【正文】 2020 年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %，占。全年完成貨物運(yùn)輸總量和旅客運(yùn)輸量分別為 億人次，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。其中出口 198 億美元，比上年增長(zhǎng) %。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。擁有市級(jí)電視節(jié)目 5 套，擁有市級(jí)廣播節(jié)目 3 套，城區(qū)用戶完成數(shù)字電視整體轉(zhuǎn)換已達(dá) 萬(wàn)戶，占城區(qū)比重的 %。全年出版報(bào)紙 億份，各類雜志 億冊(cè)，圖書(shū) 億冊(cè)。 2020 年，大文化產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng)%，占全市 GDP 比重的 %。 INFORMATION 44 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 分別增長(zhǎng) %和 %。全年接待國(guó)內(nèi)旅游者 萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游收入 404億元，比上年分別增長(zhǎng) %和 %。其中下城區(qū)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員達(dá) 萬(wàn)， 是 15 個(gè)區(qū)縣（市）吸納服務(wù)業(yè)從業(yè)人員最多的一個(gè)。就業(yè)方面，至 2020 年底，杭州市一、二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)較 2020 年略有下降，而服務(wù)業(yè)從業(yè)人員數(shù)卻比上年增長(zhǎng) %，達(dá) 萬(wàn)人，占全市從業(yè)人員就業(yè)比重的 %，比上年增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。而且這兩個(gè)區(qū)還在吸引著越來(lái)越多的杭州老城區(qū)企業(yè)的遷入，這些企業(yè)騰出的地塊都迅速成為了老城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的資源。以 2020 ANBOUND amp。 杭州目前的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是分區(qū)的。 2020 年，杭州市鑒于該市絲綢行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益連連下滑、年虧損答上千萬(wàn)，甚至決定將市國(guó)有資產(chǎn)從絲綢這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度的行業(yè)中淡出。此時(shí)的絲綢業(yè)所占工業(yè)總產(chǎn)值比重已非常?。ㄕ?%），甚至不足以影響杭州紡織的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)。但 1984年起，該市出現(xiàn)蠶絲原料供應(yīng)不足，市屬 絲綢行業(yè)只好利用自己的技術(shù)、管理、人才等方面的優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展對(duì)外橫向經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作。 二、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與未來(lái) 杭州以前的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是絲綢業(yè)：杭州素稱?絲綢之府?，絲綢手工業(yè)生產(chǎn)興起于隋唐、鼎盛于南宋；元、明、清及民國(guó)時(shí)期時(shí)盛時(shí)衰； ANBOUND amp。這種，此外?搜家底? 、盤(pán)活存量的方法已經(jīng)成為當(dāng)?shù)毓I(yè)吸納資金的重要方法。 第二個(gè)可能就是這段時(shí)間內(nèi)，地價(jià)上升的價(jià)值超過(guò)企業(yè)的價(jià)值，資金會(huì)大量流向地產(chǎn)業(yè)而非投資工業(yè)企業(yè)本身。目前，杭州工業(yè)不僅在老城區(qū)空間越來(lái)越小、企業(yè)開(kāi)始逐步搬出市區(qū)，而且在國(guó)家級(jí)、省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，可供的存量土地也所剩不多，江東、臨江、錢江和余杭 4 家省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地指標(biāo)非常有限，據(jù)了解，除第一批搬遷的 26家大企業(yè)之外， 2020 年杭州市已排出了下一批擬搬遷的企業(yè)名單，涉及到市 、區(qū)兩級(jí)需要搬遷的企業(yè)一共 130 家。 圖 12 杭州市近 4 年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率趨勢(shì) 杭州市近 4 年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率趨勢(shì)0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %2020 2020 2020 2020全社會(huì)比增 第二產(chǎn)業(yè)比增 第三產(chǎn)業(yè)比增 究其原因可能有兩個(gè)： 一是土地有限 —— 在杭州的不少增資擴(kuò)產(chǎn)項(xiàng)目中，投資方感覺(jué)可 ANBOUND amp。 