【正文】 2020 年，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %，占。全年完成貨物運(yùn)輸總量和旅客運(yùn)輸量分別為 億人次，分別比上年增長 %和 %。其中出口 198 億美元，比上年增長 %。全年實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 %。擁有市級電視節(jié)目 5 套，擁有市級廣播節(jié)目 3 套，城區(qū)用戶完成數(shù)字電視整體轉(zhuǎn)換已達(dá) 萬戶，占城區(qū)比重的 %。全年出版報紙 億份，各類雜志 億冊，圖書 億冊。 2020 年，大文化產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長%，占全市 GDP 比重的 %。 INFORMATION 44 安邦集團(tuán)咨詢項目組 分別增長 %和 %。全年接待國內(nèi)旅游者 萬人次，國內(nèi)旅游收入 404億元，比上年分別增長 %和 %。其中下城區(qū)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員達(dá) 萬， 是 15 個區(qū)縣（市）吸納服務(wù)業(yè)從業(yè)人員最多的一個。就業(yè)方面，至 2020 年底，杭州市一、二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)較 2020 年略有下降，而服務(wù)業(yè)從業(yè)人員數(shù)卻比上年增長 %，達(dá) 萬人，占全市從業(yè)人員就業(yè)比重的 %，比上年增長 個百分點(diǎn)。而且這兩個區(qū)還在吸引著越來越多的杭州老城區(qū)企業(yè)的遷入，這些企業(yè)騰出的地塊都迅速成為了老城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的資源。以 2020 ANBOUND amp。 杭州目前的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是分區(qū)的。 2020 年，杭州市鑒于該市絲綢行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益連連下滑、年虧損答上千萬，甚至決定將市國有資產(chǎn)從絲綢這個競爭過度的行業(yè)中淡出。此時的絲綢業(yè)所占工業(yè)總產(chǎn)值比重已非常?。ㄕ?%），甚至不足以影響杭州紡織的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)。但 1984年起，該市出現(xiàn)蠶絲原料供應(yīng)不足，市屬 絲綢行業(yè)只好利用自己的技術(shù)、管理、人才等方面的優(yōu)勢，開展對外橫向經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作。 二、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與未來 杭州以前的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是絲綢業(yè)：杭州素稱?絲綢之府?，絲綢手工業(yè)生產(chǎn)興起于隋唐、鼎盛于南宋；元、明、清及民國時期時盛時衰； ANBOUND amp。這種，此外?搜家底? 、盤活存量的方法已經(jīng)成為當(dāng)?shù)毓I(yè)吸納資金的重要方法。 第二個可能就是這段時間內(nèi)，地價上升的價值超過企業(yè)的價值，資金會大量流向地產(chǎn)業(yè)而非投資工業(yè)企業(yè)本身。目前，杭州工業(yè)不僅在老城區(qū)空間越來越小、企業(yè)開始逐步搬出市區(qū)，而且在國家級、省級開發(fā)區(qū)，可供的存量土地也所剩不多，江東、臨江、錢江和余杭 4 家省級開發(fā)區(qū)的土地指標(biāo)非常有限，據(jù)了解，除第一批搬遷的 26家大企業(yè)之外， 2020 年杭州市已排出了下一批擬搬遷的企業(yè)名單，涉及到市 、區(qū)兩級需要搬遷的企業(yè)一共 130 家。 圖 12 杭州市近 4 年固定資產(chǎn)投資增長率趨勢 杭州市近 4 年固定資產(chǎn)投資增長率趨勢0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %2020 2020 2020 2020全社會比增 第二產(chǎn)業(yè)比增 第三產(chǎn)業(yè)比增 究其原因可能有兩個： 一是土地有限 —— 在杭州的不少增資擴(kuò)產(chǎn)項目中，投資方感覺可 ANBOUND amp。 進(jìn)一步考察，可以發(fā)現(xiàn)杭州 第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增長率下滑最為嚴(yán)重：按照該市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字， 2020 年，第二產(chǎn)業(yè)的同比投資增長率從上年的 %降至 %；而到 2020 年更是驟跌為 %，這個數(shù)字雖在 2020年爬升到 %，但終究?