【正文】 目前在浙江省，還找不出第二幢年稅收過(guò)億元的樓宇。標(biāo)力大廈占地面積 1000 多 平方米，樓高 28 層，聚集了近 40 家企業(yè)。年產(chǎn) 億元的稅收，意味著這幢高級(jí)商務(wù)樓里的企業(yè)產(chǎn)生的效益，可等同于杭州城郊 8 平方公里范圍內(nèi)企業(yè)產(chǎn)生的效益總和。標(biāo)力大廈是下城模式中?樓宇經(jīng)濟(jì)?的一個(gè)縮影，代表著杭州未來(lái)服務(wù)業(yè)的發(fā)展前景。其實(shí)，除標(biāo)力大廈外，野風(fēng)商務(wù)大樓、獸王大廈、科協(xié)大樓、和平大樓等樓宇的年稅收均超過(guò) 1000 萬(wàn)元，而 ANBOUND amp。 INFORMATION 29 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 稅收百萬(wàn)元以上的樓宇更是不計(jì)其數(shù)。 3 城市第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展推動(dòng)土地增值得以維持相當(dāng)高的速度，杭州市政府能從中獲取驚人的財(cái)政收益。對(duì)于杭州市政府而言，服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是必須給與 大力支持的支柱性產(chǎn)業(yè)。 二、宏觀調(diào)控政策下的城市發(fā)展思路 2020 年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了 2020 年以來(lái)持續(xù)五年的繁榮期的第二輪調(diào)控，國(guó)家通過(guò)金融、稅收、調(diào)整土地供應(yīng)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等政策?組合拳?，直接綜合作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的多方面。一系列宏觀調(diào)控措施，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)群體預(yù)期下降，市場(chǎng)觀望氣氛濃郁，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段。 2020 年杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)?雙下滑?， 即 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐月持續(xù)下滑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重持續(xù)下滑。2020 年前三季度，杭州市完成房地產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %，13 季度，投資增幅分別比 2020 年同期回落了 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資下降的幅度最大。盡管房地產(chǎn)投資仍然是拉動(dòng)限額以上固定資產(chǎn)投資增幅的重要組成部分，前三季度房地產(chǎn)投資占限額以上固定資產(chǎn)投資的 %； 2020 年 13 季度，全市累計(jì)完成住宅投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比 2020 年同期下降 個(gè)百分點(diǎn)，一直處于主導(dǎo)地位的住宅投資增速大幅下滑，首次低于全市房地產(chǎn)投資平均增速。房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模增速明顯放緩，新開(kāi)工面積下降。 3趙明 ： 《杭州發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì) 一幢寫字樓稅收賽過(guò)一個(gè)縣》；來(lái)源：《每日商報(bào)》， 2020 年 10 月 17 日。 ANBOUND amp。 INFORMATION 30 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 2020 年 13 季度，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，下降 %；同比明顯下降，回落 個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，同比回落 個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)竣工面積 平方米，增長(zhǎng) %，同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。 4 2020 年央行的兩次加息和提高準(zhǔn)備金率使銀行放貸規(guī)模有所縮小，銀行審貸趨于嚴(yán)格，也使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資難度加大和融資成本增加。 2020 年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增量和個(gè)人購(gòu)房貸款都有所控制。據(jù)浙江省銀監(jiān)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至 2020 年 9 月底杭州市金融機(jī)構(gòu)（不含外資、證券、保險(xiǎn)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額 億元， 2020年新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 107 億元。