【正文】 形象，市區(qū)道路不暢，上下班高峰交通擁堵的問題日趨嚴重，這必然促使政府加大城市化改造的力度。滕州團購的出現(xiàn)一方面以較大的銷售量刺激了房地產(chǎn)市場的增長，另一方面對市場普通正常需求的購房者來說造成沖擊。尤其是在西部南部地區(qū)，以解決居住需求為目的的購房者對高層住宅的接受度尚低。其中，中心城區(qū)均價達到 3660 元 /㎡，同比增長 16%；北部城區(qū)均價達到 3740 元 /㎡，同比增長 21%；西部和南部區(qū)域 2803 元 /㎡ ，同比增長 %；東部區(qū)域 3624 元 /㎡ ，同比增長 14%。 (二 )價格區(qū)間 中心城區(qū)、東部和北部區(qū)域的房價較高，目前均價在 4200 元 /㎡左右。 3) 8 月，滕州房地產(chǎn)管理處開通了商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)，實現(xiàn)商品房認購、簽約、合同備案申請等業(yè)務(wù)在網(wǎng)上辦理，統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)交易市場。并施行外來人口購買商品房本地人士擔(dān) 保制度。 18 （四）公寓市場 滕州較多樓盤都附建小面積戶型公寓。56 月，銷售均價 3960 元 /㎡，同比增長 %。 17 （三） 2020 年上半年房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù) ? 開發(fā)量： 2020 年 16 月份全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %；商品房施工面積 萬㎡，同比增長 121%；新開工面積 萬㎡，同比增長 %；竣工面積 萬㎡ 。 15 （二）歷年主要數(shù)據(jù)比對分析 16 數(shù)據(jù)評述： ? 2020 年的房地產(chǎn)市場受政府政策調(diào)控所影響，住宅銷售呈量跌價升形態(tài)； ? 2020 年的房地產(chǎn)市場強勢上升，開發(fā)企業(yè)明顯加大了投資力度和開發(fā)進度。 13 4 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)： 平行路、荊河西路以西、南環(huán)路以南區(qū)域是滕州主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域。 12 3 北部政治文化區(qū)域 以 善 國 北路、北辛路為軸線構(gòu)成。 該區(qū)域有較多開發(fā)較早，規(guī)模較大，配套相對成熟的居民社區(qū)。隨著近幾年舊城改造加速進行，原中心城區(qū)大規(guī)模的居民舊城住宅區(qū)逐步減少，改造開發(fā)難度將加大。由南、北環(huán)路、龍泉路、西環(huán)路、平行路構(gòu)成規(guī)劃中的城區(qū)。 20202020 年三次產(chǎn)業(yè) GDP 20202020 年三次產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)固定投資 20202020 年 GDP 產(chǎn)值（億元） 20202020 年三次產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)固定投資（億元） 年份 一產(chǎn)業(yè) 二產(chǎn)業(yè) 三產(chǎn)業(yè) 年份 一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn) 房地產(chǎn) 2020 2020 2020 2020 億 2020 2020 億 機械制造、煤化工、新型建材、能源、食品醫(yī)藥、輕紡等產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)。是山東省人口最多的縣級市。 104 國道、京福高速公路、京滬鐵路、京杭大運河和京滬高速鐵路穿境而 過；方圓 200 公里范圍內(nèi)有濟南、徐州、臨沂、濟寧四個機場；到青島港、日照港，均有高速公路連接，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達，山東重要的商品集散地。 地利交通位置優(yōu)越，處在北京至上海的中間位置。 2020 年末統(tǒng)計人口 萬，城鎮(zhèn)人口 萬。隨著城市化建設(shè)第三產(chǎn)業(yè)逐步壯大，其中，舊城改造帶動的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)也逐步成為其重要的經(jīng)濟拉動力。 其它 能源 煤化 機械 輕紡 建材 食品藥材 % 17% % % % % % 7 龍泉 荊河 北辛 善南 西崗 級索 人口 105553 109820 90274 20462 127706 85517 戶數(shù) 44777 45334 33883 6848 47081 23653 GDP 總產(chǎn)值 296137 282685 265570 58530 383151 375160 8 棗莊地區(qū)人均 GDP 指標 棗莊市 棗莊市區(qū) 薛城 嶧城 臺兒莊 山亭 滕州 人均 GDP 32842 36337 22482 26527 33455 15968 34700 職工平均工資 27002 22939 20295 19497 18092 17284 24311 固定資產(chǎn)投資 5797950 990668 671435 596155 477129 391310 1953688 9 滕州居民生活水平主要指標 年平均工資（元） 可支配收入（元） 消費性支出（元） 用電量（千瓦 時） 2020 17916 12585 7629 25092 2020 21929 14320 8842 29835 2020 24311 15651 9608 34337 10 三、發(fā)展格局 滕州市規(guī)劃城區(qū)面積 75 平方公里，其中建成面積達 平方公里?