【正文】 省縣域經(jīng)濟三十強，第二產(chǎn)業(yè)較發(fā)達的城市。是山東省人口最多的縣級市。全市總土地面積 1485 平方公里，境內(nèi)東西寬 45 公里，南北長 46 公里。 104 國道、京福高速公路、京滬鐵路、京杭大運河和京滬高速鐵路穿境而 過；方圓 200 公里范圍內(nèi)有濟南、徐州、臨沂、濟寧四個機場；到青島港、日照港，均有高速公路連接，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，山東重要的商品集散地。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 2020 上海昌忠房地產(chǎn)咨詢有限公司 2020 年 8 月 【滕州】市場調(diào)研報告 1 目錄 一、滕州地理 ....................................................................................... 3 二、經(jīng)濟發(fā)展 ....................................................................................... 5 三、城市格局 ...................................................................................... 10 四、市場現(xiàn)狀 ...................................................................................... 14 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) .......................................................................................... 14 （二）歷年主要數(shù)據(jù)比對分析 .................................................................................... 15 （三） 2020 年上半年房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù) ............................................................................. 17 （四）公寓市場 ................................................................................................ 18 （五）區(qū)域性房產(chǎn)政策 .......................................................................................... 18 五、市場個案 ...................................................................................... 19 六、市場特點 ...................................................................................... 20 (一 )購房動機 .................................................................................................. 20 (二 )價格區(qū)間 .................................................................................................. 20 (三 )戶型配置 .................................................................................................. 21 (四 )物業(yè)形態(tài) .................................................................................................. 21 (五 )高端產(chǎn)品較少 .............................................................................................. 22 2 (六 )團購現(xiàn)象較多 .............................................................................................. 22 七、市場潛力 ...................................................................................... 23 （一）舊城改造 ................................................................................................ 23 （二）城市北部 ................................................................................................ 27 八、競爭個案 ...................................................................................... 31 九、本案分析 ...................................................................................... 34 (一 )地塊經(jīng)濟指標 .............................................................................................. 34 (二 )項目規(guī)劃 .................................................................................................. 35 (三 )戶型面積 .................................................................................................. 