從市場(chǎng)需求方來(lái)說(shuō)，加息增加了其購(gòu)房成本，使持幣待購(gòu)者的支付能力下降，各商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人購(gòu)房貸款的控制也趨向嚴(yán)格。截至 2020 年 9 月底杭州市金融機(jī)構(gòu)（不含外資、證券、保險(xiǎn)）個(gè)人購(gòu)房貸款余額 億元，其中 2020 年新增 億元。市場(chǎng)需求的減少，直接影響到房地產(chǎn)的銷售，進(jìn)而加長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠周期，增加資金壓力，對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)侵卮罂简?yàn)。資金的限制加上直接作用于土地市場(chǎng)的調(diào)控政策等因素影響，使得近兩年杭州市土地出讓市場(chǎng)比較疲軟。 2020 年杭州市計(jì)劃供應(yīng)宅地 3000畝，并力爭(zhēng)達(dá)到 4500畝，實(shí)際只完成 2628畝，毫無(wú)疑問(wèn)，根本原因就是 2020 年下半年房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生了根本性的變化 5，敏感的杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)適時(shí)作出了調(diào)整和反應(yīng)。 我們認(rèn)為，宏觀調(diào)控對(duì)于杭州市房地產(chǎn)的影響是非常大的，但政 4《 2020 年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與 2020 年走勢(shì)“研判”》；來(lái)源：《杭州日?qǐng)?bào)》， 2020 年 2 月 1 日。 5 《 2020 年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與 2020 年走勢(shì)“研判”》；來(lái)源：《杭州日?qǐng)?bào)》， 2020 年 2 月 1 日。 ANBOUND amp。 INFORMATION 31 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 府的應(yīng)對(duì)措施非常具有?地方特色?，那就是針對(duì)銀根的收緊，地方政府反而放寬?地根?。一方面，這和?土地經(jīng)濟(jì)?帶來(lái)的巨大財(cái)政收益有關(guān)，另一方面也與地方產(chǎn)業(yè)升級(jí)的迫切需求有關(guān)。而去年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不景氣，正好給地方政府一個(gè)較為輕松的背景 —— 如果樓價(jià)高企引人矚目，招來(lái)中央大 員來(lái)此巡查，只怕杭州市政府未必敢如此作為。所以，采取適當(dāng)?shù)拇胧?，比如增加土地供?yīng)量等措施，可以讓杭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展避過(guò)風(fēng)頭，同時(shí)又增加了發(fā)展商的土地儲(chǔ)備，不顯山露水之間，實(shí)現(xiàn)了一舉兩得的目的。 到 2020 年，杭州不少熱點(diǎn)地塊紛紛現(xiàn)身，土地市場(chǎng)立即變得十分熱鬧。 2020 年杭州市國(guó)土資源局共推出 66 塊土地，總占地面積3672 畝，可供建筑面積 572 萬(wàn)平方米，比起去年的 3367 畝總量有所增加。已經(jīng)推出的土地中，已經(jīng)成交的共計(jì) 34宗用地，合計(jì)約 2060畝，可供建筑面積 萬(wàn)平方米。另外還有 32宗土地將在今年 12月至明年 2 月出讓，總占地面積 1612 畝，可供建筑面積 萬(wàn)平方米。在推出的土地中，住宅用地共計(jì) 35 宗，占地面積合計(jì) 2671畝，可供建筑面積 萬(wàn)平方米。 6杭州市政府 2020 年 9 月 30 日公布的《杭州市住房建設(shè)規(guī)劃 (— )》規(guī)定， 2020 年 6月 至 2020 年年底，杭州市新增住房用地供應(yīng)總量約為 550 萬(wàn) ~650萬(wàn)平方米。新增住房用地中約 400 萬(wàn) ~500 萬(wàn)平方米用于商品住房，其中又有 250 萬(wàn) ~310 萬(wàn)平方米用于供應(yīng)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。在規(guī)劃期內(nèi)，總出讓商品房用地約 84 宗 ，約 400 萬(wàn)～ 500 6周臻：《 2020 年終盤點(diǎn)（三） 土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)》；來(lái)源：《每日商報(bào)》， 2020 年 12 月 14 日。 ANBOUND amp。 INFORMATION 32 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 萬(wàn)平方米 (合計(jì) 6000～ 7500 畝左右 )，總建筑面積約 850 萬(wàn)～ 1100萬(wàn)平方米，可建 萬(wàn)套左右。其中 250 萬(wàn)～ 310 萬(wàn)平方米的住房用地用于供應(yīng)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。