)周期的長度至少在5年左右。但依據(jù)國內(nèi)外對(duì)經(jīng)濟(jì)周期、房地產(chǎn)周期的深入研究，成都房地產(chǎn)目前所存在的周期波動(dòng)性將客觀存在，長度約5年左右。比較國內(nèi)學(xué)者對(duì)深圳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的研究成果，深圳的房地產(chǎn)業(yè)同樣存在5年左右的短期波動(dòng)現(xiàn)象。3）2002年開始進(jìn)入房地產(chǎn)波動(dòng)的第3個(gè)周期，目前仍在進(jìn)行。在連續(xù)兩年高位運(yùn)行后于1999年達(dá)到本輪周期的頂點(diǎn)（）。2）1997——2001年為第二個(gè)波動(dòng)周期。本次周期共持續(xù)4年，其中擴(kuò)張期三年（1991994和1995年），這里要說明的是，雖然從擴(kuò)散指數(shù)上來看，1994比1993年略有回落，但回落幅度有限，隨后又出現(xiàn)了1996年更高的上升，因此仍把1994年視為上升期?！「鶕?jù)用擴(kuò)散指數(shù)編制的成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)曲線，可以看到1993年以來成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)歷了三個(gè)波動(dòng)周期。成都房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù)199219931994199519961997199819992000200120022003DI11DI2GDP增長率注：DI1 為空置面積未調(diào)整時(shí)的擴(kuò)散指數(shù)（空置率面積增加時(shí)計(jì)為上升指標(biāo)）；DI2為空置面積調(diào)整后的擴(kuò)散指數(shù)（空置率面積增加時(shí)計(jì)為下降指標(biāo)）。這樣，根據(jù)反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各類指標(biāo)的變動(dòng)情況，可以計(jì)算出擴(kuò)散指數(shù)，用以綜合反映在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)交叉作用、相互影響下的整體經(jīng)濟(jì)波動(dòng)狀況。為此，這里采用經(jīng)濟(jì)周期理論的擴(kuò)散指數(shù)方法（Diffusion Index,簡稱DI），來分析成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)。二、成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)一樣，房地產(chǎn)周期波動(dòng)也是通過一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)來傳遞和擴(kuò)散的，任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量本身的波動(dòng)過程并不代表全部經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)過程。在區(qū)位上選擇成都市。房地產(chǎn)交易類指標(biāo)　　選用商品房銷售面積、商品房空置面積兩項(xiàng)指標(biāo)房地產(chǎn)金融類指標(biāo)　　這里選用個(gè)人人均住房支出、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)用房開發(fā)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金總額三個(gè)指標(biāo)，說明房地產(chǎn)金融狀況。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況，同時(shí)與完成投資相聯(lián)系，還可以大致反映房地產(chǎn)利潤率水平。由于投資因素在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中具有十分突出的作用，因此從房地產(chǎn)投資波動(dòng)中可以直接觀察到房地產(chǎn)周期波動(dòng)趨勢。