【正文】 板塊本月熱點(diǎn)板塊較為分散，本月銷售TOP10中，熱銷項(xiàng)目來自多個(gè)板塊，但以元和板塊、遠(yuǎn)湖東板塊最為集中，其中元和板塊入圍銷售TOP10的項(xiàng)目有合景峰匯國際、歐風(fēng)麗苑，遠(yuǎn)湖東板塊銷售前10的項(xiàng)目有雅戈?duì)柼柍?、東景公寓等項(xiàng)目。進(jìn)入09年，市場(chǎng)成交持續(xù)放量，經(jīng)過市場(chǎng)幾輪的去化，市場(chǎng)存量明顯較少，整體市場(chǎng)可售房源有限，加之市場(chǎng)上后續(xù)供應(yīng)不足，開發(fā)商普片捂盤，拔高價(jià)格出售，拉升整體成交均價(jià)。其次為110125㎡，在寬松的貨幣環(huán)境下，投資、改善居住環(huán)境需求紛紛入市。表2616：蘇州市商品住宅市場(chǎng)7月供求戶型對(duì)比戶型供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）供求比一房兩房三房四房五房六房七房及以上合計(jì)資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 從房型上看，本月除七房及以上戶型供大于求之外，其余房源均供不應(yīng)求，其中兩房表現(xiàn)最為搶眼， 從兩房成交項(xiàng)目看，主要來自雅戈?duì)柼柍?、雅戈?duì)栁磥沓恰⑺?、楓情水岸、第五元素、東景公寓、冠城水岸風(fēng)景、朗悅灣等項(xiàng)目。三房成交比重的上升，因?qū)捤傻呢泿耪?，投資性需求、改善性需求，紛紛入市；而兩房呈下降趨勢(shì)，兩房產(chǎn)品主要為剛性需求，在市場(chǎng)成交持續(xù)放量的背景下，開發(fā)商紛紛漲價(jià)，而剛性需求對(duì)于價(jià)格相對(duì)敏感，在一定程度上抑制了剛性需求。而本月別墅在中惠愛丁堡、現(xiàn)代園墅、水秀坊、朗悅灣等別墅成交放量的共同作用下，成交量明顯上升。成交結(jié)構(gòu)分析n 成交物業(yè)類型分析表2612：蘇州市商品住宅市場(chǎng)7月成交物業(yè)類型物業(yè)類型09年7月（萬㎡）09年6月（萬㎡）面積配比環(huán)比增加普通公寓%%別墅%%合計(jì)%%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交物業(yè)分析看，本月普通公寓成交出現(xiàn)一地幅度的下滑，而別墅成交呈上升趨勢(shì)，%，%。區(qū)域成交分析圖264：2009年6月與2009年7月商品住宅區(qū)域成交面積比重對(duì)比圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表2611：2009年6月與09年7月商品住宅區(qū)域成交面積對(duì)比區(qū) 域09年6月成交面積(萬㎡)09年7月成交面積(萬㎡)08年7月成交面積(㎡)同比增長（%）環(huán)比增長（%）古城區(qū)%%園區(qū)%%高新區(qū)11%%吳中區(qū)%%相城區(qū)%%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月依舊維持高位成交，在成交比重上，園區(qū)、相城區(qū)所占比重最高，園區(qū)在環(huán)球18雅戈?duì)栁磥沓恰⑺?、中海國際社區(qū)等活躍樓盤拉動(dòng)下，依舊為園區(qū)成交領(lǐng)頭羊；相城區(qū)本月在合景峰匯、朗悅灣、冠城水岸等項(xiàng)目放量下，成交量上升明顯，成交比重上升。6月成交量雖較5月份有所下降，因6月無房交會(huì)的舉辦，憑市場(chǎng)成交量持續(xù)回升及5月成交的放量，使得大批置業(yè)者認(rèn)為房產(chǎn)市場(chǎng)已徹底回暖，不再觀望，按耐不住，紛紛入市購房。四、成交量分析成交總量分析圖263： 2008年7月至2009年7月蘇州市商品住宅成交量比對(duì)圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)㎡，㎡，%。