【正文】 0 0 0 0 0 0 0 0 0267831 215304125423 21005000100001500020200250001 2 3 4 5 6 7 8 910 11 121 2 3 4 5 6 7 8 910 11 121 2 32020 2020 2020050100150200250300銷售面積 銷售套數(shù) 該項(xiàng)目以 3500 元的低價(jià)入市，但很快上漲至 4000 元、 4500 元 /平米 ，目前 成交均價(jià) 4605 元 /平方米 。項(xiàng)目位于通州新華北路，北關(guān)環(huán)島西南，通州區(qū)與朝陽區(qū)的交匯地帶，緊臨朝陽路、朝陽北路 、京順路、京哈高速公路。該項(xiàng)目在交通上存在一定 劣勢，距城鐵有較遠(yuǎn)的距離，但 的容積率，五層至六層的 多層在通州已非常少見，另外戶型緊湊，因此，該項(xiàng)目在產(chǎn)品上有一定競爭力 ，迎合了一部分客戶的需求 。 該項(xiàng)目為通州目前的新項(xiàng)目， 2020 年 2 月 1 日開盤，戶型面積為 60 平方米一居、 8090 平方米兩 居為主。 ? 阿爾法社區(qū) 阿爾法社區(qū)位于城鐵九棵樹站 南約 1800 米 ，項(xiàng)目總用地面積約 萬平米 ，容積率為 。 項(xiàng)目周邊的市政生活配套設(shè)施 有待完善 ，目 前 除了城鐵，只 有 938 以及通州區(qū)內(nèi)小公共等公交車 。在設(shè)計(jì)中 基本 做到大面寬、小進(jìn)深、南北通透。均為一梯兩戶，南北通透。項(xiàng)目 B 區(qū)由 24 棟多層賀小高層組成，整體采用半圍合式組團(tuán)分布，整體格局錯(cuò)落有致，天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 工整中求變化，建筑密度 %；綜合容積率 ；綠化率 %。 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 客戶意向示意圖10%19%6%65%投資自住或投資不詳自住 重點(diǎn)項(xiàng)目分析 ? 加州小鎮(zhèn) DBC 加州小鎮(zhèn)位于八通輕軌沿線臨河里站旁 ， 規(guī)劃總建筑面積近 35 萬平米，分成 B 區(qū)和 C 區(qū)。從樣本的分析中，自住客戶占到全部客戶的 65%，自住兼顧投資占 19%，純投資客戶占 10%，還有 6%客戶意向不明。 其次 較多的還包括東城、 宣武 、崇文等地，主要是長安街沿線和地鐵沿線周邊的區(qū)域。 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 客戶年齡分析5%19%58%14%4%22歲以下2329歲3044歲4550歲50歲以上 ? 客戶職業(yè)分析 此部分客戶從事的職業(yè)相當(dāng)廣泛，在可統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，行業(yè)分布比較分散，其中 IT 通訊、商貿(mào)物流、建筑 及房地產(chǎn)、科貿(mào)科研、金融保險(xiǎn)等行業(yè)居多，反映了客戶的高知性和穩(wěn)定的收入來源。 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 通州住宅購房可客戶分布本市農(nóng)民%本市城鎮(zhèn)居民%外省市個(gè)人%華僑、港澳臺%外國個(gè)人%外國單位%國內(nèi)企業(yè)單位%國內(nèi)單位%軍人% 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 北京市住宅購房客戶分布本市城鎮(zhèn)居民%軍人%國內(nèi)單位%外國個(gè)人%外省市個(gè)人%本市農(nóng)民0%國內(nèi)企業(yè)單位% 外國單位%華僑、港澳臺% ? 客戶年齡分析 經(jīng)過調(diào)研，已購客戶的年齡主要集中在 3044 歲，占總數(shù)年的 58%，此年齡的人士多處于事業(yè)成長期，屬于社會中堅(jiān)力量，經(jīng)濟(jì)上 具有一定 的基礎(chǔ) ，但工作年限不長，多為北京東部地區(qū)的年輕白領(lǐng)。其中外省市個(gè)人比重占 %，而北京市整體的外省市個(gè)人僅占 %，可以看出通州區(qū)購房客戶該部分高出北京整體水平的 近 15 個(gè)百分點(diǎn) 。 各面積段銷售比24344327138990188129580172010002020300040005000080 80120 120160 160200總供應(yīng) 未售 客戶分析 根據(jù)掌握的通州區(qū)客戶資料，對客戶資源進(jìn)行了深入分析，內(nèi)容涉及年齡、職業(yè)、居住區(qū)域、職業(yè)分布、購房目的。小戶型以 一室一廳 及一室為主， 建筑面積 段在 49 到73 平米之間，供應(yīng)量為 2434 套，占到樣本的 30%； 80— 120 平米戶型供應(yīng)為區(qū)域主要供應(yīng)，占到 52%； 120— 160 平米戶型占到樣本的17%。 大戶型由于總價(jià)較高，均價(jià)低 ，在 5500 元 /平米 左右 。 