【正文】 感度太低，所以采用半年為周期。6（個月）}。月數(shù)，例如，截至到2008年7月31日為止的待售面積的去化周期=截至到7月31日的市場待售面積247。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng) 截至09年10月底全市市場總可售量為187萬平米；從去化周期 去化周期=截至到本月底為止的市場待售面積247。從累計情況看，%，與07年水平基本相當；江南八區(qū)的走勢基本相同，%。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)銷售情況單月成交量小幅下滑，但成交規(guī)模保持較高水平，%；同期，與上月水平基本相當。類似，江南八區(qū)新增供應(yīng)量也小幅度下降。地王早就短期供不應(yīng)求、存量減少、房價飆升，市場泡沫逐步累積，政策調(diào)整預(yù)期加大。10月底，由于江北地王的產(chǎn)生，其報價、上市量均有明顯的增加。地王造就循環(huán)。江北二類居住用地2009102046000137000江蘇融僑置業(yè)有限公司江北商業(yè)金融業(yè)用地、二類居住用地320091020600028200南京金盛田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司城南二類居住用地、商業(yè)金融業(yè)2200910204200042000南京朗詩置業(yè)股份有限公司江北商務(wù)辦公用地2009101351508800南京福地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng) 附：10月南京市成交土地一覽表土地名稱區(qū)域土地屬性容積率用地面積(平方米)成交日期出讓低價(萬元)成交總價(萬元)受讓方江寧二類居住用地200910131480023500中糧地產(chǎn)（集團）股份有限公司江寧A：二類居?。籅：商業(yè)混合、酒店式公寓；C：服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)用地A≤ B≤ C≤：；B：；C：200910131000015000南京金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司過江隧道周邊土地扎推上市，部分利好已提前透支，項目取地成本相對較高。地塊規(guī)模較大（與G55合計50萬平方米），需坐統(tǒng)計規(guī)劃，啟動有一定得難度配建的市政工程較多，投入成本較高目前地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施尚不成熟，政府規(guī)劃及配套市政建設(shè)有待于進一步加強機遇威脅經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與科技產(chǎn)業(yè)園得發(fā)展，創(chuàng)造了良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與環(huán)境。商業(yè)2711952007320440001082（美達象山路項目）住宅2007111612050012129住宅200910201370002845周邊在售項目情況列表項目名稱物業(yè)類型建筑面積（m2）本月成交均價（元/m2）本月成交面積（m2）土地樓板價/對比樓盤均價國信自然天城別墅30萬13261香山湖一號別墅7萬8645雨山美地普通住宅、花園洋房11萬5379群盛北江豪庭普通住宅、花園洋房、別墅54萬4595數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)但同時，目前地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施尚不成熟，政府規(guī)劃及配套市政建設(shè)有待于進一步加強，此次如此高價拿地，提前透支了未來的部分利好，但交地時間的延后，也給地塊價值的提升合理的贏得了時間。