從表中可以看出隨著成都房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，不但在成都總體經(jīng)濟(jì)中所占的比重相對(duì)穩(wěn)定地保持在一個(gè)較高的水平上，而且對(duì)成都經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用較為明顯，對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)就更為突出。一、波動(dòng)景氣指標(biāo)的選擇按照房地產(chǎn)周期波動(dòng)的外部沖擊與內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制，通過上述對(duì)影響我國房地產(chǎn)周期波動(dòng)影響因素的分析，同時(shí)考慮數(shù)據(jù)資料的可獲得性和連續(xù)性，這里在實(shí)證分析、研究成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)時(shí)，選擇了以下16項(xiàng)指標(biāo)體系，包括房地產(chǎn)投資、生產(chǎn)、交易、金融以及宏觀經(jīng)濟(jì)等，因而能夠較好地反映成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)趨勢。房地產(chǎn)周期作為宏觀經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)周期在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程所表現(xiàn)出來的運(yùn)動(dòng)形態(tài)。房地產(chǎn)實(shí)際增長曲線與趨勢曲線的有規(guī)律的偏離現(xiàn)象，實(shí)際上就是房地產(chǎn)增長過程中的波動(dòng)現(xiàn)象。同時(shí)在這一時(shí)期還先后經(jīng)歷了由復(fù)蘇——繁榮——衰退——復(fù)蘇構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)收縮階段，開始形成較為明顯的產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期波動(dòng)現(xiàn)象。但是基于上述對(duì)其發(fā)展歷程的闡述，我們可以看到，成都城市RBD的誕生有著理論基礎(chǔ)上的必然性和合理性，反映了時(shí)代的特征和老百姓的期望，是政府力量適時(shí)推動(dòng)的有益行為，將帶來城市商業(yè)的升級(jí)，因其符合絕大多數(shù)群體的利益取向，所以必將消除許多不利因素，最終走向成熟和完善。并且，政策的有利傾向?qū)τ陂_發(fā)資金壓力的減弱也會(huì)具有相當(dāng)?shù)囊饬x?！　〗Y(jié)合成都城市RBD經(jīng)營特征評(píng)價(jià)這兩種經(jīng)營方式的優(yōu)劣勢如下：表3 基于成都城市RBD經(jīng)營特征的選擇　　很明顯，針對(duì)成都城市RBD經(jīng)營管理“整體性”的要求，第二種方式更加適宜。　　方式二目前在國內(nèi)采用不多，適合商業(yè)物業(yè)開發(fā)發(fā)展的高級(jí)階段。　　首先來看目前在商業(yè)物業(yè)開發(fā)中都有哪些典型的經(jīng)營方式：方式一是一種最簡單的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營類型，一般適合商業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，特別是適合沿街商鋪式的初級(jí)的商業(yè)物業(yè)類型。即：協(xié)調(diào)好投資者與開發(fā)商之間所有權(quán)的比例分配關(guān)系，明確采取統(tǒng)一經(jīng)營或是分散經(jīng)營方式，明確商業(yè)經(jīng)營管理公司在商業(yè)物業(yè)管理中的責(zé)權(quán)界定，以及物業(yè)所有者與物業(yè)管理者之間對(duì)于租金收入的分配問題?！　〕啥汲鞘蠷BD區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的獨(dú)特之處決定了其經(jīng)營策略設(shè)計(jì)的獨(dú)特性：　　之所以要考慮商業(yè)后期物業(yè)的經(jīng)營策略設(shè)計(jì)，是因?yàn)槌啥汲鞘蠷BD的建設(shè)不是靠個(gè)別地產(chǎn)開發(fā)商的力量推動(dòng)，而是在城市經(jīng)營過程中的政府行為主導(dǎo)的結(jié)果，希望打造出能夠代表成都城市風(fēng)貌的景觀性商業(yè)區(qū)，“整體性和代表性”成為了其區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵之所在，決定了其對(duì)于經(jīng)營管理中“整體風(fēng)格”統(tǒng)一體現(xiàn)的特殊要求。