除商品房用地外，新供應(yīng)政府保障性住房用地總量為約 150 萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房用地約 105 萬(wàn)平方米，限價(jià)商品房用地約 45 萬(wàn)平方米。從這一規(guī)劃公布的數(shù)字看，杭州市的土地供應(yīng)在 2020 年非常充足 7。 調(diào)控期間，本地房地產(chǎn)投資疲軟，行情看淡，銀根緊縮導(dǎo)致本地開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，而與此同時(shí)杭州市政府卻寬松供應(yīng)土地，結(jié)果 就是什么呢？ —— 外來(lái)房地產(chǎn)大鱷進(jìn)場(chǎng)！ 2020 年 5 月中旬，來(lái)自新加坡的凱德置地和具有港資背景的恒基兆業(yè)地產(chǎn)投資管理 (杭州 )有限公司，主導(dǎo)了杭州樓市在本年度的第一場(chǎng)住宅土地出讓會(huì) ,最后由志在必得的凱德置地抱得?土地?歸。當(dāng)月底，杭州再度進(jìn)行土地出讓，這次的主角正是之前已屢屢在杭城現(xiàn)身并已于去年出資 18 余億元參股浙江南都的國(guó)內(nèi)房產(chǎn)龍頭企業(yè) —— 萬(wàn)科。 10 月，國(guó)內(nèi)另一家地產(chǎn)巨頭、來(lái)自上海的復(fù)地集團(tuán)也悄無(wú)聲息地在喬司拿下兩塊住宅用地。8 在外來(lái)大鱷搶灘的同時(shí)，本地的地產(chǎn)商 也在 進(jìn)行痛苦的洗牌，這是無(wú)可避免的事情。如果我們 將杭州市政府旗幟鮮明支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的態(tài)度、本地地產(chǎn)商虛弱實(shí)力以及全國(guó)各路地產(chǎn)英豪進(jìn)軍杭州的動(dòng)作看，目前乘宏觀調(diào)控的船，進(jìn)入杭州市場(chǎng)，也許正是好時(shí)候。 7 《 2020 年杭州商品房土地供應(yīng)充足 可建住宅 萬(wàn)套》；來(lái)源：《錢江晚報(bào)》， 2020 年 10 月 12 日 8 周臻：《 2020 年終盤點(diǎn)（一） 杭州真正的樓市現(xiàn)在才開(kāi)始 》；來(lái)源：《每日商報(bào)》， 2020 年 12 月 14 日 ANBOUND amp。 INFORMATION 33 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 三、城市房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的重大事件 錦生地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)拍賣，即使 5 年后的今天，杭州地產(chǎn)界談?wù)撈疬@塊所謂?西湖邊絕版地塊?的故事，仍然充滿難以置信的神情。杭州有讓全國(guó)吃驚的?房?jī)r(jià)近十幾年只漲不落的杭州現(xiàn)象?，土地?zé)豳u早已不是新聞。但是 2020年 6 月，初入杭州的北京大地公司，一舉以 億元總價(jià)取得鳳起路原都錦生地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)，一共 28 畝土地，大地公司竟比第二標(biāo)高出了 億元！價(jià)高者就能拿地，使杭州房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了跨行業(yè)、跨地區(qū)參與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新現(xiàn)象。杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)流傳著開(kāi)發(fā)商有?三外?的說(shuō)法：外地人搞房地產(chǎn)，外行搞房地產(chǎn)，外來(lái)資金搞房地產(chǎn)。 那些參與投標(biāo)的杭州本地開(kāi)發(fā)商們，由此大跌眼鏡。一位房產(chǎn)公司副總回想當(dāng)年情景時(shí)感慨：?好多行家覺(jué)得這是個(gè)笑話，因?yàn)榘禈?biāo)操作，買家不知對(duì)手的出價(jià)，哪怕比第二標(biāo)高出幾千萬(wàn)元都可以理解，可是近 2 億元的額外成本，說(shuō)明中標(biāo)的公司估價(jià)也太沒(méi)個(gè)準(zhǔn)了！? 西湖帶給土地的增值效應(yīng)，在外來(lái)?客商?眼里，有超越普通房產(chǎn)的想象空間。原本屬于杭州人享受的西湖美 景，由此憑借土地交易，一下子成為全國(guó)市場(chǎng)爭(zhēng)奪的目標(biāo)。都錦生地塊位于鳳起路與環(huán)城西路交界處，與不遠(yuǎn)處的西湖相望。這次?天價(jià)?中標(biāo)，大地公司以每畝1800 多萬(wàn)元的價(jià)格，創(chuàng)杭州當(dāng)時(shí)樓面地價(jià) 9228 元 /平方米的?神話?。公司老總謝金效的解釋，正暗合了眾多買家心理 —— 因?yàn)槎煎\生地塊符合?成功人士的西湖情結(jié)?，于是遠(yuǎn)赴杭州拿地的?大地?，志在必得。在沿西湖土地圈中，除去歷史遺留建筑、各大賓館療養(yǎng)院、公園 ANBOUND amp。 INFORMATION 34 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 綠地等，真正能進(jìn)入土地市場(chǎng)的幾乎只有 4 塊地 —— 1999 年中大吳莊、 2020 年都錦生地塊、 2020 年西湖 8 號(hào)公館地塊和 2020年浙江大學(xué)湖濱校區(qū)地塊。