【正文】 動(dòng)土地增值得以維持相當(dāng)高的速度，杭州市政府能從中獲取驚人的財(cái)政收益。其實(shí)，除標(biāo)力大廈外，野風(fēng)商務(wù)大樓、獸王大廈、科協(xié)大樓、和平大樓等樓宇的年稅收均超過 1000 萬元，而 ANBOUND amp。年產(chǎn) 億元的稅收，意味著這幢高級商務(wù)樓里的企業(yè)產(chǎn)生的效益，可等同于杭州城郊 8 平方公里范圍內(nèi)企業(yè)產(chǎn)生的效益總和。?目前在浙江省，還找不出第二幢年稅收過億元的樓宇。 杭州市下城區(qū)就是最好例子，我們將之命名為?下城模式?。同時(shí)，地方政府能從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中獲取極高的收益。 這些優(yōu)勢只要杭州市政府施政策略不出大的失誤，在中國經(jīng)濟(jì)昂然向上的背景下，基本 可以保 證杭州經(jīng)濟(jì)完成產(chǎn)業(yè) 升級。 INFORMATION 28 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量較好，如此等等構(gòu)成了良好的商務(wù)環(huán)境，在招商引資方面較具吸引力。杭州的人才、技術(shù)項(xiàng)目、民間資金等生產(chǎn)要素資源較為豐富，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，企業(yè)經(jīng)營機(jī)制靈活、內(nèi)部治 理結(jié)構(gòu)較為合理，勞工技能和科技水平較高，法制與人文環(huán)境良好，政府服務(wù)管理水平較高、非正式收費(fèi)負(fù)擔(dān)較低，對內(nèi)對外的商 2 《杭州核心競爭力及其提升戰(zhàn)略》，來源：《預(yù)測與分析》第四期；杭州市發(fā)改委內(nèi)部材料； 2020 年 8 月10 日。杭州作為浙江省會(huì)城市，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心，也是國務(wù)院確定的全國重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城。 杭州目前已經(jīng)面臨?騰籠換鳥?產(chǎn)業(yè)升級的關(guān)頭。從發(fā)展趨勢上看，未來第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也必然是未來的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 INFORMATION 27 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 在杭州經(jīng)濟(jì)快速增長的過程中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)趨勢：首先，杭州 第一產(chǎn)業(yè)雖然不斷發(fā)展，但其占 GDP的比重卻不斷下降，由 1995 年的 %下降到 2020 年的 5%；其次，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快， 2020 年產(chǎn)值是 1995 年的 倍，但其占GDP 的比重變動(dòng)不大，始終保持在略高于 50%的水平；最后，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為迅速， 2020 年的發(fā)展速度遠(yuǎn)超過第一、二產(chǎn)業(yè)。如果我們把眼光放遠(yuǎn)一些，就可以看出杭州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)際上是地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然。 1 1 《杭州市市長蔡奇：房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)地位不容置疑》，來源：住在杭州網(wǎng)； 2020 年 4 月 28 日。再次，房地產(chǎn)業(yè)能夠擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大的特點(diǎn)。杭州市房地產(chǎn)累計(jì)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重，已經(jīng)從 2020 年的%躍升到 2020年的 %；房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)比重由 2020 年的 %提高到 2020 年的 %，在第三產(chǎn)業(yè)逐漸上升為主導(dǎo)地位的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變過程中起到舉足輕重的作用。相比國際和國內(nèi)先進(jìn)水平還有不小距離，杭州房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊的發(fā)展空間。 INFORMATION 26 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 表態(tài)，就目前的發(fā)展階段看，房地產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位和作用是不容 置疑的。 第二部分 官方政策環(huán)境 一、官方對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度 杭州市政府對于本地房地業(yè)發(fā)展的態(tài)度，是毫無保留的支持其發(fā)展。 