此外，地塊附近已售罄的項目國信閱景龍華、海都嘉園與錢塘望景花園等，二手房價已逼近6000元/平方米。 G54地塊容積率為1，具備開發(fā)高端別墅項目的條件。從地塊周邊市場環(huán)境來看，高端項目云集于此，目前在售的國信?自然天城別墅項目，高端獨棟房源售價已躋身千萬級別墅行列，以合院與聯(lián)排別墅為主的香山湖一號別墅單價也開始向萬元挺進。發(fā)展前景分析從區(qū)域大環(huán)境來看，地塊位于浦口區(qū)珠江鎮(zhèn)板塊，是浦口區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心，緯七路的建設(shè)利好直接拉近與南京主城區(qū)的距離，加之科技產(chǎn)業(yè)園、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展，必將帶動區(qū)域價值的迅速提升。項目落成后，深圳東方置地還將引進國內(nèi)一流的商業(yè)中心、餐飲娛樂、總部經(jīng)濟等企業(yè)入駐。東方城項目位于迎賓大道南北側(cè)，是集商業(yè)商貿(mào)、商務(wù)辦公、五星級酒店、主體性酒店、商務(wù)公寓及寫字樓為一體的城市綜合體。此次東方置地在江北一舉攬下3幅地塊絕非偶然。目前，“東方置地”作為一個區(qū)域性的品牌已具有較高的知名度和美譽度，深圳開發(fā)的項目有“榭麗花園”、 “雅豪祥苑”、“東方國際茶都”、“東方此外，這一開發(fā)商也同時取得迎賓大道兩幅商業(yè)混合用地，江北整體區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的升級，對項目開發(fā)營造了良好的大環(huán)境。數(shù)據(jù)來源：南京市國土資源局，易居整理該地塊規(guī)劃為純住宅用地，從地塊自身指標來看，容積率≤1，建筑限高20米，屬低密度地塊，適合開發(fā)花園洋房、聯(lián)排、疊加類別墅產(chǎn)品，但地塊需配建幼兒園、社區(qū)中心、公交站等市政配套，需投入一定的建設(shè)成本。 地塊指標 表44: 地塊名稱界址東至花卉大道；西至海院路；北至沿山大道；南至規(guī)劃道路。此外，英國最大的連鎖零售商特易購也將成功進駐江北，這更增加了人們對江北未來的期待。同時，本月2家央企再次出山，保利集團與中糧地產(chǎn)分別在仙林與江寧九龍湖獲得1宗地塊。其中5幅地塊溢價水平超過50%，8幅地塊溢價水平則超過100%，這8幅地塊全部來自于江北板塊，其中有6幅地塊的溢價率則超過200%，達464%。此外，10萬平方米以上的地塊有所增加，共成交5幅，除江北2幅外，仙林、城南與江寧各1幅，其中，為本月出讓的規(guī)模最大的地塊。作為英國最大的連鎖零售商特易購，是僅次于沃爾瑪、家樂福和家得寶的全球第四大超市集團，該企業(yè)的進駐對江北生活配套的完善將起著至關(guān)重要的作用。圖43：南京市10月土地成交用途結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：南京市國土資源局，易居整理本月商住混合用地共成交3幅，分別來自于江北、江寧與城南板塊，3幅商業(yè)混合用地與1幅商辦用地則全部來自于江北區(qū)域，可見，江北板塊的商業(yè)用地目前也是炙手可熱。城南G53地塊只有朗詩置業(yè)一家垂青，樓面地價1625元/平米，但即將上市的金地自在城項目也賦予了該地塊無限的想象空間。河西G51地塊經(jīng)20輪競拍被金基通產(chǎn)獲得，樓面地價高達8212元/平方米，超過上月華潤所街7號地塊創(chuàng)下的7992元/平方米樓面價的記錄，從而誕生了河西單價新地王。也許是人們將更多的精力集中于江北，也許是以上地塊在位置與品質(zhì)上均存在客觀缺陷，導(dǎo)致江寧市場熱度低于預(yù)期也在情理之中。相比之下，江寧土地市場則遜色了許多。表41 ：南京10月土地各區(qū)域成交情況板塊面積宗數(shù)面積（萬m2）占比（%）宗數(shù)(宗)占比（%）仙林1城南1河西1江寧5江北9合計10017100數(shù)據(jù)來源：南京市國土資源局，易居整理圖42：南京市10月土地區(qū)域成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：南京市國土資源局，易居整理其中，落入南京東方置地手中，樓面地價高達4231元/平方米，溢價率為212%，成為2009年江北新“地王”。