【正文】 資料來源：贏家人才網(wǎng) 。這些人，甚至包括了我國港澳臺(tái)和國外人士。外地人購房：數(shù)量逐漸增加 杭州作為一個(gè)獲得聯(lián)合國“人居獎(jiǎng)”的城市，作為一個(gè)“最適宜居住的城市”，對(duì)外地購房者有著 其他許多城市不可比擬的吸引力。改善居住條件不是一步就能到位的，而是根據(jù)經(jīng)濟(jì)能力的逐步增長，一步一個(gè)臺(tái)階逐級(jí)完成的。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力增加，這部分人開始追求居住的舒適性，采取以舊換新、先小后大、地段上先遠(yuǎn)后近、品質(zhì)上先低后高、先實(shí)用后舒適的模式來改善居住條件。 階梯消費(fèi)：帶動(dòng)升級(jí)置業(yè) 從杭州市的情況看，“以舊換新”、“以小換大”和擁有兩套、三套住房，正成為杭州房地產(chǎn)消費(fèi)的新趨勢。隨著杭州市居民收入水平的不斷提高，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因素的綜合影響，今后一段時(shí)期住房的供給與需求都處于比較旺盛的階段。我省，特別是杭州居民住房消費(fèi)正在升級(jí)換代、外來人員購房加速增長，這決定了未來一段時(shí)間房價(jià)不會(huì)走低。這將使房價(jià)有了一個(gè)強(qiáng)力的支撐。另外，由于不清楚一連串新政策對(duì)市場的后續(xù)影響，一些開發(fā)商在此時(shí)選擇了作壁上觀。 有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一系列土地政策將使房地產(chǎn)市場潛在供應(yīng)量在一段時(shí)間內(nèi)減少。因此從總的大趨勢看，土地價(jià)格勢必要漲。 土地政策對(duì)房價(jià)的影響主要表現(xiàn)在土地規(guī)劃和土地儲(chǔ)備兩方面。從目前的情況看，今年下半年杭城房價(jià)走低的可能性很小。房價(jià)已經(jīng)不是按照住宅的實(shí)際成本來確定，而是按照開發(fā)商的利潤趨向和市場承受力來確定。在需求迅速擴(kuò)張的同時(shí)，因土地投放量沒有及時(shí)跟進(jìn)，以至造成現(xiàn)在住宅供給與需求形成較大的缺口。碧水豪園”，均價(jià)為 8000 元 /平方米。超級(jí)星期天”均價(jià) 6500 元 /平方米；“銀色港灣”均價(jià) 6700 元 /平方米；“之江公寓棕櫚灣”，均價(jià) 4500 元 /平方米；“親親家園二期”為多層、小高層住宅，均價(jià) 5200 元 /平方米。時(shí)代廣場”，均價(jià) 23000 元 /平方米；“東方金座”普通住宅 15000 元 /平方米，湖景房 27000 元 /平方米。都市楓林”為多層、小高層住宅，均價(jià) 5500 元 /平方米。清宸公寓”為小高層住宅，均價(jià) 6500 元/平方米；“利茲景城花園”，均價(jià) 8500 元 /平方米左右；“華都蘭庭國際”為高層、小高層住宅，預(yù)售均價(jià) 8500 元 /平方米；“崇文公寓”，多層為主，均價(jià) 10000 元 /平方米； 城北區(qū)域：（德勝路以北、石祥路以南）住宅的平均售價(jià)為 55007500元 /平方米 目前在售 的樓盤主要有：“名城春江 花月”普通公寓 10000 元左右 /平方米，江景房 11000 元 /平方米；“贊成天運(yùn)”，均價(jià) 8000 元 /平方米。文景苑”，房屋類型為多層、小高層，均價(jià) 9000 元 /平方米；“錢塘杭州市已連續(xù) 5 年成為全國房價(jià)上漲幅度最大的城市之一。 2020 年末的平均價(jià)格為 5841元 /平方米，同比 2020 年又上漲了 23%。房價(jià)上如此大的懸殊，削弱了杭州市對(duì)人才的吸引力。蘇州市目前居民的可支配收入已經(jīng)接近杭州的水平，截止 2020 年末，人均可支配收入只比杭州低 536 元。 五、房價(jià)收入比 2020 年末杭州市與蘇州市房價(jià)收入比對(duì)比狀況： 項(xiàng)目 蘇州市區(qū) 杭州市區(qū) 人均可支配收入（元） 12362 12898 家庭平均人口數(shù)（人） 戶均收入（元） 35108 42563 人均面積（平方米） 商品房上市主力戶型（中值）（平方米） 110 110 商品房平均價(jià)格（元 /平方米） 3144 5841 平均總房價(jià)（元） 345840 642510 房價(jià)收入比 評(píng)述：在長三角的 16 個(gè)城市當(dāng)中，蘇州市與杭州市在各個(gè)方面都是比較接近的。 由此可見，杭州市居民在滿足基本的生活需求后，越來越重視居住的質(zhì)量，如居住面積要大，戶型結(jié)構(gòu)要好等，同時(shí)對(duì)物業(yè)周圍環(huán)境狀況、物業(yè)管理和配套服務(wù)也更為關(guān)注。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，其中最不滿意的 5 個(gè)原因依次為：建筑面積小，占55． 6％；戶型結(jié)構(gòu)差，占 48． 0％；小區(qū)氛圍和檔次不高，占 26． 1％；小區(qū)缺乏物業(yè)管理和生活服務(wù)設(shè)施，分別占 24． 3％和 22． 6％；小區(qū)綠化環(huán)境差，占 22． 9％。 3）、滿意程度 從調(diào)查結(jié)果來看，被調(diào)查者中有 52． 4％對(duì)目前住房是比較 滿意的，34． 6％對(duì)目前住房有些不滿意， 13． 0％非常不滿意。 