從區(qū)域經(jīng)濟(jì)角度看，我們認(rèn)為，杭州今后在上海輻射下的?緊湊型?區(qū)域經(jīng) 濟(jì)體中，將扮演更為重要的中心城市的作用，這種作用不同于增長極式的輻射作用，而是在一種相對均衡發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)體中，保持有機(jī)的聯(lián)系和協(xié)作，通過空間的凝聚，成為區(qū)域發(fā)展中心。在杭州的有關(guān)安排中，吸收上海輻射是為了強(qiáng)化杭州的城市功能，更好地發(fā)揮區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的作用，擴(kuò)大杭州的戰(zhàn)略影響力。 在國務(wù)院今年批復(fù) 的杭州市城市總體規(guī)劃中，杭州的城市發(fā)展目標(biāo)就是：?進(jìn)一步發(fā)揮杭州在以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)重要中心城市的輻射帶動(dòng)作用，和在全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心作用?。從杭州城市總體規(guī)劃中可以看到，一個(gè)以杭州為中心的交通網(wǎng)絡(luò)，正 ANBOUND amp。在杭州灣跨海大橋通車之后，對于杭州灣地區(qū)的聯(lián)系有加強(qiáng)的作用。 圖 9 杭州市城市總體規(guī)劃 —— 道路骨架示意圖 從區(qū)位和交通因素上看，杭州在上述城市中也有著中心地位。此外，各地工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益均有所提高。 2020年，浙江較落后的衢州、麗水工業(yè)總產(chǎn)值 分別增長 %和 %， ANBOUND amp。需要強(qiáng)調(diào)的是，杭州的中心城市地位并不體現(xiàn)在技術(shù)輸出、資本輸出，而是體現(xiàn)在與周邊城市的有機(jī)聯(lián)系和協(xié)作上。 INFORMATION 23 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 圖 8 浙江省環(huán)杭州灣產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展規(guī)劃 值得 一提的是浙江的環(huán)杭州灣產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃，紹興、寧波、舟山、嘉興、湖州以及杭州 6 個(gè)城市，圍繞杭州灣形成了一個(gè)既有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分工、又有區(qū)域協(xié)作的產(chǎn)業(yè)帶。在浙江省，杭州擁有的中心城市地位較為明顯，尤其是在環(huán)杭州灣地帶，杭州市與其他城市之間形成了一種有機(jī)的協(xié)調(diào)和聯(lián)系。因此，有人說江蘇在空間上已經(jīng)?碎片化?，這是有道理 的。即使在經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的蘇南，雖然城市密集，但依然沒有一個(gè)真正能成為經(jīng)濟(jì)中心的城市，蘇州經(jīng)濟(jì) 60%以上依賴于所轄五縣市，無錫 1/3 左右經(jīng)濟(jì)總量來自于江陰，由此可見，蘇州、無錫所轄縣、市更普遍地存在著一種空間經(jīng)濟(jì)上的離心現(xiàn)象。 從空間經(jīng)濟(jì)的角度來看，作為副省級城市，杭州市有著較強(qiáng)的凝聚力。這對于杭州的投資、環(huán)境水平的提升、城市服務(wù)能力增強(qiáng)，以及土地增值，都將帶來很大的機(jī)會(huì)。 INFORMATION 22 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶?的開放式空間結(jié)構(gòu)模式。從杭州市近幾年的變化看，杭州市政府在這些方面是認(rèn)真用過心的。對于城市經(jīng)濟(jì)來說，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ANBOUND amp。 圖 7 2020－ 2020 年杭州市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 2 0 0 0 20 0 5 年杭州市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資01002003004002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年050100150投資額（億元） 與上年比（% ） 從杭州過去 6 年（ 20202020 年）的基礎(chǔ)設(shè)施投資來看，除 2020年當(dāng)年投資略有減少外，其他各年的新增投資都保持了相當(dāng)顯著的增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資是第四塊投資，?十五?期間，杭州累計(jì)完 成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比?九五 ”時(shí)期增長 倍；年均增幅 %。 INFORMATION 20 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 塊就是基礎(chǔ)設(shè)施投資。