由此，成都城市游憩商業(yè)區(qū)的輪廓日漸明朗，舊城核心區(qū)域，疊和在傳統(tǒng)CBD基礎(chǔ)之上，三足鼎立的RBD核心區(qū)域赫然形成：四、成都RBD內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營策略設(shè)計(jì)　　成都城市RBD誕生于“城市經(jīng)營”理念主導(dǎo)政府行為的特殊時(shí)代背景之下，“經(jīng)營”同樣是這些舊城歷史街區(qū)改造更新過程中相當(dāng)關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)；另一方面，RBD本身的零售商業(yè)區(qū)的屬性也決定了其必須以商業(yè)經(jīng)營情況的好壞作為評(píng)判規(guī)劃建設(shè)是否成功的標(biāo)準(zhǔn)。大慈寺恢復(fù)開放籌備小組委托專業(yè)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)了新的擴(kuò)建方案，這幅大慈寺的未來藍(lán)圖，在規(guī)劃展示中得到了眾多觀者的一致好評(píng)?！　∽鳛榈乩砦恢米詈?，直接連接春熙路黃金商圈的大慈寺保護(hù)區(qū)規(guī)劃占地面積相當(dāng)大，商業(yè)基礎(chǔ)也最好。伴隨著即將開始的土地拍賣和商業(yè)區(qū)建設(shè)正式破土動(dòng)工，文殊院的全新魅力將呈現(xiàn)在大眾眼前?！　⊥怀鰞?yōu)勢：文化價(jià)值較高、形象好以及政府的大力支持。寬窄巷子　　目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群；　　規(guī)劃的目標(biāo)：該區(qū)域有計(jì)劃結(jié)合長順街，從而形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)，將成為集歷史、文化、商業(yè)、旅游于一體的新型都市景觀?！　≡?、原真、原創(chuàng)文化聚落，文化、旅游商業(yè)集群街區(qū)，川蜀文化商業(yè)、文化旅游樂土。　　整個(gè)春熙路－大慈寺片區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)始建成具有國際影響力的新都市商業(yè)中心。大慈寺片區(qū)大慈寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”，相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，古稱“震旦第一叢林”，是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫。文殊院片區(qū)　　初建于隋朝，原名信相寺，迄今已有1300多年歷史，文殊院先后出現(xiàn)了慈篤、本圓、能海、寬霖等許多世界著名的高僧，同時(shí)，寺內(nèi)供奉有唐玄奘法師頂骨，稀有經(jīng)書等絕世珍寶。雖然道教文化與佛教文化相比，其影響力和覆蓋面遠(yuǎn)不及前者，但由于宗教信仰的差異性以及其歷史的深遠(yuǎn)，其影響力也不可小覷。青羊?qū)m片區(qū)　　青羊?qū)m為西南地區(qū)規(guī)模最大、也是成都市內(nèi)建筑年代最久遠(yuǎn)的一座道教宮觀。配套設(shè)施：　　武侯區(qū)政府重新審視了武侯祠以及三國文化對(duì)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)作用，利用這塊含金量極高的品牌資源和它已有的市場號(hào)召力，加快武侯祠片區(qū)的整體規(guī)劃進(jìn)度，對(duì)以武侯祠為核心的“蜀漢配套設(shè)施：　　隨著500多畝浣花溪公園的建成，草堂周邊的古玩、字畫、餐飲等經(jīng)營商家的聚集，客觀上已經(jīng)形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)商圈。這里常年游人如織，游客們除了感受園林之美外，更多的是來體會(huì)詩人“位卑未敢忘憂國”的胸懷。