【正文】 14 本月城南區(qū)普通住宅類物業(yè)共銷售 3872 套較上月增加 2270 套，環(huán)比上漲 %。成交量依舊在下滑尤其是住宅類，在經(jīng)過六月一個(gè)短的調(diào)控空檔期后七月的加息再次對樓市形成新的一波震蕩。在形成“保障房 +商品房”雙軌格局之前樓市調(diào)控政策難松動(dòng)。樓市調(diào)控的正 Page 22 of 82 是目的在于平泡沫、解決目前中低收入家庭的住房難題，緩解社會(huì)矛盾，樓市“雙軌”或是最終良方。當(dāng)樓市調(diào)控政策威力漸顯的的同時(shí)，開發(fā)商想盡一切辦法以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。不論是地方政府、開發(fā)商還是部分消費(fèi)者，在這場調(diào)控中都“很受傷”。 據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示： 2021 年 7 月，城南區(qū)商品房銷量為 平方米，環(huán)比增長 %；其中，普通住宅銷量為 平方米，環(huán)比下滑了 %。 四、分城區(qū)商品房市場 城南區(qū) 7 月，城南區(qū)商品房銷量呈現(xiàn)出小幅態(tài)勢，銷量直逼限購令出臺后的歷史地位。 ? 置業(yè)者的購房也將更為理性 通過對 7 月的數(shù)據(jù)明細(xì)分析發(fā)現(xiàn)，市場上購置 100 平米左右戶型的客戶比例在逐漸增多，低總價(jià)、戶型好的大面積二室及緊湊型三室戶型受到市場的追捧；同時(shí)，由于受到限購因素的影響，剛需族采取一步到位的置業(yè)方式已成為市場主流，人們對于樓盤的自身品質(zhì)、區(qū)位地理?xiàng)l件、周邊配套設(shè)施 、交通出行狀況等已有了更加深刻的認(rèn)識，不再盲目追逐市場，根據(jù)自身需求合理選擇房屋已成為更多 Page 21 of 82 人理性置業(yè)的方式。 后市預(yù)測 ? 后兩月樓市銷售將呈現(xiàn)低位運(yùn)行 受個(gè)別項(xiàng)目大體量集中備案的影響， 6 月西安樓市銷量達(dá)到進(jìn)入 2021 年以來的最高點(diǎn)，而在 7月，樓市調(diào)控政策將進(jìn)一步加碼的預(yù)期已越發(fā)強(qiáng)烈，而央行對于存貸款利率的調(diào)整也使很多剛需購買力嚴(yán)重受挫，樓市觀望氛圍再度濃烈， 預(yù)計(jì) 8 月至 9 月市場交易量仍將低位運(yùn)行。 Page 20 of 82 商品房 40 指數(shù) 7月，西安商品房 40指數(shù)為 1255點(diǎn)，較上月上漲 2點(diǎn)。從市場供銷數(shù)據(jù)可得到各物業(yè)的存量去化周期，住宅 個(gè)月，寫字樓 個(gè)月，商服用房 個(gè)月。商業(yè)與寫字 樓物業(yè)銷量的萎縮，使得普通住宅銷售比例呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢。 商業(yè)地產(chǎn)銷量縮水 住宅市場銷售比例上漲 Page 19 of 82 本月各物業(yè)成交比例如圖所示，普通住宅類物業(yè)市場份額為 %，較上月上漲 ；商服用房本月市場份額 %，較上月下降 ；寫字樓物業(yè)占本月市場份額的 %，較上月下滑 ；別墅物業(yè)占本月市場份額的 %，較上月增加 。在限購政策出臺后，西安房地產(chǎn)市場的購買人群已轉(zhuǎn)向的本地人群，本地人群購置普通住宅份額一直保持在 90%以上。表明外來人群置業(yè)有所增長，這與西安作為國際化大都市其外部投資吸引力的提升不無相關(guān)。與打折促銷樓盤的數(shù)量持續(xù)增多相同步的是，樓盤打折力度由以前普遍的 1%－ 2% Page 18 of 82 的優(yōu)惠，普遍擴(kuò)大至 3%以上。比例最高的高新區(qū)打折樓盤占比為 %，長安區(qū)比例相對較低，為 %。 而供應(yīng)市場方面，在銷售市場持續(xù)低迷的情況下，開發(fā)商采取了一系列措施來挽救市場，不少房企開始有意識地增強(qiáng)了其項(xiàng)目房源的釋放量，各打折、促銷等優(yōu)惠活動(dòng)在市場上紛紛鋪開，尤其目前針對首次剛需置業(yè)人群所倚重的中小戶型在房源供應(yīng)及折扣方面力度有所加大。 其中普通住宅 萬平方 米，環(huán)比下降 %。 樓市政策施展“組合拳” 7 月西安商品房 市場供量下滑 在 7 月 12 日的“新國五條”提出房價(jià)上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施后， 7月 20 日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議又出臺土地市場“國五條”，首次提出加強(qiáng)和改善土地調(diào)控。 7 月 7 日，央行再次對存貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行了調(diào)整，銀行的再次加息使得貸款成本不斷增加，對于按揭群體來說是一筆較大的負(fù)擔(dān)，在高房價(jià)與高房貸面前，不少首次置業(yè)者不會(huì)一次性付清房款，這就迫使部分購房者推遲購房。 