第三產(chǎn)業(yè)是投資的另一大塊，?十五?期間累計(jì)完成投資 億元。這種情況下產(chǎn)生了一種有趣的現(xiàn)象：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資成為了地方投資中堪與產(chǎn)業(yè)投資相?媲美?的主要投資領(lǐng)域，是當(dāng)然的投資?重頭?。 四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 城市基礎(chǔ)建設(shè)既是城市投資環(huán)境的重要部分，其本身也是重要的投資領(lǐng)域。在杭州這樣一個(gè)有著肥沃的市場基礎(chǔ)的環(huán)境里，民營經(jīng)濟(jì)在杭州的投資領(lǐng)域扮演著重要角色。在制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等競爭性行業(yè)，非國有經(jīng)濟(jì)已成為投資的主要力量，在電力、交通運(yùn)輸、電信等基礎(chǔ)設(shè)施和教育、文 化藝術(shù)及廣播電影電視業(yè)等社會(huì)發(fā)展領(lǐng)域，非國有投資也已進(jìn)入并逐步拓展。 ANBOUND amp。 從投資領(lǐng)域來看，杭州的民營經(jīng)濟(jì)?涉獵?相關(guān)廣泛，房地產(chǎn)、金融投資、類金融行業(yè)、基礎(chǔ)建設(shè)（最著名的如杭州灣跨海大橋）、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、紡織、服裝、玩具、汽車及零配件、旅游、傳媒及文化產(chǎn)業(yè)、機(jī)械制造、機(jī)電、半導(dǎo) 體制造、商業(yè)零售、市政工程、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、交通運(yùn)輸……幾乎杭州所有的行業(yè)，都有民營企業(yè)在弄潮。事實(shí)上，在杭州，最為重要的投資力量就是民營經(jīng)濟(jì)，最有影響的也是民營經(jīng)濟(jì)。 央行杭州分行曾估計(jì)，?十五?期間，浙江民間資本總額為 8300億。在《福布斯》中文版 2020 年首次推出?中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜?上，杭州名列榜首，超過了寧波、大連、上海、溫州、北京、蘇州、 無錫、紹興和深圳等城市。而杭州則是另外一種情況，由于市場化程度高，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民的財(cái)富積聚較多，消費(fèi)力量較強(qiáng)，因此杭州的經(jīng)濟(jì)對投資的依賴，比其他城市明顯要低 —— 比沈陽要低近 30 個(gè)百分點(diǎn)，比大連低 15 個(gè)百分點(diǎn)。 INFORMATION 18 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 如我們在此前報(bào)告中所分析，沈陽經(jīng)濟(jì)總 體水平低，經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)晚，消費(fèi)能力弱，所以經(jīng)濟(jì)高度依賴投資。 在我們看來，這種投資?依賴度?的差別，反映了杭州與許多城市在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)周期上的不同，以及在市場化程度上的不同。可見，在近幾年宏觀調(diào)控的影響下，杭州市的固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度在逐漸下降。從城市經(jīng)濟(jì)對投資的依賴程度來看，杭州也表現(xiàn)得不那么明顯。 INFORMATION 17 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 近年杭州在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上的調(diào)整。二是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與宏觀調(diào)控并不完全同步，增速最快的是 2020 和 2020 年，我們的解釋是，這是受到杭州行政區(qū)劃調(diào)整的直接刺激， 2020 年之后的開發(fā)投資增速下滑，則是受到宏觀調(diào)控政策的影響。 從杭州市歷年的投資變化來看，我們可以發(fā)現(xiàn)如下特點(diǎn)：一是杭州市的投資變化與宏觀調(diào)控表現(xiàn)得相當(dāng)吻合。安邦整理。 表 2 杭州市 2020－ 2020 年投資增長情況 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 514 ANBOUND amp。杭州市 2020 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長%。在未來的這一輪發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)將充滿機(jī)會(huì)，同時(shí)也會(huì)因競爭門檻提高而更趨激烈。展望未來 23 年，長三角地區(qū)的仍將是中國最有經(jīng)濟(jì)活力的地區(qū)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整逐步到位，長三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和投資增長都將保持較高的速度。 