【正文】 200250300萬㎡占地面積 建筑面積 成交宗數(shù) 成交總價 2021 年 12月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。 工業(yè)用地供應趨勢 圖 327：長沙市 09 年工業(yè)用地市場供應走勢 0 0 0 00 0123456 幅050100150200250300萬㎡占地面積 建筑面積 土地幅數(shù) 資料 來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 工業(yè)用地供應受用地企業(yè)影響較大， 11 月受比亞迪汽車拿地需求，供應量較大，本月由于用地企業(yè)需求較小，供應量大幅下降。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長沙機構(gòu) 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 19 19 米），濱江新城商業(yè)氛圍尚未成熟，規(guī)劃條件較多等多方面原因，造成網(wǎng)掛 44號最終流標。但受新政出臺影響，預計 住宅及商住綜合用地供應量恐出現(xiàn)小幅回落。從 09年全年來看，本月供應量依然保持在高位。 住宅及商住綜合用地供應走勢 2021 年 12月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。 圖 324：長沙市 12 月土地供應面積結(jié)構(gòu) 5 1 0 萬㎡33%3 0 萬㎡以上0%1 0 3 0 萬㎡0%1 萬㎡以下50%1 5 萬㎡17% 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月推出土地以小規(guī)模土地為主，占到總供應宗數(shù)的 67%，中等規(guī)模的土地占 33%， 10萬㎡以上的 中 大規(guī)模用地沒有供應。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長沙機構(gòu) 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 17 17 本月供應土地主要分布在雨花區(qū)和開福區(qū)，分別占到總供應量的 38%和 35%，岳麓區(qū)供應量也較大，占到總供應量的 25%，天心區(qū)、芙蓉區(qū)供應量較少。結(jié)合住宅、商住綜合用地的較高成交率，近期土地供應方面，仍將以住宅、商住綜合用地為主。 本月新增用地分析 （ 1）供應結(jié)構(gòu)分析 圖 322：長沙市 12 月 土地供應用途結(jié)構(gòu) （面積比） 資料來 源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月土地供應以工業(yè)、住宅用地為主，分別占到 47%和 37%，其次為商住用地，占 12%，另有少量商辦及其他用地。 新政提高了開發(fā)商拿地的門檻，旨在遏制“囤地”、“炒地”2021 年 12月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。占地面積為 萬平米，建筑面積為 79萬平米，較之上月大幅下跌，但仍略高于全年平均水平。 二、公告土地分析 表 321： 2021 年 12月長沙市土地出讓情況 基礎(chǔ)指標 規(guī)劃建筑指標 經(jīng)濟指標 公告號 所屬區(qū) 域 土地用途 土地面積 (㎡ ) 容積率 建筑面積 (㎡ ) 起始價 (萬元 ) 樓面價 （元 /㎡） 基礎(chǔ)地價 （萬元 /畝） [2021]網(wǎng)掛 046 號 開福區(qū) 住宅 ≤ 7962 [2021]網(wǎng)掛 047 號 雨花區(qū) 住宅 ≤ 2453 [2021]網(wǎng)掛 048 號 雨花區(qū) 住宅 ≤ 14080 [2021]網(wǎng)掛 049 號 芙蓉區(qū) 商業(yè)住宅 ≤ 355 [2021]網(wǎng)掛 050 號 雨花區(qū) 住宅 ≤ 70 [2021]網(wǎng)掛 051 號 雨花區(qū) 商業(yè)辦公 商業(yè) 辦公 947 [2021]網(wǎng)掛 052 號 天心區(qū) 商業(yè) ≤ 1121 [2021]網(wǎng)掛 053 號 雨花區(qū) 住宅公建配套 住宅 學校 劇院 5605 2021 年 12月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。 “通知”草案指出，將推行新申報用地與城市批準建 設用地供地征地情況進行掛鉤的做法，促進城市土地及時消化，防止囤地。二是在明確了事權(quán)劃分后，國土部將加大對國務院批準城市建設用地報批工作的考核。 目前的“通知”草案主要有兩個特點：一是明確了國土資源部重點對城市新增用地是否符合規(guī)劃計劃、規(guī)劃用途是否合理進行審查，省級國土資源部門重點對征地補償安置和補充2021 年 12月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。 