進(jìn)一步考察，可以發(fā)現(xiàn)杭州 第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率下滑最為嚴(yán)重：按照該市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字， 2020 年，第二產(chǎn)業(yè)的同比投資增長(zhǎng)率從上年的 %降至 %；而到 2020 年更是驟跌為 %，這個(gè)數(shù)字雖在 2020年爬升到 %，但終究?風(fēng)光不再?，進(jìn)入了一個(gè)低水平時(shí)期。 圖 11 杭州市近 4 年三次產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額趨勢(shì) 杭州市近 4 年三次產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額趨勢(shì)1 . 0 5 1 . 3 3 1 . 4 1 . 7 93 2 0 . 34 2 9 . 1 5 4 4 5 . 1 94 6 5 . 1 45 7 3 . 2 56 7 0 . 4 78 3 1 . 2 19 0 6 . 3 12020 2020 2020 2020單位：億元第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 因此，就固定資產(chǎn)投資方面而言，杭州市的第三產(chǎn)業(yè)相較于第二產(chǎn)業(yè)具有壓倒性優(yōu)勢(shì)，而且這種優(yōu)勢(shì)還在擴(kuò)大，這說(shuō)明杭州的服務(wù)業(yè) ANBOUND amp。 INFORMATION 39 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 造成這個(gè)結(jié)果的重要原因之一就是杭州市三次產(chǎn)業(yè)中固定資產(chǎn)投資的變化：從投資額增長(zhǎng)上看，近幾年來(lái)杭州的第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額一直在第二產(chǎn)業(yè)之上，從 2020 年起，第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額以每年低于 20 億元的速度緩慢增長(zhǎng)，走勢(shì)很平，而第三產(chǎn)業(yè)的投資額走勢(shì)上揚(yáng)卻很明顯，尤其在 20202020 年間，增幅超過(guò) 160 億元，到 2020 年其固定資產(chǎn)投資額已擴(kuò)大至接近第二產(chǎn)業(yè)投資額的 2倍。換句話說(shuō)，近 3 年來(lái)杭州的三次產(chǎn)業(yè)中，只有第三產(chǎn)業(yè)的比重在上升。 這種趨勢(shì)是城市發(fā)展中的必然現(xiàn)象，而且如前文所述，杭 州歷史上就是我國(guó)商貿(mào)和服務(wù)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)， 2020 年其第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)已超越了第二產(chǎn)業(yè) 就業(yè)人數(shù) ，再考慮到杭州老城區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模和地方政府對(duì)服務(wù)業(yè)的政策扶植，可以確定，杭州市已經(jīng)是服務(wù)業(yè)很發(fā)達(dá)的城市，而且其第三產(chǎn)業(yè)也將越來(lái)越龐大。 觀察第三產(chǎn)業(yè)的增加值，可以發(fā)現(xiàn)，它較之第二產(chǎn)業(yè)，其實(shí)可以 ANBOUND amp。 第二產(chǎn)業(yè)增加值每年都高于其他兩次產(chǎn)業(yè)之和，足見(jiàn)第二產(chǎn)業(yè)之地位， 2020 年杭州市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 億元，但是從產(chǎn)值增長(zhǎng)率上來(lái)看，第二產(chǎn)業(yè)增速?gòu)?2020 年起開(kāi)始低于 GDP 增速和第三產(chǎn)業(yè)增速。 INFORMATION 37 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 表 4 杭州市近 3 年三次產(chǎn)業(yè)增加值及增長(zhǎng)率 單位：億元人民幣 指標(biāo) 年份 全市 GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 總量 比增 增加值 比增 增加值 比增 增加值 比增 2020 2515 15% % % 1043 % 2020 13% % % % 2020 % % % % 杭州第一產(chǎn)業(yè)增價(jià)值上升幅度不大不高，增長(zhǎng)率逐年遞減。而在杭州的三次產(chǎn)業(yè)中，二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值非常高， 2020 年年增加值分別達(dá)到 1742億元和 1544 億元，僅第二產(chǎn)業(yè)增加值就差不多相當(dāng)于湖南省會(huì)長(zhǎng)沙同年的 GDP 了。 建國(guó)后，杭州重工業(yè)、輕紡工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展迅速，工業(yè)門(mén)類基本齊全，逐步形成機(jī)械電子、紡織絲綢、化工醫(yī)藥、輕工食品 4 大支柱產(chǎn)業(yè)；輕型結(jié)構(gòu)較突出，輕工業(yè)總產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值的比重很高，其中絲綢是杭州的傳統(tǒng)產(chǎn)品，國(guó)家的重要 出口商品之一；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)迅速崛起；旅游、交通、郵電、金融、保險(xiǎn)、信息等現(xiàn)代第三產(chǎn)業(yè)也加快發(fā)展，從 19791985 年，全市第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值平均每年遞增 %。