除2幅六合區(qū)域的土地外，其余7幅均來自于浦口區(qū)域，7幅地塊的整體溢價率高達241%，其中6幅珠江鎮(zhèn)地塊均直接受益于緯七路過江隧道。成交結(jié)構(gòu)分析u 區(qū)域分布從區(qū)域分布來看，江北與江寧板塊成為本月土地出讓的熱點區(qū)域。同時，中冶、華潤、保利集團等大型央企的頻頻進軍，更是南京土地市場的一支“興奮劑”，無論出于何種主觀原因，面對當前制造業(yè)的產(chǎn)能過剩，對于資金雄厚的央企而言，房地產(chǎn)業(yè)無疑成為規(guī)避風險的最好投資方式與新的利潤增長點。其中在10月20日的一場土地拍賣會上，國土局共推出10塊土地，一次性出讓總面積高達110萬平方米，同時吸引了54家開發(fā)商參與競拍，歷經(jīng)近3個小時激烈爭奪，一舉誕生了河西、仙林、江北3個 “新地王”，成為各自區(qū)域樓面價新高，同時，此次拍賣會共吸金67億元，創(chuàng)下南京土地拍賣史上的新紀錄。圖3 3：南京市商品房竣工面積同比增幅走勢圖 數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局第二篇 市場交易篇第四章 土地市場一、土地資訊2009年10月，南京市無重要土地資訊發(fā)布二、本月公告土地分析2009年10月，南京市國土局無土地掛牌三、本月成交土地分析地塊成交走勢分析據(jù)本機構(gòu)統(tǒng)計，截止到2009年10月31日，南京市國土局共舉行3場土地公開拍賣會，共有17幅地塊進入交易程序，無論從成交幅數(shù)還是成交面積來看，均可稱之為2009年土地市場最“瘋狂”的時刻。圖32：南京市商品房及住宅累計新開工、施工面積同比增幅走勢圖 數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局09年19月商品房、住宅的竣工面積同比也出現(xiàn)增長。圖25：南京市消費品零售額增幅走勢圖 數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局 第三章、房地產(chǎn)投資一、開發(fā)投資額19月，%，較上月提高了3個百分點，%。圖24：南京市固定資產(chǎn)投資增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局五. 全市消費品市場繼續(xù)保持回暖勢頭13季度，%。圖2 3：南京對外貿(mào)易增長情況走勢圖數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局四、固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長13季度，%。 圖22：南京市工業(yè)增加值及增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局三、外貿(mào)出口形勢依然不容樂觀19月份，%，%。圖2 1：南京市GDP歷年繼今年二個季度增長速度走勢圖數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局二、工業(yè)生產(chǎn)逐月回升13季度，％，降幅比一季度、。%；，%，%；，%。市委常委、宣傳部長葉皓,市人大常委會副主任金實等出席簽約儀式。21個項目簽約 文交會現(xiàn)場推88個文化產(chǎn)業(yè)項目文交會的一項重要活動——2009文交會投融資洽談會暨簽約儀式隆重舉行。在2009年10月9日17時前錄入住房公積金貸款信息系統(tǒng)的貸款申請,按原政策執(zhí)行,不變棲霞山文化節(jié)開幕 大體量工業(yè)項目接連入駐棲霞隨著總投資約650億元的中國南京液晶谷項目,以及投資138億元的南京中電熊貓顯示科技公司項目簽約落戶棲霞,該區(qū)已經(jīng)成為了國內(nèi)乃至亞洲最大的平板顯示生產(chǎn)基地。