37 (四 )地塊 SWOT 分析 ............................................................................................. 37 十、營銷策略 ...................................................................................... 38 (一 )目標客戶 .................................................................................................. 38 (二 )銷售分期 .................................................................................................. 38 (三 )市場定位 .................................................................................................. 38 (四 )市場策略 .................................................................................................. 40 (五 )廣告策略 .................................................................................................. 43 3 一、滕州地理 山東省滕州市位于山東省南部，江蘇、山東、河南、安徽四省交界，淮海經(jīng)濟區(qū)中心地帶。 地利交通位置優(yōu)越，處在北京至上海的中間位置。滕州自古就有“九省通衢”之稱 東依沂蒙山區(qū)，南臨棗莊市薛城區(qū)，西瀕微山湖、與微山縣相連，北靠孔孟之鄉(xiāng)、和鄒城市接壤。 2020 年末統(tǒng)計人口 萬，城鎮(zhèn)人口 萬。轄 17 鎮(zhèn)、 4 個街道辦事處， 1226 個行政村（居委會）。隨著城市化建設(shè)第三產(chǎn)業(yè)逐步壯大，其中，舊城改造帶動的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)也逐步成為其重要的經(jīng)濟拉動力。以西崗鎮(zhèn)、級索鎮(zhèn)為代表。 其它 能源 煤化 機械 輕紡 建材 食品藥材 % 17% % % % % % 7 龍泉 荊河 北辛 善南 西崗 級索 人口 105553 109820 90274 20462 127706 85517 戶數(shù) 44777 45334 33883 6848 47081 23653 GDP 總產(chǎn)值 296137 282685 265570 58530 383151 375160 8 棗莊地區(qū)人均 GDP 指標 棗莊市 棗莊市區(qū) 薛城 嶧城 臺兒莊 山亭 滕州 人均 GDP 32842 36337 22482 26527 33455 15968 34700 職工平均工資 27002 22939 20295 19497 18092 17284 24311 固定資產(chǎn)投資 5797950 990668 671435 596155 477129 391310 1953688 9 滕州居民生活水平主要指標 年平均工資（元） 可支配收入（元） 消費性支出（元） 用電量（千瓦 時） 2020 17916 12585 7629 25092 2020 21929 14320 8842 29835 2020 24311 15651 9608 34337 10 三、發(fā)展格局 滕州市規(guī)劃城區(qū)面積 75 平方公里，其中建成面積達 平方公里。 按城市區(qū)域功能來劃分，目前滕州城區(qū)可劃分成四大區(qū)域?，F(xiàn)代城市商業(yè)建筑和傳統(tǒng)居民社區(qū)交錯。 11 2 東部居民生活區(qū)： 荊河以東龍泉街道的荊河?xùn)|路、龍泉中路構(gòu)成目前滕州建設(shè)較迅速的大規(guī)模居民生 活區(qū)。今后將逐步發(fā)展成為城市金融貿(mào)易中心。以濱江國際花苑為代表。 由于開發(fā)較早，目前該區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場的可開發(fā)空間已經(jīng)較少，項目品質(zhì)的提升有限。隨著市政府的北遷、體育中心的落成，各 主要 政 府部門的遷移，滕州北 部政 治 文化活 動中 心 以初步成型。 翠湖天地是該區(qū)域的典型項目。平行南路、南環(huán)路區(qū)域集中了滕州大量商品交易市場，是主要的輕工業(yè)產(chǎn)品建材貿(mào)易區(qū)域。 一級資質(zhì)企業(yè)：滕州市房地產(chǎn)設(shè) 綜合開發(fā)公司； 二級資質(zhì)企業(yè)：滕州市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司，滕州市安居開發(fā)建設(shè)中心。這一方面是由之前積壓已久的住宅市場剛性需求（如舊城改造）的釋放，另一方面是由中央為應(yīng)對全球金融危機而采取的加大固定資產(chǎn)投資、擴大內(nèi)需等經(jīng)濟刺激手段所帶動的。 ? 2020 年上半年商品房價格增長幅度回落，一方面反映了政府調(diào)控手段的巨大影響力，另一方面也反映了滕州市場上商品房供求關(guān)系的逐漸轉(zhuǎn)化的趨勢。 ? 銷售量： 2020 年 16 月份全市商品房銷售面積 萬㎡。 ? 銷售均價： 14 月 均價 3922 元 /㎡，同比增長 %。 數(shù)據(jù)評述： 滕州加大舊城改造力度與進度， 2020 年末至 2020 年初，房地產(chǎn)投資大幅上升。若下半年政府房地產(chǎn)政策無重大調(diào) 整，到 2020 滕州住宅市場將向買方市場轉(zhuǎn)化。滕州作為一個外來流動人口不多的城市，購房客戶中以本地居民為絕大多數(shù)。 （五）區(qū)域性房產(chǎn)政策 1) 今年 4 月國家房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，滕州市首次購買商品房首付比例由 20%上調(diào)至 30%，二套房首付比例由 40%上調(diào)至 50%，貸款利率由基準利率的 倍上調(diào)至 倍。 2) 2020 年 4 月調(diào)整住宅專項維修資金交存標準，專項維修資金交存比例有了很大的下調(diào)。 之前，滕州地區(qū)住宅專項維修資金按房屋售價的 3%收取。 19 五、市場個案 2. 滕州主要區(qū)域住宅項目綜合比對表（ 詳見附表一） 20 六、市場特點 綜合上述市場案例項目，歸納滕州目前住宅市場下列特點： (一 )購房動機 回遷安置住宅消費占總量的 32%，改善性住房消費占總量的43%，投資性住房消費占總量的 15%，異地置業(yè)占總量的 6%,其他住房消費占總量的 4%。改善居住質(zhì)量成為滕州