民國(guó)成立至抗戰(zhàn)前夕，交通日漸發(fā)展，東南各省以及省內(nèi)各地的絲、茶、米、木材等工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品直接運(yùn)抵杭州，再由水陸運(yùn)往上 海等地，使杭州成為浙江政經(jīng)中心和東南部大宗農(nóng)副產(chǎn)品的集散地和工業(yè)品的中轉(zhuǎn)地，這一時(shí)期杭州手工業(yè)仍然相當(dāng)發(fā)達(dá)；商業(yè)開(kāi)始回升；銀行業(yè)成為全省金融中心；進(jìn)出口貿(mào)易興旺；近代民族工業(yè)興起，主要經(jīng)營(yíng)近代輕工業(yè)。 INFORMATION 36 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 地位則漸為漕運(yùn)、鹽運(yùn)中樞的揚(yáng)州及一些新興城市趕超，再加明朝防倭禁海，杭州地位下降，經(jīng)濟(jì)漸衰，但明代杭州經(jīng)濟(jì)中 卻 出現(xiàn)了資本主義因素萌芽。到 南宋定都此地后，杭州成為全國(guó)第一大都會(huì)及全球最繁 華的都市之一，當(dāng)時(shí)其工商業(yè)分工細(xì)、從業(yè)居民數(shù)量龐大；手工業(yè)絲織業(yè)發(fā)展迅速，使其成為絲綢都會(huì)，絲綢市場(chǎng)和內(nèi)外貿(mào)易相當(dāng)發(fā)達(dá)；瓷器生產(chǎn)發(fā)展到高超水平；早期的金融業(yè)已萌生。 第三部分 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其趨勢(shì) 一、產(chǎn)業(yè)環(huán)境綜述 杭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)歷史悠久，春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)經(jīng)濟(jì)多受越國(guó)影響，唐末五代時(shí)兩浙（浙西、浙東）受吳越國(guó)王錢氏的保護(hù)，戰(zhàn)爭(zhēng)少、農(nóng)工業(yè)生產(chǎn)受政策鼓勵(lì)，兼以自然條件優(yōu)越， 故而經(jīng)濟(jì)文化繁榮。一座樓的收益相當(dāng)一個(gè)縣的財(cái)稅，這樣的甜頭讓杭州市政府開(kāi)足馬力，對(duì)土地資源重新配置搞大?樓宇經(jīng)濟(jì)?，做好產(chǎn)業(yè)調(diào)整工序一條龍工作。 30 億元的拍賣起價(jià)，也催生出了杭州新的樓王。 ANBOUND amp。與?都錦生?命運(yùn)類似的，還有陸續(xù)搬出老城區(qū)的工業(yè)企業(yè)，不過(guò)它們獲得的土地收益更明顯。 9 從錦生地塊的拍賣傳奇可以看出，杭州地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心優(yōu)勢(shì)在于歷史悠久的文化和風(fēng)景。?因?yàn)槲骱庞泻贾莠F(xiàn)在的地價(jià)?，浙江陽(yáng)光房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理余先鋒說(shuō)，?凡是能與西湖扯上關(guān)系的，價(jià)格上升的路徑就會(huì)不一樣?。西湖沿線土地的價(jià)格飆升，?從今天看，當(dāng)時(shí)的買價(jià)就不完全是笑話，畢竟該項(xiàng)目賺錢了，誰(shuí)也不會(huì)再低估它上漲的空間?。都錦生地塊的買進(jìn)于是被杭州業(yè)界當(dāng)作了失敗的案例，但是西湖總是能超出商人們的想象。每一次拍賣，幾乎都能創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的?地王神話?。在沿西湖土地圈中，除去歷史遺留建筑、各大賓館療養(yǎng)院、公園 ANBOUND amp。這次?天價(jià)?中標(biāo)，大地公司以每畝1800 多萬(wàn)元的價(jià)格，創(chuàng)杭州當(dāng)時(shí)樓面地價(jià) 9228 元 /平方米的?神話?。原本屬于杭州人享受的西湖美 景，由此憑借土地交易，一下子成為全國(guó)市場(chǎng)爭(zhēng)奪的目標(biāo)。 那些參與投標(biāo)的杭州本地開(kāi)發(fā)商們，由此大跌眼鏡。但是 2020年 6 月，初入杭州的北京大地公司，一舉以 億元總價(jià)取得鳳起路原都錦生地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)，一共 28 畝土地，大地公司竟比第二標(biāo)高出了 億元！價(jià)高者就能拿地，使杭州房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了跨行業(yè)、跨地區(qū)參與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新現(xiàn)象。 INFORMATION 33 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 三、城市房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的重大事件 錦生地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)拍賣，即使 5 年后的今天，杭州地產(chǎn)界談?wù)撈疬@塊所謂?西湖邊絕版地塊?的故事，仍然充滿難以置信的神情。如果我們 將杭州市政府旗幟鮮明支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的態(tài)度、本地地產(chǎn)商虛弱實(shí)力以及全國(guó)各路地產(chǎn)英豪進(jìn)軍杭州的動(dòng)作看，目前乘宏觀調(diào)控的船，進(jìn)入杭州市場(chǎng)，也許正是好時(shí)候。 