每一次拍賣，幾乎都能創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的?地王神話?。 在 2020 年，就大地公司買地的樓面成本來(lái)說(shuō)，?當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)肯定是虧本的，市場(chǎng)還接受不了這個(gè)價(jià)位?。都錦生地塊的買進(jìn)于是被杭州業(yè)界當(dāng)作了失敗的案例，但是西湖總是能超出商人們的想象。北京大地公司在這塊地面開(kāi)發(fā)的?錦繡天地項(xiàng)目?， 2020 年 11 月開(kāi)始銷售時(shí)，酒店式套房均價(jià) 萬(wàn)元 /平方米，商鋪均價(jià) 萬(wàn)元 /平方米。西湖沿線土地的價(jià)格飆升，?從今天看，當(dāng)時(shí)的買價(jià)就不完全是笑話，畢竟該項(xiàng)目賺錢了，誰(shuí)也不會(huì)再低估它上漲的空間?。?西湖?二字，近 年來(lái)一直是杭州每個(gè)樓盤帶給購(gòu)房者的想象。?因?yàn)槲骱庞泻贾莠F(xiàn)在的地價(jià)?，浙江陽(yáng)光房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理余先鋒說(shuō)，?凡是能與西湖扯上關(guān)系的，價(jià)格上升的路徑就會(huì)不一樣?。如今西湖沿岸距離幾百米的二手房比如西子公寓、元華公寓、西湖時(shí)代廣場(chǎng)等，均價(jià)都已經(jīng)到了 3 萬(wàn)多元。 9 從錦生地塊的拍賣傳奇可以看出，杭州地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心優(yōu)勢(shì)在于歷史悠久的文化和風(fēng)景。這種絕版地塊被本地地產(chǎn)商看走眼也是清理中事 —— 熟悉的地方總是沒(méi)有風(fēng)景。與?都錦生?命運(yùn)類似的，還有陸續(xù)搬出老城區(qū)的工業(yè)企業(yè)，不過(guò)它們獲得的土地收益更明顯。 2020年 9 月，原隸屬于中國(guó)重型汽車集團(tuán)旗下的杭州汽車發(fā)動(dòng)機(jī)廠地塊出讓，從而成為 26 家杭州市中心企業(yè)?騰籠換鳥?外遷后入市的首宗 9 《“西湖”杭州：土地財(cái)富的力量》；來(lái)源：《三聯(lián)生活周刊》， 2020 年 01 月 25。 ANBOUND amp。 INFORMATION 35 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 地塊。 30 億元的拍賣起價(jià)，也催生出了杭州新的樓王。隨著土地快速增值，樓宇經(jīng)濟(jì)在杭州一鳴驚人。一座樓的收益相當(dāng)一個(gè)縣的財(cái)稅，這樣的甜頭讓杭州市政府開(kāi)足馬力，對(duì)土地資源重新配置搞大?樓宇經(jīng)濟(jì)?，做好產(chǎn)業(yè)調(diào)整工序一條龍工作。這樣，我們也就能理解為何在國(guó)家宏觀調(diào)控大背景下，杭州市政府仍然積極加大土地供應(yīng)，為何在土地轉(zhuǎn)讓中，杭州市政府比較透明公正的按市場(chǎng)原則來(lái)處理土地拍賣問(wèn)題，對(duì)暗箱操作不敏感，完全歡 迎外來(lái)地產(chǎn)大鱷去搞開(kāi)發(fā) —— 因?yàn)橹挥羞^(guò)江龍才會(huì)抬出天價(jià)，讓杭州市政府賺得眉開(kāi)眼笑。 第三部分 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其趨勢(shì) 一、產(chǎn)業(yè)環(huán)境綜述 杭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)歷史悠久，春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)經(jīng)濟(jì)多受越國(guó)影響，唐末五代時(shí)兩浙（浙西、浙東）受吳越國(guó)王錢氏的保護(hù)，戰(zhàn)爭(zhēng)少、農(nóng)工業(yè)生產(chǎn)受政策鼓勵(lì)，兼以自然條件優(yōu)越， 故而經(jīng)濟(jì)文化繁榮。而彼時(shí)杭州為吳越國(guó)國(guó)都，是中國(guó)工商業(yè)中心之一，經(jīng)濟(jì)主要靠農(nóng)業(yè)、絲織業(yè)和商業(yè)支撐，加上政策積極獎(jiǎng)勵(lì)蠶桑，為其絲織業(yè)發(fā)展提供了有利條件，使得當(dāng)時(shí)官營(yíng)織造業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)。到 南宋定都此地后，杭州成為全國(guó)第一大都會(huì)及全球最繁 華的都市之一，當(dāng)時(shí)其工商業(yè)分工細(xì)、從業(yè)居民數(shù)量龐大；手工業(yè)絲織業(yè)發(fā)展迅速，使其成為絲綢都會(huì)，絲綢市場(chǎng)和內(nèi)外貿(mào)易相當(dāng)發(fā)達(dá)；瓷器生產(chǎn)發(fā)展到高超水平；早期的金融業(yè)已萌生。元代杭州海外貿(mào)易有了發(fā)展，到明代其政治地位被南京所代替，經(jīng)濟(jì) ANBOUND amp。 INFORMATION 36 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 地位則漸為漕運(yùn)、鹽運(yùn)中樞的揚(yáng)州及一些新興城市趕超，再加明朝防倭禁海，杭州地位下降，經(jīng)濟(jì)漸衰