風(fēng)光不再?，進(jìn)入了一個低水平時期。 圖 11 杭州市近 4 年三次產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額趨勢 杭州市近 4 年三次產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額趨勢1 . 0 5 1 . 3 3 1 . 4 1 . 7 93 2 0 . 34 2 9 . 1 5 4 4 5 . 1 94 6 5 . 1 45 7 3 . 2 56 7 0 . 4 78 3 1 . 2 19 0 6 . 3 12020 2020 2020 2020單位：億元第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 因此，就固定資產(chǎn)投資方面而言，杭州市的第三產(chǎn)業(yè)相較于第二產(chǎn)業(yè)具有壓倒性優(yōu)勢，而且這種優(yōu)勢還在擴(kuò)大，這說明杭州的服務(wù)業(yè) ANBOUND amp。 INFORMATION 39 安邦集團(tuán)咨詢項目組 造成這個結(jié)果的重要原因之一就是杭州市三次產(chǎn)業(yè)中固定資產(chǎn)投資的變化：從投資額增長上看，近幾年來杭州的第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額一直在第二產(chǎn)業(yè)之上，從 2020 年起，第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額以每年低于 20 億元的速度緩慢增長，走勢很平，而第三產(chǎn)業(yè)的投資額走勢上揚(yáng)卻很明顯，尤其在 20202020 年間，增幅超過 160 億元，到 2020 年其固定資產(chǎn)投資額已擴(kuò)大至接近第二產(chǎn)業(yè)投資額的 2倍。換句話說，近 3 年來杭州的三次產(chǎn)業(yè)中，只有第三產(chǎn)業(yè)的比重在上升。 這種趨勢是城市發(fā)展中的必然現(xiàn)象，而且如前文所述，杭 州歷史上就是我國商貿(mào)和服務(wù)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)， 2020 年其第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)已超越了第二產(chǎn)業(yè) 就業(yè)人數(shù) ，再考慮到杭州老城區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模和地方政府對服務(wù)業(yè)的政策扶植，可以確定，杭州市已經(jīng)是服務(wù)業(yè)很發(fā)達(dá)的城市，而且其第三產(chǎn)業(yè)也將越來越龐大。 觀察第三產(chǎn)業(yè)的增加值，可以發(fā)現(xiàn)，它較之第二產(chǎn)業(yè)，其實可以 ANBOUND amp。 第二產(chǎn)業(yè)增加值每年都高于其他兩次產(chǎn)業(yè)之和，足見第二產(chǎn)業(yè)之地位， 2020 年杭州市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 億元，但是從產(chǎn)值增長率上來看，第二產(chǎn)業(yè)增速從 2020 年起開始低于 GDP 增速和第三產(chǎn)業(yè)增速。 INFORMATION 37 安邦集團(tuán)咨詢項目組 表 4 杭州市近 3 年三次產(chǎn)業(yè)增加值及增長率 單位：億元人民幣 指標(biāo) 年份 全市 GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 總量 比增 增加值 比增 增加值 比增 增加值 比增 2020 2515 15% % % 1043 % 2020 13% % % % 2020 % % % % 杭州第一產(chǎn)業(yè)增價值上升幅度不大不高，增長率逐年遞減。而在杭州的三次產(chǎn)業(yè)中，二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值非常高， 2020 年年增加值分別達(dá)到 1742億元和 1544 億元，僅第二產(chǎn)業(yè)增加值就差不多相當(dāng)于湖南省會長沙同年的 GDP 了。 建國后，杭州重工業(yè)、輕紡工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展迅速，工業(yè)門類基本齊全，逐步形成機(jī)械電子、紡織絲綢、化工醫(yī)藥、輕工食品 4 大支柱產(chǎn)業(yè)；輕型結(jié)構(gòu)較突出，輕工業(yè)總產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值的比重很高，其中絲綢是杭州的傳統(tǒng)產(chǎn)品，國家的重要 出口商品之一；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)迅速崛起；旅游、交通、郵電、金融、保險、信息等現(xiàn)代第三產(chǎn)業(yè)也加快發(fā)展，從 19791985 年，全市第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值平均每年遞增 %。