7 月份西安商品房交易面 積為 萬平方米，環(huán)比下降 %，同比上年則繼續(xù)增長 %。根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對全國主要一、二線城市樓市交易情況的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看：廣州、上海、蘇州、武漢商品房交易均呈現(xiàn)回落態(tài)勢，跌幅從 13%至 25%不等，而北京、成都、南京、青島均呈現(xiàn)繼續(xù)續(xù)增之勢，但是除北京外漲幅基本上普遍呈現(xiàn)回落，全國各主要城市再現(xiàn)分化之勢。中央領(lǐng)郡 104 10 城北 天朗君城 231 7 城北 領(lǐng)匯 7 月份西安 普通住宅銷售排行 一覽表 排名 城區(qū) 樓盤名稱 成交套數(shù)（套） 成交面積（平方米） 1 城北 文景小區(qū)西一區(qū) 2027 2 城西 天朗 另外，新的土地出讓政策僵尸價(jià)高者得的游戲規(guī)則發(fā)生根本變化，限房價(jià)競地價(jià)、限 房價(jià)競保障房配建面積等新辦法將進(jìn)一步壓縮房企的收益，一些實(shí)力弱小無法實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，或無法更好控制成本的房企將會(huì)逐步出局。 只要限購不停和金融政策不變，即便是下半年是拿地好時(shí)機(jī)，但有本錢下手的房企可能會(huì)大大減少，一些實(shí)力不濟(jì)的房企更可能因?yàn)榧葻o資金又無土地儲備而走上絕路。由于上半年的土地市場整體疲軟，并且溢價(jià)率普遍不高，地方政府迫于完成年度目標(biāo)的壓力，對土地價(jià)格的預(yù)期可能低于往年，這對開發(fā)企業(yè)來說是一大好事，但從現(xiàn)實(shí)情況來看，不差錢的房企正越來越少，對多數(shù)“存糧”不多的放起來說，卻只能望地興嘆而已。其他用途均未有成交。目前城東區(qū)隨著大量的城中村棚戶區(qū)改造，可開發(fā)土地資源相對來說還算充足，對于城東區(qū)樓市的看好，也激發(fā)了各房企在城東拿地?zé)崆?。金融信貸環(huán)節(jié)持續(xù)加息、停貸讓開發(fā)商普遍面臨資金壓力，后市調(diào)控政策送的可能性極小政府對市場的嚴(yán)厲調(diào)控將持續(xù)在這一背景 之下，開發(fā)商拿地意愿受到了很大的打壓。當(dāng)前樓市銷量的低迷、調(diào)控的不斷升級也是住宅用地成交的減少主要原因，各開發(fā)商現(xiàn)在拿地也是慎之又慎。本月商業(yè)金融用地及商服用地成交均占到總成交的 14%。 7 月成交土地用途分析 全市概況： Page 11 of 82 數(shù)據(jù)來源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 從本月各城區(qū)成交土地用途來看主要集中在工業(yè)用地方面，工業(yè)用地占到了本月全市成交的45%。高新區(qū)本月只成交一宗科研用地，城內(nèi)區(qū)成交一宗商業(yè)金融用地。 數(shù)據(jù)來源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 成交地塊分析 7 月全市共成交土地 24 宗，具體為城北區(qū) 7 宗分別為： 1 宗商業(yè)金融用地、 1 宗商服用地、 2 宗倉儲用地、 3 宗住宅用地。開發(fā)商對土地市場的觀望和謹(jǐn)慎已屬普遍，限購、地價(jià)高的主城區(qū)土地尤其如此。在樓市限購、銀行限貸等一系列的政策調(diào)控之下，開發(fā)商 面臨著前所未有的資金壓力，尤以資金實(shí)力 Page 10 of 82 相對薄弱的中小開發(fā)商中為甚，拿地期望被壓縮。 本月土地成交分析 總成交走勢分析 本月共成交 24 宗土地，相比上月增加 2 宗。城內(nèi)和城東區(qū)所占比例均為 1%。 7 月掛牌土地列表 土地編號 地塊位置 占地面積 （萬㎡） 容積率 土地用途 年限 草灘 明光路以西、尚新路以南 商業(yè) 40 草灘 明光路以西、尚新路以南 商業(yè) 40 草灘 明光路以西、尚新路以南 商業(yè) 40 BL10638 大學(xué)南路以南、友誼路以北、太白路以東 住宅 70 Page 8 of 82 BL10639 大學(xué)南路以南、友誼路以北、太白路以東 住宅 70 QJ513867 南繞城高速以南、芙蓉西路以東、規(guī)劃 2 號路以北 住宅 70 QJ5138681 芙蓉西路以東、二號路以南 住宅 70 QJ11325 大明宮遺址區(qū)東元西路 40 號 居住 ,配建廉租房 70 WY1515 渭濱路西側(cè)，東臨渭濱路，南臨鳳城八路，西、北均臨規(guī)劃路， 居住 70 HT01271 西臨神舟大道，北臨東長安街，東臨神舟六路，南臨航創(chuàng)路 教育科研 50 