三、成都城市RBD的形成過程如前所述，成都城市RBD建立在傳統(tǒng)CBD的基礎(chǔ)之上，但其實(shí)，成都核心城區(qū)著名的旅游景點(diǎn)還有許多，如杜甫草堂、武侯祠、青羊?qū)m等。在下文中，我們將逐一展開對(duì)三個(gè)街區(qū)規(guī)劃思路的陳述和評(píng)析。　　在這樣的特殊情況之下，成都市政府針對(duì)涉及歷史街區(qū)部分的舊城改造制定了新的政策措施：以保護(hù)歷史街區(qū)風(fēng)貌為主題，通過整合包裝的策略，擴(kuò)大文化保護(hù)區(qū)的范圍，由政府組織專家設(shè)計(jì)舊城拆遷部分土地使用方案和建筑體概念設(shè)計(jì)方案，再將土地出讓給開發(fā)商進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的開發(fā)。在下文的論述中，我們將會(huì)看到成都傳統(tǒng)的CBD與新興的城市RBD的共生互動(dòng)的發(fā)展演變過程。根據(jù)相關(guān)研究，兩者重要特征的比較如下表：表1 　CBD與RBD的比較　　從上表可以看出，現(xiàn)代CBD與RBD的聯(lián)系不大，現(xiàn)代CBD的主要職能是商務(wù)辦公，吸引旅游者只是其附屬功能，一般只是作為現(xiàn)代城市景觀的代表而吸引游客，加上地價(jià)昂貴，內(nèi)部缺乏發(fā)展RBD的條件。在功能上，以旅游者導(dǎo)向的旅游吸引物于服務(wù)設(shè)施所集聚成的RBD與城市CBD可能是相鄰的甚至是重疊的，特別是在歐洲一些古老的歷史場鎮(zhèn)，RBD與CBD常常都集中在傳統(tǒng)的街區(qū)中?！　BD是相對(duì)CBD而提出的，所不同的是：在區(qū)位選擇上，CBD通常由商業(yè)的重要性、土地價(jià)格、可進(jìn)入性和經(jīng)濟(jì)地租的相互作用決定，一般位于城市的中心地段；而RBD的區(qū)位則常常取決于自然的或歷史的景點(diǎn)，或者一個(gè)歷史區(qū)域里，旅游點(diǎn)是影響RBD區(qū)位的最重要的力量。針對(duì)研究中出現(xiàn)的關(guān)于CBD結(jié)構(gòu)功能演變方面的認(rèn)識(shí)分歧，國內(nèi)的學(xué)者又以20世紀(jì)80年代為分界線，將CBD分為了傳統(tǒng)和現(xiàn)代兩類：前者為傳統(tǒng)的CBD，解釋為“中心商業(yè)區(qū)”，與城市中心區(qū)的概念相近；后者為現(xiàn)代CBD，解釋為“中央商務(wù)區(qū)”。這是20世紀(jì)20年代由城市空間結(jié)構(gòu)的芝加哥學(xué)派代表人物伯吉斯（）所提出的概念。　　由于RBD與CBD在名稱上極為相似，容易被人混淆，或者認(rèn)為RBD是從CBD眾多功能中分化出來的，但其實(shí)，RBD與CBD的關(guān)系是復(fù)雜的?！　‰S著中國城市游憩商業(yè)區(qū)發(fā)展進(jìn)程的加劇和對(duì)外學(xué)術(shù)交流的深入，近年來也有不少國內(nèi)學(xué)者展開了針對(duì)國內(nèi)城市游憩商業(yè)區(qū)所進(jìn)行的研究,較為突出的有中山大學(xué)旅游發(fā)展與規(guī)劃研究中心主任、著名教授保繼剛，他在前人研究的基礎(chǔ)上,結(jié)合國內(nèi)外建設(shè)的實(shí)際，將城市RBD定義為：城市中以游憩與商業(yè)服務(wù)為主的各種設(shè)施（購物、飲食、娛樂、文化、交往、健身等）集聚的特定區(qū)域，是城市游憩系統(tǒng)的重要組成部分；簡單的說，就是城市內(nèi)具有旅游吸引物、吸引大量旅游者的零售商業(yè)區(qū)。一、RBD及RBD與CBD的關(guān)系所謂“游憩商業(yè)區(qū)”，即英文Recreational Business District 的漢語意譯，縮寫為RBD。　　西部開發(fā)的推進(jìn)給予了成都這座傳統(tǒng)的商貿(mào)城市更廣闊的發(fā)展空間，城市新一輪的騰飛業(yè)已展開，伴隨著舊城改造的步伐，成都的城市游憩商業(yè)區(qū)也正在逐步顯露出其獨(dú)特的魅力。它不僅擔(dān)當(dāng)著區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化、政治、信息服務(wù)的中心職能，更成為了旅游活動(dòng)的中心，兼具著旅游目的地和客源地的雙重功能。租金售價(jià)比逐步下降，投資購房風(fēng)險(xiǎn)加大。不過，進(jìn)入5月以來，市場迅速縮量，成交量大幅下滑，5月份二手房成交量與4月相比減少1000套，市場需求大量萎縮，市場進(jìn)入低谷期。