民國成立至抗戰(zhàn)前夕，交通日漸發(fā)展，東南各省以及省內(nèi)各地的絲、茶、米、木材等工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品直接運(yùn)抵杭州，再由水陸運(yùn)往上 海等地，使杭州成為浙江政經(jīng)中心和東南部大宗農(nóng)副產(chǎn)品的集散地和工業(yè)品的中轉(zhuǎn)地，這一時期杭州手工業(yè)仍然相當(dāng)發(fā)達(dá)；商業(yè)開始回升；銀行業(yè)成為全省金融中心；進(jìn)出口貿(mào)易興旺；近代民族工業(yè)興起，主要經(jīng)營近代輕工業(yè)。 INFORMATION 36 安邦集團(tuán)咨詢項目組 地位則漸為漕運(yùn)、鹽運(yùn)中樞的揚(yáng)州及一些新興城市趕超，再加明朝防倭禁海，杭州地位下降，經(jīng)濟(jì)漸衰，但明代杭州經(jīng)濟(jì)中 卻 出現(xiàn)了資本主義因素萌芽。到 南宋定都此地后，杭州成為全國第一大都會及全球最繁 華的都市之一，當(dāng)時其工商業(yè)分工細(xì)、從業(yè)居民數(shù)量龐大；手工業(yè)絲織業(yè)發(fā)展迅速，使其成為絲綢都會，絲綢市場和內(nèi)外貿(mào)易相當(dāng)發(fā)達(dá)；瓷器生產(chǎn)發(fā)展到高超水平；早期的金融業(yè)已萌生。 第三部分 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其趨勢 一、產(chǎn)業(yè)環(huán)境綜述 杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)歷史悠久，春秋戰(zhàn)國時經(jīng)濟(jì)多受越國影響，唐末五代時兩浙（浙西、浙東）受吳越國王錢氏的保護(hù)，戰(zhàn)爭少、農(nóng)工業(yè)生產(chǎn)受政策鼓勵，兼以自然條件優(yōu)越， 故而經(jīng)濟(jì)文化繁榮。一座樓的收益相當(dāng)一個縣的財稅，這樣的甜頭讓杭州市政府開足馬力，對土地資源重新配置搞大?樓宇經(jīng)濟(jì)?，做好產(chǎn)業(yè)調(diào)整工序一條龍工作。 30 億元的拍賣起價，也催生出了杭州新的樓王。 ANBOUND amp。與?都錦生?命運(yùn)類似的，還有陸續(xù)搬出老城區(qū)的工業(yè)企業(yè)，不過它們獲得的土地收益更明顯。 9 從錦生地塊的拍賣傳奇可以看出，杭州地產(chǎn)開發(fā)的核心優(yōu)勢在于歷史悠久的文化和風(fēng)景。?因為西湖才有杭州現(xiàn)在的地價?，浙江陽光房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理余先鋒說，?凡是能與西湖扯上關(guān)系的，價格上升的路徑就會不一樣?。西湖沿線土地的價格飆升，?從今天看，當(dāng)時的買價就不完全是笑話，畢竟該項目賺錢了，誰也不會再低估它上漲的空間?。都錦生地塊的買進(jìn)于是被杭州業(yè)界當(dāng)作了失敗的案例，但是西湖總是能超出商人們的想象。每一次拍賣，幾乎都能創(chuàng)下當(dāng)時的?地王神話?。在沿西湖土地圈中，除去歷史遺留建筑、各大賓館療養(yǎng)院、公園 ANBOUND amp。這次?天價?中標(biāo)，大地公司以每畝1800 多萬元的價格，創(chuàng)杭州當(dāng)時樓面地價 9228 元 /平方米的?神話?。原本屬于杭州人享受的西湖美 景，由此憑借土地交易，一下子成為全國市場爭奪的目標(biāo)。 那些參與投標(biāo)的杭州本地開發(fā)商們，由此大跌眼鏡。但是 2020年 6 月，初入杭州的北京大地公司，一舉以 億元總價取得鳳起路原都錦生地塊的開發(fā)權(quán)，一共 28 畝土地，大地公司竟比第二標(biāo)高出了 億元！價高者就能拿地，使杭州房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了跨行業(yè)、跨地區(qū)參與房產(chǎn)開發(fā)的新現(xiàn)象。 INFORMATION 33 安邦集團(tuán)咨詢項目組 三、城市房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的重大事件 錦生地塊的開發(fā)權(quán)拍賣，即使 5 年后的今天，杭州地產(chǎn)界談?wù)撈疬@塊所謂?西湖邊絕版地塊?的故事，仍然充滿難以置信的神情。如果我們 將杭州市政府旗幟鮮明支持房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度、本地地產(chǎn)商虛弱實力以及全國各路地產(chǎn)英豪進(jìn)軍杭州的動作看，目前乘宏觀調(diào)控的船，進(jìn)入杭州市場，也許正是好時候。 