HT01272 西臨神舟大道路，北臨航創(chuàng)路，東臨神舟六路，南臨航新路 教育科研 50 HT012811 西臨神舟六路，北臨東安 街，東臨航天東路 教育科研 50 HT012812 西臨神舟六路，北臨東安街，東臨航天東路 教育科研 50 HT012813 西臨神舟六路，北臨東長安街 ,東臨長安東路 教育科研 50 HT014371 西臨神舟六路，北臨航天大道 ,東臨航天東路 教育科研 40 QJ513863 繞城高速公路以南，芙蓉西路以西 居住，配建廉租房 40 QJ513865 南三環(huán)以南，芙 蓉西路以西 居住，配建廉租房，商業(yè)用地 50 QJ513866 雁塔南路以東， 25 號路以北 居住，配建廉租房，商業(yè)用地 40 QJ5138621 雁塔南路以東，繞城高速公路以南 商業(yè) 70 QJ5138622 雁塔南路以東，繞城高速公路以南 居住，配建廉租房 50 QJ513864 雁塔南路以東， 25 號路以北 住宅、商業(yè) 40 QJ101360 北二環(huán)太華路立交西南 角，玄武路以北，太華路以西 居住，配建廉租房 70 BL13040 、BL13041 東二環(huán)以東，長樂公園以南，長信花園以西，韓森路以北 居住商業(yè) 70/40 BL42924 東大街東段，東至碑林區(qū)棚戶區(qū)改造 商業(yè)金融 40 Page 9 of 82 工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、西至建國路、南至建國巷、北至西安豪德酒店有限公司 用地 LH35181 星火路 10 號，東至規(guī)劃綠地，西至規(guī)劃路，北至西安市秦嶺水泥配送中心，南至西安市政工程管理處 居住用地 70 昆明路 昆明路以南、富源二路以西 住宅 70 昆明路 昆明路以南、富源二路以東 住宅 70 昆明路 昆明路立交橋以北 住宅 70 XC5 長樂西路 41 號 居住商業(yè) 70/40 GXIII 緯十八路以北、緯十六路以南、經(jīng)三十二路以東 工業(yè) 50 本月分城區(qū)土地掛牌交易情況 數(shù)據(jù)來源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 從本月分城區(qū)土地掛牌出讓情況來看： 長安區(qū)供應(yīng)量占到總供應(yīng)的 40%，位列全市首位。 土地掛牌統(tǒng)計(jì)走勢圖： 數(shù)據(jù)來源： 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 對于政府土地儲備部門來講，迫于供地計(jì)劃要求及地方財(cái)政壓力，今年下半年土地供應(yīng)放量在即。今年前六個(gè)月，根據(jù)各地上報(bào)數(shù)據(jù)，全國 31 個(gè)?。▍^(qū)、市）和新疆建設(shè)兵團(tuán) 2021年 1~6 月住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成 公頃，與去年同期（ 公頃）相比增加 2%。如果按照平均 的容積率計(jì)算，今年上半年供應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地可以建設(shè)出 10 億平方米左右的房源。從供地結(jié)構(gòu)看，工礦倉儲用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等用地（包括公用設(shè)施、公共建筑、交通運(yùn)輸、水利設(shè)施、特殊用地）分別供應(yīng) 萬公頃、 萬公頃和 萬公頃，同比分別增長 %、 %和 %。 ? 國土部：上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)超 7 萬公頃 國土資源部 日發(fā)布“ 2021 年上半年國土資源有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)”顯示，今年前六個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng) 萬公頃。監(jiān)測報(bào)告稱，今年二季度，在政府嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策持續(xù)推進(jìn)的背景下，商品住房交易量下降，交易價(jià)格有所松動(dòng)，受間接影響，各用途的地價(jià)增速較上一季度均有所放緩。 ? 商業(yè)地價(jià)同比增長 % 監(jiān)測顯示，第二季度全國主要監(jiān)測城市地價(jià) 總體水平為 3000 元／平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)分別為 5506 元／㎡、 4443 元／㎡和 645 元／㎡。二季度全國主要監(jiān)測城市地價(jià)總水平為 3000 元 /平米，同比增長 %，但環(huán)比增長率有所下降。國土 部明確，未來將進(jìn)一步加強(qiáng)對各地住房用地特別是保障性安居工程用