物業(yè)類型供應(yīng)面積(萬㎡)面積配比環(huán)比增加一房 %%兩房 %%三房 %%四房 %%五房 %%六房 %%七房及以上 %%合計(jì) 100%%表266：2009年7月蘇州市場(chǎng)供應(yīng)房型分析資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月供應(yīng)房型主要集中于三房、四房、五房三種房型，%，該房型供應(yīng)項(xiàng)目主要為環(huán)球18石湖華城庭郡、嘉業(yè)陽光假日等項(xiàng)目。250300㎡、300350㎡兩面積段，主要來自別墅，其供應(yīng)項(xiàng)目主要來自建邦唯園、新創(chuàng)大河山、太湖緣、衡園、太湖純水岸等項(xiàng)目。n 供應(yīng)物業(yè)類型分析表264：2009年7月蘇州市場(chǎng)供應(yīng)類型分析物業(yè)類型供應(yīng)面積（萬㎡）面積配比環(huán)比增加普通公寓%%別墅%%總計(jì)%%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月普通公寓供應(yīng)與上月相比環(huán)比下降明顯，因市場(chǎng)的持續(xù)火爆，普通公寓得以大量去化，而供應(yīng)因開發(fā)商捂盤或因后續(xù)供應(yīng)等原因，出現(xiàn)供應(yīng)不足；㎡，%，增幅明顯，別墅供應(yīng)主要來自吳中區(qū)的太湖緣、太湖純水岸、衡園，相城區(qū)的銀麗高爾夫別墅、建邦唯園，高新區(qū)的新創(chuàng)大河山等項(xiàng)目。 三是，市場(chǎng)經(jīng)過連續(xù)多月的去化，目前市場(chǎng)整體存量僅能維持34月，開發(fā)商為了在后期追求更高的經(jīng)濟(jì)效益，捂盤惜售。本月供應(yīng)已連續(xù)第四個(gè)月下降，一是住宅市場(chǎng)成交連續(xù)多月火爆，超出開發(fā)商預(yù)期，造成工程進(jìn)度供應(yīng)不上。此外，供不應(yīng)求的另一個(gè)重要原因是房產(chǎn)市場(chǎng)的火爆銷售，為了追求更高的經(jīng)濟(jì)效益，出現(xiàn)了捂盤現(xiàn)象，再現(xiàn)07年的市場(chǎng)表現(xiàn)。進(jìn)入09年以來，國家為了“保八”，繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策，加之二套房政策已名存實(shí)亡，房貸把關(guān)不嚴(yán)，大量資金流入樓市，此外蘇州本地舉辦了多次房交會(huì)及購房節(jié)，推動(dòng)了成交量的持續(xù)放量。本月成交均價(jià)繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，一是市場(chǎng)上可售房源的不足，導(dǎo)致開發(fā)商出現(xiàn)了捂盤惜售現(xiàn)象，其為了追求更高的利潤，提價(jià)現(xiàn)象在市場(chǎng)上普片出現(xiàn)；二是金雞湖花園、大湖城邦、環(huán)球188等高端項(xiàng)目放量，以及別墅項(xiàng)目的大量成交，對(duì)于拉高蘇州成交均價(jià)也起到了推波助瀾的作用。附件：表251：蘇州市09年4號(hào)土地拍賣公告表地塊位置編號(hào)面積(平方米)用途出讓年限規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)起報(bào)價(jià)(元/㎡ )保證金(萬元)容積率建筑密度綠地率平江區(qū)人民路東、總官堂路南蘇地2009B10批發(fā)零售和商務(wù)金融用地40﹥ ﹤﹤45%﹥35%6000450滄浪區(qū)西塘河?xùn)|、規(guī)劃道路南（原蘇綸紡織廠西南角）蘇地2009B12城鎮(zhèn)居住用地70≤ ﹤25%﹥37%15000980吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東方大道東側(cè)、獨(dú)墅湖西側(cè)蘇地2009B14292900城鎮(zhèn)住宅用地70≤≤28％≥37％32629600吳中區(qū)臨湖鎮(zhèn)蘇東運(yùn)河西側(cè)迎賓路北側(cè)蘇地2009B16住宿餐飲用地（賓館）40≤≤35％≥30％989350　　批發(fā)零售用地40≤≤50％≥20％　　吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)甫澄東路西側(cè)、合興路北側(cè)蘇地2009B19城鎮(zhèn)住宅用地70≤≤25％≥37％1640340相城區(qū)元和街道人民路西、小河北蘇地2009B2184235城鎮(zhèn)住宅用地70≤≤20%≥37%49504200相城區(qū)元和街道相城大道西、太陽路南蘇地2009B2323080住宿餐飲和其它商服用地（4S店）40≤≤45%≥25%1200280相城區(qū)元和街道陽澄湖中路北、相城大道西蘇地2009B2510902住宿餐飲用地40≤≤40%≥25%1950210相城區(qū)開發(fā)區(qū)漕湖產(chǎn)業(yè)園恒心路南、恒運(yùn)路西蘇地2009B2718963商服用地40≤≤45%≥25%1500280工業(yè)園區(qū)婁葑鎮(zhèn)陽澄湖大道南、小水涇西蘇地2009B29城鎮(zhèn)住宅和商服用地70 4010%25%50%70%24004200高新區(qū)滸關(guān)分區(qū)金燈街南、文昌路西蘇地2009B31城鎮(zhèn)住宅用地70≤≤25％≥30％2250910數(shù)據(jù)來源：蘇州國土資源局表252：蘇州市09年5號(hào)土地掛牌公告表地塊位置編號(hào)面積(平方米)用途出讓年限規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)起報(bào)價(jià)(元/㎡ )定銷房售價(jià)(元/㎡) 保證金(萬元)容積率建筑密度綠地率平江區(qū)城北東路北、江星路東蘇地2009G22商服用地（鄰里中心功能）40﹤40%﹥20%2800　620金閶區(qū)西園路北、安利路西蘇地2009G23城鎮(zhèn)居住用地70按照批準(zhǔn)方案1398多層2200700中高層4500 吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)明溪路東側(cè)、文正變東蘇地2009G24批發(fā)零售用地（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）40按照批準(zhǔn)方案1183　80吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)塔韻路東側(cè)、吳山街南蘇地2009G25商務(wù)金融用地40≤≤45％≥20％1747　360按照批準(zhǔn)方案吳中區(qū)長橋街道蠡墅南厙路北側(cè)蘇地2009G26批發(fā)零售用地40≤≤50％≥20％2136　240吳中區(qū)橫涇街道原橫涇中學(xué)地塊蘇地2009G274158城鎮(zhèn)住宅用地70≤≤28％≥37％1267　50數(shù)據(jù)來源：蘇州國土資源局第六章、商品住宅市場(chǎng)一、市場(chǎng)綜述㎡，%；㎡，%；㎡，%。圖3： 蘇州市2009第5土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)（幅數(shù)）數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)相城中心區(qū)域成商業(yè)供應(yīng)集中地，區(qū)域商住價(jià)值協(xié)同提升明顯本次出讓商業(yè)地塊中，相城商業(yè)達(dá)到6幅，占整體商業(yè)供應(yīng)近半，主要表現(xiàn)為沿相城大道向北延伸，集中在相城中心區(qū)域。圖251： 蘇州市2009第5號(hào)土地出讓區(qū)域分布（幅數(shù)）數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從空間上看，呈現(xiàn)非常明顯多元布局，反映為比較明顯的政府試探性，通過本次市場(chǎng)高漲反映，未來土地部門會(huì)明顯加大居住用地供應(yīng)，尤其是本次一些高溢價(jià)地塊區(qū)域，未來土地市場(chǎng)值得期待。二、土地供應(yīng)分析居住用地出讓空間分布廣，物業(yè)類型泛，政府以試探性策略為主本次共出讓純居住用地和居住綜合用地13塊。本次共推出地塊29宗，占地約117萬平方米，可建面積達(dá)179萬平方米，其中純居住用地和居住綜合用地13塊。