二手房價(jià)格漲幅太快據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，二手房1－4月成交103萬平方米，同比增長55％，其中住宅增長幅度達(dá)到64％，成交套數(shù)相當(dāng)于去年上半年的總成交套數(shù)。非住宅供應(yīng)量過大而住宅供應(yīng)短缺也一定程度上造成了商品房供求的短期失衡。供應(yīng)量的減少和需求量的增加，使供求總量失衡加劇，供求矛盾更加突出，賣方市場特征明顯，排號(hào)購房隨處可見，購房成了搶房，消費(fèi)在一定程度上失去了理性。四、上半年成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題成都市房地產(chǎn)市場總體上處于健康發(fā)展的態(tài)勢，但有些問題也值得進(jìn)行重視，主要表現(xiàn)在以下方面：區(qū)內(nèi)商品房供求總量短期失衡據(jù)房管局的數(shù)據(jù)顯示，%、%，%、%?！?　藍(lán)光壟斷東大街。（1811畝），用于建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)國際社區(qū)。在4月15日拍賣的城西1811畝國土地是目前成都市推出的一宗面積最大、成交總額最多的地塊，其位于成都市金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)、郫縣犀浦鎮(zhèn)。從第一季度和第二季度的比率曲線可以看出，在土地供應(yīng)日趨緊張以及土地出售方式越來越透明的房地產(chǎn)市場，今后的土地爭奪可能會(huì)更為激烈。從成交價(jià)與起拍價(jià)比率來看，在從城中心到三環(huán)外，開發(fā)商們都展開了激烈的爭奪。值得重視的是，流標(biāo)的兩塊土地都位于一環(huán)內(nèi)，但是由于價(jià)格較高都未能成功拍賣。共成功拍出13塊土地。上半年成都土地供應(yīng)區(qū)域分布數(shù)據(jù)來源：成都市國土局2004年上半年成都土地市場特點(diǎn)：　 　一環(huán)內(nèi)置換土地速度加快。；。不斷減少的空置面積也說明了成都樓市仍然在一條健康的軌道上運(yùn)行，真實(shí)的需求拉動(dòng)了市場的繁榮，令人擔(dān)憂的房產(chǎn)泡沫在成都難成氣候。空置面積總體下降，但空置期在一年以上的“滯銷房”和“積壓房”面積有所上升。其中，％。26月，%、%、%、%%?？梢灶A(yù)見，今后多層物業(yè)的開發(fā)將多位于城郊和郊縣，而二環(huán)路以內(nèi)的住宅開發(fā)將以電梯物業(yè)為主。這主要是由于主城區(qū)土地的稀缺，多層供應(yīng)向城郊和郊縣偏移，從而能夠進(jìn)行較大規(guī)模地開發(fā)。高層物業(yè)有較大下滑，%，主要是城區(qū)土地資源日益缺乏造成高層物業(yè)供應(yīng)體量下降。物業(yè)形態(tài)2004上半年，低層、多層和小高層數(shù)量均有不同程度的上漲，其中低層上升尤其明顯，主要是由于如別墅和體量較大的部分專業(yè)市場的面市，如萬貫五金機(jī)電城。但在五月由于中心城區(qū)供應(yīng)量銳減，住宅均價(jià)在郊區(qū)樓盤的拉動(dòng)下下滑了18個(gè)百分點(diǎn)?！　∑渲凶≌瑑r(jià)格變化有起有落，從第一季度節(jié)節(jié)攀升到第二季度有所回落。16月，全市商品房銷售（現(xiàn)房銷售+預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷售），%。金荷花等商業(yè)項(xiàng)目的連續(xù)面世使城北樓市供應(yīng)有所提升。區(qū)域　　2004上半年新盤供應(yīng)仍以城西為主，占新盤總數(shù)量的1/3，其次是郊縣和中心城區(qū)，分別占新盤數(shù)量的26%和19%。二、樓市簡析　　2004年上半年成都房地產(chǎn)市場仍然供銷兩旺，%。由上圖不難看出，商品住宅仍然是成都城區(qū)開發(fā)的重點(diǎn)，但是商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)量已經(jīng)接近了住宅開發(fā)量的一半。其中：商品住宅938066平方米，職工住宅46327平方米，拆遷安置房45303平方米，工業(yè)項(xiàng)目78690平方米，商業(yè)項(xiàng)目424617平方米，其它項(xiàng)目110336平方米；工程造價(jià)675169萬元，％。開發(fā)資金充足。所占比例較去年同期提高9個(gè)百分點(diǎn)