縱觀杭州市的城市規(guī)劃及其演變，可以發(fā)現(xiàn)其城市空 間的增長變化與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間是基本協(xié)調(diào)的，符合長三角及杭州所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)律。 圖 4 杭州城市總體規(guī)劃――生態(tài)規(guī)劃圖 值得注意的是，未來大杭州的發(fā)展規(guī)劃需要與浙江省環(huán)杭州灣產(chǎn) ANBOUND amp。 從杭州城市總體規(guī)劃來看，在發(fā)展思路和方向上都算得上是切合杭州市實(shí)際、著眼于未來的必選之舉。目前，杭州八城區(qū)的可開發(fā)土地還有不少， 并且土地價(jià)格不高，有效拉低了杭州市的整體地價(jià)。 INFORMATION 14 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 （市）的房地產(chǎn)投資達(dá) 億元，比區(qū)劃調(diào)整前的?九五?時(shí)期增長了 倍，增幅比原六城區(qū)高出 倍；占全市房地產(chǎn)投資的比重為 %，比?九五?時(shí)期提高了 個(gè)百分點(diǎn)。 圖 3 杭州市城市總體規(guī)劃 —— 發(fā)展方向圖 實(shí)際上，杭州城區(qū)擴(kuò)張對房地產(chǎn)開發(fā)的效應(yīng)，近幾年已經(jīng)顯現(xiàn)出來。采用點(diǎn)軸結(jié)合的拓展方式，組團(tuán)之間保留必要的綠色生態(tài)開敞空間，形成?一主三副、雙心雙軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶?開放式空間結(jié)構(gòu)模式。 INFORMATION 13 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 面向未來，杭州的布局形態(tài)有了很大的調(diào)整。這種擴(kuò)張帶來了城市大擴(kuò)容，對土地價(jià)格的抑制也是明顯的?，F(xiàn)在的杭州，在發(fā)展上已經(jīng)開始脫離過去的西湖核心，轉(zhuǎn)向錢塘江。然后，杭州市政府結(jié)合發(fā)展規(guī)劃，將錢用于在錢江新城的標(biāo)志性建筑 —— 杭州大劇院。此后，杭州市政府如法炮制， 2020年西湖 8 號公館地塊、 2020 年浙江大學(xué)湖濱校區(qū)地塊，每一次拍賣，幾乎都創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)的?地王 神話?。比如， 2020 年 6 月，原都錦生地塊 28畝土地的開發(fā)權(quán)，以 億元的天價(jià)被拍賣，中標(biāo)者大地公司比第二標(biāo)高出了 億元，以每畝 1800 多萬元的價(jià)格，創(chuàng)下杭州當(dāng)時(shí)樓面 ANBOUND amp。 杭州過 去的核心是西湖，這是歷史價(jià)值所造就的。國內(nèi)很多城市的土地經(jīng)濟(jì)，就搞得民怨沸騰，簡直成了橫征暴斂。如果沒有 2020 年的城市行政區(qū)劃擴(kuò)大，沒有這 個(gè)轉(zhuǎn)折期，杭州市 在空間上發(fā)展 的生命力就會(huì)受到抑制，而杭州城區(qū)大多數(shù)地段的地價(jià)和房價(jià)可能會(huì)被炒到畸形的價(jià)位。而蕭山和余杭兩個(gè)區(qū)，正好分別處在杭州老城區(qū)的東南部和東北部，位于錢塘江的南北兩側(cè)。 INFORMATION 11 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 為杭州市未來的拓展提供了寶貴的土地資源。在全國 15個(gè)副省級城市中，杭州市區(qū)面積由原來的倒數(shù)第一， 上升到第五位。 值得一提的是，杭州市在 2020 年進(jìn)行了行政區(qū)域調(diào)整，撤銷蕭山、余杭兩個(gè)縣級市，直接設(shè)置蕭山區(qū)、余杭區(qū)。根據(jù)國務(wù)院今年 4 月批復(fù)的《杭州市城市總體規(guī)劃（ 2020－ 2020年）》，未來杭州市市區(qū)常住人口近期（ 2020年）和遠(yuǎn)期（ 2020 年）分別控制在 570萬人和 650 萬人；其中中心城區(qū)人口近期和遠(yuǎn)期分別控制在 336 萬人和 405 萬人。區(qū)位上的重要性使得杭州在浙江省乃至整個(gè)長三角地位顯赫，具有較強(qiáng)的城市聚集和輻射能力。杭州作為浙江省會(huì)城市，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心。我們認(rèn)為，杭州在相當(dāng)大的程度上已經(jīng) 較為理想 的解決了這個(gè)問題。西湖周邊的土地資源，就是價(jià)值的象征，就是現(xiàn)金。長期發(fā)展、積累形成的著名的西湖文化凝聚了杭州濃厚的人文底蘊(yùn)和歷史積淀，成為了杭州發(fā)展的品牌之一，而杭州人也的確用活了西湖文化來發(fā)展 ANBOUND amp。杭州還有著悠久的歷史文化與人文底蘊(yùn)。在自然環(huán)境資源方面，杭州城中多種水文資源，其 中西湖風(fēng)光舉世聞名。我們相信，杭州的經(jīng)濟(jì)不是孤立發(fā)展的，也會(huì)受到中國宏觀環(huán)境的影響，但在中國經(jīng)濟(jì)走穩(wěn)、長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的