不變： 30萬元/人、60萬元/戶的最高貸款額不變。對所購房屋建筑面積為144平方米以上的,其貸款額度降為可貸額度的50%。2007年11月,樓面地價4446元/平方米,創(chuàng)下江寧樓面地價歷史新高。位于江寧雙龍大道以西,在拍賣之前被各方看好。,。中糧拿下九龍湖地塊 外來和尚搶出六合新地王南京市公開拍賣四幅土地。又一家地產(chǎn)大腕正式落戶板橋新城。預(yù)計到2012年左右，板橋新城將建成為35萬人口、。本站獲悉，就在這幅地塊東側(cè)的金地自在城售樓中心、樣板示范區(qū)建設(shè)已進入尾聲，百萬平米超級大盤金地自在城第一街區(qū)或?qū)⒂?1月正式公開，一時間將全市的目光又聚焦回板橋新城之上。據(jù)介紹,南京地鐵三號線可行性研究報告將于近日提交給國家相關(guān)部門,等批準后即可施工,如果不出意外,春節(jié)前肯定開工。本報曾經(jīng)報道過的《三條線公交車占慢車道、賽虹橋市場停車“打亂戰(zhàn)”》有了最新進展從市建委獲悉,賽虹橋公交場站、南灣營場站將要開工建設(shè)了。該店建成后，將成為占據(jù)橋北居民生活中重要位置的大型商業(yè)項目。二、市場資訊 沃爾瑪橋北項目破土動工 落戶華東MALL成定局10月20日上午10點18分，鞭炮聲震耳欲聾，隨著現(xiàn)場大型挖土機的揚塵破土，標志著沃爾瑪超市橋北項目的正式動工，同時也宣告了沃爾瑪落戶華東MALL終成事實。大橋雙向6車道,并設(shè)有專門的人行道,供行人和非機動車通行。夾江大橋還設(shè)有人行道,本月底,市民就可以步行或騎自行車到江心洲。建成后,主城與河西間又多了一個跨河通道,這將緩解河西地區(qū)的交通壓力。建鄴路西延跨秦淮河橋加緊建設(shè)在建鄴路西延跨秦淮河橋工程施工現(xiàn)場,吊機正在秦淮河上進行作業(yè)。從緯七路由西向東的車輛,禁止在交叉口直接直行和左拐,要求先右拐上大明路再從前方約200米遠的一個缺口左拐掉頭。因施工需要,附近交通方案也進行了調(diào)整。緯七路高架將跨大明路施工 南北限高西向東禁左從建設(shè)部門獲悉,前段時間因改善方案而停工的緯七路東進工程已重新開工。河西指揮部有關(guān)人士告訴記者,到年底前,濱江大道南延將貫通,貫通后的南延段路幅寬達60米,雙向8車道,考慮到濱江快速路左轉(zhuǎn)至淮河路往板橋方向的交通量較大,還專門設(shè)置獨立的左轉(zhuǎn)定向匝道,在黃河路則設(shè)置了右轉(zhuǎn)匝道。目前,相關(guān)部門正在抓緊開展各項前期準備工作。老寧杭公路年內(nèi)進行快速化改造,中山門至湯山將增開一條免費快速通道。 ——詳情見P33頁數(shù)字樓市 第一篇 背景篇第一章、政策資訊一、市政動態(tài)四條高速年內(nèi)開工 中山門至湯山通道同步開建今年年內(nèi)確保開工江六高速、溧馬高速和繞越高速東北環(huán),力爭開工蕪太高速。 ——詳情見P25頁 10月別墅市場銷量“隱性”減少，但市場熱度猶存 10月，環(huán)比下降33%，三季度市場銷量連續(xù)沖高至10萬平以上的市場高潮期有所收斂。從季度運行軌跡看，一季度全市地區(qū)生產(chǎn)總值按可比價計算，％，%，%，增長曲線呈上揚趨勢，經(jīng)濟企穩(wěn)回升跡象明顯。2009年10月南京市場月報目錄本月導(dǎo)讀 3數(shù)字樓市 3第一篇 背景篇 5第一章、政策資訊 5一、市政動態(tài) 5二、市場資訊 6第二章、經(jīng)濟環(huán)境 9一、實體經(jīng)濟發(fā)展向好，經(jīng)濟企穩(wěn)態(tài)勢逐步顯現(xiàn) 9二、工業(yè)生產(chǎn)逐月回升 10三、外貿(mào)出口形勢依然不容樂觀 10四、固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長 10五. 全市消費品市場繼續(xù)保持回暖勢頭 11第三章、房地產(chǎn)投資 12一、開發(fā)投資額 12二、房地產(chǎn)建設(shè)指標 12第二篇 市場交易篇 14第四章 土地市場 14一、土地資訊 14二、本月公告土地分析 14三、本月成交土地分析 14四、