圖244：2008年7月至2009年7月蘇州市商品房成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)五、成交均價(jià)分析㎡，%，隨著市場(chǎng)成交量的急劇放大，成交價(jià)格快速抬升，樓盤價(jià)格已成普漲格局，由于市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡，市場(chǎng)有效供給不足，導(dǎo)致房源緊張，促使價(jià)格快速上揚(yáng)，未來仍將有進(jìn)一步上漲趨勢(shì)。圖242：2008年7月至2009年7月蘇州市商品房供求關(guān)系對(duì)比圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、供應(yīng)量分析㎡，%，供應(yīng)量繼續(xù)呈下降趨勢(shì)，主要供應(yīng)來至園區(qū)、吳中以及相城，其他區(qū)域新增供應(yīng)量缺乏。㎡，%，市場(chǎng)供應(yīng)不足，促使樓盤價(jià)格全面上揚(yáng)，成交價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)步上升中。而上半年多輪房交會(huì)帶動(dòng)，加之政府給予免契優(yōu)惠，使得市場(chǎng)人氣旺盛，成交極其活躍16月，%，其中住宅銷售累計(jì)同比增幅為68%。n 房屋銷售增幅強(qiáng)勢(shì)增長，市場(chǎng)極其火爆圖134：蘇州市2008年1月2009年6月房屋銷售及住宅銷售面積累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計(jì)局08年蘇州商品房和住宅銷售面積呈現(xiàn)大幅回落態(tài)勢(shì)，從累計(jì)同比增幅可以看出，商品房和住宅類銷售面積同步07年有4成以上的降幅。但隨著樓市利好政策不斷出臺(tái)，竣工面積開始回升。09年16月，房屋施工面積增幅進(jìn)一步縮小，%，施工面積增幅低位運(yùn)行，給未來市場(chǎng)供應(yīng)埋下隱患。%，%，房地產(chǎn)投資與住宅投資持續(xù)下降，將對(duì)未來市場(chǎng)供應(yīng)形成隱患。%，增速呈現(xiàn)穩(wěn)步回升態(tài)勢(shì)，居民消費(fèi)日趨活躍。五、社會(huì)零售總額增速穩(wěn)步回升，居民消費(fèi)日趨活躍圖125：蘇州市08年2月09年6月社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計(jì)局易居視點(diǎn)：08年蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持了24%以上的快速增長態(tài)勢(shì)，進(jìn)入4月份后社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長有所放緩，整體呈下降趨勢(shì)。四、固定資產(chǎn)投資增速加快，提振經(jīng)濟(jì)回升圖124：蘇州市08年209年6月固定資產(chǎn)投資增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計(jì)局易居視點(diǎn)：08年蘇州固定資產(chǎn)投資保持了穩(wěn)定增長，08年度啟動(dòng)了輕軌、高鐵、北環(huán)路西延等基礎(chǔ)工程，及廣濟(jì)路北延、人民路北延、火車站改造等重大工程的持續(xù)開工，在一定程度推動(dòng)了蘇州固定資產(chǎn)的增幅。但在08年下半年9月受金融危機(jī)而導(dǎo)致的外需進(jìn)一步緊縮，對(duì)外貿(mào)易出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，1012月對(duì)外貿(mào)易下滑趨勢(shì)更加明顯。而09年16月，蘇州工業(yè)增長值依舊在低位徘徊，%，蘇州工業(yè)經(jīng)濟(jì)初步企穩(wěn)，但基礎(chǔ)依舊薄弱。二、工業(yè)經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)，增幅依舊低位徘徊，圖122：2008年2月2009年6月蘇州工業(yè)增加值增幅走勢(shì)圖資料來源：蘇州統(tǒng)計(jì)局易居視點(diǎn)：