在供應(yīng) 有所減少 的情況下， 需求仍持續(xù)增加， 通州區(qū)日臻完善的宜居環(huán)境是需求的穩(wěn)定增長的保證，市場行情將持續(xù)飄紅 ，也造成了價(jià)格的大幅攀升 ， 第四季度 均價(jià)約為 5600 元 /平米，且該區(qū)已出現(xiàn) 7000 元 /平米的價(jià)格 。 2020 年通州區(qū)共銷售 住宅 9658 套，三季度均價(jià) 4853元 /平米， 第四季度 均價(jià) 5634 元 /平米， 相比 上漲了 %， 2020 年整體銷售套數(shù)為 9658 套，相比 2020 年的 15432 套 有大幅度 的 下滑 ，從下圖 20202020 年通州區(qū)的銷售統(tǒng)計(jì)可以看出， 2020 年相對前兩年已明顯較少，主要是供應(yīng)有限所造成的，需求仍然很強(qiáng)勁 。 ? 供應(yīng)分布 通州作為北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心，交通是決定其它展速度的關(guān)鍵因素，從住宅供應(yīng)來看，八通線兩側(cè)是通州住宅供應(yīng)最集中、品質(zhì)最 高 的區(qū)域，而以八通線為界，南北發(fā)展已形成明顯落差，定位也趨于不同，南城是北京市政府未來的辦公地帶，圍繞其需要，各項(xiàng)配套快速完善，商貿(mào)業(yè)、展覽業(yè)正以非?？斓乃俣劝l(fā)展，而北城則主要借助運(yùn)河優(yōu)勢，發(fā)展休閑娛樂事業(yè)，數(shù)個(gè)高爾夫球場相繼投入使用，但北城因靠近朝陽區(qū)的垃圾處理場 和火葬場，在高品質(zhì)住宅的發(fā)展上遭遇瓶頸，商貿(mào)業(yè)也缺乏發(fā)展 基礎(chǔ)。 2）供應(yīng) 狀況 ? 供應(yīng)量 2020 年及 2020 年是通州區(qū) 供應(yīng)的高峰 階段，目前區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)主要是原項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品。 ? 市場消化速度快，市場供需狀況良好。在《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》所設(shè)計(jì)的“東部發(fā)展帶”中，通州被明確安排了行政職能，而在《北京城市總體規(guī)劃 (2020 年 — 2020 年 )》所列的 11 個(gè)新城中，通州被明確定位為“北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心”，在“新城發(fā)展”章節(jié)寫明通州區(qū)是中心城區(qū)“行政辦公、金融貿(mào)易等職能的補(bǔ)充配套區(qū)。 隨著通州八通沿線的物業(yè)開發(fā)，居住人口不斷增加，配套設(shè)施也不斷升級，目前已與老城區(qū)連成一片，發(fā)展成為 通州的新的中心區(qū)，在一定程度上改變了通州的格局。早先的京通快速路以及京通輔路，就已經(jīng)給通州到城里的交通提供了很大的便利 ，八通線的開通使 沿線物業(yè)一直也都在主打城鐵牌，房價(jià) 也 不斷攀升。目前，通州區(qū)一 直都是普通住宅和中低檔樓盤集中的區(qū)域，也有一些別墅項(xiàng)目。 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 近幾年，隨著北京房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，城區(qū)的住宅密度幾近飽和，因而四環(huán)以 外 的住宅市場發(fā)展就顯得格外的活躍。 長安街上主要集中的是商務(wù)樓和一些國有機(jī)關(guān)，可謂寸土寸金，除了少數(shù)高檔公寓外，適合中低收入階層的居住性樓盤很少，逐漸形成了辦公區(qū)在中間，居住區(qū)在兩 端 的格局。 地鐵八通線的開通及與地鐵 1 號線的連接，使得石景山區(qū)和通州區(qū)作為京城東西兩端的“房地產(chǎn)開發(fā)重地”與 城市中心一脈相連，帶動兩區(qū)沿線一帶的房產(chǎn)增值。通州現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場非?；钴S，主要是因?yàn)閮纱笠蛩兀浩湟?，地鐵八通線和京通路的建成通車，縮短了城區(qū)與郊區(qū)間的距離；其二，通州素有“ CBD后花園”的美譽(yù)， CBD 區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)階層為通州房地產(chǎn)市場提供了充足的客戶資源。 今年將有數(shù)個(gè)項(xiàng)目投放市場。 由于運(yùn)河文化廣場的修建極大的提升了該區(qū)的區(qū)域環(huán)境，也刺激了房價(jià)的增長，同時(shí)也吸引了部分養(yǎng)老人群 和拆遷戶 的購買，例如 BOBO 自由城價(jià)格已達(dá) 5780 元 /平米，接近八通沿線的價(jià)格。 該區(qū)的供應(yīng)項(xiàng)目也在 日漸萎縮，多為老盤的后續(xù)開發(fā)，但有一定向南擴(kuò)展的趨勢。