10 月，國(guó)內(nèi)另一家地產(chǎn)巨頭、來(lái)自上海的復(fù)地集團(tuán)也悄無(wú)聲息地在喬司拿下兩塊住宅用地。 調(diào)控期間，本地房地產(chǎn)投資疲軟，行情看淡，銀根緊縮導(dǎo)致本地開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，而與此同時(shí)杭州市政府卻寬松供應(yīng)土地，結(jié)果 就是什么呢？ —— 外來(lái)房地產(chǎn)大鱷進(jìn)場(chǎng)！ 2020 年 5 月中旬，來(lái)自新加坡的凱德置地和具有港資背景的恒基兆業(yè)地產(chǎn)投資管理 (杭州 )有限公司，主導(dǎo)了杭州樓市在本年度的第一場(chǎng)住宅土地出讓會(huì) ,最后由志在必得的凱德置地抱得?土地?歸。除商品房用地外，新供應(yīng)政府保障性住房用地總量為約 150 萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房用地約 105 萬(wàn)平方米，限價(jià)商品房用地約 45 萬(wàn)平方米。 INFORMATION 32 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 萬(wàn)平方米 (合計(jì) 6000～ 7500 畝左右 )，總建筑面積約 850 萬(wàn)～ 1100萬(wàn)平方米，可建 萬(wàn)套左右。在規(guī)劃期內(nèi)，總出讓商品房用地約 84 宗 ，約 400 萬(wàn)～ 500 6周臻：《 2020 年終盤(pán)點(diǎn)（三） 土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)》；來(lái)源：《每日商報(bào)》， 2020 年 12 月 14 日。 6杭州市政府 2020 年 9 月 30 日公布的《杭州市住房建設(shè)規(guī)劃 (— )》規(guī)定， 2020 年 6月 至 2020 年年底，杭州市新增住房用地供應(yīng)總量約為 550 萬(wàn) ~650萬(wàn)平方米。另外還有 32宗土地將在今年 12月至明年 2 月出讓，總占地面積 1612 畝，可供建筑面積 萬(wàn)平方米。 2020 年杭州市國(guó)土資源局共推出 66 塊土地，總占地面積3672 畝，可供建筑面積 572 萬(wàn)平方米，比起去年的 3367 畝總量有所增加。所以，采取適當(dāng)?shù)拇胧?，比如增加土地供?yīng)量等措施，可以讓杭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展避過(guò)風(fēng)頭，同時(shí)又增加了發(fā)展商的土地儲(chǔ)備，不顯山露水之間，實(shí)現(xiàn)了一舉兩得的目的。一方面，這和?土地經(jīng)濟(jì)?帶來(lái)的巨大財(cái)政收益有關(guān)，另一方面也與地方產(chǎn)業(yè)升級(jí)的迫切需求有關(guān)。 ANBOUND amp。 我們認(rèn)為，宏觀調(diào)控對(duì)于杭州市房地產(chǎn)的影響是非常大的，但政 4《 2020 年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與 2020 年走勢(shì)“研判”》；來(lái)源：《杭州日?qǐng)?bào)》， 2020 年 2 月 1 日。資金的限制加上直接作用于土地市場(chǎng)的調(diào)控政策等因素影響，使得近兩年杭州市土地出讓市場(chǎng)比較疲軟。截至 2020 年 9 月底杭州市金融機(jī)構(gòu)（不含外資、證券、保險(xiǎn)）個(gè)人購(gòu)房貸款余額 億元，其中 2020 年新增 億元。據(jù)浙江省銀監(jiān)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至 2020 年 9 月底杭州市金融機(jī)構(gòu)（不含外資、證券、保險(xiǎn)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額 億元， 2020年新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 107 億元。 4 2020 年央行的兩次加息和提高準(zhǔn)備金率使銀行放貸規(guī)模有所縮小，銀行審貸趨于嚴(yán)格，也使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資難度加大和融資成本增加。 ANBOUND amp。房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模增速明顯放緩，新開(kāi)工面積下降。其中，住宅投資下降的幅度最大。 2020 年杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)?雙下滑?， 即 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐月持續(xù)下滑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重持續(xù)下滑。 二、宏觀調(diào)控政策下的城市發(fā)展思路 2020 年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了 2020 年以來(lái)持續(xù)五年的繁榮期的第二輪調(diào)控，國(guó)家通過(guò)金融、稅收、調(diào)整土地供應(yīng)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等政策?組合拳?，直接綜合作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的多方面。 3 城市第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展推