10 月，國內(nèi)另一家地產(chǎn)巨頭、來自上海的復(fù)地集團(tuán)也悄無聲息地在喬司拿下兩塊住宅用地。 調(diào)控期間，本地房地產(chǎn)投資疲軟，行情看淡，銀根緊縮導(dǎo)致本地開發(fā)商資金鏈緊張，而與此同時杭州市政府卻寬松供應(yīng)土地，結(jié)果 就是什么呢？ —— 外來房地產(chǎn)大鱷進(jìn)場！ 2020 年 5 月中旬，來自新加坡的凱德置地和具有港資背景的恒基兆業(yè)地產(chǎn)投資管理 (杭州 )有限公司，主導(dǎo)了杭州樓市在本年度的第一場住宅土地出讓會 ,最后由志在必得的凱德置地抱得?土地?歸。除商品房用地外，新供應(yīng)政府保障性住房用地總量為約 150 萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房用地約 105 萬平方米，限價商品房用地約 45 萬平方米。 INFORMATION 32 安邦集團(tuán)咨詢項目組 萬平方米 (合計 6000～ 7500 畝左右 )，總建筑面積約 850 萬～ 1100萬平方米，可建 萬套左右。在規(guī)劃期內(nèi)，總出讓商品房用地約 84 宗 ，約 400 萬～ 500 6周臻：《 2020 年終盤點(diǎn)（三） 土地爭奪戰(zhàn)》；來源：《每日商報》， 2020 年 12 月 14 日。 6杭州市政府 2020 年 9 月 30 日公布的《杭州市住房建設(shè)規(guī)劃 (— )》規(guī)定， 2020 年 6月 至 2020 年年底，杭州市新增住房用地供應(yīng)總量約為 550 萬 ~650萬平方米。另外還有 32宗土地將在今年 12月至明年 2 月出讓，總占地面積 1612 畝，可供建筑面積 萬平方米。 2020 年杭州市國土資源局共推出 66 塊土地，總占地面積3672 畝，可供建筑面積 572 萬平方米，比起去年的 3367 畝總量有所增加。所以，采取適當(dāng)?shù)拇胧?，比如增加土地供?yīng)量等措施，可以讓杭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展避過風(fēng)頭，同時又增加了發(fā)展商的土地儲備，不顯山露水之間，實現(xiàn)了一舉兩得的目的。一方面，這和?土地經(jīng)濟(jì)?帶來的巨大財政收益有關(guān)，另一方面也與地方產(chǎn)業(yè)升級的迫切需求有關(guān)。 ANBOUND amp。 我們認(rèn)為，宏觀調(diào)控對于杭州市房地產(chǎn)的影響是非常大的，但政 4《 2020 年杭州房地產(chǎn)市場分析與 2020 年走勢“研判”》；來源：《杭州日報》， 2020 年 2 月 1 日。資金的限制加上直接作用于土地市場的調(diào)控政策等因素影響，使得近兩年杭州市土地出讓市場比較疲軟。截至 2020 年 9 月底杭州市金融機(jī)構(gòu)（不含外資、證券、保險）個人購房貸款余額 億元，其中 2020 年新增 億元。據(jù)浙江省銀監(jiān)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至 2020 年 9 月底杭州市金融機(jī)構(gòu)（不含外資、證券、保險）房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 億元， 2020年新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 107 億元。 4 2020 年央行的兩次加息和提高準(zhǔn)備金率使銀行放貸規(guī)模有所縮小，銀行審貸趨于嚴(yán)格，也使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度加大和融資成本增加。 ANBOUND amp。房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模增速明顯放緩，新開工面積下降。其中，住宅投資下降的幅度最大。 2020 年杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)?雙下滑?， 即 房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月持續(xù)下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重持續(xù)下滑。 二、宏觀調(diào)控政策下的城市發(fā)展思路 2020 年，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了 2020 年以來持續(xù)五年的繁榮期的第二輪調(diào)控，國家通過金融、稅收、調(diào)整土地供應(yīng)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等政策?組合拳?，直接綜合作用于房地產(chǎn)市場的多方面。 3 城市第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展推