對(duì)被調(diào)查者的住房打算和其家庭收入進(jìn)行分析，結(jié)果表明：打算換購或另購更好的房子以改善目前住房狀況的主體為家庭年收入在 10 萬元以下的家庭，占 80％以上。 尤其是對(duì)現(xiàn)在住房不滿意的被調(diào)查者，購買意愿非常強(qiáng)烈。增加住房面積、改善居住環(huán)境已成為當(dāng)前杭州居民家庭的迫切需要。 從上述對(duì)住房面積、戶型、建成年份、擁有住宅數(shù)的分析來看，杭州居民居住狀況已有較大改善。 從住宅建成年份來看，目前杭州市居民的住宅半數(shù)建于 20 世紀(jì) 90 年代，大部分為房改房或商品房；有近三分之一的住宅建 于 1990 年前，多為面積較小、結(jié)構(gòu)不甚合理的舊房子。調(diào)查表明， 2020年杭州市居民家庭住房面積多數(shù)在 50— 90 平方米之間，占 55． 2％，具體詳見下表： 面積（ m2） 50 以下 5070 7090 90110 10130 130150 150 以上 百分比 % % % % % % % 目前杭州市居民住房成套率已達(dá) 97． 9％。 2）、戶型及房屋結(jié)構(gòu) 住房面積、住宅戶型是衡量居民居住水平的重要指標(biāo)。 目前杭州市已有 45． 1％的家庭曾經(jīng)購買商品房，從已購房居民家庭的購房進(jìn)程看，居民購房呈逐年上升趨勢。目前杭州市居 民的居住環(huán)境還是非常緊張，如果要達(dá)到比較舒適的小康水平，大概還需要 5000 萬平方米左右的住房。可以說居住條件有了很大的改觀。 2020年 11 月，根據(jù)浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所對(duì)杭州市區(qū) 24 個(gè)樓盤的調(diào)查表明，在全部 11841 套住宅中，空關(guān)房 1626 套，空關(guān)率為 %。 空置率與空關(guān)率 根據(jù)杭州市統(tǒng)計(jì)局提供資料， 2020 年市區(qū)商品房空置面積僅為 萬平方米，由于房地產(chǎn)市場依然處于賣方市場，該段時(shí)期的商品房空置率接近 0%的水平。以容積率為 計(jì)算，即 1600 萬方左右，平均每年為 400 萬方。 20 20 2020 年商品住宅土地供應(yīng)量分別為1800 畝、 2300 畝， 3500 畝， 2020 年預(yù)計(jì)為 4500 畝。 供銷平衡度 杭州市國土資源局早在 90 年代初便推行土地出讓的市場化。 價(jià)格 （元 / 平方米） 市區(qū)預(yù)售房 市區(qū)期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房 （套） 比重 4736 3000 903 8186 30004500 3443 2865 45006000 3904 798 6000 4714 16585 100 合計(jì) 12964 100 三、商品房銷售分析 銷售情況 2020 上半年杭州市除了房地產(chǎn)投資的增長速度回落之外，房地產(chǎn)交易量也有所下降。另外，經(jīng)濟(jì)適用房供給嚴(yán)重不足，準(zhǔn)購 — 搖號(hào)比例高達(dá) 8:1。沁園 200 1000 5： 1 彩虹城 800 多套 2500 3： 1 文景苑 446 2400 ： 1 采荷人家二期 582 2020 多 ： 1 浪漫和山 700 1000 多 ： 1 房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)特征 目前杭州市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出：低價(jià)商品房與經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例過低的現(xiàn)象。旺盛的市場需求與相對(duì)不足的供給量呈現(xiàn)出鮮明的對(duì)比，賣方市場特征相當(dāng)?shù)拿黠@。根據(jù)本網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來許多樓盤尚未開盤，即被訂購一空，并且出現(xiàn)多人輪候一套房子的現(xiàn)象。房地產(chǎn)年投資增幅從 2020 年開始回落，今年上半年的增幅雖然達(dá)到 %，但隨著宏觀調(diào)控影響的進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)下半年增幅將開始放慢。 從上圖可以看出近幾年來杭州市房地產(chǎn)投資的絕對(duì)值和增長率一直很高。商品房施工面積達(dá) 萬平方米，其中住宅 萬平方米，比去年同期分別增長 %和 %；新開工面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，比去年同期分別增長 %和 %。上半年，杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長%。據(jù)悉丁橋大型居住區(qū)將征地 5700 畝，還有下沙大型居住區(qū)也將征地 2650 畝等，這樣看來杭州市日后的供地方向?qū)?huì)集中在城市周邊地區(qū)。 2020 年，大專院校從老城區(qū)里遷出來，如杭州商業(yè)干部學(xué)校、中國計(jì)量學(xué)院、工程學(xué)院等。 1999 年，杭州的土地供應(yīng)主要以舊城改造和居民拆遷用地為主。杭州市以及新并入的兩個(gè)區(qū) —— 余杭、蕭山的土地資源享受獨(dú)立管理權(quán)限，再除去一些開發(fā)區(qū)的土地，杭州市國土局手中僅握有 560 平方公里的土地。 事 實(shí)上，杭州的土地資