國土部即將上馬新規(guī)，阻擊地方政府囤地 2021年 12月 29日，國土部召開了第 50次部長辦公會，專題研究了城市建設用地報批方式的問題。需要指出的是，記者了解到，在打擊閑置地之外，國土部或還有后續(xù)打擊 “ 囤地 ” 等政策 “ 組合拳 ” 。新規(guī)將對遏制“囤地”和“炒地”現(xiàn)象起到有效作用。 克而瑞 點評： 從中央經(jīng)濟會議上的吹暖風到營業(yè)稅優(yōu)惠停止，再到“遏制高房價”的嚴厲措辭，再到當前國土部等五部委打出的調(diào)控第一拳，都表示中央調(diào)控政策或?qū)⒚芗雠_。 2021 年 12月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。09 年市場連續(xù)多個月份保持高位成交，市場存量得到有效消化，開發(fā)商對未來市場的預期從謹慎向樂觀逐漸轉(zhuǎn)變，投資積極性逐漸提高。 四 、開發(fā)投資開始回暖 圖 2 41： 長沙 市房地產(chǎn)開發(fā)及 固定資產(chǎn) 投資 累計增長 走勢圖 3 % 0% 1 %5% 2 %17%4%15%15%14%14%15%17%21%23%24%30%35%22%27%26%24%25%28%22%28%29%29%29%27%28%28%29%30%33%34% 1 0 %0%10%20%30%40%4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增幅 固定資產(chǎn)投資累計增幅 數(shù)據(jù)來源： 湖南 統(tǒng)計局 2021 年 12月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。 隨著經(jīng)濟的回暖， 長沙社會消費品零售市場逐漸進入緩慢上升通道，已經(jīng)連續(xù) 5個月保持增長 。 地鐵、過江隧道等重大市政工程的建設 將會進一步完善 市政配套 ， 加快城市向外擴展速度，進一步增大房地產(chǎn)市場發(fā)展空間。2021 年 12月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。 特別是長株潭兩型社會實驗區(qū)的建設，長沙經(jīng)濟有望實現(xiàn)新的跨越式發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 2021 年 12月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。 12月 30日，從長沙市二手房交易中心負責人得知，長沙市已經(jīng)決定延長二手房交易契稅補貼時間，同時 5年 以下 普通二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅按差額征收。武廣、滬昆鐵路將大大提升長沙在全國 城市中的地位。此2021 年 12月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。到 2021年，隨著京廣、滬昆客運專線建成通車后，長沙至武漢、廣州、上海、昆明、北京分別為 5個小時 ,湖南人將過上 “ 高鐵生活 ” 。另一方面，細則的出臺對年底集中過戶帶來的市場壓力起到一定的緩解作用；同時，在一定程度上保證了明年二手房交易市場惜售現(xiàn)象不會過為明顯。我們認為，此次出臺政策細則體現(xiàn)出對不同購房群體的區(qū)別對待。 二手房營業(yè)稅細則出臺，寬松程度超出市場預期 12月 22日，財政部、國稅總局宣布：自 2021年 1月 1日起，個人將購買不足 5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5年（含 5年）的非普通住房或者不足 5年的普通住房對 外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5年（含 5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 此外，首次提出了全面啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，將有效的拉動投資和內(nèi)需，成為明年經(jīng)濟又一增長點。 本次國務院常務會議精神對房地產(chǎn)行業(yè)而言是一個相對積極的利好消息。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長沙機構(gòu) 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 8 8 場監(jiān)測；保障性住房建設方面，繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。會議要求，按照穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。在經(jīng)濟面臨發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的過程中，合理的住房消費、中小城市城鎮(zhèn)化提速都將是促進宏觀經(jīng)濟成功轉(zhuǎn)型 的積極因素。 