，F(xiàn)代城市商業(yè)建筑和傳統(tǒng)居民社區(qū)交錯。今后將逐步發(fā)展成為城市金融貿(mào)易中心。 由于開發(fā)較早，目前該區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場的可開發(fā)空間已經(jīng)較少，項目品質(zhì)的提升有限。 翠湖天地是該區(qū)域的典型項目。 一級資質(zhì)企業(yè)：滕州市房地產(chǎn)設(shè) 綜合開發(fā)公司； 二級資質(zhì)企業(yè)：滕州市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司，滕州市安居開發(fā)建設(shè)中心。 ? 2020 年上半年商品房價格增長幅度回落，一方面反映了政府調(diào)控手段的巨大影響力，另一方面也反映了滕州市場上商品房供求關(guān)系的逐漸轉(zhuǎn)化的趨勢。 ? 銷售均價： 14 月 均價 3922 元 /㎡，同比增長 %。若下半年政府房地產(chǎn)政策無重大調(diào) 整，到 2020 滕州住宅市場將向買方市場轉(zhuǎn)化。 （五）區(qū)域性房產(chǎn)政策 1) 今年 4 月國家房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，滕州市首次購買商品房首付比例由 20%上調(diào)至 30%，二套房首付比例由 40%上調(diào)至 50%，貸款利率由基準利率的 倍上調(diào)至 倍。 之前，滕州地區(qū)住宅專項維修資金按房屋售價的 3%收取。改善居住質(zhì)量成為滕州商品房市場的主要購 買需求。 21 2020 年全市商品房售均價 3494 元 /㎡，同比增長 17%。但通過對各項目的開發(fā)進程及銷售狀況分析，除市中心城區(qū)外，多層住宅仍是購房者的首選物業(yè)。住宅的投資保值功能成為他們購房的主要目的 。十年 后規(guī)劃市域面積達 190 平方公里，人口達到 62 萬，人均居住面積 33 ㎡。如：問天科技、九州清晏、碧水云天中央城等項目都以此為宣傳買點。全部改造完成后將達到 290 萬㎡的開發(fā)用地、近 10 萬居住人口的規(guī)模。 27 （二）城市北部 滕州規(guī)劃北部市域自南而北跨越學(xué)院中路、北辛路及北環(huán)路，西起平行北路 104 國道，東至龍泉路。 以政府各職能部門辦公大樓、原有教育單位為“點”，城市干道北辛路、學(xué)院路為“線”，大同北路、善國北路、塔寺路城市道分隔形成的地塊為“面”，可開發(fā)區(qū)域廣闊。低容積率，高綠化率，良好的居住大環(huán)境是北部住宅項目的優(yōu)勢。城市公共交通尚不發(fā)達，市中心區(qū)域的公交系統(tǒng)最晚運行時間是 21 點。 31 八、競爭個案 結(jié)合滕州目前市場各區(qū)域項目進程，下列項目將可能與本項目成為主要競爭對手。北側(cè)沿河規(guī)劃漢唐風(fēng)格商業(yè)步行街。 西區(qū)規(guī)劃設(shè)計 19 棟住宅樓，樓高從 11 至 28 層。 (四 )地塊 SWOT 分析 ○優(yōu)勢 ? 基地面積大，社區(qū)規(guī)模大 ? 地理位置優(yōu)越，生活便利 ? 地塊環(huán)境相對封閉，內(nèi)部生活安靜 ○劣勢 ? 地形狹長，內(nèi)部規(guī)劃難度較大 ? 位于市區(qū)荊河下游位置，水環(huán)境較差 ? 東西兩側(cè)的善國中路鐵 路橋環(huán)境干擾大 ○機會點 ? 開發(fā)商為地方性品牌，政府背景，信譽度較高 ? 配合荊河治理工程，水環(huán)境前景優(yōu)良 ? 回遷安置房可有效提高小區(qū)入住速度 ? 地塊南側(cè)居民區(qū)改造進程進入實施階段 ○危機點 ? 今明兩年大市場環(huán)境較弱 ? 2020 年市場供應(yīng)量較大 38 十、營銷策略 (一 )目標客戶 ? 主力客戶群為改善居住環(huán)境的老城區(qū)客戶，占 50%，（不含回遷安置戶）； ? 有居住需求的城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、平行路貿(mào)易集中區(qū)域中小企業(yè)主、商人，占 30%； ? 企事業(yè)機關(guān)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)廠礦人員等投資保值型客戶，占 20%。而“碧水云天中央城”的清河水系景觀作為項目內(nèi)部景觀，有明確規(guī)劃方案及建設(shè)進程，從目前來說相比荊河本流 域水系更具優(yōu)勢。將本項目最為貼近客戶心理需求的優(yōu)勢用平實明晰的語言表達出來能在較短的時間內(nèi)引起客戶的心理共鳴。 ? 根據(jù)本項目的地理位置、地塊形態(tài)建議將售樓處優(yōu)先建于善國中路荊河北岸，荊河公園西北側(cè)區(qū)域，即能吸引荊河公園游覽人群及善國中路龐大人流資源，又便于公司領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場管 理。 a) 景觀橋造型可參照威尼斯城市標志性橋梁設(shè)計或簡潔現(xiàn)代風(fēng)格，以鮮明的建筑形態(tài)形成市場號召力 . b) 為協(xié)調(diào)與景觀橋梁的建筑形態(tài)，建議規(guī)劃中的古塔風(fēng)格建筑及沿河商業(yè)步行 街調(diào)整為古典風(fēng)格的西式41 建筑店鋪群落或現(xiàn)代感強烈的都市步行廣場風(fēng)格。