項(xiàng)目品質(zhì)也不斷提高，從早期的新華聯(lián)家園，到目前的瑞都國際、加州 DBC、瑞都公園世家等項(xiàng)目均體現(xiàn)出區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目品質(zhì)已成為通州區(qū)的代表。 去年年底開業(yè)的果園家樂福更是為該區(qū)注入了活力。 配套日漸完善，區(qū)域內(nèi)幾 大社區(qū) 的入住和商業(yè)的開 放，已逐漸成為一大優(yōu)勢。 ? 輕軌沿線板塊 該區(qū)為城鐵八通線通車后迅速崛起的板塊，主要分布于城鐵沿線果園站至土橋站以及向南可輻射的區(qū)域 ，基本分為三段即果園、梨園、臨河里。 該區(qū)域作為老城區(qū)可開發(fā)用地已非常有限，在售項(xiàng)目也比較少。通州還 基本 維持著以新華大街為核心的商業(yè)中心區(qū)的格局，其總量在 11 萬平方米左右。 板塊劃分 目前通州區(qū)域的房地產(chǎn)主要分為四個(gè)板塊：位于老城區(qū)的新華大街板塊 （包括北關(guān)） ；輕軌沿線板塊；運(yùn)河 以東 板塊和馬駒橋板塊。房價(jià)優(yōu)勢使眾多在京城東部上班的白領(lǐng)把通州作為他們購買住宅的首選之地。通州區(qū)距東三環(huán)僅 12 公里，是北京周邊區(qū)縣離市區(qū)最近的地區(qū)之一。 近兩年以來，通州 仍然保持了強(qiáng)勁而持續(xù)的增長勢頭，目前均價(jià) 約為 5600 元 /平米， 相比 2020 年 初 的 3500 元 /平米 增長近 一 倍。這樣一來， CBD 地區(qū)白領(lǐng)群體，將來必然 也是通州樓盤的最大的消費(fèi)群體，同樣也將占到通州人口的較大一部分。 CBD 周邊的樓盤價(jià)格普遍很高。此外，白領(lǐng)易居、站前巴黎等項(xiàng)目也均將目標(biāo)客戶群直指 CBD 白領(lǐng)。一些項(xiàng)目為了投其所好，無論是案名的包裝還是內(nèi) 在的品位也都盡量符合于城市白領(lǐng)的需求。在此北京下， CBD 的 OFFICE 一族的增長已成必然，而其置業(yè)導(dǎo)向?qū)楸姸鄻潜P所關(guān)注?；诖?。 四是全區(qū)人口機(jī)械增長過快，過去 10 年人 口機(jī)械增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于常住人口出生數(shù)，目前全區(qū)社會、經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、交通、學(xué)習(xí)等還不能適應(yīng)過快的人口機(jī)械增長。 二是育齡婦女人群增大， 80 年代出生人口較多，今后 5 年逐步進(jìn)入婚育期，生育旺盛婦女規(guī)模大，人口出生將有所上升。 按目前的生育水平預(yù)測，“十五” 期間，全區(qū)人口仍然能維持在現(xiàn)有水平，人民生活水平將有明顯提高。該道路工程按城市主干路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)行車速度為 40 公里 /小時(shí)，道路紅線寬度為40 米。 ? 通惠南北路道路工程通過市規(guī)劃委審查并獲批復(fù) 。其中新建東關(guān)大橋橋長約為 330 米。 ? 通州區(qū)東關(guān)大橋設(shè)計(jì)方案通過市規(guī)劃委審查并獲批復(fù) 。道路紅線寬 40 米。該道路規(guī)劃為城市主干路。 2）未來交通發(fā)展 ? 通州區(qū)生態(tài)商務(wù)園規(guī)劃范圍內(nèi)首條主干路－溫榆河西路 (朝陽北路～潞苑北大街 )規(guī)劃方案通過市規(guī)劃委審查并獲批復(fù) 。 道路交通 1）交通現(xiàn)狀 交通現(xiàn)狀：進(jìn)入 通州有六環(huán)、京通高速、京沈高速、京津塘高速、京津塘第二通道 5 條高速公路；還有朝陽路、朝陽北路、廣渠路 延長線 3 條城市主干線、 地鐵八通線。未來，中心商業(yè)占 50％，社區(qū)商業(yè)占 50％，人均生活的商業(yè)體量為 1． 5 平方米，營業(yè)面積總量到 2020 年將達(dá)到 176 萬平方米。 規(guī)劃 ： 今后要建 8 個(gè)重點(diǎn)商業(yè)區(qū) 通州今后將建設(shè) 8 個(gè)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目：濱水休閑商業(yè)區(qū)；體驗(yàn)街區(qū)；在京沈高速建設(shè)主題消費(fèi)區(qū)；在主題公園的附近建設(shè)主題公園天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 商業(yè)集群；在世紀(jì)星城建設(shè)大型綜合性購物中心；建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代流通批發(fā)區(qū)；在張家灣鎮(zhèn)通州工業(yè)區(qū)建設(shè)家居產(chǎn)業(yè)示范園；在溫榆河旁邊建京東生態(tài)商務(wù)園 。去年，貴友的近 30 億元營業(yè)額中，有 10 億元是通州市民消費(fèi)的。 據(jù)通州區(qū)投資促進(jìn)局透露， 2020 年以 后在