09 年得益于寬松政策，樓市中各類需求都得到了釋放，明年房地產(chǎn)政策將轉(zhuǎn)向“有保有壓”而不是“一刀切”式的收緊。就房地產(chǎn)市場而言，中央經(jīng)濟工作會議主要釋放出兩大信號：其一，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求；其二，放寬中 小城市戶籍限 制 ，推動中小城市城鎮(zhèn)化建設。會議為 2021 年中國經(jīng)濟發(fā)展定下基調(diào)，在中國經(jīng)濟企穩(wěn)向好之際，保持宏觀政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式已刻不容緩，通過保障和改善民生促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化、增強經(jīng)濟發(fā)展拉動力。 2021 年 12月長沙房地產(chǎn)市場研究報告 169。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長沙機構(gòu) 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 6 6 數(shù)字樓市： 12 月商品住宅市場基本情況 供應量 成交量 供求比 成交均價 萬平方米 平方米 1： 4613 元 /平方米 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 12 月項目成交量排行榜 名次 熱銷樓盤 所屬區(qū)域 環(huán)線位置 銷售面積（㎡） 均價 (元 /㎡ ) 1 湘江世紀城 開福區(qū) 二環(huán)內(nèi) 4769 2 保利 .麓谷林語 岳麓區(qū) 二至三環(huán)間 4917 3 上海城 雨花區(qū) 二至三環(huán)間 4831 4 錦湘 .國際星城 雨花區(qū) 二至三環(huán)間 4928 5 桃花苑 雨花區(qū) 二至三環(huán)間 3601 6 上河國際花園 雨花區(qū) 二至三環(huán)間 4492 7 萬國城 MOMA 開福區(qū) 二環(huán)內(nèi) 4468 8 星城映象 雨花區(qū) 二至三環(huán)間 4599 9 萬樹丹堤 雨花區(qū) 二至三環(huán)間 4962 10 湘府 9 號 雨花區(qū) 二至三環(huán)間 5218 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 關(guān)注樓盤： 錦湘國際星城 —— 尚東板塊可售房源消化殆盡，唯有錦湘國際星城有房源推出，成為該板塊當前房源的主要供應者，成交量大幅增長，進入本月排行榜 。 在當前市場房源緊缺，價格穩(wěn)步上漲的情況下，客戶已經(jīng)開始出現(xiàn)搶購，新加推房源都能在短期內(nèi)得到快速消化，但市場對 07 年跳躍式漲價仍心存敬畏，價格漲幅 比較緩和，在當前情況下，放緩推售節(jié)奏，把握好漲價幅度是當前最重要的營銷策略。房源的緊缺加快了房價上漲速度，本月成交均價再次出現(xiàn)較大上漲，突破 4600元 /平米。 12 月長沙市場實現(xiàn)成交 萬平米，環(huán)比上月略有下降，但市場熱度有增無減，成交量的下降主要來源于可售房源的減少。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長沙機構(gòu) 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 5 5 克而瑞 視點： 搶購之風漸起，價格加速上漲 12月長沙新增市場供應量為 ，環(huán)比出現(xiàn)一定幅度下降，但相對于上半年，本月供應量仍然處在高位，經(jīng)過一年的持續(xù)熱銷，下半年的供應量明顯增加。 詳情請見 P8 長沙二手房契稅補貼延遲一年，地方政府化解中央調(diào)控 12月 30日，從長沙市二手房交易中心負責人得知，長沙市已經(jīng)決定延長二手房交易契稅補貼時間，同時 5年以 下普通二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅按差額征收。 詳情請見 P8 武廣滬昆將成十字交會于長沙 ， 3小時到上海， 5小時到昆明 22日，杭州至長沙鐵路客運專線 。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 長沙機構(gòu) 長沙市五一大道 456號亞大時代 15A06室 郵編： 410001 電話： 84426715 4 4 本月導讀： 中央經(jīng)濟工作會議閉幕 ，“調(diào)結(jié)構(gòu)、擴內(nèi)需、促出口、惠民生”將是明年宏觀經(jīng)濟政策重點 詳情請見 P7 國務院 “ 四箭齊發(fā) ” 加強對市場調(diào)控 ，首 次提出全面啟動棚戶區(qū)改造 14 日召開的國務院常務會議，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。2021克 而瑞信息技術(shù)有限公司