南平延平區(qū)房地產(chǎn)市場進入可行研判》 54頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《北大縱橫開發(fā)區(qū)運營模式研究報告》 95 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年天津綠色能源產(chǎn)業(yè)基地項目可行性研究報告》 101 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《遠洋地產(chǎn) 2020 年 12月低碳技術(shù)與綠色建筑》 178 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月 13日 — 8 月 19 日新房市場周報》 1 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 7 月無錫房地產(chǎn)市場月報》 15頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 7 月杭州房地產(chǎn)市場月報》 10頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 7 月北京房地產(chǎn)市場月報》 42頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 6 月國家調(diào)控政策對市場的影響》 8 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 6 月北京房地產(chǎn)市場月報》 43頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年 2 季度中國物業(yè)市場指數(shù)簡介》 24頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《瑞銀不動產(chǎn) 2020 年鄭州鄭東新區(qū)市場簡報》 34頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《恒達 2020 年 15 月蘇州房地產(chǎn)運行狀況》 13頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《合富輝煌 2020 年 6 月天津房地產(chǎn)市場月報》 25頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《光岳地產(chǎn) 2020 年北京之春房展會考察報告》 33頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《東北證券 2020 年 8 月 24日房地產(chǎn)行業(yè)近期 政策回顧及展望》 6 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《成全機構(gòu) 2020 年 8 月 16日 8 月 22日中國房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)》 28頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 19日－ 2020 年 7 月 25日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 75 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》 39 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年唐山住宅市場動態(tài)分析》 46 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年鄭州房地產(chǎn)市場運行分析及下半年展望》 9 頁 51 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年岳陽房地產(chǎn)市場分析報告》 8 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年蘭州房地產(chǎn)市場發(fā)展研究報告》 31 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波城市綜合體研究及國內(nèi)外案例分析》 47 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年海南國際旅游島旅游地產(chǎn)發(fā)展報告》 54 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年度青島市房地產(chǎn)市場藍皮書》 135 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月內(nèi)蒙古錫盟 市太仆寺旗縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 57 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月江陰房地產(chǎn)市場成交分析》 9 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月廣西玉林房地產(chǎn)市場廣告監(jiān)測分析》 5 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月安徽房地產(chǎn)報告》 130 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月 31日廣西鳳嶺日用品批發(fā)市場建設(shè)可行性報告》 45頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月 3 日成都商業(yè)市場調(diào)查情況》 11 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 67 月宜昌房地產(chǎn)市場形勢分析》 5 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月房地產(chǎn)政策解讀